围绕强化招商引资工作，重点抓好三项工作：
一是进一步明确了招商思路。经过深入研究，确定了“突出重点区域、突出重点产业”，“抓大选小”的招商原则，以及“面向欧美重点项目，面向日韩、东南亚中小企业，面向国内知名民营企业”三个招商重点。明确目标，加大招商引资力度。
三是强化招商队伍建设。年初，招聘了6名学历高、观念新的专业人员，充实壮大了招商队伍，加强了招商力量。另外，我们根据招商区域，将招商局划分为内资、日韩、欧美、综合等四个部，增强了招商工作的针对性。
二、创新招商举措，加大力度引项目
在坚持做好组团招商、节会招商、网络招商等常规招商方式的基础上，积极探索、创新招商方式，努力提高招商实效。
一是健全招商网络，深入推行委托招商。在国内外聘请招商、招商中介，倾力打造“两张网”：一是密切以国内外老乡、朋友为主的人缘关系网，二是发展在沧投资的外地、外籍客商关系网。通过“两张网”拓宽招商渠道。到目前，***开发区已聘请了日本小林修、吉田正弘、意大利Ssndro等涉及多个层面、多个行业的招商20多名，延伸了招商触角，逐渐形成了较完善的境内外招商网络。
二是积极组织小团组、有针对性的招商活动。在深入做好前期准备工作的基础上，自己组团赴日本、韩国开展专业化、针对性强的招商活动。与日本阿伊泰克株式会社商定了投资计划，随行的天马公司与CZC公司达成合作意向。同时，招商团先后拜访了18家企业和社团组织，结识了日韩客商60余人，进一步扩大了***开发区在日韩的社会影响力，提高了知名度。另外，欧洲招商、台湾招商的前期准备工作也正在紧张进行。
三是打造企业对接平台，促进以商招商。立足于做大做强区域产业，全面探索以商招商。外出招商积极组织企业参加，推动企业间的合作洽谈。借助天津医药行业洽谈会的机会，组织区内医药企业与天津同行业进行对接，促进企业间的嫁接与合作，实现项目的提质增量，尽快形成产业规模。
四是加大宣传力度，强化传媒招商。重新制做了***开发区网站，更新了《投资环境信息》，制做了中、英、日、韩等多种语言的光盘。同时，委托日本，在日本做了一个网站，全面直观地推介开发区投资环境；以《太平洋日报》日报为载体，加大台湾地区的宣传力度，营造了良好的氛围。
刚才听了各乡镇、园区的工作汇报，总体感觉在今年招商引资工作任务较重的情况下，大家的积极性和主动性都比较高，工作成效也比较显著。特别是各乡镇、园区的广大干部能够迅速进入工作状态，并在赴沈阳、上海两市招商过程中取得了实际效果，在接洽的几百个项目中，有54个项目成功签约，协议投资额突破百亿，招商成果颇为丰硕。在看到成绩的同时，我们也必须清醒地认识到招商引资工作中存在的问题，要通过查找、分析和解决问题，总结经验教训，促进招商方式的再创新、招商质量的再提升，加速招商成果向现实生产力的转化。
下面，我从招商引资工作中存在的问题和应对措施讲几点意见。
一、全县招商引资工作中存在的问题
从招商形态上看：一是项目引进不平衡。主要表现在项目入驻少，各乡镇、园区之间差距较大。有的乡镇虽然能够“走出去”，但是在项目跟进上没有效果，项目没有真正地实现签约落地，乡镇之间、园区之间出现了明显的发展不平衡现象；二是项目档次不高。现阶段，我们很多乡镇、园区引进的项目缺少高新技术支撑，市场潜力不大，发展能力有限，起不到支撑经济和带动产业发展的作用。这就需要我们结合园区产业特色，有针对性地引进投资规模大、科技含量高、核心竞争力强、市场前景好的先导性项目入驻，要切忌“剜筐就是菜”；三是“请进来”的少。在两次招商活动中，我们接洽了上百个项目，但实际能够入驻的比例却很小，这就充分反映出我们招商准备工作做的还不充分、不全面，跟进力度还不到位、不扎实。其实，一个项目的生成凝聚着投资兴业者的信心和希望，甚至是一种赌注，作为理智的投资者我想必定要亲自考察、反复思考，最终才能做出决定。因此，我们不能只单独依赖于招商洽谈，要邀请接洽成功的投资者到我县进行实地参观考察。这样，既能体现出我们的诚意和姿态，也便于投资者对项目进行深层次的了解，从而达到互惠双赢，使项目成功落地。
二、下步招商工作中要注意的几个问题
招商引资和项目建设是加快全县经济发展的“牛鼻子”，是促进经济增长的重中之重，是我们跻身全省十强县、全国经济发达县份行列的关键所在。因此，招商数量和质量至关重要。2009年我县的发展目标已经非常明确：要确保引进项目突破500个、招商引资额突破500亿元、实际完成投资突破100亿元、新增规模以上企业150家，这些指标必须要牢牢锁定。任务已经逐项分解，各乡镇、园区要勇挑重担，承担发展责任，要按各自分工再鼓劲、再加压，切实把这项工作做好。特别是作为领导干部，必须要有这个能力、有这个责任。其实，做好招商工作对我们自己来说是谁干谁得、谁干谁受益的一件大好事。各乡镇、园区引进了好的项目，对其自身发展是很有益处的，这也能提升我们的发展能力和发展速度，遇到的一切难题也就会迎刃而解，所以就要求大家一定要增强工作的紧迫感、危机感和责任感，脚踏实地、富有成效地开展工作，决不能搞花架子，把工作浮于表面、敷衍了事，必须较真章、下硬功、求实效。
一、指导思想
2009年食用菌产业的发展思路是：以*全会和科学发展观为指导，以基地建设为依托，以工厂化生产为重点，扩大菇农反季节性生产规模，力促安远菌业上规模、上档次。
二、生产目标
争取全年实现生产食用菌5000万袋，其中工厂化生产栽培4500万袋，年产各类鲜菇2.5万吨，产值达1.6亿元。
三、主要措施
（一）成立以县政府主要领导为组长、分管领导为副组长的发展食用菌产业领导小组，县财政局、县扶贫办、县发改委、县食用菌办等单位负责人为成员，领导小组下设办公室（设在县食用菌办），由梅跃明主任兼任办公室主任。
（二）大力增加生产品种，扩大生产规模。在管好现有基地的基础上，新建2—3个生产基地，继续扩大鸡腿蘑、杏鲍菇生产规模，增加秀珍菇、双孢蘑菇、金针菇等品种的工厂化周年生产规模，2009年力争实现工厂化生产食用菌4500万袋。
（三）努力抓好招商引资及安商工作。招商引资是产业做大做强的有效途径，要努力抓好此项工作，全力协助天华公司和香港盈翠公司搞好双孢蘑菇工厂化及产品深加项目基地建设，力争使项目早建成，早投产。加快天华公司杏鲍菇工厂化生产项目第三期工程建设，使该项目全面投产。协助丰源农产品有限公司秀珍菇工厂化生产项目的早日建成，早日投产。协助东山食用菌合作社鸡腿蘑工厂化生产项目的改造升级，打造安远鸡腿蘑工厂化生产的“龙头”，成为全国鸡腿蘑工厂化生产最大基地。创造条件，引进客商或动员有技术的菇农发展金针菇工厂化生产，年内建成一家具有国内先进水平的金针菇工厂化生产企业，提升安远食用菌产业水平。
【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通
一、诺睿德国际商务广场项目简介
2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。
二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段
持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。
（一）第一个阶段是定位策略
首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。
做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：
1、优势
本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
2、交通优势
项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。
3、物业管理优势
发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
4、发展优势
本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。
5、弱势
处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。
6、经营优势
（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立
这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：
1、风格特色
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。
（三）第三个阶段是开业推广期
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
（四）第四个阶段是未来商业运营管理
并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。
（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。
（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。
在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。
可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。
三、商业综合体招商中的常见误区
（一）盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
（二）缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
（四）过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
（五）缺乏持续经营的商业管理观念
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
四、开发商街类商业综合体项目的招商策略
（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略
1、不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。
2、不求最高点，只求制高点
诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。
4、“返租式经营”策略
近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。
（二）商业综合体项目招商的总体思路
1、第一步：招商与住宅紧密粘合
商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。
2、第二步：推广写字楼与酒店
在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。
3、第三步：商业放在最后推
商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。
4、确定项目的招商工作程序
（1）全国招商工作程序
（2）长春本市招商工作程序
策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。
（三）选择合理的招商时机
1、商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
2、商业地产招商与整个项目建设
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
（3）制定招商工作进程
（1）第一阶段：（筹备预备期）
①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
②制定业态定位标准；
③拟定初步各业态布局方案；
④拟定与商家合作方式及条件标准。
（2）第二阶段：（初选储备供应商期）
①进入全国招商工作程序；
②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；
④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。
⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。
（3）第三阶段：（审定确认供应商期）
①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；
②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；
④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。
（4）第四阶段：（合同申报签订期）
根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。
（5）第五阶段：（商户入场装修期）
①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。
（6）第六阶段：（招商持续期）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。
（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系
商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
2、客户投诉处理流程
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
3、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理
（2）绿色装修的统一管理
对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）高标准管理各个停车场
鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（四）成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
（五）合理把握赢利模式
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
结语
总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。
参考文献：
[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.
[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.
贸促会工作总结报告一
各位领导、各位同仁：
大家好！
刚刚过去的一年，我会认真贯彻落实省、岳阳市贸促会的决策部署安排，坚持“创新引领、开放崛起”，以打造“一极三宜江湖名城”为目标，围绕更高品质的生态文化活力汨罗建设，攻坚克难、创新思路、勇于担当、善作善成，贸促工作硕果累累。我们的举措是：
一、发挥优势，谱写招商引资新篇章
2017年，我市强化统筹、打破壁垒、整合力量，积极开展“产业招商月”活动，围绕特色资源、产业链条、重大项目，利用贸促平台，采取“走出去”与“请进来”、“敲门招商”“招商选商”的办法，加速产业项目建设，突出高效服务。先后赴京津冀、江浙沪、粤港澳对接洽谈了一大批符合我市产业发展方向的重大项目，全程服务了汨罗粽子文化园建设。区域产业招商特色逐步凸显、落地项目集聚特色逐渐形成。全年共引进项目72个，总投资171.43亿元，到位资金58.16亿元。其中引进500强项目4个，亿元以上项目35个，谱写了招商引资新的篇章。
二、借力载体，开辟外向发展新通道
充分利用省市贸促会为企业走向国际市场提供的广阔平台，引导企业“走出去”，让贸促会成为企业“娘家人、贴心人”。我会精心组织了金正科技、龙舟农机、三兴精密、拓曼建材、屈原酒业、长乐情甜酒、中联铝业、国湘食品、火天金银花、厨味村等二十几家企业分别参加了省市贸促系统组织的港洽周、科博会、东北亚长春博览会、宁夏中阿博览会、第八届“湘博会”、贵州酒业博览会、深圳高交会、湘商大会，俄罗斯酒业博览会，为企业打开国内外市场，拓展业务提供了平台。帮扶中天农机、中联铝业、金正科技、雪源空调、湘工五金等企业扩大海外市场，德国锂电池生产企业借助贸促平台有望将先进生产技术带入我市。高朗酒业、湘工五金等企业产品出口多个国家，每年出易量都在1000万元以上。同时，我会积极寻求合作新领域，不断拓宽服务范围。积极与多家国际商会、异地商会建立联系，全面宣传推介，营造良好的经贸合作氛围，为各类企业“走出去”创造有利条件，开辟了外向型企业发展新的通道。
三、创新模式，彰显贸易促进新作为
四、强化服务,增强贸易促进新效应
我们根据企业不同的需求,建立起事前、事中、事后的多样化服务。加强信息的传递、经贸洽谈、策划招商、业务培训、法律咨询。强化周到服务，只要在我会服务范围和业务允许内,千方百计为企业排忧解难,满足企业需求。一年来先后为10个企业在境内外组织招商推介活动,为10多个企业开展过专题法律服务,为10多家企业策划专业展览会方案,深受企业好评。同时，认真落实岳阳4个100工作方案，先后出台了《关于加强为会员企业服务的意见》文件,把服务企业作为部门工作的刚性任务，走访规模企业106家，发展会员企业58家。
各位领导，我市贸促工作虽然取得一定的成绩，但与上级的要求还有很大的差距。2018年，我会将继续发扬“胸怀祖国、奉献贸促，笃行担当、追求卓越”的贸促精神，进一步发挥职能优势，改革创新，奋力前行，为贸促事业做出新的贡献。
贸促会工作总结报告二
2017年，在市委、市政府的正确领导下，我会深入贯彻落实第十次党代会精神，以“建设更高品质的生态文化活力汨罗”为目标，改革创新、锐意进取，全力抓好招商引资工作；优化平台、健全机制，借力做好贸易促进工作；牢记宗旨、创先争优，着力加强队伍作风建设；强化工作举措、加大工作力度，坚持“贸促”、“投促”两手抓，较好的完成了全年的工作任务。
一、主要工作成绩及举措
（一）改革创新、锐意进取，全力抓好招商引资工作
围绕“谁招、用什么招、招什么、怎么招、招后怎么办”的思路，紧扣特色资源、产业链条、重大项目千方百计招商选商，汇聚各方资源，整合各方力量，采取主要领导率团招商、敲门招商、以商招商、产业链招商等办法，以“三园一区”为主阵地，狠抓精准招商与项目建设，元至12月，预计引进项目86个，合同引资183.13亿元，实际到位资金58.16亿元，全面完成全年招商引资任务。
一是聚合力量，狠抓项目引进。成立了由市委书记任政委、市长任组长的招商引资领导小组，制定了工作方案，出台了考核办法，召开了专题会议，进行了专项部署、调度和讲评。市级主要领导带头赴外招商，拜访重点企业及商会，洽谈了一批重点项目，推动了一批重大项目落户。借助寓外乡友、商会协会引资引智，成功引进了一批符合我市产业发展的好项目、大项目。
产业招商月活动期间，书记、市长亲自带队、四大家领导和分管招商引资市级领导主动率团，围绕特色资源、产业链条、重大项目赴江浙沪、京津冀、长三角、珠三角等地开展以商招商、招商选商活动，拜访央企、国企、国内外500强及商会组织65家，洽谈项目70个，签订框架协议19个，签约落地23个，其中，引进国内500强企业4家。项目涉及再生材料、电子电气、新材料、城市建设、粽子文化园建设等多个行业。引进国内500强中国华电集团与“飞地”园区签订合作协议，投资9.6亿元，在长沙经开区汨罗产业园建设高品质的“冷热电”能源供应系统项目。引进国内500强湘核新能源有限公司投资1.7亿元建设汨罗镇鹤巢湖20兆瓦渔光互补光伏发电项目，每年可为地方增加税收400万元。还与杭州申联环保科技多次对接，签订了意向协议，投资10亿元建设固废处置项目，金发科技投资2亿元，建设新基原新材料项目，民营企业500强友谊阿波罗商业集团投资36亿元，建设高泉新城项目。
三是创优环境，完善政策招商。优化政策与环境要素，努力增强对招商项目的吸引力。制定出台了《汨罗市支持工业企业十条措施》、《加快汨罗循环经济产业园区“二次创业”转型升级的实施意见》、《汨罗市第三产业发展的实施意见》、《招商引资引荐人奖励办法》、《汨罗市项目库建设管理暂行办法》《汨罗粽子文化产业园项目建设实施方案》《汨罗市工业企业招商引资暂行办法》《粽子文化园支持政策》等一系列文件。依法让利，放水养鱼。加快循环经济产业园、长沙经开区汨罗产业园、屈子文化园、西长生态农业观光园等平台建设，提高承载能力。在循环经济产业园中，重点建设占地200亩的创新创业园，改造标准厂房1.8万平方米，新建厂房2万平方米，支持小微企业、大学生创业以及高新技术研发，文昊合金材料、金炬电子科技等4个项目即签即进即生产。落实了“三单管理”“围墙法则”，重大招商项目，专人对接，全程跟踪，开展全程“保姆式服务”，做到“招一个、上一个、帮一个”，努力构建亲商、安商、扶商的优良发展环境，切实推动项目落地。
四是聚焦重点，围绕特色招商。建立招商项目库，包装产业项目66个，投资额度300亿元，力争由全覆盖式招商向精准招商转变。围绕再生制造等支柱产业，补链延链招商，集中签约项目13个，争取经阁集团选择汨罗，投资15.5亿元，分期建成年产20.5万吨高档建筑工业铝型材和150万平方米鲁班节能门窗幕墙项目，全面提升铝行业品质。突出汨罗粽子特色，建设粽子产业园，征地1000亩，组团赴江浙等地招商推介，与嘉兴湖南商会、寿哈食品签订战略合作协议和加工项目开发建设意向性协议。结合脱贫攻坚等任务，依托白塘镇水域广阔优势，引进中国电建集团中南勘测设计研究院有限公司投资6.08亿元，建设渔光互补光伏发电项目；利用玉池、智峰毛竹资源丰富，引进世界绿森林竹炭纤维加工项目、榄菊日化集团竹炭化项目，探索了产业扶贫的有效路子。
（二）优化平台、健全机制，借力做好贸易促进工作
（三）牢记宗旨、创先争优，着力加强队伍作风建设
突出创先争优，坚持强化贸促队伍自身建设，为打造贸促服务品牌提供了思想、组织、制度保证。去年7月份机构改革后，市委调整充实了贸促会主要领导，加强了班子建设。公开选派14名懂经济的青年干部到北京、国家级长沙经济技术开发区、省贸促会、省商务厅投资促进事务局等地挂职锻炼，跟班学习，为贸易促进、招商引资储备专业人才，队伍建设得到了进一步的加强。
坚持民主集中制原则，坚持重要事项决策前通过集体讨论，不搞“一言堂”，完善《机关管理制度》、《贸促会干职工绩效考核办法》等制度，注重职责与制度的学习、应用和落实，为进一步加强干部队伍自身建设和优化办事程序提供了思想和制度保证。通过加强企业调研、加强贸促信息联络服务、加强贸促工作宣传等实际工作的推进，较好地体现了我会为政府服务、为企业服务的优良工作作风。加强了对规模企业的走访调研，与会员企业单位建立了紧密联系，着力推进了我市外资引进力度和外向型经济走出去发展。
二、存在的主要问题
贸促工作虽然取得了一定成绩，但与市委市政府的要求还有很大的差距，还存在许多不足。主要表现：一是观念更新较慢、创新不足；二是招大引强进展不快，特别是对500强项目引进的主动性、创造性未能充分显示出来，招法不够多、力度不够大、大项目引进少落地不快。三是推进企业“走出去”力度亟待加强，会员企业队伍有待于进一步壮大发展等。
三、几点建议
一是坚持先行先试。汨罗“飞地”园区作为全省示范园区，要倡导培育开放的思想文化，敢于争先、善于突破、开放包容。要把先行先试落到实处，树立双赢、多赢、共赢意识，在坚守“底线”基础上，敢于让利，增强干在前面、抢先一步的意识，鼓足逢山开道、遇水搭桥的干劲，做思想解放、先行先试的领路者和开拓者。
五是创新招商方法。把传统招商方式和“资本招商”“大数据招商”“产业链招商”“轻资产招商”等先进招商方式相结合，进一步巩固和拓展招商领域，吸引更多的企业到汨罗投资兴业。
四、2018年主要工作思路
在新一届市委市政府的坚强领导下，以服务为根本，以创新为动力，进一步发挥贸促会、国际商会职责职能，创新招商引进办法、贸促服务机制，拓展业务领域，提升服务水平，助推地方经济快速发展，为建设生态文化活力汨罗做出新贡献
（一）重点项目建设推进有力。一是文化艺术中心，项目经过7年的建设已全面竣工，城市规划艺术馆、工人文化宫、青少年宫、图书馆、科技馆已经交付使用；音乐厅、大剧院达到交付条件，正在与保利集团洽谈托管运营事宜；7月份完成竣工验收，为第十届中国艺术节提供场馆保障。二是公园，工程已全部完工，投资比预算节省1.8亿元、占预算总额的45%，全面打造了以野为美的郊野风光。三是化肥沟改造，工程已基本完成，泄洪量为改造前的4倍，7月底全面完成，彻底消除城区西部汛期安全隐患。四是城隍庙片区改造，一期工程正在进行基础施工，二期工程已开挖基坑。五是火车站南广场改造，与中国建设基础设施有限公司签署项目合作框架协议，启动了月河路（仓南街—宝通街）等片区基础设施建设。
（二）小城镇建设加快推进。全市完成小城镇建设投资55亿元，其中基础设施22亿元。积极推进小城镇融资，借助与建设银行签订的《战略合作协议》，目前已审批贷款64亿元、发放22亿元。。扶持示范镇率先发展，上半年，全市20个示范镇街生产总值、地方财政收入预计分别达到400亿元、10.5亿元，同比分别增长25%和30%。开工建设集中居住农房3.3万户、启动危房改造4500户、开展村容村貌整治村庄1262个，分别占年度任务的82.5%、75%、80.5%。申请全省新型农村社区规划补助资金210万元、全省绿色农房示范项目补助资金440万元，分列全省第一、第二位。组织申报4个镇、9个村申报历史文化名镇名村，申报数量全省第一。（三）保障房建设进展顺利。截至6月底，全市共开工各类城市保障性安居工程15890套，任务完成率达到90.8%；建成7552套，占省下达任务的100.7%。市区住房保障低收入线标准由19100元调整为22000元，住房保障覆盖面进一步扩大。
（四）低碳城市建设成效显著。我市获批国家第一批中美低碳生态城市试点城市，成为全国6个入选城市之一。低碳社区建设进展顺利，第4批、24个、415万平方米低碳社区项目立项建设。11个绿色建筑项目获省级补助资金，约3000余万元。实施既有居住建筑节能改造65万平方米，占年度任务的67%。
(五)房地产市场保持回暖态势。上半年，全市房地产投资、供应、销售同比增幅明显，完成房地产投资198亿元、新开工980万平方米、竣工420万平方米，同比分别增长8.4%、13.6%、15.4%；新建商品房网签62769套、632.4万平方米，同比分别增长62%、58%。天同集团、防水材料有限公司先后被授予国家住宅产业化基地，我市国家住宅产业化基地增至3个，位列全省第一。天同·九龙湾、寿光德润绿城百合园、安丘新秀·理想之城等3个项目先后通过国家康居示范工程评审，我市国家康居示范工程总数达到6个，位居全省第一。
（六）招商引资工作扎实推进。成功举办2013中国房地产发展高峰论坛，260余家国内知名企业参会，19家企业达成初步投资意向。以潍河、弥河两岸小城镇及示范镇建设为切入点，启动了“两河”城镇带暨示范镇“百千工程”，集中推介33个镇街的105个项目，计划总投资987亿元，以投资促动城镇基础设施建设和产业发展。总部经济招商成效初显，正在与杭州滨江绿化公司、上海胜华电缆集团、中建三局一公司沟通对接，均已初步达成引进协议。
（七）行业作风建设不断加强。开展了“作风建设年”活动。出台了《关于提高审批效率规范审批行为的意见》，最大程度地提高服务效能，刘曙光市长对我局做法作出批示，给予充分肯定。成立了服务滨海工作组，局主要负责同志担任总指挥，抽调10名业务骨干到滨海一线，并与原单位工作彻底脱钩，集中精力做好服务滨海特色小镇建设、直饮水建设把关、质量安全监管、绿色生态城区建设和公租房建设等工作。
二、工作中存在的主要问题和不足
总的来看，上半年各项工作进展顺利，但也存在一些问题和不足：一是部分重点工程依然存在拆迁障碍，影响工程建设进度；二是我市推进城镇化发展体系还不系统，推进城镇化的有效合力尚未形成。
三、下半年工作打算
（一）抓好城建重点项目建设。抓好文化艺术中心收尾工作。加快万达广场一期工程建设，年底前商业购物中心和五星级酒店达到开业条件。加快城隍庙片区改造，一期工程力争年内主体竣工。做好火车站南广场改造项目核心区规划建设、征收拆迁和招商工作，月河路、高家街力争年底前建成通车。加快建筑产业园项目建设，确保完成全年建设任务。在拆迁到位情况下，加快张面河与白沙河综合整治工程及已进场施工的路桥工程建设。
（二）抓好城镇化发展。积极参与城镇化与农业现代化协调发展等调研，配合筹备全市城镇化工作会议。开展特色小城镇试点工作，在每个县市区选取1—2个有特色的小城镇进行重点扶持，打造特色小城镇。结合全省“百镇建设示范行动”，深化示范镇体制机制创新试点，在人事、财政、审批等方面赋予更大的自，推进示范镇率先发展。加强调度考核，确保全年新建集中居住农房4万户，改造危房6000户，全市村容村貌整治比例达到80%以上。
（三）抓好保障房建设管理。加强调度考核，确保完成省下达年度建设任务。出台市区公共租赁住房分配细则，指导各县市区、开发区做好保障房分配工作。建成住房保障信息管理系统，为全市保障房分配和后续管理提供技术支持。
（四）抓好低碳城市建设。加快前四批低碳社区建设。出台《大力推进绿色建筑行动的意见》，引导企业申报绿色建筑标识，争取年内有5个以上项目获得绿色建筑评价标识，保持全省领先位次。制定出台中美低碳生态城市建设工作方案，加快推进各项试点工作。