成都市物业管理条例

[摘要]《成都市物业管理条例》，2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准。

自2008年1月1日起正式施行。

2007年11月10日

2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准

目录

章总则

第二章建筑区划

节建筑区划的划分与调整

第二节附属设施设备的配置

第三节新建住宅的交付使用

第四节新建住宅物业保修金

第三章物业的管理主体与物业使用

节业主大会筹备组

第三节物业的使用与维护

节一般规定

第五章法律责任

第六章附则

第二条本条例适用于本市区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。

规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。

第五条本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平;对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。

第六条新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。

业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十条新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：

(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。

第十一条新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第十二条新建住宅建筑区划机动车停放库(位)与住户数的比例标准，由市规划主管部门制定。

本市鼓励开发建设单位建设住宅建筑区划内机动车停放库(位)，具体办法由市价格主管部门会同有关部门制定。

(二)住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电;

(三)住宅的雨水、污水排放纳入性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限;

(四)住宅区有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道;

(九)按照规划要求完成住宅区内的绿化建设;

(十)按照规划要求完成住宅区内停车库(位)的配置;

(十一)住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施;

(十二)法律、法规规定的其他条件。

第十五条本市实行新建住宅物业保修金制度。

保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府的原则。

保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

第十七条开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任;开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。

未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。

第二十条物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金机构应将保修金本息余额提存。

第二十一条符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位;开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产：

(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;

(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

第二十四条同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开业主大会会议，设立一个业主大会：

业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。

(一)建筑区划划分意见书;

(二)业主名册;

(三)建筑规划总平面图;

(四)附属设施设备交付使用备案证明;

(五)物业服务用房配置证明;(六)住宅物业保修金交存证明;

(七)建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明;

(八)其他必要的文件资料。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开业主大会会议。

第二十七条筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。

第二十八条筹备组履行下列职责：

(三)确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积;

(六)完成召开业主大会会议的其他准备工作。

前款第(一)至(五)项所列内容，筹备组应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第二十九条筹备组应当自成立之日起30日内组织召开业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第三十条业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。

单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。

市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。

除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

第三十三条同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

(一)讨论业主大会拟讨论的事项;

(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿;

(三)讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、分配及维修等事项。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。

第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议;也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

第三十五条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

(二)建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案;

(三)共有部分的经营与分配;

(四)业主的其他权利与义务;

(五)违反规约应当承担的责任。

管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

(一)管理规约;

(二)业主大会议事规则;

(一)不再是该建筑区划内的业主;

(二)丧失民事行为能力;

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

(二)拒不履行委员职责;

(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

(五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。

(一)全体业主共有部分物业经营;

(二)全体业主共同交纳;

(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

第四十七条业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品;

(四)排放、制造超过规定标准的噪音、振动;

(五)违反规定饲养家禽、宠物;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

(七)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

第四十九条通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

第五十一条建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

第五十二条利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

第五十三条物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

第五十五条本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。

专项维修资金的建立，应当遵循业主、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹的原则。专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。

建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。

第五十六条因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。

第五十九条本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性事件;

(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;

(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

(二)临时管理规约;

(三)建设项目规划总平面布局图;

(四)建筑区划划分意见书;

(五)物业共有部分清册;

(一)临时管理规约样本;

建筑物总面积在5万平方米以上或者国有占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。

第六十七条有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘：

(一)因保密或者国家安全方面有要求;

(三)投标人少于3个。

(一)物业服务事项;

(二)物业服务质量及费用标准;

(三)合同期限;

(四)违约责任。

(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的帐务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业公共服务事项。

(三)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;

(二)撤出建筑区划内的物业服务人员;

(三)清退预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第七十七条新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向终用户收取有关费用：

(一)业主自用的向业主收取;

(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

第八十五条违反本条例第四十八条规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。

第九十四条违反本条例的行为，法律、法规另有处罚规定的，从其规定;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际使用人。