一、担保人_____________愿意为____________作经济担保。
三、担保人概况：
姓名:_________________
身份证号码：______________________________________
工作单位：____________________________________________________________________
家庭地址：____________________________________________________________________
四、担保人与被担保人关系：____________________________________________________
五、担保人签字盖章：___________________________________________________________
六、请担保人工作单位证明其担保资格的真实性：
担保人工作单位负责人签字盖章：
担保人工作单位盖章：
备注：
1、请附担保人和被担保人身份证复印件。
2、担保顺序为：配偶、父母、兄弟姐妹及其他人员，员工的经济担保人应依此顺序选择。担保人必须具备的条件：属中华人民共和国合法公民;有较稳定的收或固定资产;愿意为被担保人承担风险。
3、担保人工作单位只为担保人的担保资格的真实性作证明，不负任何经济责任或连带责任。
4、担保人工作单位对担保资格的真实性证明时应加盖单位法人章或人事部门章。
5、担保书一式三份，用人单位、担保人、被担保人各持一份。
个人不可撤消担保书致：XX公司鉴于贵公司将用，签订(试用期)一年期劳动(务)合同，经请求，本保证人同意出具本担保书，自愿为在贵公司经营活动或工作期间发生的债务(含Υ法和过失给贵公司造成的经济损失)承担连带保障责任，具体保证事项如...
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为进一步加强对房地产信贷业务管理，规范中国银行房地产信贷业务操作，现将《中国银行自营房地产贷款业务操作规程》下发各分行，望遵照执行。在执行过程中，如遇到问题，及时向总行信贷管理部反映。
附：中国银行自营房地产贷款业务操作规程
第一章、总则
第一条、为配合国家住房制度改革，加强对中国银行自营房地产贷款业务的管理，根据中国人民银行《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等法规文件，特制订本操作规程。
第三条、中国银行自营房地产贷款包括：
（一）住房开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款；
（二）商业用房开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售非家庭居住用房的贷款；
（三）其他房地产开发贷款，是指住房开发、商业用房开发以外的房地产开发贷款，如土地开发贷款等；
（四）个人住房贷款，是指对个人发放的用于购买、建造和修缮职工住房的贷款；
（五）其他住房贷款，是指对单位发放的用于购买、建造和修缮职工住房的贷款。
第四条、中国银行自营房地产贷款纳入信贷业务统一管理，各分行承办自营房地产贷款业务须经中国银行总行批准；中国银行自营房地产贷款审批权限，由总行另行规定。
第二章、贷款对象、用途及条件
第五条、贷款对象
下列单位和个人可以成为中国银行自营房地产贷款业务的贷款对象：
（一）经国家房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册，并取得《企业法人营业执照》及由行业主管部门核发的《房地产开发企业资质证书》的房地产开发企业；
（二）购买、建造和修缮职工住房的企事业单位；
（三）具有完全民事行为能力的城镇居民。
第六条、贷款用途
住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款，以补充房地产开发企业为完成计划内土地开发和商品房开发建设任务所需资金为限；对企事业单位及个人发放的住房贷款，主要用于购买、建造和修缮职工住房或自住住房。各项贷款须专款专用，不得挪作其他用途。
第七条、贷款条件
（一）申请住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
1.符合本规程第五条规定的贷款对象条件；
2.具有一个遵纪守法、遵守职业道德的领导班子和一套健全的经营管理制度；
3.信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
4.在中国银行开立基本帐户或一般存款帐户，办理结算业务；
5.已取得项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证（外销房屋还需取得外销房屋许可证），完成其他各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
7.提供相应的贷款项目开发方案或可行性报告；
8.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
9.贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
10.具有一定比例的自有资金（一般控制在项目预算投资总额的30％），并能够在使用中国银行贷款之前投入项目建设；
11.将财产抵（质）押给中国银行；
12.落实中国银行可接受的还本付息连带信用保证；
13.落实中国银行规定的其他贷款条件。
（二）申请个人住房贷款，借款人应具备以下条件：
2.信用良好，具有固定职业和稳定收入，确有偿还贷款本息的能力；
3.购买自住住房价格基本符合中国银行或其委托、认可的房地产估价师评估的价值；
4.购买自住住房首期付款不得低于购买住房价格的30％；
6.修建自住住房贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
7.在中国银行的存款余额不低于所修建自住住房投资总额的30％，并先于银行贷款投入住房的修建；
8.将财产抵（质）押给中国银行；
9.落实中国银行可接受的还本付息连带信用保证；
10.落实中国银行规定的其他贷款条件。
（三）企事业单位申请用于购建职工住房的其他住房贷款应符合本条第（一）款第1项和第2项条件以及本条第（二）款除第2项以外的全部条件。
第八条、借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
（一）申请住房开发贷款、商业开发贷款和其他房地产开发贷款，借款人应提交：
1.《借款申请书》；
2.资信证明材料；
3.近3年的财务报表；
4.项目立项文件、董事会决议；
5.项目资金落实文件；
6.其他配套条件落实材料；
7.开发项目的现金流量预测表；
8.合法、合规的房地产开发合同、其他有关合同；
9.抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函；
10.还款保证人的资信证明材料；
11.中国银行要求提供的其他证明文件和材料。
（二）申请个人住房贷款，借款人应提交：
2.具有法律效力的身份证明材料；
3.具有固定职业、稳定经济收入的证明材料；
4.售房人产权、销售资格证明文件（适用于购买自住住房）；
5.项目立项文件（适用于修建自住住房）；
6.项目资金落实文件（适用于修建自住住房）；
7.其他配套条件落实材料（适用于修建自住住房）；
8.合法、合规的购建住房合同、其他有关合同；
（三）企事业单位为购建职工住房申请贷款，应提交：
4.售房人产权、销售资格证明文件（适用于购买职工住房）；
5.项目立项文件、董事会决议（适用于修建职工住房）；
6.项目资金落实文件（适用于修建职工住房）；
7.其他配套条件落实材料（适用于修建职工住房）；
第三章、贷款程序
第九条、借贷双方须严格履行下列程序：
（一）借款人须填写房地产贷款申请书，并向中国银行提交本规定第八条规定的各项文件、证明和材料；
（二）中国银行对借款人的借款申请及所附文件、证明和材料进行审查，审查合格并经过批贷程序后，与借款人签订借款合同；
（三）借贷双方及保证人签订房地产贷款担保、保证合同、抵押合同，并进行抵押担保登记和公证；
（四）提款条件满足后，中国银行方可放款。
第四章、贷款期限与利率
第十条、贷款期限
（一）住房开发贷款，最长不超过3年（含3年）；
（二）商业用房开发贷款，最长不超过5年（含5年）；
（三）其他房地产开发贷款，最长不超过5年（含5年）；
（四）个人住房贷款，一般不超过10年（含10年）；
（五）其他住房贷款，最长不超过10年（含10年）。
第十一条、贷款利率
住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款、个人住房贷款、其他住房贷款利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率。
第五章、贷款担保与抵押
第十二条、购买商品住房的借款人，可以用中国银行认可的财产抵（质）押，并按照国家有关规定进行抵（质）押登记。
下列财产不能作为抵（质）押物：
（一）土地所有权；
（二）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（三）不能强制执行或处分的财产；
（四）已经设定抵（质）押的财产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者采取其他保全措施或强制措施的财产；
（六）依法不得抵（质）押的财产。
第十三条、用于抵（质）押的财产，需要估价的，必须经过中国银行认可的资产评估部门进行估价，贷款金额不得超过抵（质）押物品价值的70％；以土地使用权抵押的，抵押期限应以土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
第十四条、抵（质）押期间，借款人未经中国银行同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押的财产；用有价证券进行质押的，质押人不得以任何理由挂失。
第十五条、抵（质）押双方应正式签订抵（质）押贷款合同，并详细开列抵（质）押物品清单。自营房地产贷款在借款人提供抵（质）押担保基础上，中国银行认为有必要时，借款人应提供中国银行可接受的第三方连带信用保证。
第十六条、借款人、保证人发生隶属关系、性质、名称等变更时，应提前通知中国银行，并与中国银行签订借款合同修正文本。
第六章、保险
第十七条、借款人须在借款合同签订前按中国银行指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本金，并应明确中国银行为该保险的第一受益人。保险单不得有任何有损中国银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人负担。在保险期间，保险单交中国银行执管。
第十八条、在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，中国银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第七章、贷款的审批和发放
第十九条、借款人提出借款申请以后，中国银行应按照本规定进行审查、批准和发放贷款。
第二十条、在借款人提供符合申请借款的有关资料后，中国银行应在规定的审查期限内及时答复。借款申请批准后，借款人应及时与中国银行签订借款合同，凡逾期未签订借款合同的，对原借款申请的批准可被撤销或被视为失效。
第二十一条、经中国银行核定同意的用款计划，应作为附件包括在借款合同之中。中国银行必须按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应于调整计划前15个工作日提出，经中国银行审查同意后，才能调整用款计划。
第二十二条、借款人如不按借款合同规定用款，应按约定的承担费率向中国银行支付承担费。
第二十三条、中国银行要对房地产贷款项目自有资金进行监督管理。借款人必须按照规定比例及时地将足额自有资金存入中国银行或投入项目前期工程，中国银行按照房地产贷款项目的工程预算和施工计划逐笔监督支付，专款专用，借款人不得挪用。借款人自有资金发生挪用或没有足额到位的，中国银行不予贷款。
第八章、贷款的偿还和收回
第二十四条、借款人须按借款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。
第二十五条、借款人不能按合同规定的期限偿还贷款本金，应当提前向中国银行申请贷款展期。展期申请经中国银行审核批准后，借贷双方应签订展期协议，展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。到期未还且未经展期的贷款，按中国人民银行有关规定，加收利息。
第二十六条、借款人提前归还贷款本息，按中国人民银行有关规定计收利息。
第二十七条、个人住房贷款借款人死亡或经有权部门宣布失踪，借款人财产的合法继承人应继续履行借款人签订的借款合同。
第二十八条、借款人违反借款合同规定的条款，中国银行有权收回部分或全部贷款；对不按合同规定用途使用的贷款部分，按中国人民银行有关规定，加收利息。
第九章、贷款的计划统计和会计核算
第二十九条、中国银行的自营房地产贷款，纳入中国银行信贷计划统一管理，并按规定统计上报。其中：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款，纳入中国银行固定资产贷款计划管理；个人住房贷款、其他住房贷款，纳入中国银行流动资金贷款计划管理。
第三十条、中国银行自营住房贷款业务单设科目，单独核算，其经营和损益情况，纳入中国银行会计报表和业务报表。
第十章、其他
第三十一条、中国银行自营房地产贷款抵（质）押物品的评估、登记费和借款合同公证费均由借款人负担；中国银行可以向借款人一次性适当收取质押物品保管费。
第三十二条、中国银行自营房地产贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款，包括仲裁条款或司法管辖条款。
第三十三条、中国银行各分行第一次签订自营房地产贷款借款合同文本，须经律师阅核，并报中国银行总行信贷管理部审查认可。
【关键词】上市公司；委托银行贷款；民间金融
浙江钱江生物化学股份有限公司（600796）（以下简称钱江生化）2011年1月14日的公告宣称对外委托贷款14000万元，年利率12%，每年的利息收入可达到1680万元，而该钱江生化2011年第1季度净利润只有1369万元。如此巨大的利益诱惑和钱江生化的示范效应，可能使得更多的上市公司进入高息行业。根据中国人民银行公布的数据：2011年上半年商业银行委托贷款额增加了约7028亿元，同比增加3829亿元，较去年同期增长接近120%。根据调研结果，上市公司委托贷款的钱主要流向了其控股子公司或者是因限购政策出台使成交量下降、身为资金密集型企业却面临资金紧张的房地产企业。这样上市公司委托银行贷款就变成了放高利贷行为。上市公司委托银行贷款――放高利贷有什么危害，比如长期通过放高利贷维持、增加企业利润可能会使上市公司出现轻视、荒废主营业务的状况（不务正业），降低企业的核心竞争力等。本文认真分析上市公司放高利贷的原因、危害，并制订了相应的应对策略。
一、上市公司放高利贷的原因
（一）上市公司现金流充足，投资渠道不足
我国上市公司长期资金的融资渠道包括内部融资和外部融资。内部融资主要指公司的自有资金和生产经营过程中的资金积累部分；外部融资又可分为通过银行筹资的间接融资和通过资本市场筹资的直接融资（直接融资又包括债券融资和股权融资）。目前两个融资渠都比较畅通，普遍现金流比较充足。
毋庸置疑，中国的上市公司在现金流比较充足、流动性过剩的同时，投资渠道不足。自2011年以来扣除价格因素的实际固定资产投资约在17%，较2010年同期低近4个百分点，基础设施建设投资规模进7月后竟然出现同比下滑现象。企业投资渠道不足，主营业务又受投资报酬率的制约，企业间资金拆借又不合法，在此背景下委托银行贷款成为部分上市公司比较好的选择。
（二）房地产企业资金紧张
根据对2011年“委托贷款”公告的统计，我们不难看出，目前上市公司委托贷款关联交易占据绝大多数，但不涉及关联企业的贷款，大多流向了高利润且有固定资产作担保的房地产行业。
（三）上市公司资金集中管理为委托贷款提供了可操作性
（四）上市公司和银行都获利为委托贷款提供了可行性
上市公司委托银行贷款，上市公司和银行都获得了利益，这为上市公司委托银行贷款提供了可行性。上市公司委托银行贷款，上市公司以委托贷款高息发放出去吃高息利差，获得营业外收入，银行收取正常贷款利息和委托贷款手续费收入。这样各得其所，各自的收益都很高，使银行缺少了鉴别、规范、处罚上市公司放高利贷的动力。
二、上市公司放高利贷的危害
上市公司参与进高利贷中，恶果和影响不仅是诸如江苏泗洪高利贷市场崩盘，而是正在毁掉中国整个实体经济、实体产业，乃至整个经济。具体危害表现为：
（一）对上市公司
上市公司以放贷人身份通过委托银行贷款赚取高额利润，会使自身的经营活动偏离主营业务，降低核心竞争力。作为主营业务是生物农药和生物兽药的制造、销售、出口和技术服务的钱江生化2010年9月进军太阳能级硅片光伏项目，之后又通过参股子公司扬州市中远房产有限公司进军房地产开发（2010年增加净利润4107万元）。2011年1月14日，“钱江生化关于委托贷款的公告”称公司委托“建设银行平湖市支行”向“平湖诚泰房地产有限公司”贷款14000万元人民币，委托贷款期限二年，年利率12%，每年增加利息收入1680万元。钱江生化2011年上半年净利润3071.00万元，比上年同期（2674.80万元）增长14.81%，除去利息收入，钱江生化净利润同比是下降的，说明钱江生化主营业务在萎缩，核心竞争力下降。
（二）对中小企业
上市公司委托银行贷款，会提高整个社会的融资成本，使本来就融资困难的中小企业雪上加霜。对于快速发展过程中的中小企业而言，资金缺乏、融资困难是一大难题。高利贷多层级倒腾资金大大抬高社会融资成本，而承受畸高融资成本的都是贷款难、融资难的中小企业，这对中小企业将是致命打击。2008年金融危机时期社会缺乏资金，中小企业融资难。当前过剩流动性因流到了高利贷行业而不往中小企业流动、高利贷横行会给中小企业套上一个死结：贷不到款、融资不到是在等死，通过高利贷借到高利息的资金是在找死。我们忧虑的是中国大地弥漫的高利贷正在抬高所有实业的融资成本，高利贷狂潮正在逐步毁掉中国实体经济乃至整个经济。
（三）对市场
上市公司委托贷款，靠“放高利贷”获取高额利润，有三重危害：
首先，上市公司委托贷款扰乱国家货币与金融政策。针对物价高速上涨，流通中货币过量，通胀严重的现实，国家制定了紧缩的货币与金融政策，在央行不断提高存款准备金率后，货币流量得到了一定的控制。在这样的情况下，上市公司利用其融资的优势和便利性，把从银行取得的贷款甚至从股东处融到的资金，以“高利贷”形式提供给其它中小企业，这明显有悖于国家宏观调控政策。
其次，上市公司委托贷款增加信贷与信用风险。上市公司所提供的资金，通过接受委托贷款的银行，最终转到其它中小企业手中。如果借贷资金的中小型企业，能够安全完成资金的运营与利用，最终获利并支付借贷利息，那当然皆大欢喜。然而风险无处不在，从来就没有保赚不赔的业务，如果借贷人没有取得高于利率的收益，甚至出现亏损等不利后果，对于借贷人、银行以及放贷的上市公司而言，无疑意味着三方利益、信誉和信用的多重风险，也势必会挑战整个社会的诚信与稳定、安全与和谐。
三、上市公司放高利贷的应对策略
（一）上市公司
上市公司把剩余流动性的资金投到高于主营业务投资利润率的项目追求利润最大化，这无可厚非，但“君子爱财，取之有道”。一方面，上市公司应该把资金投入到自身的主营业务，做大做精主营业务的同时，若有可能做一些提高自身竞争力的事情，切不可“图短期的高额利润”把过剩的流动性委托贷款而“不务正业”。另一方面，上市公司一定要明确委托贷款提高融资成本的后果，自觉履行作为上市公司肩负的社会责任，处理好短期和长期的关系，制订或者修正企业发展的财务战略，使上市公司能够长期、持续、健康发展。
（二）监管部门
1.被委托贷款的银行也是被监管的对象
上市公司委托银行贷款（有些甚至是刚从银行贷来的），上市公司以委托贷款高息发放出去吃高息利差，而银行则收取正常贷款利息和委托贷款手续费收入，这样各得其所，各自收益都很高，银行也成为利益链中的一部分，所以银行缺乏控制上市公司委托银行贷款的动力。从内部控制的角度讲，银行贷款业务的监管、决策和执行一定要分离，所以银行也应该、也必须是被监管的对象。
2.银行应加强对企业贷款业务的审查
上市公司贷款以前，银行应该首先评估上市公司的财务状况和现金流动，识别是否需要贷款，贷款干什么，是不是正常业务需要。其次，放贷以后，还要追踪上市公司贷款的去向是不是和《贷款申请书》相符，若有问题收回贷款，这样保证上市公司委托贷款的资金没有来自于银行的低息贷款。同时，银行应加强对企业贷款业务的审查，控制委托贷款的业务或者规模，切实维护金融市场秩序，守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。
3.规范民间金融
堵不如疏，对民间金融的遏制不如合理疏导，只有放开，才能治理上市公司委托贷款乱象，我们应该善用民间金融。善用民间金融，首先允许民间金融，为民间金融正名，允许民间金融机构发展，消除由于打压和遏制引起的越来越高的中国民间金融堰塞湖。其次，要把民间金融纳入政府的监管体系，监管机构必须负起监管之责。最后规范民间金融，放开利率上下限区间，使小型金融机构获得合理的利润，使民间金融沿着健康的轨道进行。
4.提高存款利率
我们应该提高存款利率，逐步消除或缩小负利率状况，吸引社会资金放弃高利贷而回流到银行。提高商业银行等正规金融机构支持中小企业信贷需求的主力军作用，使得中小企业从正规渠道获取低成本资金，切实解决中小微企业的资金需求，以便削弱对高利贷的刚性需求，铲除高利贷生存的土壤。
大学生利用新技术、新知识开展自主创业，发展新兴产业的热情一直非常高涨。但同时，由于大学生创业初期的资金相对匮乏，也致使众多有着高附加值的新兴产业“胎死腹中”。实践证明，对包括大学生创业者在内的创业初期，提供小额贷款，已成为催生新兴产业发展的重要力量。
“贫民银行”对实施小额贷款的启示
银行作为一个以利润为经营目标的金融企业，其基本职能是吸收存款、动员和集中社会闲置资金，贷款给需求者，成为借贷双方的中介人。考虑到其资金主要来自于外部，这就决定了银行必须以“安全性、流动性和盈利性”作为经营原则。目前，随着我国商业银行经营管理体制改革的深化，其风险意识逐步加强。权衡经营成本、收益与风险，大学生创业资金需求属于小额贷款，单笔金额小、信用不易把握，与对成熟企业或大企业的贷款不能相提并论。但如果操作得当，仍有可能成为银行一个新的利润增长点。在这方面，国际上越来越有影响的“贫民银行”可以为我国商业银行提供有益的借鉴。
贫民银行产生于20世纪70年代，由获得2006年诺贝尔和平奖的孟加拉国经济学家尤努斯创办，专门为贫困农村妇女发放小额无抵押信用贷款。此后，有80多个国家仿效贫民银行做法，开展了创业贷款工作。现在，“贫民银行”有向城市发展甚至向发达国家发展的趋势。在美国，一个由400家不同组织组成的“企业机会协会”正在努力把贫民银行经验应用到美国城市的小型创业项目中去。在我国，想创业的大学生手头大多有一定的项目，唯一缺少的就是启动资金。据不完全统计，因为资金问题使大学生创业半途“夭折”或根本无法启动的占到大学生创业失败案例的三分之二以上。一旦有人在资金上帮助他们起步，他们往往能打开一片天地。未来许多“小而强”、“小而专”的民营企业，将从今天的个人创业借款人中间产生并发展壮大，成为银行明天的优质客户群。国外贫民银行的实践已证明，个人创业贷款的违约率很低。只要银行的观点正确，措施到位，其风险大大低于一般对公贷款。
如何实施创业“小额贷款”支持
事实证明，绝大多数个人创业者在有了好的经营项目后，最害怕的不是合理的较高的利率，而是借不到钱来启动项目。从经济学角度分析，合理的较高利率，在相当程度上能够抑制那些企图和“贫穷的创业者”争夺贷款的富人和有关系的人的寻租冲动，提高他们寻租的成本，从而迫使他们放弃与创业者争夺贷款。而且在实际工作中，要想让商业银行更好更长久地发展个人创业贷款业务，必须从成本――收益关系上让银行有盈利，否则，银行的个人创业贷款业务就不具备长期存续的经济合理性。
大部分创业者申请贷款时，缺乏现在银行在贷款时需要提供的各种担保品，诸如房产、大额存单、股票等等，而银行从稳健原则出发，要求适当的担保也是完全正当的。要解决这一问题，不一定非要由有实力的企业为创业者提供保证，完全可以利用我国社会组织严密性的特点，将个人创业贷款的借款人组成“联保小组”，再将同一个街道的“联保小组”组成更大的“联保共同体”，让这一共同体中的每一个人都对其他人的还贷承担连带责任。也就是说，让创业贷款的借款人“一人保大家，大家保一人”，即“自己保自己”。根据国外“贫民银行”经验，这种“担保共同体”的担保作用非常强，坏帐率一般都低于3％。
另外，虽然我国担保法不允许政府直接为企业提供担保，但政府完全可以运用国有资金，组成股份制的创业担保基金，由它为商业银行的个人创业贷款提供担保或再担保，这样，既为银行解除了后顾之忧，又为个人创业者撑了腰。在具体运作时，创业担保基金还可以聘请审计师对所担保的个人创业贷款的运作情况进行审计。这样，一能促使借款人精心运作，确保项目成功，使银行贷款的回收有了坚实的实业基础；二可督促贷款银行主动关心贷款项目的经营，及时给借款人提供必要的指导、帮助，确保贷款安全。
关键词：三农；融资担保；制度创新
2015年8月13日，国务院《关于促进融资担保行业加快发展的意见》，并出台《融资担保公司管理条例》及配套细则，持续加大小微企业和“三农”融资担保业务为导向的政策扶持力度。8月24日，《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（下称“《指导意见》”）出台，对“三农”融资难实施局部突围的政策“试水”。中央接连推出增进“三农”融资的系列政策，既喻示“三农”融资问题的重要性和艰巨性，也表明在宏观经济下行压力加大的新常态下，深化“三农”融资担保问题研究，对化解“三农”融资难困局具有重要意义。
一、“三农”融资担保体系发展现状
（一）涉农融资担保机构发展速度放缓。据中国担保协会统计，2011年末，全国融资性担保行业共有法人机构8402家，较2010年末增加2372家，增长39.3％；担保余额19120亿元，较年初增加5374亿元，增长39.1％。2012年，《融资性担保机构管理暂行办法》（下称“《暂行办法》”）出台，融资性担保机构基本结束了盲目扩张的态势。经过整合优化，机构数量增长速度与融资担保业务量呈现放缓趋势，融资性担保贷款户数和余额在银行业金融机构贷款中的比重有所下降，2013年末占比分别为9.92％和2.2％，分别比年初下降0.57个、0.04个百分点；2014年末占比分别为9.2％和1.8％，分别比年初下降0.4个、0.72个百分点。
（二）“三农”融资担保贷款增速减缓。针对“三农”融资难、融资贵问题，中央因势利导地出台了多项扶持政策，各省（市）根据中央精神也相继出台政策细则，要求加大“三农”信贷投放。据中国人民银行贷款投向统计数据显示，截至2014年末，全国“三农”本外币贷款余额19.44万亿元，比2010年增长98.37%；农户本外币贷款余额5.36万亿元，比2010年增长1.2倍；农业贷款余额3.4万亿元，比2010年增长60%。但是，金融机构涉农贷款不良率也企高不降（2014年保持在2.4%水平），为降低不良贷款率，中央提高涉农不良贷款容忍度，对农村信用社、村镇银行等涉农金融机构实行弹性存贷比考核和差异化存款偏离度考核，“三农”融资担保贷款增长开始进入相对理性的发展轨道。
（三）“三权”逐渐成为“三农”融资的有效手段。农村“三权”（宅基地使用权、土地承包经营权、林产所有权）融资抵押试点开展以来，通过试点地区的实践，目前已取得明显成效，成为农村重要的抵押担保贷款。以重庆市“三权”融资抵押试点为例，据该市金融办统计显示，截至2014年初，重庆市“三权”抵押贷款已超过480亿元，试点范围扩大到全市所有涉农区县，2015年该市计划实现农村“三权”抵押融资1000亿元以上，以切实帮助农村增加财产性收入。①
二、“三农”融资担保体系存在的问题
（一）缺乏法理支撑，融资担保法律法规修订滞后。尽管全国各地农村正在试运行“三权”改革试点，但从法律层面看，“三权”改革缺乏基本法理支撑。如《担保法》第37条第二款明确提出“农村耕地、宅基地不得抵押”，即目前“三权”中的前“两权”抵押行为属于违法；《担保法》第34条对可抵押财产范围的定义，也在很大程度上限制了“三农”融资担保外延的扩展，使得“三农”融资担保缺乏创新动力；2010年7月部委联合了《融资性担保公司管理暂行办法》，该《办法》相对于《担保法》的法律层级较低，缺乏有效的约束力及强制力，加之没有专门的“三农”融资担保法律法规予以约束，存在非排他性特征，融资担保公司没有义务一定要为“三农”提供融资担保，致使“三农”融资性担保缺乏源动力———融资性担保公司常常违规经营，追逐利益，不愿意为“三农”融资提供担保。
（二）配套服务缺失，阻碍融资担保业务良性发展。一是“三农”资产产权交易流转平台建设滞后。目前，我国只有部分地区建立林权流转交易平台，而土地承包经营权、宅基地使用权（下称“两权”）流转平台即使在试点地区仍处于启动推进过程中。即当前发生“三农”信贷违约，用“两权”担保的贷款无法依法变现抵押品以实现风险转移。二是农村“三权”确权登记制度进展缓慢。全国“三权”抵押登记做法未达成共识，部分地方不认可融资性担保机构的抵押登记主体资格，部分地区抵押和公证机构登记手续繁杂且存在不合理收费现象，间接增加了融资担保机构开展“三农”融资担保业务的难度与成本。三是沟通“三农”及融资担保机构的外部征信和评估制度等体制性环境尚未确立。融资担保机构不能直接共享人民银行征信系统，数据信息的有效共享存在障碍，导致银行对担保机构、担保机构对企业均无法获得全面、及时、准确的信息，不利于有效识别和控制风险。
（三）合作机制不畅，银担双方风险与利益不对称。银行业金融机构在市场上处于“甲方”地位，担保机构则处于被动地位，银担合作机制不合理性也始于此。首先，过高的门槛，致使多数担保机构业务发展空间收窄。其次，“三农”融资担保机构赖以生存与获益的担保杠杆———担保放大倍数受限于不合理的合作机制。按照国际惯例，信贷担保基金的担保放大倍数通常情况下是18倍，而美国担保放大倍数是50倍，日本放大倍数达到60倍。相比较之下，《暂行办法》规定，融资担保机构放大倍数不得超过10倍，在具体操作中担保放大倍数甚至远低于10倍之数（见表2）。再次，由于信息不对称，担保机构与被担保方共谋概率增加，银行为规避机会成本与风险，要求担保机构对贷款本息全额承担连带保证责任，意味着担保公司需承担所有风险。
（四）市场风险高企，致使担保机构发展偏离轨道。近年来，受经济下行等因素影响，企业资金链、互保链吃紧，风险加大、代偿率高是融资担保机构普遍面临的问题。由于中国“三农”的脆弱性，使得“三农”融资担保机构面临更为复杂、严峻的境况。部分农企和融资性担保机构通过虚假贸易、关联互保、重复抵押等方式骗取银行融资后，将资金投入民间借贷、房地产、股权交易等高风险领域进行“内金融化”操作。一方面，直接导致“三农”融资担保业务萎缩；另一方面，“内金融化”操作风险导致部分担保公司难以为继。
三、国内外“三农”融资担保实践与经验
（二）日本的三层级融资担保模式。日本“三农”融资担保体系是一个以农业协同组合为核心，即以政府为主导的三层级融资担保模式。政府不仅为农业发展提供优惠政策，还直接向农协注资，携手成立农业信用基金协会和农林渔业信用基金协会。农业协会在融资担保实践中发挥担保人作用，以自身的信誉替农户提供担保与保证。一是信誉担保。农户凭借会员身份以农协组织的声誉地位和长期与金融部门的信贷合作关系获得信用贷款。二是保证担保。农业信用基金协会向农户收取4%左右的保证费，为农户提供债务保证。三是建立不良信用处罚机制。为降低信誉、保证担保过程中的逆向选择与道德风险，使违约风险最小化，日本农协系统建立了完善的不良信用处罚机制。通过取消贷款资格，解决一次博弈产生的机会主义行为，即通过多次博弈让参与者在争取贷款时考虑到违约成本。
（三）印度的自助小组模式。在印度,大多数农户都会通过自发形式组成“借贷自助小组”。自助小组在整个贷款过程中发挥着担保责任人的作用，以自助小组的名誉与全体成员资产作为担保，并对贷款负有偿还责任。在风险防范方面，自助小组内成员互相监督，并凭借相互的熟悉程度能够有效地降低贷款风险。政府对“三农”融资担保高度重视，通过完善农户贷款配套制度，建立信贷风险的农业保险分担机制。在印度，农业保险实行强制保险和自愿保险相结合的形式，农户在申请生产性贷款时需要办理强制性保险，但可自愿选取多种农业保险方案。
（六）多方合作的“岱山（渔业产业）模式”。岱山田涂作为浙江省舟山渔业的典型代表，其发展壮大，不仅得益于“企业+渔运+渔户”的渔业发展模式，也得益于完善的融资担保机制。一是政银保联手为休闲渔业破解融资难，以岱山休闲渔业融资担保为例，当地财政局、农信联社、人保财险公司联合制定“政银保”合作贷款，其中政府注资成立政府财政担保专项基金，为农企提供担保。二是打破保证、房产、渔船抵押等传统担保模式，探索油品质押、水产品仓储质押等新型担保方式。随着《浙江省海域使用权管理条例》的颁布，及海域海岛使用权储备中心的设立，为海域使用权公开出让、交易提供了规范化的绿色通道。舟山辖内金融机构适时推出海域抵押贷款，把涉海的休闲渔企海域使用权与土地、码头、海岸线、承包权等抵押物混合打包，有效地解决了部分农户、农企房屋等高流动性资产不足的难题。
（七）风险共担的“万宁（种植产业）模式”。海南省万宁槟榔产业之所以保持直线增长态势，离不开融资担保的大力支持。其运行模式即：农户同槟榔产业专业合作社签订合作协议，以此建立起稳定的个人与集体利益共同体关系。在融资担保环节中，农户退居幕后，由合作社代表农户利益，以合作社现有资产及信誉做担保；同时，合作社与下游企业签定长期合作协议，下游企业基于利益合作关系为资质良好的合作社提供保证担保或其他形式担保，由此形成了农户、合作社、下游农企共同承担风险的担保机制。槟榔作为重点扶持产业，万宁市政府通过设立风险补偿基金为全市槟榔产业链上的专业大户、合作社及特定对象提供担保与风险补偿，为槟榔产业增信，并以2000万元风险补偿基金撬动辖内银行贷款资金2亿元。②为进一步发挥风险补偿基金的正效应，还专门出台《扶持槟榔产业综合服务方案》用于规范风险补偿基金的运作管理，并在风险补偿基金担保项下增加多户联保担保方式，规定多户联保的条件限定，强化风控：1.贷款需求方户数必须大于等于3；2.其中100万元以下至少3户，100万～150万元至少4户，150万～200万元至少5户③。
四、完善我国“三农”融资担保体系的对策建议
（三）创新三个层面，提升融资担保服务效率。“三农”融资担保服务效率的提升直接关系到“三农”融资难的破解大局，需要在融资渠道、运作方式、全程保障方面予以创新。一是孵化涉农资本市场，拓展“三农”融资渠道。通过借鉴美国实施土地证券化经验，积极推动涉农企业进入“新三板”等资本市场，实现直接融资，为自身增信，其股权更是间接融资最优的抵押物，最为融资担保市场所青睐。二是改进农户联保模式，深化农户融资互联互保。大胆借鉴印度、孟加拉国实践经验，如改良国内农村现行的“五户联保小额信贷”模式，推行联保组团责任人及据综合信用能力授信机制；转变现存的“政府+银行+农业合作社”三线一体运作模式，剔除政府行政干扰因素。三是借力“保险+期货”方式，创新“三农”保险服务。探索运用“保险+期货”方式，鼓励农产交易所与保险机构、农企开展合作，共同推动农产品期货价格保险产品开发，利用期货市场发现价格与套期保值功能改变原来农产品价格风险转移方式和国家对农产品的补贴方式，实现期货、保险、农业的优势互补与多方共赢，为“三农”融资担保提供双重保障。
参考文献：
[1]赵爱玲.中国中小企业信用担保体系研究[M].北京：科学出版社，2014.
[2]白钦先，曲绍光.各国政策性金融机构比较[M].北京：中国金融出版社，1993.
[3]Wright.Ivan:Farmmortgagefinancing[M].NewYork:Mcgraw-Hillbookcompany,Inc,1924.
[4]武翔宇等.印度的小额信贷:自助小组一银行联结[J].农业经济问题,2009，(1).
有关房产抵押贷款的合同
抵押权人：________________________________________________
法定代表人：____________职务：____________
抵押人：________________________________________________
抵押权益之房产买卖合同：购房____字第________号
第一条总则
抵押权人与抵押人于____年____月____日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于__年__月__日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。
“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条贷款金额
一、贷款金额：人民币____元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
第四条贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条利息
一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条还款
一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
A.违约被勒令提前偿还;
B.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。
第九条手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____公证机关公证。
第十一条房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订并经____市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
二、抵押房产物业的保险：
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条担保人及担保人责任
一、担保人____，地址____，(营业执照)____是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第()项解决：(1)向____仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院起诉。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条附则
一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条签章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签章：____________________
抵押人：____________________
签署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担保人：____________________
____年____月____日
登记机关：
抵押登记编号(____)楼花字第____号
抵押登记日期，____年____月____日
房产抵押贷款合同协议书
甲方：_____________
乙方：____________
经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款(以下简称“商业用房贷款”)。为明确双方权利义务，特订立本协议。
第一条甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。
第二条甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币________万元(大写)________万元。抵押贷款额度有效使用期自_____年_____月_____日止。期满未使用的额度经甲方同意后可以延期。
第三条甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价(两者取低者)_______%的贷款(其中营业用房贷款不超过房价的_______%)。贷款期限最长不超过_______年。
第四条每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准，低于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。
第五条甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款。
第六条乙方承诺
1、所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住
2、与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理
3、该项目物业管理单位在甲方开立存款账户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务、
4、协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。
第七条乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保证金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿;如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，有乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议“其他事项”中另作约定。
第八条乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担
第十一条乙方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。
第十二条未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决
第十三条其他事项
第十四条本协议一式________份，双方各持_________份，效力相同。第十五条提示
甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致
甲方(公章)：_______________乙方(公章)：_________________
负责人：____________________法定代表人：____________________
签约日期：__________________________________
签约地点：__________________________
房产抵押合同范本协议书
抵押权人：______________________(贷款人)
抵押人：________________________(借款人)
担保人：________________________(担保人)
抵押权人与抵押人于________年________月________日会同担保人签订本房产按揭贷款合同(下称“合同”)，抵押人同意以其与担保人签订之房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款;抵押权人向抵押人提供一定期限抵押贷款，作为抵押人购臵抵押物业之部分楼款。担保人同意承担该笔贷款之担保责任。经三方协商，特订立本合同，应予遵照执行。
第二条贷款内容
一、贷款金额________币________________元整。抵押人必须将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。
二、贷款期限从________年________月________日至________年________月________日共________月。
三、贷款利率：月息________‰。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。
第三条还本付息
一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息。期数_____每期应缴付本_________息__________(不包括利率调整带来之应缴金额变动)，首期还款日_______________。
二、抵押人必须在抵押权人处开立存款账户。抵押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该账户，若因此而引致该账户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。
三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。
第四条提前还款
一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。
二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及(或)立即追讨担保人
1.抵押人及(或)担保人违反本合同之任何条款。
2.抵押人及(或)担保人有不正当或违法经营。
3.抵押人及(或)担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。
4.抵押人舍弃抵押房产。
第五条手续费及其他费用
一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。
二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥100元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及/或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及(或)担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。
第六条房产抵押
一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：
1.房产物业建筑期内(售房单位发出入住通知书日期之前)抵押人之权益抵押。
2.售房单位发出入住通知书后抵押人之房产物业抵押(见附表)。
二、抵押房产物业登记：
1.物业建筑期之购房权益抵押应向________市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2.物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。
三、抵押房产物业的保险
2.保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额(除非经抵押权人书面同意)，保单正本由抵押权人执管。
3.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直到全部收回。
4.倘该房产在本合同有效期内受到损坏而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
四、抵押之解除：
该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函________市房地产产权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。
五、抵押物之处分：
1.抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。
2.抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及(或)担保人。
3.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。
二、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处臵。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
三、抵押人将抵押房产出租必须事先征得抵押权人的书面同意，且租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计1个月内，租客即须迁出。
四、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。
五、按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第八条担保及担保责任
一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合同项下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。
2.担保期限：以本合同生效之日起至担保人交付房产，发出入住通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。
二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。
第九条抵押权人在核实已收齐全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。
第十条其他
一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效合同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人迫偿欠款本息及其它有关款项。
四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
五、本合同未尽事宜，按照国家有关法律及有关法规执行。
第十一条本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。
第十二条附则
一、本合同须由三方代表签字，并经________市公证处公证。
二、本合同以抵押权人贷出款项之日期作为合同生效日。
三、本合同内所述之附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵人与担保人所签订之房产买卖合同为本全约不可分割之一部分。
四、本合同用中文书写，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押权人、担保人各执一份，公证处、登记处各存档一份。
本合同各方已详读及同意遵守本合同全部条款。以下签章作实：
抵押人：(公章)______抵押权人：_________担保人：_________代表：________________代表：___________代表：____________
登记机关：________________________
主管：济南大学
级别：省级期刊
主管：南开大学公司治理研究中心
主管：上海市锦天城律师事务所；华东政法大学经济法律研究院