当前不同城市房地产市场分化行情进一步加剧，2024年，中指研究院已连续22年开展房地产开发投资吸引力研究，以期更精准的挖掘城市房地产开发潜力，帮助企业精准决策，规避风险。随着房地产行业已经进入新的发展阶段，在加快构建房地产发展新模式的当下，房地产企业也需要顺势而为，穿越周期。
2024房地产开发投资吸引力TOP50城市
研究结果显示，2024年上海、北京、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名依然领先全国，其中上海位列全国第一，杭州、成都、苏州等城市综合表现较好，位居全国前十。
具体城市来看，北上广深投资吸引力优势明显，稳居全国前四位；杭州作为中国数字经济的标杆城市，产业发展新动能加速培育，人口吸附能力突出，投资吸引力保持全国第五位；成都、苏州、南京、西安、武汉位列6-10位，其中苏州工业实力强劲，近些年积极以创新驱动产业延链成群、数智化，产业结构优化加速，2023年战略性新兴产业产值占规上工业的比重提高到四成以上，人口集聚趋势明显，城市吸引力排名上升1位至第7位。合肥、长沙、宁波、青岛、重庆、济南、天津、郑州、厦门和无锡位居第11-20位，其中合肥坚持实施工业立市、制造强市战略，战新产业产值占规上工业的比重接近六成，特别是新能源汽车产业实现跨越式发展，人口吸附能力增强，2023年人口增量超20万，城市吸引力排名位列全国第11位。
-评价体系-
市场容量与增值潜能两大维度
评价城市房地产开发投资吸引力
在本期报告中，结合房地产市场以及行业环境最新变化，我们加入了“地方一般公共预算支出”、“与过去五年销售面积对比变化”、“租金房价比”等指标，并对多个指标做了精简，通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。
-核心要素-
人口
人口是住房需求的基础，是决定房地产市场空间的最关键因子，人口规模、人口增量、年龄结构、居民购买力等均直接影响着房地产市场的发展潜力，基于不同城市的人口特点，未来各城市房地产市场分化行情或将进一步加剧。
■一线城市人口转增，深圳增加量居一线之首；二线城市中，合肥、贵阳、郑州人口增加超15万人，位居前列
表：2023年重点城市常住人口增量及城镇化率
注：长春、哈尔滨、太原、北海暂未发布2023年人口数据；标*为2022年数据，标**为2021年数据。
2023年，一线城市人口由降转增，上海、深圳人口增量超10万，深圳增量最高，广州增加9.3万人，北京增长1.5万人。东南沿海部分城市群进一步彰显较强人口吸引力，长三角、珠三角城市群人口增量明显。中西部核心城市人口吸附能力亦较强，其中郑州、成都增量均超10万。京津冀、中原地区、山东半岛等城市群人口整体呈现缩量态势。
长三角城市群是中国迈向高质量发展的重要引擎，也是推进共同富裕的示范区域，其强大的创新和生产能力以及较高的收入水平成为人口流入的重要原因。上海近两年来持续加码引才政策，并逐步降低落户门槛，叠加疫情后人口回流，上海人口实现自2015年提出人口长期调控目标以来首次增加超过10万人。杭州数字经济与制造业“双引擎”深度融合，着力培育壮大新兴产业，打造出人才“生态圈”，推动了创新人才加速集聚，2023年常住人口增加14.6万人，增量居全国第四。合肥加快打造国际新能源汽车之都，随着产业规模不断扩大，就业岗位持续涌现，带来了人口的大幅流入，2023年常住人口增加21.9万人，人口增加量居全国首位。
珠三角城市群在疫情结束后人口出现回流，在广东推动产业结构转型升级带动下，就业人口加快集聚，2023年珠三角9市人口全部实现正增长。深圳工业和制造业高度发达，2023年深圳规上工业总产值和全部工业增加值蝉联全国城市“双第一”，低空经济等新质生产力发展迅速，新引进人才入户15.7万，2023年常住人口增加12.8万，居一线城市之首。广州持续推动产业融合创新，着力布局新兴产业，为高层次人才提供了发展平台，叠加落户门槛不断放松，疫情后人口回流，2023年常住人口增加9.3万。
产业经济
产业是吸纳和吸引人口的根本要素，产业具备发展潜力，意味着未来就业岗位多、居民的收入预期好，而影响产业发展潜力的因素，除了城市本身的产业基础外，政府对研发创新的投入、对新兴产业的导入能力以及交通配套的完善度等也在其中发挥着重要作用。
2023年，在疫情影响逐步消退下，我国经济总体回升向好，全年经济总量超126万亿元，同比增长5.2%，经济增速快于世界主要发达经济体。近年来，国家不断推进科技创新和产业优化，积极探索经济发展新动能。2023年总书记首次提出“新质生产力”，为推动产业结构调整和经济高质量发展提供了科学指引。2024年《政府工作报告》将发展新质生产力作为全年工作任务之首，提出要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”，加快塑造经济发展新动能新优势。未来随着新质生产力的加快发展，优势城市的经济增长潜力也有望被进一步激活，从而加速推动人口流入、增强居民购买力。
■2023年26城GDP超万亿，长三角、珠三角核心城市经济实力较强
图：2023年各城市GDP及增长率
2023年，我国GDP万亿城市数量较2022年增加2个。2023年，我国共有26个城市GDP超万亿，较2022年增加2个，经济总量占全国的比重为39.8%，较2022年提升1.8个百分点。具体来看，上海、北京经济总量超过4万亿元，位居全国前两位；深圳、广州、重庆在3万亿元以上，其中广州以微弱优势超过重庆，重回全国第4位；苏州、杭州、成都、武汉GDP在2万亿元以上；另外，烟台、常州首次迈上万亿GDP台阶。
从增速来看，2023年，多数城市GDP实际增速加快，但名义GDP表现较一般。2023年我国GDP实际增速为5.2%，较2022年有所加快，但考虑到通胀因素后，名义增速为4.6%，处于历史较低水平，表明我国经济在恢复发展，但经济体感较弱。2024年一季度，我国GDP实际增速较2023年四季度继续加快，增速达5.3%。北京、深圳、苏州等城市经济增速较快，GDP实际增速均达到或超过6%。
■一二线核心城市聚焦高质量发展，加快发展新质生产力
当前，我国经济发展正处于新旧动能转换的关键时期，科技、创新、人才等为核心基础加快形成新质生产力，成为经济增长的新动能所在。部分核心一二线城市依托自身强大的产业基础，紧抓新质生产力发展机遇，积极发展新能源汽车、低空经济等新兴产业，未来城市发展内生动力或将进一步增强。
图：新经济500强城市分布
根据中国企业评价协会联合北京大学国家发展研究院和中指研究院发布的“中国新经济企业500强”研究成果，2023年中国新经济500强企业中，民营企业占比超八成，为新经济的创新高地。北上深三城企业数量稳居第一梯队，聚集新经济500强企业最多，合计数量达到212家，占比高达42.4%。从区域上看，新经济企业仍主要分布在东部地区，2023年中西部企业占比有所提升。东部地区企业数量为411家，占比达82.2%，较2022年降低2.2个百分点。中部、西部、东北地区企业数量分别为41家、39家和9家，占比分别为8.2%、7.8%和1.8%。
-城市群发展趋势-
五大城市群经济、人口优势显著
房地产市场规模接近全国一半
城市群作为经济体最活跃和有创新力的地区，享受各类要素集聚的红利，不仅可以优化资源配置，提高生产效率，还能促进人口和产业集聚，增强区域内的经济实力，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。2024年《政府工作报告》提出，“支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区等经济发展优势地区更好发挥高质量发展动力源作用”，同时强调“注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展”。2023年包括广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等在内的多个都市圈发展规划出台，其中广州、深圳也成为全国第11个、12个国家级都市圈。《“十四五”规划纲要》明确提出19大城市群建设，2023年，我国19个城市群占据了全国约四分之一的土地，集聚了超80%的人口，创造了近90%的GDP，充分说明了城市群在中国经济发展中的重要地位。
表：主要城市群经济、人口及房地产市场规模
2023年，五大核心城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以占全国十分之一的地域面积承载了全国超四成的人口和超五成的经济总量，商品房销售面积在全国占比近五成，仍是我国房地产市场最主要的需求集中区域。核心城市群/都市圈产业基础雄厚，较强的基本面对房地产市场形成重要支撑，本轮房地产市场筑底或早于其他地区，区域核心城市市场预计将率先企稳，也有助于引导周边城市市场预期修复。
长三角城市群：房地产市场仍具有较大发展潜力，2024年城市群内有14个城市位居全国投资吸引力前50
长三角城市群经济增长极功能不断巩固提升，一体化高质量发展进程持续推进，适应新质生产力发展要求的现代化产业体系加速构建，产业协同发展创新能力增强。多数城市常住人口保持增长，合肥、杭州、上海等城市人口增加规模突出。2023年房地产市场延续调整态势，多地政策出台后市场活跃度提升，但政策效果持续性不足。2024年以来核心城市政策进一步放松，短期内楼市信心有所回归，上海、杭州等核心城市市场有望逐渐企稳恢复。
珠三角城市群：制造业加速恢复，人口回流明显，核心城市在政策优化带动下，房地产市场活跃度有所回升
珠三角城市群制造业加速恢复，重点产业集群发展特征明显，广州、深圳、珠江口西岸等都市圈发展规划发布，不同地区差异化优势或将得到充分发挥，新质生产力优势有望进一步凸显，产业高质量发展也将促进人口流入，多地出台政策加速引才，为城市发展提供更多人才支撑。房地产市场观望情绪仍较为浓厚，新房销售整体仍低位运行，随着广州、深圳接连优化政策，市场活跃度有所回升，特别是二手房市场活跃度提升明显，核心城市市场好转有望带动城市群内其他城市预期修复。
京津冀城市群：协同发展进入高质量发展阶段，产业协作成效显著，但区域人口吸附能力整体偏弱，多数城市房地产市场调整压力较大，仅北京市场相对平稳
京津冀城市群十年来产业协作成效显著，三地结合自身产业优势，加快形成“北京研发、津冀制造”的产业协同模式，整体科技创新实力显著增强。北京楼市政策仍存在一定调整优化空间，在政策引导下，市场有望保持一定活跃度；天津外来人口住房需求仍具备一定市场增量，若楼市优化政策继续跟进，市场或呈现弱复苏走势；河北多地地产限制政策已应放尽放，供求增长动能较弱，预计多数城市仍将以去库存为主。
成渝城市群内部协同发展已取得积极进展，现代化产业集群建设加速构建，双核经济韧性持续彰显。成都人口集聚力较强，房地产市场具备较强韧性，新房成交规模位于全国前列，2024年以来限购放开后市场活跃度有所提升，特别是核心区市场修复较为明显。重庆人口大规模流出，购房者置业情绪亦较低，短期新房市场仍面临较大调整压力。
长江中游城市群：城市群核心城市引领发展，人口保持增长态势，多项稳楼市举措持续落地，有望助推核心城市房地产市场实现筑底
长江中游城市群内核心城市引领发展特征明显，武汉、长沙、南昌凭借自身核心产业优势，保持着较高人口聚集能力，但整体对内部其他城市的带动作用仍需持续提升。当前新房市场仍处底部阶段，二手房市场活跃度相对较好。短期来看，随着各项政策加快落地实施，核心城市新房市场成交有望实现筑底。
总体来看，当前房地产市场供求关系已发生重大变化，房地产市场整体仍处于调整阶段，未来供需两端政策有望继续落地落实，促进市场预期修复，核心城市在政策优化、居民购买力较强等因素支撑下，房地产市场有望率先实现筑底企稳，企业也应抓住政策和市场窗口，持续深耕主流城市。
数据说明：
1、本报告研究范围指所有“地级及以上城市”，不包括自治州、盟等地级行政区。
2、粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计；为避免重复计算，中原城市群未统计与京津冀、山东半岛城市群重叠的城市；长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全市计算。