一、商品房销售价格备案制度及超出备案价销售的常见模式
1、商品房销售价格备案制度。所谓商品房销售价格备案，通常是指各地房地产管理部门为了调控房价、引导市场预期而实行的要求房地产开发商将预售或者现售商品房按照政府制定的备案价格向政府主管部门申报备案，并按照备案价格对外销售的制度。在国家层面，主要的政策文件包括《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号）等，具体到各地方，则有更加细致的规定。
在房地产严调控的大背景下，近年来出现了不少购房者起诉以销售价格高出政府备案价为由要求开发商返还“差价”的诉讼。返还“差价”，本质上是一种合同的部分无效（撤销）或者部分解除。那么，即便存在违反销售备案价格的情形，是否会导致上述合同法上的严重后果？对此可以从以下几个方面进行探讨。
二、超出备案价销售商品房是否违反法律法规强制性规定？
1、商品房销售价格在性质上属于市场调节价还是政府指导价？很多购房者起诉要求返还差价的核心理由之一，是认为商品房销售价格在性质上属于政府指导价，从而以《价格法》第三十九条有关违反政府指导价应当“责令改正”而要求返还差价。但这一观点是缺乏依据的。《价格法》第三条规定，“价格规定的种类有市场调节价、政府指导价和政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。”第十九条规定“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。”政府的定价行为是依职权的行政行为，根据国家发改委发布的《政府制定价格行为规则》，政府定价需要经过严格的程序，包括听证和专家论证等。而商品房销售本质上是由经营者进行定价，然后向政府进行备案。因此，备案价只是政府监管商品房销售的价格监管措施，并非政府指导价或者政府定价行为。《深圳市房地产市场监管办法》第十一条也规定了要引导、规范房地产开发企业依法“自主定价”。由此可见，商品房销售价格在性质上仍然属于市场调节价，而非政府指导价。
2、《价格法》第十三条是不是效力性强制性规定？
《民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”即，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才可能导致合同无效。《价格法》第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”在纠纷中，不少购房者以《价格法》第十三条为强制性规定为由要求返还差价。哪些规范是“效力性强制性规定”，这是中国合同法上的永恒难题。尽管司法实践存在一定争议，但主流裁判观点认为，《价格法》第十三条实际属于管理性规定，违反《价格法》的规定并不影响合同效力。例如广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂民终22号判决、河南省高级人民法院（2021）豫民申7337号判决等均持这一观点并做了明确论述。
由此可见，主流裁判观点认为，超出备案销售商品房并不违反法律法规强制性规定，也就不应因此而导致合同无效。这也体现了当前环境下应当尽量维持合同效力和交易稳定性的司法精神。
三、“通谋虚伪意思表示”是否等于返还差额价款？
1、总价确认模式下真实意思的判断。在总价确认模式下，开发商和购房者之间关于购房总价的意思表示通常是明确的，一般不会存在歧义。尽管有案件中当事人以被欺诈等为由称其不知道真实总价，或者以《总价确认书》《承诺函》等为开发商提供的格式版本，其签字并不代表认可总价等为由予以事后否认，但购房者作为理性经济人的签署行为，以及后续实际按照总价支付购房款的履行行为，也均可印证总价确认文件的真实性。在此情况下，以高出备案价格的总价购买房屋，显然是当事人双方的真实意思表示。
四、是否违反社会公共利益或公序良俗？
在不少案件中，要求返还差价的购房者还会以超出备案价销售违反社会公共利益或者公序良俗为由主张超过部分无效。然而主流裁判观点并不支持这一主张。例如广西壮族自治区高级人民法院在（2021）桂民终22号案判决中就明确论述“案涉商品房销售的业主具有特定性，不涉及不特定社会公众，故不属于侵犯公共利益和违背公序良俗”；部分购房者以违反《价格法》和国家及地方政府对房地产市场调控政策的规定为由，主张开发商违反社会公共利益，也明显缺乏关联性。个案中的房屋交易价格是当事人作为市场主体之间的意思表示，不涉及其他主体，更不应当随意将其归入“公共利益”和“公序良俗”的大箩筐，这也与《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》第31条有关“人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”的司法精神相一致。