1、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务
答：房屋的所有权人为业主，包括：1、依法登记取得房屋所有权的人；2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；3、因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；4、因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。
业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与，业主在物业管理中享有权利同时也要履行相应的义务。
3、什么是业主大会
答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
4、成立业主大会的条件
答：符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求：
（1）一个物业管理区域内20%以上业主联名向街道办事处提出成立业主大会书面要求的；
（2）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的。
符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内，指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
5、什么情形下可以不成立业主大会
答：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
6、业主大会会议以什么形式召开
答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需要投票表决的，表决意见应由业主本人或其书面委托代理人签名。
7、业主大会筹备组的组成要求
答：根据《广州市物业管理暂行办法》第二十一条，业主大会筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
8、建设单位和物业服务企业在召开业主大会过程中应做好哪些工作
答：根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条，筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：
(一)物业管理区域备案回执；(二)房屋及建筑物面积清册；(三)业主清册；(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；(六)已筹集的物业专项维修资金清册。
9、业主大会筹备组应当做好哪些筹备工作
答：根据《广州市物业管理暂行办法》第二十九条，筹备组应当做好以下筹备工作：
10、业主大会征询业主书面意见时，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票
答：“业主如无反馈意见视为同意”是有严格条件限制的。该约定成立的前提条件是：
（1）表决内容不得侵犯国家、集体或者他人的合法权益，不危害公共道德，特别不能侵犯小业主的权益；
（2）表决或征求意见的内容应该是一事一议，不能多事多议，违反国家法律、法规；
（3）必须确保表决内容让业主知晓。为了保证业主确认收到，建议由业主代表或专人书面送达业主本人，或者由其代理人签收，签收手续完整。
《业主大会议事规则》对“不反馈意见视为同意”做出约定，并经过业主大会表决通过后，对全体业主有约束力。
11、业主是否可以委托他人参加业主大会会议
答：业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。根据《广东省物业管理条例》，业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
12、如何确定专有部分面积和建筑物总面积
答：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
13、如何确定业主人数和总人数
答：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一受买人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
14、业主大会、业主委员会的工作经费从哪里支出
答：业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
15、业主大会是否要定期开会，由谁组织召开
答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议、经业主委员会决定、经业主监事会提议、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。
16、由业主共同决定的事项有哪些
17、业主大会如何决议才有效
答：一般事项，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会作出筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
18、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的如何撤销
答：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
19、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系
答：业主委员会是业主大会的执行机构。
业主委员会是指由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
20、业主委员会有何职责
21、业主委员会委员应当从具备哪些条件的业主中选举产生
答：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。
22、什么情况下业主委员会委员资格终止
答：业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。
23、业主委员会委员缺员怎样补充
答：业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。没有候补委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。
24、业主委员会如何备案
答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处申请备案。办理业主委员会备案需要提交以下资料：广州市业主委员会备案申报表；管理规约；业主大会议事规则；业主大会的会议记录和会议决定；业主委员会备案基本情况表。资料齐全、符合法定形式的物业所在地街道办事处应在5日内办结并出具备案回执，资料不全或者有误的，补正后方可领取备案回执。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
25、业主委员会备案的有关事项发生变更的，如何办理
答：业主委员会备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地街道办事处。需提交如下资料：广州市业主委员会备案事项变更申报表；业主委员会的会议记录和会议决定；管理规约（内容发生变更的需提供）；业主大会议事规则（内容发生变更的需提供）；业主大会的会议记录和会议决定（除符合省条例第三十一条规定委员资格自行终止的之外，业主委员会委员发生变更的需提供）；业主委员会备案事项变更基本情况表。
26、业主委员会如何作出决定
答：业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议
业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
27、业主大会、业主委员会是否可以作出与物业管理无关的决定
答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
28、业主委员会的任期届满如何换届
答：业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
29、业主委员会任期未满，有部分业主对业主委员会工作不信任，要求提前换届怎么办
答：经业主委员会决定，或者20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，由业主大会决定是否提前换届。
业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处提出协助要求，街道办事处应当协调组织召开。
业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地街道办事处责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居委会在街道办事处的指导和监督下组织召开。
30、什么是管理规约
答：管理规约由全体业主共同制定，经业主大会决议通过后，对全体业主具有约束力。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
31、违反业主管理规约怎么处理
答：业主违反业主管理规约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照管理现约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。
32、什么是业主大会议事规则
答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
二、物业管理与物业服务
33、什么是物业管理
34、什么是前期物业管理
答：所谓前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理。
35、为什么要实施物业管理
答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：
（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来国家住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
（2）人们生活水平的提高，需求不断增加。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业性程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业服务企业来提供服务。
36、物业服务一般包括哪些内容
37、物业管理区域如何确定
38、建设单位如何办理物业管理区域备案
答：建设单位在完成前期物业管理招标工作前，应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区国土房管分局备案。需提交以下资料：广州市物业管理区域备案申报表；建设单位营业执照正、副本；建设用地规划许可证及红线图；建设工程规划许可证；《关于**项目修建性详细规划的批复》；房地产行政主管部门出具的物业管理区域内配置的物业管理用房测绘或实测报告；市或者县级市政府核准的地名批复文件；具结书。
39、物业服务企业如何办理物业管理区域备案
答：已经实施物业管理的区域，物业服务企业应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区国土房管分局备案。需提交以下资料：广州市物业管理区域备案申报表；物业服务企业资质证书正、副本；建设用地规划许可证及红线图；《关于**项目修建性详细规划的批复》；市或者县级市政府核准的地名批复文件；具结书。
40、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务
答：公共性物业管理服务指物业服务企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
41、什么是临时管理规约
答：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
42、物业管理区域内禁止哪些行为
答：根据《广州市物业管理暂行办法》第八十八条规定，任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；(四)破坏或者擅自改变房屋外观；(五)违法搭建建筑物、构筑物；(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；(八)损毁树木、园林；(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；(十一)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为；(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树；(十四)违反规定饲养动物；(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
43、物业服务企业开展物业服务的依据和标准是什么
答：《广东省物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。
44、物业服务的定价成本有哪些费用组成
答：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
45、物业服务成本或物业服务支出构成部分一般包括哪些
答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
46、物业服务企业应当在物业管理区域内公示什么
47、业主依据什么交纳物业服务费用
答：《广东省物业管理条例》第四十七条规定，业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
48、价格主管部门应依法查处物业服务企业的哪些行为
49、物业服务收费标准如何确定
答：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场指导价。
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
50、业主与物业服务企业可以通过哪些形式约定物业服务费用
答：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
51、物业服务收费争议应向何部门反映
答：根据《广东省物业管理条例》第五十二条规定，业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。
52、业主和物业使用人之间，由谁来交纳物业服务费用
答：在业主和物业使用人之间，物业服务费用的交费义务为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
53、公房上市后，物业服务费用如何交纳
答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。
54、业主入住前，入住后物业服务费由谁承担
55、因开发遗留问题可以拒交物业服务费用吗
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
56、物业管理区域内，如何收取水、电等费用
答：《广东省物业管理条例》第四十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。
57、装修时业主是否要交纳装修服务费
答：装修时，业主应当按照装修协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。
58、电梯费用如何缴纳？首层要交电梯费吗
答：电梯费用由楼内所有产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要缴纳电梯费用，业主大会决议另有约定的从其约定。
59、物业服务企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任
答：物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。
答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
61、物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料
答：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
62、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司
答：可以。一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统一管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业。但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。
63、什么情形之下，物业服务企业应当退出物业项目
答：（1）前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；（2）物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；（3）物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的；（4）物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的；（5）依法应当退出的其他情形。
64、物业服务企业决定不再继续提供服务的，应当做好下列工作
答：（1）物业服务企业依法提前解除合同或不再续约，应当在终止物业服务合同3个月前书面告知业主、业主委员会，与业主、业主委员会就退出物业项目的交接事宜进行协商；同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。（2）物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业项目，与业主、业主委员会办理移交手续，将《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条所列的资料和财物转交给业主、业主委员会，并由双方签章确认。（3）业主、业主大会未决定自行管理且未成立业主委员会的，物业服务企业应当将《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条所列资料和财物转交给居民委员会、村民委员会，并按照《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十五条第（四）项的规定制作移交记录。
65、物业服务用房的设置
答：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
66、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止
67、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定
答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定享受停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
68、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途
确需改变用途的，如何办理
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。
69、业主、物业服务企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备
70、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营
71、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业吗
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一切权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多个业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。
72、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些
答：按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
73、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止：情节严重的，及时向有关部门报告。
74、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿
75、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾
76、维修、更新物业共用部位、共用设施设备时，业主有哪些义务
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
答：《广东省物业管理条例》第五十四条规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。
建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。
78、共用场地、共用设施设备产生费用如何分摊
答：《广东省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
79、物业服务合同应当对哪些内容进行约定
答：《广东省物业管理条例》第四十四条规定，物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。
80、新建住宅是否必须进行招标选聘物业服务企业
答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
81、物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同如何备案
答：物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当于合同签订之日起15日内，向物业所在地的区国土房管分局备案。需提交以下资料：广州市前期物业服务合同备案申请表；前期物业管理中标备案回执；物业服务企业资质证书正、副本；前期物业服务合同；项目所在地街道办事处对物业服务企业投诉情况的意见；具结书。
82、业主大会成立后物业服务企业应当与谁签订物业服务合同
答：《广东省物业管理条例》第四十四条规定，业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
83、业主、业主大会决定续聘原物业服务企业的，是否应进行招标
84、经业主、业主大会决定，业主、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同如何备案
答：经业主、业主大会决定，业主、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，物业服务企业应当于合同签订之日起15日内，向物业所在地的区国土房管分局备案。需提交以下资料：广州市物业服务合同备案申请表；物业管理区域备案回执；业主或业主大会选聘、续聘物业服务企业的决定；居委会代管说明或业主委员会的备案回执；物业服务合同；物业服务企业资质证书正、副本；项目所在地的街道办事处对物业服务企业投诉情况的意见；具结书。
85、业主大会决定选聘新的物业服务企业的，对原物业服务企业退出物业管理区域有哪些法规规定
答：《广东省物业管理条例》第五十条规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
86、物业服务合同履行期限届满如何处理
答：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
87、原物业服务企业退出、新聘物业服务企业进驻物业项目应当按照什么程序进行
业主、业主大会选聘新的物业服务企业的，业主业主大会应当在原物业服务企业退出物业项目后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻项目。
原物业服务企业未及时退出物业项目的，业主、业主大会、新聘物业服务企业可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业项目。
88、物业服务企业退出时应当向业主、业主委员会移交其合法占有的哪些资料和财务
89、业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，要求原物业服务企业退出物业项目的，应当做好哪些工作
90、不同等级的物业服务企业资质证书由哪里颁发？
答：国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
91、物业服务企业的等级分类及所需条件
答：各资质等级物业服务企业的条件如下：
92、不同资质的物业服务企业能够承接的项目有何不同
答：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
93、物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有什么行为的，资质审批部门不予批准
答：（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（三）挪用专项维修资金的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；（十二）出租、出借、转让资质证书的；（十三）发生重大责任事故的。
94、什么情形，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书？
答：（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；（五）依法可以撤销审批的其他情形。
三、物业专项维修资金
95、什么是物业专项维修资金？
答：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
96、物业专项维修资金的用途是什么
答：物业专项维修资金只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
97、申请使用物业专项维修资金，按照什么程序办理
98、什么费用不得从物业专项维修资金中列支
99、什么资金应当转入物业专项维修资金滚存使用
答：（1）物业专项维修资金的存储利息；（2）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
100、如何查询物业专项维修资金余额？
答：业主将物业专项维修资金交存到政府委托的代管银行后，银行出具物业专项维修资金交款凭证，在拿到广州市物业专项维修资金卡后，可随时凭卡到开卡银行营业网点的柜台或ATM柜员机上查询余