在租房过程中，承租人面临着各种各样的“坑”，“提灯定损”、引诱签约、不退押金、合同陷阱等情况在房屋租赁市场中经常发生
《法治周末》记者孟伟
夏季毕业季是大学毕业生租房高峰，此外很多中小学学生家长也会为新学期做租房准备。因此，每年6月、7月、8月这3个月，是住房租赁市场最活跃的阶段。
据了解，租房中介主要分为居间模式和代理模式。居间模式中，房屋租赁企业不拥有房源，只是在承租人和房东之间提供居间服务，赚取中介费。代理模式下，房屋租赁企业承租他人房屋后，从事转租业务，直接拥有房源，承租人与中介签约。
《法治周末》记者在采访中发现，在租房过程中，承租人面临着各种各样的“坑”，“提灯定损”、引诱签约、不退押金、合同陷阱等情况在房屋租赁市场中经常发生。
“提灯定损”克扣押金
今年4月，江西省上饶市一承租人在退房时，房东提着专业探照灯进行无死角巡查，并列出问题清单要求承租人赔偿一万余元。此事一经曝光引发热议。
这类“提灯定损”的情况并非个例，在上海工作的杜侨（化名）也遇到了类似的情况。
“我们这个中介太欺负人了，租期到后不仅押金一分钱不退，还向我们索要清洁费、空窗期费等费用。”今年5月，杜侨与中介的房屋租赁纠纷终于尘埃落定。
2022年10月20日，杜侨在上海市某房地产经纪有限公司与该公司工作人员向某签订了租期为一年的房屋租赁合同。房子到期的前一周，杜侨通知向某不再续租该房源，在协商退租时向某以需要更换门把手、清洁卫生不到位、空调有问题等理由拒退押金。一气之下，杜侨向上海市闵行区人民法院提起诉讼。在庭审期间，向某主张杜侨应赔偿开锁换锁费用、空调维修费用、保洁费用、房屋空置损失费、误工费。
杜侨向法院提供了他手中房屋租赁合同的原件，证明其并无违约行为，而向某方一直未向法庭提交他方的合同原件。
“律师告诉我，对方很可能用的是阴阳合同，两份合同条款有差异。如果我这边合同丢失拿不出证据的话，中介就拿着他手里的合同让我直接败诉了。”杜侨说。
最终，法院判定向某返还扣除水电煤气费用及门锁更换费用（因纠纷发生后杜侨未交钥匙所产生的费用）后的押金，未支持向某主张的空调维修费用、保洁费用、房屋空置损失费用、误工费。
向某主张的保洁费、空调维修费在杜侨看来，简直闻所未闻。“在交房前我们已经花200元钱请保洁来打扫过了，向某要求恢复到我们租房前照片里的样子，或者向他们支付500元保洁费用。空调是内部元件的问题，并非我们恶意损坏，房屋的正常老化他也想要我们承担。”
民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
北京市康达律师事务所律师许硕告诉记者：“出租人对于其出租的房屋应当保持适租义务，同时也应保持一定的容忍态度，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在损耗折旧，只要承租人属于合理使用，未故意毁损，不能当然认定承租人存在违约行为。”
杜侨建议，在签订房屋租赁合同时要仔细看两份合同是否有差异，也一定要把自己手中的合同收好。
低价诱签合同陷阱
“在网络上看到的房源，图片中房子非常整洁价格也比周边低一些，联系到中介后询问是否可以签约，当时中介说‘房东就在现场，来了就能签约’，催促我立刻到实地看房，但到了之后中介告诉我‘很遗憾刚刚的房子租出去了’，说可以带我去看类似户型的房子。”杨莉（化名）刚毕业到北京工作，想找一个价格合适的房子，却陷入了中介提前计划好的套路之中。
陈凯在社交媒体上收到很多人的求助：“很多是关于高额违约金的。”他的朋友张希（化名）也曾因房租晚交3日而被强制退租。
此前，张希通过某房屋中介平台看到一个两室一厅的房子，租金比周围便宜500元左右，到实地看房才知道图片是虚假的，但价格确实比周围便宜，但要求是押一付一，房租要提前15天缴纳。被低价吸引的张希与北京某杰物业管理有限公司签下了这套房子，过年期间，张希忘记按时缴纳房租，被中介要求按照合同赔付两倍月租金的违约金或自认放弃屋内所有物品并搬离。
“合同中约定晚交3天房租就要赔偿房东两个月的租金，这个违约责任过重了，但合同中这样约定，张希也只能搬离该住所。”陈凯说。
“目前，很多小中介公司都是采用的此类条款，出现扰民、养宠物、晚交房租这样的情况承租人就要赔偿两个月的房租或年租金的20%。”陈凯指出，“中介手握房源处在强势地位，承租人即便发现了这类条款并提出质疑，基本上也无法更改。”
对于此类对承租人规定了较高违约责任的条款，许硕在接受记者采访时表示：“类似情况下中介可能是使用格式条款，民法典规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。且民法典第四百九十七条第二款明确，有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。”
许硕解释：“我们常说合同是签署双方在平等协商的基础上达成的一种法律协议，但是在现实中，房屋租赁市场普遍会出现一种相对不平等的现状，也就是出租方非常强势，承租人相对比较弱势，这种情况下，出租方提出的很多条件都是比较苛刻，承租人可谈的空间几乎没有或者很少。承租人非故意性的迟交3日租金在法律上属于轻微的履行瑕疵，轻微违约不构成合同根本目的无法实现，合同是可以继续履行的。”
北京市法学会不动产法研究会理事王佳红告诉记者，合同中约定了高额的赔偿金，如果是双方真实意思的表示就不属于霸王条款。但如果所有条款都是格式化的，不能协商不能修改，并且没有进行充分的提示告知的情况下，会存在不合理的情况。
王佳红介绍：“在实务中，法院会根据合理性判断违约是否有故意性，赔偿金额是否过高属于法院自由裁量的范围。”
押金不退找人困难
“北京某杰物业管理有限公司没有把押金退还给张希，张希通过各种渠道联系该公司均未得到回应。张希曾经报警、找街道、打12345，各方给的回复都是先协调，后来没办法只能走诉讼渠道。”陈凯说。
设立第三方监管账户能否规制不良中介
“中介好像跑路了，刚给中介交了一个季度的租金，我该怎么办？”一名刚毕业的网友在社交平台上求助如何维权。
“我大概收到了两百多人的维权信息，但是坚持到最后的没有几个。”陈凯告诉记者，很多人觉得走诉讼程序非常费时费力就放弃了维权。
杜侨也表示，走诉讼渠道是最有效的渠道但也确实容易放弃。
实际上，对于房屋租赁企业的规制已经在悄然升级。
7月31日，北京市住房城乡建设委发布的《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》（以下简称《办法》），首次明确了将住房租金纳入监管，对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将租金存入第三方专用账户，且承租人可自行查询租金监管账户内金额。《办法》将于10月1日起施行。
实际上，2022年9月1日施行的《北京市住房租赁条例》就已提出，住房租赁企业单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金，超收的租金应当纳入监管。
许硕认为：“《办法》实施之后，对承租人的风险防范及降低是有立竿见影的效果的。超过一定限度的资金将存入第三方专用账户进行监管，与此前预付卡消费资金存入第三方账户监管模式相似，目前以预付卡模式经营的正规机构都开始进入监管，也能够预料到未来租金纳入监管的情况。”
许硕提醒承租人，租房时首先要选择有信誉的房屋租赁企业，在遇到房屋租赁纠纷时一定要坚决主张自己的合法权益，如果出租人违法就要追究其违约甚至违法责任，通过大家的努力，出租人违法的现象一定会越来越少。
王佳红表示，在立法层面还可以推进对房屋租赁市场的规制：“其一，在中介公司的设立环节上可以加大其责任，可以指定中介公司股东要承担无限连带责任；其二，可以要求中介公司实缴注册资本在50万元以上。这样如果中介公司不规范，股东个人就要承担责任。”
王佳红还建议承租人在签订合同前仔细查看租赁合同，对费用等问题在签订合同前进行仔细询问，在合同中写明房屋、设施设备状态，甚至可以对房屋录制视频以备不时之需。
陈凯建议：“承租人遇到纠纷时可采取协商、投诉和诉讼三步走。投诉渠道包括税务、消防、住建委等。目前比较有效的方式是向住建部门举报中介私建隔断，这是能让中介产生实质损失的方法。此前就有承租人以举报隔断为由要回了租金。”