中华人民共和国住房和城乡建设部主管
中国建设报社主办
随着网络化和信息化的高速发展，以及物联网+的大潮日趋火热，建筑行业在业务飞速发展的过程中，也在顺应着这一趋势打造智慧建筑体系，进而完成自身的提升，并在服务好客户的同时也能带来更好的效益。
图一：系统总体架构图
随着建筑行业的日益复杂化、专业化、规范化以及向智能化方向发展，物业管理势必需要借助现代化的信息管理手段，运用管理系统进行统一管理，使物业管理走向现代化及规范化。以物业综合运维管理为核心的系统建设，将充分结合移动互联技术、物联网技术，打通物业运维过程中涉及到的物业管理、楼控系统等诸多业务领域。系统的实施，可大幅提升物业服务的品质、提升人员的工作效率、提升业主的满意度，做到减员增效、提升管理和服务品质、提升管理规模容量，为物业管理提升自身项目的品质、向运维要效益提供一大助力。
行业背景
（一）主要问题
物业管理需要解决的核心问题是：减少运维人员，节省能量，降低物业成本，提高服务水平。物业管理主要涉及的对象是“人”、“材”、“物”三个方面，如何管理好这三个对象成了当前首要的任务。目前的主要问题如下：1）管理问题：人员管理、设备运行管理、环境管理等；2）流程问题：保修维保、资产及库管、任务单等；3）维护问题：日常运维、发现设备故障、故障处理跟踪、巡视巡检等；4）控制问题：设备控制、最佳起/停控制、逻辑功能等。
图二：传统物业管理系统与物业综合运维管理系统前端设备部署对比图
（二）现状与趋势
传统物业管理系统存在各系统单独安装、不同产商、不同承包商、不同合同和计划、不同技术人员等等问题。新型的基于物联网技术的物业综合运维管理系统则拥有集成网络实现各设备的互操作、统一布局、智能化分布、统一的网络架构等特点。
系统介绍
（一）系统特点
1.便捷管理，为决策者提供可靠依据
通过可视化管理平台，管理人员能够快速地查询和统计各类设备的有关信息（如故障、离线等状态），并及时上报给主管领导，从而为领导决策提供可靠依据。
2.直观的虚拟场景，辅助设备运行维护
利用三维虚拟场景强大的空间分析能力，可以直观展示设备当前运行状态，帮助检修人员正确执行操作，提高维修效率，保证维修质量，减少设备故障发生率，间接节省维保费用。
图三：硬件产品集
3.简化操作流程，实行单一集中管理模式
利用信息化管理平台进行管理可以将松散式的管理模式转变为单一集中管理模式，简化了操作流程，达到资源的协调统一。
4.实行动态管理，数据信息更加全面准确
利用信息化管理平台进行设备资产管理不仅可以实现各建筑内资源的有效管理，还可实时跟踪和更新数据，从而为决策者提供更加全面准确的数据信息。
5.基于物联网技术，实现即时资产管理
借助物联网，以前需要很多人工来完成的服务项目，逐渐都可以由智能设备来完成，可以通过传感器监控建筑内耗能设备的运行，一方面通过智能能源管理降低它们的能源消耗，提高运行效率；另一方面，设备运行出现异常可以及时检修维护，延长其使用寿命。
（二）总体架构
系统的总体架构如图一：
（三）详细介绍
1.设备层（前端设备）
1）传统物业管理系统与物业综合运维管理系统前端设备部署对比(如图二)
2）前端硬件产品体系
物联智能网关、LORA转换终端及各类终端设备产品如图三：
2.平台层（物联网泛在接入平台）
物联网泛在接入平台是综合物联网应用的共性特点，贯穿感知、传输、数据汇集处理、应用服务四层的共性功能模块、协议和平台的总称。通过平台可以连接第三方设备、产品和应用程序，使传感器数据的接入、存储和展现变得简单，快速。
平台建设规范了从感知层获取数据和应用层获取数据的流程，实现了感知网络与上层应用的分离，并且平台的运营能够满足用户物联网泛在化和一体化的建设需求，带动物联网产业链上下游协同发展，从而形成“共性平台+应用子集”的运行模式。
图四：物联网泛在接入平台
物联网泛在接入平台功能：
1）实时采集，远程监控
2）图形、列表化展示数据
3）自动侦查，多种报警提醒
4）开放API，快速开发
5）支持站内应用
6）支持移动应用
物联网泛在接入平台主要功能界面如图四所示：
3.应用层（物业综合运维管理系统）
1）设施设备监控子系统
将建筑的弱电子系统进行集成，集中进行监视和管理；
设备发生故障时，在三维场景中自动对故障设备进行高亮显示，同时将故障信息推送至管理人员APP端，及时有效处理设备问题，降低故障损失。
2）能源管理子系统
支持多种能源类型；
支持多种计价形式以及价格方案，实时计算能耗成本；
支持自动/手动抄表；
强大的自定义统计功能,适应各项目实际情况；
更全面的统计维度：“自定义统计”、“建筑能效概况”、“建筑能效统计”等；
建筑能效统计：可以查看各建筑层级的能源消耗和统计。
3）资产及库管理子系统
实现资产统计管理；
可设置多个库房；
可实现：分库库值预警；总库库值预警；单品数量预警；
4）报修子系统
派单、抢单机制，提高员工积极性以及工单响应速度；
工单状态实时显示，随时查看工单进度；
超时工单提醒（二级提醒）及指派功能，确保工单及时处理；
评价功能起到监督作用，提高员工服务质量。
5）维保子系统
维保计划清晰可见，并可随时进行调整；
实时掌控维保完成情况；
维保过程中发现的问题及时上报管理人员；
二维码、NFC扫描确保员工到场的真实性(点位可复用)。
6）巡检子系统
支持自动巡检和人工巡检模式
巡检完成情况实时统计；
支持离线巡检。
系统优势
物联网运维优于传统运维的方面如下：
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