关键词：市政建筑；工程质量；问题；控制方法
中图分类号：TU99文献标识码：A
一、市政建筑工程质量的总体特征
二、市政建筑工程中普遍存在的质量问题
（一）钢筋施工中的质量问题
建筑工程施工过程中对钢筋的使用量相当庞大，部分企业为了个人利益使用不符合工程设计要求的钢材,钢筋强度达不到实际设计要求，在使用过程中对钢筋制作加工不规范，存在钢筋绑扎、焊接长度不够，接口焊缝连接不紧密，钢筋接口结合度要求不高等问题，以及在建筑中主要梁体的钢筋搭接位置存在误差，柱纵筋搭接位置未按规定错开,抗震箍筋弯钩不符合135°要求。
（二）混凝土施工中的质量问题
混凝土是土建结构的重点,随着建筑业的发展，混凝土已越来越多的使用在框架、剪力墙结构和高层结构中。随着环保要求日益提高,商品混凝土被广泛应用在建筑过程中，因其流动相对较大，对现场自拌来说它的水灰比较大，外加剂、减水剂等各种添加剂使用较大。同时，有些厂商为了获得利润将混凝土的水灰比控制在最低限，导致使用后出现表面粗糙、容易渗水、混凝土墙面开裂、强度不足等问题，严重影响了工程质量，甚至存在安全隐患。
（三）基坑工程质量问题
（四）砌体施工存在的质量问题
砌体的施工也存在一系列的质量问题，主要表现为：砌筑时的方法不恰当，在砌筑的时候不立标杆进行摆样，从而使得砌出的墙体有通缝，影响砌体的效果。进行砌筑时，采用的材料不符合要求。例如，工程中使用的廉价的砖、砂等。马牙槎留设不规范，这种问题通常由槎口高度和深度不一致导致，有些工程甚至取消了马牙槎。砌体砂浆不清理。在进行砌体施工时，有些施工人员经常不注意把砖口挤出的砂浆清理掉，由于每行砖或大或小都有砂浆挤出，相当于减小了构造柱的有效断面尺寸。此外，因为砂浆的原因，还会在混凝土浇筑的时候引起蜂窝或者空洞，严重的可能造成柱筋外漏。
三、市政建筑工程中常见质量问题的控制方法
（一）钢筋施工质量问题控制
加强对于材料的质量监督、检查，对钢筋要严格按照设计标准采购、验收。不符合标准的钢材，严禁进入施工现场；对于抗震要求的构建要确保其韧度达到相应的标准，认真检查钢筋紧固件的数量质量、钢筋接头位置以及焊接点的饱和度等；施工过程要严格按照设计图纸要求进行，焊接长度、绑扎长度都要达到标准。此外，在施工过程中要派专人进行抽样检查，发现问题及时处理解决，防患于未然。
（二）混凝土施工质量问题控制
（三）基坑工程质量问题对策
（四）砌筑施工质量问题控制
在进行砌筑之前，施工单位要对施工人员进行施工技术和安全的交底，同时，落实好每一项工作，使施工人员严格执行工程施工规范。对砂浆的强度和饱和度以及外加剂等进行检验，看是否符合砌筑施工的标准，确保构造柱和墙体的轴线一致，结构吻合，控制好垂直度。控制好马牙槎的施工质量，保证其砌筑的砂浆密实饱满，保证马牙槎表明没有挤出的砂浆，如果有砂浆在建筑时要随手清理。
参考文献
关键词:现代建筑工程；工程造价；预算控制
前言
1、现代建筑工程预算编制
建筑工程预算是根据建筑施工图、施工方案和工程量计算规则等计算出工程量,然后套用现行建筑工程消耗量定额(或单位工程估价表),并根据地区批准的材料预算价格、工程建设费用等编制的用于确定建筑工程造价的经济文件。编制建筑工程预算必须依据以下有关资料、文件及规定:会审后的单位工程施工设计图纸及设计说明；有关标准图集；图纸会审纪要；建筑工程预算定额及费用定额;施工组织设计或施工方案；地区材料预算价格；施工合同；实用手册。预算的编制程序如下。
1.1搜集资料,做好准备工作
编制资料包括:图纸、施工图说明、纪要、变更、图集、现行各种定额、施工组织和方案、工程所在地的人工、材料、机械台班信息价格与调价规定等。
1.2熟悉图纸,计算建筑工程量及套用定额单价
熟悉图纸是计算的基础；定额规定的工程量计算规则是计算工程量的依据；定额估价表的套用计算构成工程实体的费用。它们在整个预算编制过程中是最重要、最繁琐的环节,即影响预算的及时性又影响预算的准确性,在编制时一定要下功夫,确保工程预算的质量。
1.3确定措施项目和材料价差的调整
措施项目是不构成工程实体的项目,经研究表明,在工程的直接费用中占10%左右,根据施工方案和定额要求按实计算。另外,在编制时,人工、材料、机械台班等价格由业主和承包商按照市场价格或参考工程造价管理机构的信息价格在合同中约定,并按单项材料价差调整方法进行调整。
1.4建筑工程预算的取费
2、影响现代建筑工程预算造价的原因
通过以上工程预算的程序及编制依据,我们知道工程预算在确定造价时有许多的制约因素,这些因素影响了工程造价的有效控制。
2.1工程造价受到条件、市场的影响
建筑工程项目从工程的投资决策、设计、施工、竣工验收等阶段,经历了很长的时期。在这期间会受到设计变更、施工条件、市场因素等多方面内容的影响,导致我们很难实施工程造价的控制。
2.1.1变更对预算的影响。变更是影响工程造价的主要因素之一。在施工中,变更是随时发生而又不可预测的。不管是施工现场条件发生变化引起的变更,还是设计缺陷引起的变更,施工要严格按照变更作相应的变化。但是工程预算是按照原始图纸进行计量与计价的,并没有考虑变更因素的影响,以致于工程造价不能合理控制。
2.1.3现场签证因素对预算的影响。现场签证是施工中根据甲方意图实施并由甲方签字确认的设计图纸以外的零星人工工日、零星使用机械台班或返工用工量。现场签证的现象在施工中是经常发生而不可避免的,在工程结算时要加入签证的项目。
2.1.4工程定额更新缓慢。由于社会的进步,在建筑领域新技术、新材料、新工艺、新结构不断涌现。现行的定额的更新远远跟不上市场变化,反映不出新的水平。这种静态、滞后的价格取定方法,无法满足日益变化的市场经济要求。
2.2建筑工程概预算编制不合理
一般建筑工程预算由建筑单位的专业人员编制或是聘请社会上有资质的工程造价企业完成。但是真正能胜任此类工作的专业人员占少数,一部分的编制人员由于实践经验少,不能针对工程情况据实编制,会出现重套、错套、漏套的现象。另外,某些编制人员不按照定额要求和编制程序进行工程造价的确实,没有合理考虑工程造价的影响因素,就很难控制工程造价。
2.3建设单位监控不到位
大多数建设单位在工程中监控不到位。如:有的管理者在实施中监督的疏忽,不能及时准确的控制施工情况,导致工程造价的超预算;有的编制虚假的工程预算;还有的在编制预算时没有考虑动态因素等,都使工程造价难以控制。
3、建筑工程预算造价控制的策略
3.1控制变更对造价的影响
变更包括合同工作内容的增减、合同工程量的变化、因地质原因引起的设计更改、根据实际情况引起的结构物尺寸、标高的更改、合同外的任何工作等。变更的发生意味着成本的增加。针对这些内容要组织专业人员对变更部分进行技术经济分析,尽可能的控制成本支出。
3.2材料价格的动态管理
材料价格的浮动是工程造价动态管理的最主要因素。造价人员一定要及时掌握各种新旧材料的现行价格,可以通过现代网络技术或地区的信息价格查询,利用材料价差调整方法进行工程材料的调价,以达到材料价格的动态管理。
3.3现场签证的严格管理
现场签证是通过建设方确认后计入工程造价的,签证内容直接决定项目工程量的多少。因此,建设方对施工方做好的各种记录要严格把关,尤其是隐蔽工程记录。有部分工程由于现场签证的不明确,导致建设方成本上升,所以我们必须加强现场签证的管理。
3.4合理使用工程预算定额
在使用现行建筑工程预算定额的基础上,要按照地方文件要求调整人工、材料、机械台班的消耗量和单价,进行合理的工程取费,以消除定额更新缓慢带来的不利影响。
3.5注重提高建筑工程造价预算管理人员的素质
3.6加强现代建筑工程预算的审核
建筑单位对于超预算和虚假的预算,要进行严格审核。审核主要从工程量、套价材料价差和取费四个方面进行审查,看工程量是否和施工图纸、变更、现场签证等内容一致；套价有错套、漏套项目；材料调整中是否使用市场价格；取费用最新标准。如果建设单位加强审核的力度,工程造价一定会得到有效的控制。
关键词:建筑工程预算;工程造价;造价控制
Abstract:Theconstructionbudgettoplayanimportantroleinthevariousstagesofprojectconstruction.Inthispaper,theanalysisoftheprojectcostfactors,andeffectivestrategytocontrolprojectcost,animportantguidingsignificanceinengineeringpractice.
Keywords:constructionbudget;projectcost;CostControl
目前，我国工程技术人员技术经济观念和造价控制意识淡薄、造价管理人员素质难以提高,在客观上造成了轻决策、重实施,轻经济、重技术,先建设、后算账的后果。因此,我国要实行全面的造价控制和管理。建筑工程预算在项目建设的各个阶段充当重要角色,它是编制工程项目投资估算、设计概算、施工图预算、进行招投标以及竣工结算和决算的重要依据,也是签订工程承发包合同,办理工程款项和实行财务监督的依据。笔者对于加强建筑工程预算管理和合理确定并有效控制工程造价进行了深入的探讨。
1建筑工程预算编制
建筑工程预算是根据建筑施工图、施工方案和工程量计算规则等计算出工程量,然后套用现行建筑工程消耗量定额(或单位工程估价表),并根据地区批准的材料预算价格、工程建设费用等编制的用于确定建筑工程造价的经济文件。编制建筑工程预算必须依据以下有关资料、文件及规定:会审后的单位工程施工设计图纸及设计说明;有关标准图集;图纸会审纪要;建筑工程预算定额及费用定额;施工组织设计或施工方案;地区材料预算价格;施工合同;实用手册。预算的编制程序如下。
熟悉图纸是计算的基础;定额规定的工程量计算规则是计算工程量的依据;定额估价表的套用计算构成工程实体的费用。它们在整个预算编制过程中是最重要、最繁琐的环节,即影响预算的及时性又影响预算的准确性,在编制时一定要下功夫,确保工程预算的质量。
2影响建筑工程预算造价的原因分析
2.1.4工程定额更新缓慢。由于社会的进步,在建筑领域新技术、新材料、新工艺、新结构不断涌现。现行的定额的更新远远跟不上市场变化,反映不出新的水平。
3建筑工程预算造价控制的策略
3.6加强建筑工程预算的审核
建筑单位对于超预算和虚假的预算,要进行严格审核。审核主要从工程量、套价、材料价差和取费四个方面进行审查,看工程量是否和施工图纸、变更、现场签证等内容一致;套价有错套、漏套项目;材料调整中是否使用市场价格;取费用最新标准。如果建设单位加强审核的力度,工程造价一定会得到有效的控制。
在信息技术高速发展的今天，企业发展与信息技术的关系日益密切，随着企业创新步伐加快，信息化建设无疑将成为企业发展及管理过程中最重要的手段。而作为国民经济建设的支柱产业之一的建筑施工行业，近年来规模不断扩大，仅以中人集团建设公司为例，近年来通过购并、重组等资产整合方式，下属企业数量扩大至X个，建筑施工也从通信向公路、桥梁、爆破等新领域拓展。与此同时，企业内部管理和企业外部运营环境也变得复杂多变，这一切迫使建筑施工企业内部需要强化管理挖掘潜力，外部需要提高企业核心竞争能力，保持可持续性的发展。而以计算机技术、网络技术、通信技术等为代表的信息技术成为最值得推崇的新技术，企业信息化建设课题也自然并迫切地产生出来。
2建筑施工企业信息化现状及存在的主要问题
2.1建筑施工企业总体信息化水平较低，实施应用尚处于初级阶段
近些年来，我国建筑行业信息化水平有所提高，但仍然处于基础应用的初级阶段。就中人集团建设公司而言，目前主要的信息化应用管理仍停留在各业务模块的软件应用层面上：如办公自动化系统、财务管理系统、工程概预算系统等。与其它行业，如金融、通讯及生产制造行业相比，信息化管理应用水平与发展速度还是相形见绌。软件系统之间缺乏统一的规划整合，这些问题主要表现在，集团各业务板块之间、总部及各下属单位之间各自为战：财务管理链条出现断节，预决算体系难以建立；项目监管难以实时深入开展，项目风险无从实时管控。如何实现施工企业管理的全面信息化，建立财务业务一体化、集团项目一体化、人财物管理一体化的信息系统，成为广大施工企业共同面临的问题。
2.2项目管理模式的转变还缺少与之对应的整体信息化管控模式
随着建筑施工企业的发展，越来越多的企业项目管理模式从原来的项目经理全额承包制向法人集约化的项目管理模式改变，施工项目从承接、施工到内部财务清算和审计全过程的管控权回归到公司总部，公司总部对所有经营项目有绝对掌控权、决策权。而目前的项目管理信息化最多也只重视在项目经理部层面上的局部应用，通过信息化的手段控制项目部的质量、安全、进度管理等。随着项目管理模式的改变更加需要加强集团管控能力，需要通过集团管控发挥集团资源协调优势来控制项目的合同、物资、成本、设备、风险管理等。
2.3信息化建设缺乏统一规划，“信息孤岛”依然普遍存在
2.4资质信息化评审考核推动信息化发展的同时造成信息化建设需求的透支
2007年住建部颁布了《施工总承包特级资质标准》，其中对企业的信息化要达到的水平提出了明确要求，全国近270家特级施工总承包企业为特级资质顺利就位必须重新规划企业的信息化建设。新标准的出台一定程度上推动了施工企业信息化建设的步伐，但同时，部分对信息化认识不足的施工企业，为了达到资质评审的要求，匆忙应付做表面功夫必然造成企业信息化建设发展的障碍，也造成了企业人财物的浪费和造成信息化建设需求的透支。
3建筑施工企业如何建设和管理信息系统
3.2实施时应以企业信息化的目标为主导，进行详细的调研和比较
3.3注重信息化发展的持续性和信息化的合理投入
3.4强调施工企业协同工作平台的建设和应用
施工企业首先遇到的能见效果的信息化应用应当就是协同管理工作平台的应用。施工企业选择协同工作平台时要按照企业信息化建设规划和分步实施的决心和力度进行，不能保障执行力的企业即使建立了协同工作平台也无法真正发挥作用。选择的协同工作平台应具备跨平台的功能并具有相对可靠的安全认证等内在功能，以便能集成其他业务处理系统。
3.5加强培训，做好企业信息化基础工作
企业信息化的过程是企业自身管理水平提高的过程，没有一支良好素质的员工队伍，企业信息化建设是难以顺利实现的，企业信息化成功与否，最终决定于建设、应用、维护信息系统的人，决定于人的素质。因此必须建立企业信息化建设培训体系，使企业每个员工都能学习和掌握信息技术知识。只有拥有了运用现代信息技术的人和信息系统，才是真正实现了企业信息化管理。
4建筑施工企业信息化管理的保障措施
4.1加强行业主管部门的引导作用和总体规划
4.2进一完善建筑业信息化标准，规范业务流程
4.3加快行业主管部门信息化进程，从源头上规范建筑业整体市场的运营
我国目前有六万多家建筑施工企业，央企、国企、民企同时并存，国内同行业间在实力和管理上良莠不齐。作为行业主管部门应严格市场准入制度，对建筑施工企业的基本信息，如资产、资金、经营业绩、资信能力、人员信息等数据进行科学收集、分类、维护和管理。加快行业主管部门信息化的进程将从源头上推进建筑业整体市场的制度化、标准化和信息化的进程。
关键词：工程项目；工程预算；控制
Abstract:thispaperinordertostrengthentheconstructionprojectbudgetmanagementandreasonableandeffectivecontroloftheprojectcostthoroughlydiscussed.
Keywords:engineeringprojects;Engineeringbudget;control
工程项目施工建设一般都是由土建通风、给排水建设、电气照明等多个专业性单位所组成，建设工程预算是根据建设施工图、施工方案和工程量计算规则等计算出工程量，然后套用现行建设工程消耗量定额(或单位工程估价表)，并根据地区批准的材料预算价格、工程建设费用等编制的用于确定建设工程造价的经济文件。编制建设工程预算必须依据以下有关资料、文件及规定:会审后的单位工程施工设计图纸及设计说明;有关标准图集;图纸会审纪要;建设工程预算定额及费用定额;施工组织设计或施工方案;地区材料预算价格;施工合同;实用手册。
一、建设工程预算的编制程序
（1）搜集资料，做好准备工作。编制资料包括：图纸、施工图说明、纪要、变更、图集、现行各种定额、施工组织和方案、工程所在地的人工、材料、机械台班信息价格与调价规定等。
（2）熟悉图纸，计算建设工程量及套用定额单价。熟悉图纸是计算的基础;定额规定的工程量计算规则是计算工程量的依据;定额估价表的套用计算构成工程实体的费用。它们在整个预算编制过程中是最重要、最繁琐的环节，即影响预算的及时性又影响预算的准确性，在编制时一定要下功夫，确保工程预算的质量。
（3）确定措施项目和材料价差的调整。措施项目是不构成工程实体的项目，经研究表明，在工程的直接费用中占10%左右，根据施工方案和定额要求按实计算。另外，在编制时，人工、材料、机械台班等价格由业主和承包商按照市场价格或参考工程造价管理机构的信息价格在合同中约定，并按单项材料价差调整方法进行调整。
二、影响建设工程预算造价的因素
通过以上工程预算的程序及编制依据，我们知道工程预算在确定造价时有许多的制约因素，这些因素影响了工程造价的有效控制。
1、工程造价受到条件、市场的影响
2、建设工程概预算编制不合理
一般建设工程预算由建设单位的专业人员编制或是聘请社会上有资质的工程造价企业完成。但是真正能胜任此类工作的专业人员占少数，一部分的编制人员由于实践经验少，不能针对工程情况据实编制，会出现重套、错套、漏套的现象。另外，某些编制人员不按照定额要求和编制程序进行工程造价的确实，没有合理考虑工程造价的影响因素，就很难控制工程造价。
3、建设单位监控不到位
大多数建设单位在工程中监控不到位。如:有的管理者在实施中监督的疏忽，不能及时准确的控制施工情况，导致工程造价的超预算;有的编制虚假的工程预算;还有的在编制预算时没有考虑动态因素等，都使工程造价难以控制。
三、建设工程预算造价控制的有效措施
（1）控制变更对造价的影响。变更包括合同工作内容的增减、合同工程量的变化、因地质原因引起的设计更改、根据实际情况引起的结构物尺寸、标高的更改、合同外的任何工作等。变更的发生意味着成本的增加。针对这些内容要组织专业人员对变更部分进行技术经济分析，尽可能的控制成本支出。
（2）材料价格的动态管理。材料价格的浮动是工程造价动态管理的最主要因素。造价人员一定要及时掌握各种新旧材料的现行价格，可以通过现代网络技术或地区的信息价格查询，利用材料价差调整方法进行工程材料的调价，以达到材料价格的动态管理。
（3）现场签证的严格管理。现场签证是通过建设方确认后计入工程造价的，签证内容直接决定项目工程量的多少。因此，建设方对施工方做好的各种记录要严格把关，尤其是隐蔽工程记录。有部分工程由于现场签证的不明确，导致建设方成本上升，所以我们必须加强现场签证的管理。
（4）合理使用工程预算定额。在使用现行建设工程预算定额的基础上，要按照地方文件要求调整人工、材料、机械台班的消耗量和单价，进行合理的工程取费，以消除定额更新缓慢带来的不利影响。
（5）加强建设工程预算的审核。建设单位对于超预算和虚假的预算，要进行严格审核。审核主要从工程量、套价、材料价差和取费四个方面进行审查，看工程量是否和施工图纸、变更、现场签证等内容一致;套价有错套、漏套项目;材料调整中是否使用市场价格;取费用最新标准。如果建设单位加强审核的力度，工程造价一定会得到有效的控制。
四、结束语
合理控制造价能提高工程预算的准确性，要想确定正确的造价就必须进行造价控制，二者是相互制约的，这就要求造价人员在工作实践中寻找更多更好的方法对其加以科学合理的改善与完善，那么就一定会使我国建筑工程行业的发展更加的健康有序。
为了搞好本厂基建工作，提高工程质量，特制定本制度。
2定义
本制度所指基建系本厂各种房屋建筑、土木工程、设备安装、管道敷设等基建工程。
3范围
本制度适用于本厂各种房屋建筑、土木工程、设备安装、管道敷设等基建工程的管理。
4规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
《中华人民共和国建筑法》
5管理机构和职责
5.1归口部门及职责
计划与市场营销部为全厂基建管理工作的归口管理部门，负责全厂基建工作的管理；负责对基建工程预算编制，决算管理；负责组织安生、财务、审计、监察、安全和使用部门共同对基建工程的验收；负责联系有关部门基建工程验收后办理移交手续。
5.2.1财务产权部负责对基建工程预算的审核；负责对基建工程的验收。
5.2.2厂长工作部（审计）负责对基建工程预算的审核；负责按我厂《工程项目管理审计办法》的要求对基建工程进行审计验收。
5.2.3纪检监察室负责按国家法律法规、上级部门规定及我厂《行政监察工作细则》（试行）的要求对基建工程进行验收。
5.2.5.1应督促做到基建工程的安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投运；
5.2.5.2在签订基建工程合同的同时，应同承包方签订安全责任书；
5.2.5.3发包前应对承包方进行严格的资质审查；
5.2.5.4在危险区域作业，应检查基建工程承包方是否制订施工方案和安全措施；
5.2.5.5检查基建外包工程人员进入现场前是否经安全知识和安全工作规程培训并考试合格，并考问其是否熟知现场安全措施；
5.2.5.6检查基建外包工程开工前是否自上而下对全体施工人员进行技术交底，是否对所用施工机械、工器具、安全防护设施进行全面安全检查；
5.2.5.7施工中发生违章行为安监人员应及时制止，给予经济处罚，必要时应下发停工整改通知单，停止工作；
5.2.5.8应建立基建工程安全管理资料档案。
5.3领导职责
5.3.1本厂厂长负责本管理制度的审核批准工作；负责本厂基建工程的预算及施工合同的批准；负责督促归口部门加强对我厂基建工作的全面管理。
5.3.2计划与市场营销部负责人负责督促本部门加强基建工程的过程管理，降低成本，确保各工序质量，提高效率，做好基建工程预决算工作、基建工程组织验收工作，对管理督促不严、组织验收不力而导致本厂基建工程未达到设计要求、预算严重超支、基建工程的严重质量问题等负领导责任；对本管理制度的有效执行负责。
5.3.3财务产权部负责人负责督促本部门加强全厂基建工程预算的审核，实时监控基建工程预算执行情况，对审核不严、监控不力而导致本厂基建工程预算严重超支负领导责任。
5.3.4审计部门负责人负责督促本部门加强全厂基建工程的全面审计，督促本部门审计人员经常深入施工现场，查看施工技术、工序、方法等，作好工程记录（如隐蔽施工记录），验证各种技术签证，掌握第一手资料，确保基建工程全过程经济活动的真实性、合法性和效益性。并对本厂基建工程项目管理活动审计监督的全面性、准确性、及时性负领导责任。
5.3.5纪检监察部门负责人负责督促本部门按国家法律法规、上级部门规定及我厂《行政监察工作细则》（试行）的要求对基建工程活动进行监察，并按本管理制度要求配合计划与市场营销部对本厂基建工程进行验收。纪检监察室负责人对本厂监察人员是否严格执行国家法律法规、上级部门规定及我厂《行政监察工作细则》（试行）的要求进行监察负领导责任；是否按照规定程序对我厂基建工程活动进行监察负领导责任。
6管理要求
6.1基建工程的前期工作
6.1.1基建工程设计、施工，必须以国家颁发的最新标准，规定和设计施工技术规范为依据。
6.1.3工程预算，应根据施工图纸，参照国家相应时期定额或其它文件、规范规定及业主对工期、质量有要求和市场实际，由双方协商，合理确定预算价。工程预算需经过有关部门审核，方可交付施工。
6.1.4工程开工应具备以下条件：
6.1.4.1计划投资批准文件；
6.1.4.3生效的合同书；
6.1.4.4施工概预算；
6.1.4.5工程需用材料有着落。
6.2施工管理
6.2.1施工中的技术管理
6.2.1.1施工前必须进行技术交底工作。
6.2.1.3根据合同，严格实行质量监督，并作好质量鉴定记录。
6.2.1.4基础土石方开挖完，应组织有关技术人员对基槽鉴定验收，合格后方可进行下道工序。
6.2.1.5一切工程应严格按图施工，严禁偷工减料，施工中遵守规程和规范，未经批准不得擅自更改。
6.2.2施工现场管理
6.2.2.1施工队伍由计划与市场营销部负责组织有关部门对施工单位进行考评，如需要招投标应按招投标管理办法执行。
6.2.2.2施工合同中指定的甲方代表应到施工现场，负责监督施工安全、质量，严格按照设计要求监督施工。如发生粗制滥造不符合质量标准的工程项目，应采取返工或相应的补救措施，由此而造成的一切费用，概由施工队伍负责。
6.2.3施工工程质量管理
6.2.3.1各种施工工程应严格按国家颁发的各种标准和各种规范进行。
6.2.3.2工程质量，应分阶段验收，隐蔽工程在覆盖前进行现场验收，并作好施工记录。
6.3基建工程竣工、验收
6.3.2工程竣工后应具有下列资料：
6.3.2.1竣工图（包括设计变更图）。
6.3.2.2施工分期及隐蔽工程验收记录。
6.3.2.3主要材料的合格证书（代用材料批准手续）。
6.3.2.4混凝土施工日记。
6.3.2.5混凝土试块数据。
6.3.2.6钢筋及焊接头的试验记录。
6.3.2.7各种数据尺寸，标高位置的检查记录。
6.3.2.8结构体的重大问题处理记录。
6.3.4施工过程中，隐蔽工程要及时进行验收，并做好签证及记录工作。
6.3.5验收要求按照国家规定的有关工程技术验收规范进行。
6.3.6验收通过后，联系有关部门办理工程移交手续，并汇报到有关单位及厂部审批。
6.4工程预算、决算管理
6.4.1严格执行国家有关基建工程预决算的政策、法律、法令，参照国家相应时期定额或其它文件、规范规定及施工图纸及施工方案、业主对工期、质量有关要求和市场实际进行工程预决算。
6.4.2根据工程设计图纸在施工前编制预算，提请计划、财务、审计部门审核、报请主管厂领导批准。
6.4.3经主管厂长批准的预算连同施工合同，报财务部门，作为工程预付款，工程进度拔款的依据。
6.4.4工程竣工验收合格后，发承包双方应当按照下列规定进行竣工结算：
6.4.4.1承包方应当在工程竣工后的合同约定期限内提交竣工结算文件。
6.4.4.2发包方应当在收到竣工结算文件后的28天内予以答复，并向承包方提出竣工结算审核意见。
6.4.4.3承包方在收到竣工结算审核意见一个月内办完一切决算手续，资料（特别是竣工图）全部归档、工程才算正式交付使用。
6.4.4.4施工单位竣工后28天内应提交结算文件。
6.4.5按计划下达的月维护任务，在次月结算。
7检查与考核
7.1本管理制度由计划与市场营销部负责检查督促。
7.2本管理制度按《罗湾水电厂经济责任制考核办法》考核。
8附则
8.1本管理制度由计划与市场营销部负责解释。
8.2本制度自之日起实施。
基建管理制度（二）
为进一步贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》和江苏省教育委员会《关于加强中小学基本建设管理工作的意见》，不断完善校舍建设秩序，规范建设各方工程行为，确保基建工程质量，提高教育投资效益，健全建设工程档案管理，根据基本建设有关法规和教育基建特点制定如下管理办法。
一、行政与计划管理
1、教育局基建管理办公室（以下简称基建办）是指导、协调、监督、管理全市中小学校基建工作的职能部门，主管中小学校基建项目的规划、论证、计划、质量监督、造价审核、工程验收等工作。
2、凡投资在10万元（含10万元）以上的工程项目，建设单位必须根据学校规模、总体规划、校舍面积定额和资金情况出具书面申请报告，由基建办会同有关科室进行可行性论证，本着“长远规划，统筹兼顾，保证重点，量力而行”的原则，编制当年度学校基本建设项目计划报局长室审批。
3、基建办根据审批后的项目计划，编制年度基本建设项目计划任务书，并下达给各基建单位，由各单位具体组织实施。
4、投资10万元以下的零星项目，由学校提出书面报告，说明情况，经基建办实地勘察，并会同财计科论证同意后填写《零星基建、维修工程计划申请书》，报局长室审定，同意后由基建办开具《学校小型零星基建批复》。
二、程序和审批管理
1、建设单位填报《学校基建工程计划申请书》，经有关部门签字盖章后向市计划委员会申请立项，同时办理资金审计，由财政、审计部门出具开工前审计意见书，做好办理用地、规划、设计和工程建设等手续的准备工作。
3、新建项目需扩大用地，必须根据用地规划，按有关规定办好土地使用手续，领取“建设用地规划许可证”和“建设用地许可证”，严禁违章用地。
三、规划与设计管理
1、学校应坚持“立足长远、一次规划、分步实施、逐步完善”的原则，根据城镇建设总体规划，乡镇人口出生的比例和趋势，以及教育行政主管部门确定的办学规模和国家、省颁布的校舍建设标准，制订校园建设的总体规划，经教育行政主管部门论证后报有关部门审批。
2、审批后的规划所有新建和改造项目的依据，必须保证其严肃性，不得随意更改。若规划与发展或规模不相适应而需调整时，应严格履行审批程序，按有关规定加以调整。总体规划没有完成，不得进行项目的单体设计。
3、基建项目必须委托有相应资质的单位进行设计，严禁无证设计、越级设计或私人设计。委托设计时，建设单位应提供有关批文、地质勘探资料和经教育基建管理部门批准的功能要求方案，以及学校总体现状图、规划图。并请设计人员到现场踏勘，确保新建的校舍风格与校园整体协调，严禁设计人员闭门造车。同时为更好加强工程建设的设计服务工作，学校在签订设计合同时，要注意付款方式，建议根据工程进度分期付款。
4、基建项目单体设计应符合“适用、安全、经济、美观”的原则，满足教学功能和师生工作生活的需要；要面向教育现代化，符合学校总体规划要求；必须符合《城市（镇）普通中小学校建设标准》、《农村普通中小学校建设标准》和其它有关设计规范。
5、基建项目建筑面积应根据国家、省有关规定和《中小学校建筑设计规范》及学校办学规模、总体规划确定，如需作重大修改和变更，必须报教育行政主管部门审批，同意后再向有关部门办理增加计划手续。
6、建筑面积达5000平方米或投资达500万元的基建项目必须实行设计招标：建筑面积在5000平方米以下，2000平方米以上或投资额在500万元以下、100万元以上的基建项目可采取建筑设计方案征集的方法，遵循“公平、公正、公开”的宗旨，进行方案评选，择优选用设计水平高、功能完善、布局和造价合理的设计方案，设计招标和方案征集评选工作由建设单位组织实施，基建办会同有关部门派员参加。
7、初步设计完成后，由基建办组织有关部门对平面布局、建筑面积、工程造价、建筑标准和使用功能等进行会审，以此作为施工图设计的依据。
8、基建工程开工前，建设单位要召集设计、基建办、监理、施工等部门进行施工图的交底和会审，并形成会议纪要。
四、招标与投标管理
1、凡50万元以上的工程项目必须办理招投标手续，招标文件经批准后应公开。不得将项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
2、整个招投标活动应遵循公开、公正、公平和诚实信用的原则，必须严格执行现行招标投标法规和有关程序。
3、对报名参加投标的单位，建设单位要进行调查考察，会同监察室、基建办共同提出考察意见，在招标办和公证处主持下确定投标单位。
4、建设单位可根据工程实际情况委托有相应资质的造价咨询单位编制工程量清单，并根据招投标的有关规定，编制招标文件，明确招标范围、计价方式、质量、工期等要求，上述招标文件经教育行政主管部门和招标办同意后方可向投标单位。
5、在招标办的指导监督下，按照一定程序和办法选定评标委员会成员，由评标委员会按招标规定进行开标、评标，根据评标细则评出中标单位；并由招标办出具中标通知书。施工单位一旦中标，不得变换施工队伍，严禁将工程项目肢解转包、分包，不得将工程项目发包给无证单位。
6、建设项目开工前，必须签订好建设工程施工合同，明确双方的权利和义务，并应签订施工廉洁协议书，双方共同监督，确保合同、协议条款的实施。合同签订应充分体现招标文件内容，学校要对合同各条款先行初审，经局主管部门复审后签订正本，交副本一份基建办备案。
7、对于投资在5万元以上50万元以下的工程建设、维修项目以及学校绿化、景点布置，建筑物资的采购等也必须由学校组织进行公开招标，不得直接发包，在内部招投标过程中，学校必须先制订好招标文件，明确标的、评分标准、评分办法、质量要求及工程款的支付方式等内容。招标文件交基建办审定，招标评委组成必须有局主管部门人员参加，局纪监室参与监督。
五、质量与安全管理
1、基建办和建设单位共同对基建项目实行施工管理。学校必须建立由校领导、总务处负责人、工程技术人员、纪检监察员组成的基建管理小组，基建办委派工程技术人员进行技术指导。
2、学校基本建设项目，不论资金渠道和隶属关系，凡由计委立项项目都必须向建设工程质量监督站申请质监，接受工程质量监督站和基建办对施工质量的监督管理；永久性建筑投资在10万元以上，由基建办对施工质量实施监督管理。
3、工程承接单位必须建立健全质保体系，同时，施工组织设计、施工技术方案在开工前提供给建设单位，并在实施过程中接受其监督。
4、工程施工过程中，定位放线、基础开挖、基础施工、框架梁柱浇筑、屋面工程等其它隐蔽工程都必须由建设单位或监理单位验收签字后，方可进行下道工序施工。
5、加强对建筑材料把关，严格执行材料检验的方法和手续。材料进场必须出具质保书。对需要复试的材料，应由建设、施工单位双方抽样，同送具有相应资质的单位进行材料复试，复试合格者方可使用。三材抽验见证人要持证上岗，砂浆与砼“两块”试件制作，要严格按规定取样送检。其余材料也要按有关规定要求检验或复试。
6、基建管理中，必须加强对工程质量通病的防治。工程施工过程中，出现工程质量问题，建设单位应及时向质监站、监理单位、设计单位和基建办汇报，共同商定解决措施。如发生重大质量事故，应立即书面报局长室、质监站、设计单位和基建办，由质监站牵头组织事故处理，提出书面处理方案并监督实施。
7、工程施工期间，建设单位和施工单位均要建立安全保障体系和安全制度，采取得力措施，保证师生安全和教学秩序不受干扰。施工单位要按规定创建文明工地，坚持安全生产，发现问题及时整改，消除隐患。严格执行国务院《建设工程安全生产管理条例》。
8、基建工程的验槽、基础验收、中间验收、竣工验收及其它有关单项验收关由施工单位技术人员和建筑单位派代表及监理员先进行全面检查，初步认定后，再由施工单位将工程资料交有关部门审查，申请进行验收。对验收中发现的问题，施工单位必须限期整改。基建工程竣工验收必须在施工单位按初验结果整改完成，并经基建办和建设单位和监理方对整改结果认定后，方可向建设局申请组织竣工验收。
9、凡未进行竣工验收或验收不合格的项目，学校一律不得使用。工程验收合格后，建设单位要到建设局办理竣工验收备案手续，取得《工程使用证》后才可进行使用。
10、校舍投入使用后，学校要加强检查、注意观察，若发现工程质量问题和安全隐患，要及时与质监、监理单位和基建办联系，查明原因，采取措施，确保师生安全后方可继续使用。
11、建设单位和施工单位要履行好双方签订的《工程质量保修书》，严格按照《建设工程质量管理条例》规定的质量保修期、质量保修责任和施工单位投标承诺的条件执行，保修期内保修金不得退还。
六、财务与审计管理
1、学校基本建设资金必须专户储存，专款专用，学校要指定专人管理，专设基建财务帐，要明确财务负责人，按照财务管理要求管好基建财务，健全财务制度，严格履行财务手续。
2、基建财务收支要严格按照招标文件、投标标函、施工合同和双方协议等条款执行。
3、工程竣工后，建设单位应督促施工单位于工程竣工后一个月内报送工程决算（包括设计变更决算）。由建设单位和工程技术人员对工程决算进行工程量的核定。
4、工程量核定完成后将工程决算送交基建办对工程决算进行初审，基建办提出初审意见。
5、决算审核后，由财计、纪监、基建、建设单位和施工单位进行工程财务结算，财务结算完成后，由教育行政审计部门对工程的决算、审核单、财务结算和资金进行内部审计。
6、工程决算的审计报告，是建设单位与教育行政主管部门及施工单位进行财务结算的依据。工程项目无审计报告的，建设单位所有暂支费用不得作支出处理，余款不得结清。
7、基建账目往来全部结束后，会计人员要及时整理好账册和凭证，按学校财务管理要求进行交接，并按会计档案要求做好存档工作。
8、学校除基建工程外的校舍维修和装饰费用在一万元以上的必须经基建办审定。财务会计人员凭工程项目决算审定单方可作支出处理。
七、校舍与档案管理
1、学校要建立、健全校舍使用和档案资料管理制度，组成管理网络，明确分工任务，落实人员责任，定期检查和调整。
2、校舍档案是建设单位预测评估、决策设计、检查维护和维修改造的重要依据。学校在基本建设开始就要重视资料归档工作，要按档案管理的要求收集整理，注意规范性和准确性，尤其注意资料的完整性，从项目的申请、可行性研究、勘探资料、各项批文证件在开工前就要重视收集、积累工作，进入施工阶段，更应重视图纸（规划图、施工图、竣工图）、各种施工质评、监验等纪录和设计变更资料的收集。当工程竣工后，各项基建资料都应及时收集归类、汇总，发现遗失或遗漏要及时补齐，统一收集后按档案要求整理并入学校档案。
3、基建项目竣工交付使用后，学校要配套制订使用与管理制度，抓好校舍常规管理的各项工作。要注意观察建筑物的使用情况，尤其是年久失修的旧房，发现隐患险情要及时采取措施加以解决，风暴雨雪天气更要加强检查与防护。经技术鉴定为危房的一律不得使用，校舍损坏要及时修复，确保师生学习工作生活的安全。要重视室内外水电、电教系统和设备的保养维修，以保证安全使用。
4、学校要加强师生爱护校舍和安全防范教育，强化广大师生的安全防范意识，提高安全自护能力，防止重大事故发生。
八、队伍与人员管理
1、要建立基建管理机构，配好专职或兼职管理人员，制定管理人员职责。
2、学校要加强基建人员的管理，重视人员的思想作风建设，牢固树立服务意识、责任意识、法制意识。学校不得向施工队以任何形式摊派费用和报销任何应由个人支付的费用，不得借工程建设为由索要财物和谋取私利。同时，要重视人员业务技能的提高，对现有教育基建管理人员要通过学习培训等措施，不断提高他们的业务水平和基建管理能力，逐步实行持证上岗。
3、各单位领导要重视队伍的全面建设，发挥群体网络职能。要建立健全学校基本建设的各项规章制度，建好各类工作台帐，充分发挥建设单位的管理职能和作用。要加强基建理论研讨，总结和推广教育基建管理的新经验，使教育基建管理走上规范化、科学化和法制化的轨道。
基建管理制度（三）
一、新建基本建设项目必须按照建设程序办事，要先报建设项目，编制计划和预算，杜绝未报先建或边报边建，要严格按照预算施工，不得随意扩大项目，避免建设超预算的现象。
二、加强工程质量检查监督，分管领导亲自抓工程质量，专管人员具体抓，责任到人，按职负责，专管人员主要抓质量，抓工期，抓安全，检查中发现问题及时纠正。
三、工程验收由基本建设综合科负责组织实施，按照国家评定标准进行评定，参考平时检查记录，对主要建筑材料（水泥、钢材、防水材料、砖、水泥预制件、焊条及其他材料等），在使用前要对其质量证明书或试验报告进行复核，质量不合格不能使用。工程质量要达到合格以上。在竣工验收中，如发现有不符合质量合格标准的，分清责任，严格按施工招标合同办，在没有纠正之前，坚决不能交付使用。
四、投资十万元以上的基建项目，确定施工单位时要积极推行投标、招标承包责任制。投票、招标中要对参加单位首先进行资格审查，严格把关，秉公办事，坚持民主、公开、平等的原则，克服投标、招标过程中的不正之风。
Abstract:Residentialindustrializationisthetransformationofresidentialconstructionway,bymeansofindustrializedproduction,itimprovestheaccessoriesqualityandproductioncapacity,raisesthequalityandefficiencyofresidentialconstruction,reducesenergyandresourceconsumption,realizesresidentialconstruction'ssustainabledevelopment,allofwhichisalsogreenbuilding'snecessaryconstructionway.ThisarticlemakesadetailedanalysisofthelimitingfactorsofpromotingtheresidentialindustrializationfromZhejiangprovincefromtheaspectsoftechnology,economyandenvironment,ect.Onthisbasis,accordingtotheoverallobjectivesofeconomicdevelopmentandconservation-orientedsocietyofZhejiangprovince,itbringsupthepolicyandmeasuresresearchofpromotingtheresidentialindustrializationinZhejiangprovinceintwelfthfive-yearplan.
关键词：住宅产业化；推进；制约因素；政策；措施
Keywords:residentialindustrialization；promote；limitingfactors；policy；measures
1浙江省推进住宅产业化的制约因素
1.1技术因素
1.1.1住宅结构体系技术应用缺失住宅结构体系技术作为“省地节能环保型十大关键技术”之首在浙江应用几乎空白。结构转换难是产业化住宅发展过程中最重要的制约因素。目前浙江的国家产业化基地―宝业建设其轻钢结构的住宅结构体系在公司内部的房地产开发中应用比例不足10%，重钢结构和钢筋混凝土预制（PC结构）的住宅建造技术还未应用。传统的钢筋混凝土结构如何顺利接洽PC结构或钢结构体系，如何选择、引导和推广适合浙江省的住宅结构体系是推进我省住宅产业化发展亟需解决的首要技术问题。
1.1.2技术规范、标准缺失，审批、验收标准缺失，建造过程中施工技术标准化程度欠缺规范和标准是市场经济活动的技术规则，是对住宅建设经济活动及行为的规范及约束，也是住宅技术人员必须执行的政策法规，因而至关重要。产业化住宅作为新型建造方式，其标准规范的制定和实施目前滞后于实践，审批和验收标准尚在研讨和试运行阶段，建造工程中的施工工法欠缺，这在很大程度上抵消了产业化施工的速度优势，制约着房地产企业对住宅产业化的研发和尝试。同时，由于房地产市场的区域性特点，浙江省应在国家标准和规范基础上制定符合我省产业化住宅建设需求的技术规范标准运行机制和审批、验收标准，对科研机构和企业的产业化技术研发提供支持。
1.1.3熟练技术工人缺失产业化住宅建设彻底改变了传统住宅建造方式，需要大量的技术工人。以万科的合作伙伴日本东京建屋和大成建设为例，这些公司均拥有大量熟练的技术工人。各个工程节点都有相应的技术工人，达到了与生产汽车一样的建筑模式。[1]而中国目前的建筑工人最起码要进行2年左右的培训与实践，才能够真正掌握与熟练运用这个新工艺，最终成为像日本公司一样的技术工人。熟练技术工人的缺失，将大大影响产业化住宅的建造质量，成为推进产业化进程的瓶颈。
1.1.4配套产业链缺失产业化住宅建设仅靠房地产企业是远远不够的，需要制造业和房地产业的深度结盟，形成完整的产业链。住宅产业化在我国进展缓慢，产业链整合配套不齐全是重要原因之一。配套产业的不完整、部品质量和数量的选择性低，产业化住宅建设中就无法进行资源整合，在配套技术上也得不到成熟的产业链支持，也就无法保证产业化住宅的质量，成本始终居高不下，成为阻碍产业化住宅发展的又一重大因素，而产业链的形成仅靠企业是无法实现的，需要政府的引导、推动与扶持。
1.1.5技术集成缺失住宅性能的完善和提高需要借助大量科技成果转化运用，我国的住宅产业化尚待发育，既没有形成完整的节能技术体系，也没有形成完整的节能产品体系，更没有形成产业内部的分工协作体系。生产技术水平低，普及性差，配套产品种类少，标准化程度低，建筑节能上下游产业之间缺乏应有的互补和协作，难以形成规模经济，导致节能建筑的开发成本偏高。以节能达到北京市节能65%标准的北京锋尚国际公寓为例，外墙复合保温隔热技术，造价为120元/m2；屋面与地下保温技术造价为80元/m2；外窗保温隔热技术中，低辐射中空玻璃造价为200元/m2左右，铝合金遮阳卷帘造价为80元/m2；混凝土辐射采暖制冷技术，造价为200元/m2左右；置换新风技术造价为70元/m2左右。目前综合成套技术做法的成本约在每建筑平米面积增加650元左右。[2]对于普通的房屋使用者来说，这一增量成本还是比较高的。这部分增量成本只能通过提高建筑的销售价格予以消化，而在消费者缺乏对建筑节能需求的前提下，高价格的产业化住宅节能建筑与低价格的普通住宅节能建筑相比在市场竞争中未必占据优势，因此，难以成为开发商的自觉行为。
目前就住宅建设单项技术和产品性能而言，我国与发达国家相比并不落后，但缺乏技术、部品集成和配套能力。住宅技术的发展和推广应用仍以单项技术、产品为主，缺乏配套化、系统化，缺少先进的实用技术的集成和完善的产业技术体系。需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系，主要如建筑体系的标准化和部品体系的通用化。
如前所述，无论采用何种结构，产业化住宅建筑模式不可避免的带来成本的上升，包括建造的直接成本和研发等间接成本，可以说经济因素是目前绝大多数房地产企业对住宅产业化犹豫、观望、甚至抱着“坐享其成”的态度的最直接原因。
1.3环境因素
由此可见，住宅全装修和产业化住宅作为一种新型的建造模式和经营方式进入我们的生活，由于存在这样那样的缺陷，要获得社会的广泛认同还需要政府、住宅开发企业、部品供应企业、科研机构和消费者的共同努力，消除阻碍其快速推进的影响因素，营造适应我省住宅产业化和房地产业升级转型的良好环境。
1.3.2宏观环境因素中国产业政策对于住宅产业化的支持不足是制约住宅产业化发展的又一重要环境因素。调查结果表明，三分之二的被访企业认为政府在推广住宅产业化和全装修住宅中工作重要性排序首位是出台倾斜扶持性政策，其次为统一认识，调查同时发现，70%的房地产企业愿意进行住宅产业化的技术体系研发，虽然目前尚未建立研发体系。说明推进我省的产业化住宅发展政府是主导者，企业的产业化住宅之旅需要政府的技术支持和政策扶持。
推动产业化住宅的开发与建设仅依靠市场自发的力量是远远不够的。政府一是要采取必要的强制性措施规范生产者和消费者的行为，以减少或避免负外部性。二是要将外部经济内在化，引导市场对其产生有效的正面作用。
2浙江省推进住宅产业化目标
2.1目标立足点
2.1.1形成住宅产业集群，为浙江经济服务，成为浙江经济新的增长点。
2.1.2快速推进符合国家应对气候变化和“低C”经济目标的产业化住宅建设。
2.1.3通过推进住宅产业化加快我省房地产业的转型升级。
2.2住宅产业化发展3~5年总体目标依靠科技进步，建立住宅产业五大体系，即标准体系、结构体系、部品体系、质量体系和性能认定体系，实现“十二五”节能减排和循环经济目标，实现浙江房地产业再次领先于全国的愿景。主要落实为：
2.2.1建设一批符合《住宅性能评定技术标准》和国家康居示范工程要求的项目；
2.2.2培育若干个集设计、开发、施工、材料物质供应、物业管理为一体的大型住宅集团公司；
2.2.3建设若干个住宅产业化基地，引导和扶持住宅及其部件配件的专业研究开发和生产。
2.2.4以全装修住宅、康居工程和性能认定住宅小区为切入点，建设省地节能环保型住宅，综合提高住宅品质。
3浙江省推进住宅产业化的政策与措施
3.1总体思路
3.1.2技术集成先行建设高品质、高性能的省地节能环保型住宅是推进住宅产业化、升级房地产业的根本目的。而提升住宅性能质量和住宅建设“四节一环保”水平的根本在于技术集成，住宅建筑是技术、产品的集成体，同时，工业化、标准化和模数化的产业化住宅建设应符合市场多样化的需求，技术培育政策应考虑将所有技术进行技术整合同步进行，并在技术上探索多样化的可能性。通过现金的实用技术的集成和完善的产业技术体系推进产业化住宅发展进程。
3.2浙江省推进住宅产业化加快房地产业转型升级的政策
3.2.1住宅产业机制与职能政策
3.2.1.1政治机制政府对住宅产业化的推进首先应体现在机制和职能上，围绕产业化住宅建设构建一定的政治结构、功能和运行法则。目前，国家和地方政府为促进住宅产业化进程，通常成立专门的组织机构――住宅产业化促进中心，体制主要有以下四种模式，见表1。
3.2.2住宅产业政策住宅产业结构政策是指确定住宅产业的各组成部分（投资开发企业、规划设计企业、建设企业、部品生产企业等）的构成比例、相互关系及发展的先后次序，以实现产业内部结构的合理化和集约化。主要有：
3.2.2.1建议调整制定产业结构政策，引导一部分基础好、技术力量强、品牌质量优的集团型企业从原有的行业中分化出来，通过内部整合转型和技术集成成为住宅产业独有的主体；同时，积极引导其它行业的企业，在较高的技术层面上进入住宅产业，形成完整的产业集群和产业链。为此可在土地出让、贷款融资、财政支持等方面制定一系列政策，鼓励企业进入住宅产业，促使住宅产业发展成熟。
3.2.2.2浙江省发达的经济和旺盛的房地产需求市场保证了住宅产业具有巨大的市场潜力和发展空间。为此，应制定向大型优质住宅产业集团倾斜的政策，在技术上、在组织管理上为一体化住宅产业集团的形成和发展创造条件，鼓励其进行扩张、兼并、重组，引导住宅产业中的各主体企业向专业化、规模化、集约化方向发展，实现规模经济，促进产业健康发展和房地产业的转型升级。
3.2.3住宅产业技术培育政策住宅产业技术培育主要是指通过政府投入研究完善住宅产业现代化技术框架体系。目前住宅的基础技术研究不足，技术标准不健全。建议制定政策将以单项应用为主的住宅技术进行有效的集成和整合，形成完整系列的建筑体系；提高住宅部品的通用性、配套性、工业化水平，形成系列化、规模化生产体系；完善建筑节能、节地、节水、节材和环保标准体系，出台适合浙江省发展的“四节一环保”标准，力求体系完善、内容配套、要求明确。
如以节能技术培育为例，按照中国最新的建筑能耗标准，浙江省的新建住宅能耗降低50%。在能耗降低一半后，每平方米负荷仍然为75瓦。而按照欧洲的低能耗标准，每平方米负荷仅有25瓦，只相当于中国新标准的三分之一，未来依然有相当大的减排空间。[3]推进住宅产业化应围绕提高建筑能效而进行，在下一个五年计划中，使住宅建筑节能全面进入65%的节能率。这需要包括建筑节能技术研发，节能建筑的设计、建造，节能材料、节能部品的开发和生产，空调、供热系统等用能系统的设计、建造与改造，可再生能源的开发利用以及节能服务等。
除培育“硬技术”外，建议注重产业化住宅“软技术”的培育，即产业化住宅建造和经营人才的培养、消费者理性消费的引导，产业化住宅市场生产和消费环境的培育，以促进整个社会住宅生产方式和消费模式的转变,推广中小户型普通住宅的建造消费，抑制高档豪华商品住宅的市场供应和消费。
3.2.4经济金融政策经济金融政策主要有：
3.2.4.1建议设立住宅产业化专项科研基金，政府投入一定的财政支持住宅产业化的基础研究。如课题研究、技术研发、产品试验等。
3.2.4.2开发建设、消费、管理产业化住宅的企业和个人优先享受金融信贷支持，提供低息贷款、贴息贷款等。
3.2.4.3开发建设、消费、管理省地节能环保型住宅的企业和个人享受优惠的税收政策，如免收物业管理保证金、契税税率优惠、土地增值税优惠、配套费返还等。
3.2.4.4出台政策对那些经过培育仍无建设产业化住宅能力的企业处以经济、金融和税收的惩罚性措施。
如以省地节能环保型住宅建设为例，建筑节能政策主要可以采用以下类型（见表2）。
结合我省目前产业化住宅发展现状，经济金融政策的实施可有以下几种模式。
①经济金融政策需要分阶段实施。经济金融政策应分为几个不同的阶段，不同阶段政策的侧重点不同。初始与推广阶段应出台较多的扶持性、鼓励性性政策，如税收减免、财政补贴等，激发企业和业主采取节能措施的积极性，培育市场机制的建立，推动产业化住宅的发展。随着产业化住宅市场成熟，可逐步减少激励政策，更多采用强制性、惩罚性政策，如对没有达到节能标准的建筑勒令停建或限期改造，对无开发产业化住宅能力的房地产企业降低开发资质、提高贷款利率、提高土地拍卖企业资格审查等。
②经济金融政策需要正向与负向限制相结合。经济金融政策不仅包括对符合产业化建设要求的住宅（如达到康居工程、性能认定住宅），以及符合产业化及节能发展方向的技术、材料、部品，通过财政补贴、税收优惠、政府贴息等进行正向鼓励，也包括对一些不符合住宅质量发展，如不符合节能发展但暂时又不便于强制性退市的材料、部品等，通过经济手段，如收取额外的费用等来限制其发展。
3.3浙江省推进住宅产业化加快房地产业转型升级的措施
3.3.1推行部品认定和成套技术选用的研究工作。部品专门化生产是住宅产业化的关键，组装式住宅建造的推进没有部品是不可能成功的，而浙江省在部品生产的方面在全国并不占优势。因此，推行住宅产业化战略首先必须推行部品认定和成套技术认定的工作。可参照国家康居示范工程的办法，设置省内标准，促使企业的参与，并在此基础上鼓励企业成立研发中心。
如以产业化节能住宅为例，结合浙江省现状，建议采取以下措施：
①以太阳能热水系统为龙头，推进绿色能源的应用。家用太阳能热水系统技术比较成熟，具有广泛的应用前景。浙江省现有的政策是对13层以下的住宅建筑屋面强制采用太阳能热水器。但比较先进省份，我省太阳能热水器的使用不够广泛。政府应充分考虑太阳能热水器与建筑构建一体化的有机结合，激励13层以上的住宅建设“太阳能屋顶”，汲取山东力诺瑞特新能源有限公司“太阳能阳台”、“太阳能墙面”技术等先进技术，降低住宅热水供应、采暖能耗。并以此带动地源热泵、空气源热水器等节能部品的使用，提高建筑使用能源中绿色能源的比例。
②以围护结构节能为主打，降低空调、采暖能耗。中国向国际社会作出了碳减排的承诺，在建筑领域要履行该承诺，减少冬季采暖、夏季空调的能源消耗是关键，这都可以通过房屋维护结构的改造来实现。围护结构能耗是指由建筑外墙、外窗、屋面等建筑护结构传热所产生的空调采暖能耗，这部分能耗约占建筑使用能耗的50%。其降耗的主要方法应是保温、隔热、遮阳三项技术齐头并进。其效益远远大于增加的建筑成本，对于碳减排能够起到事半功倍的效果。”
对于外门墙而言，结合浙江地区的气候特点，合理采用外墙外墙保温隔热措施，也是保证建筑节能效果的关键。目前，我省的住宅外墙从提高保温效果的角度考虑，采用热阻较大的有机材料，构成外墙外保温系统；从提高保温系统使用寿命、减少维护的观点出发，采用强度较大、热阻小于有机材料的无机材料，构成外墙外保温系统；从保温和墙体一体化考虑，从提高保温系统使用寿命、减少维护的观点出发，采用外墙自保温系统。但是，从产业化工厂化生产、提高保温效果、便于现场的装配式施工方式的视角，住宅建筑的外墙采用保温夹心的复合系统或无机自保温系统更有利于提高墙体的保温性能、使用寿命。
隔热和遮阳主要是指隔绝夏季太阳的辐射热。浙江隶属地区夏季夏热冬冷地区，太阳辐射热是构成消耗了大量空调制冷能耗，对护结构既要考虑保温又要兼顾隔热，应对材料的“保冷”和隔热问题应制订出合理的材性指标。其中外门窗遮阳、屋面遮阳、墙面遮阳技术是解决隔热问题的有效措施。住宅工厂化生产中为建筑的外门窗遮阳、屋面遮阳、墙面遮阳设计和生产创造了有利条件；也为该类产品、部品的系统化，构件的标准化提供了先决条件。因此，政府应该制定经济政策，激励遮阳技术的应用与发展。另外，据试验测定，隔热涂料的使用，在夏季也能降低外墙和屋面的表面温度约4℃左右，所以推广墙隔热涂料的使用，提高外墙和屋面隔热性能，也是节省节能投入，降低建筑能耗的一条有效捷径。
3.3.2培育住宅产业化生产基地。以部品认定和成套技术选用为基础，培育省内企业的产业化生产基地，成为产业化基地的企业，可以参与省级部品标准和技术标准制订的组织工作。并给予一定的经济政策（免税等）、资质认定等方便。
3.3.3建设产业化住宅示范小区及相应的政策优惠。采取以点带面的方式建设产业化住宅示范小区，主要有以下几种模式：
①以政府投资为主体的保障性住宅小区率先成为产业化住宅示范区。
②新农村建设示范工程。以政府补贴代建方式委托省内有产业化住宅开发经营能力的住宅集团以产业化住宅建设管理模式开展新农村建设。
③建设住宅产业化示范城市。扶持杭州或宁波建立产业化试点城市或区块，类似于保税区，享受倾斜政策，鼓励研发、鼓励生产、鼓励消费。
④鼓励房地产企业将产业化住宅技术、设计、规划和管理应用于新建小区，对产业化住宅楼盘的建造和消费给予一定的贷款利率和税收优惠。
3.3.5依托政府的《土地出让条例》、《房地产开发条例》、《住宅验收条例》和《物业管理条例》将产业化住宅开发比例作为土地出让和项目开发建设的前置条件，住宅验收的必备条件。
3.3.6推广住宅全装修。住宅的装修设计必须通过土建设计单位认可，施工总承包中必须将全装修纳入工程装修中，以避免出现土建与装修“两张皮”的所谓“精装修”住宅。为提高企业开发全装修住宅和消费者购买全装修住宅，建议将土建和装修分开计算税基，分别纳税。
3.3.8将建筑工程技术列入《高新技术产品目录》，让住宅产业化的开发与消费享受高新技术拥有的产业优惠政策。
3.3.10将用于省地节能降耗的产业化住宅研发的国外先进实验仪器设备列入海关减免税产品目录，享受海关税率优惠，降低企业住宅产业化研发成本，激励企业对产业化住宅的投入。
3.4推进住宅产业化的主要工作任务和目标今后3～5年推进住宅产业化的主要工作任务包含以下内容：
3.4.1严格实施住宅建筑节能从2010年始，新建住宅建筑节能设计严格执行不低于50％的标准，其中康居示范工程项目实施节能65％的标准。对既有建筑节能改造逐步开展，到2011年底，各设区城市完成应改造面积的25％，县和县级市完成15％，其他小城镇完成10％。新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10％。
3.4.2强化节约和集约利用土地通过居住区的合理规划、设计，提高土地利用的集约和节约程度，严格控制别墅等低密度项目建设。居住建筑要在符合健康卫生、节能及通风采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。
3.4.3深入开展节约用水积极开展节水产品研发，加大节水设备和器具的推广力度，推动居住小区住宅节水和中水回用设施建设。推进雨水回收使用和污水处理再生利用，不断提高再生水使用比例。建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20％以上。
3.4.4积极推进原材料节约要积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材（能）耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。建立和发展住宅产业生产基地，加快推进住宅建筑工业化、标准化、产业化，实现住宅部品通用化和生产、供应、服务的社会化。禁止使用实心粘土砖，到2010年底，新型墙体材料应用比例达到65%以上。
3.4.5加强对住宅项目的装修管理积极推广住宅一次性全装修或菜单式装修模式。2010年，新建住宅一次性装修到位率力争达50%以上。
3.4.6建立健全和全面实施住宅性能认定制度继续抓好住宅性能认定工作，建立健全住宅性能认定制度，不断扩大覆盖面。到2010年，全面开展住宅性能评定工作，引导并确保住宅建设满足居民对其适用性、安全性、耐久性环境性和经济性等基本需求。
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