第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......2
第三部分资产评估说明......3
说明一评估对象与评估范围说明......4
说明二资产核实情况总体说明......8
说明三资产基础法评估说明......12
第一章流动资产评估技术说明......12
第二章建筑物类资产评估技术说明......17
第三章设备类评估技术说明......29
第四章无形资产-土地使用权评估技术说明......44
第五章其他无形资产评估技术说明......66
第六章负债评估技术说明......78
说明四收益法评估技术说明......80
说明五评估结论及分析......115
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由资产评估委托人及被评估单位共同撰写，并由委托人单位负责人及被评估单位负责人签字，加盖公章并签署日期。具体内容见“附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明”。
第三部分资产评估说明
本部分内容由签字资产评估师撰写，具体内容如下：
说明一评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及味宝食品（昆山）有限公司（以下简称：味宝食品）的股东全部权益价值。评估范围为味宝食品（昆山）有限公司申报的经审计后的全部资产和负债。评估基准日资产、负债情况如下表：
金额单位：人民币元
资产权属状况：
1、房屋建筑物
共计16项，面积15,168.18平方米，其中4项已取得房屋所有权证，证载所有权人为味宝食品（昆山）有限公司。13项未取得权属证，资产权属资料不完备。
2、机器设备
机器设备共计249项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、输送设备、工程机械及其他辅助设备等。
3、车辆
共计2辆，包括纳智捷牌DYM6481AAB、江铃牌JX6570T-M5车型，车辆均年检正常，可正常行驶，使用状况良好，证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公司。
4、电子设备
5、无形资产
土地使用权5宗，其中3宗取得土地证，权利人为味宝食品（昆山）有限公司；剩余2宗为租赁土地，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14和2006/10/27-2055/10/26，土地出租人为张浦镇外商投资企业招商服务中心，租赁期共49年。
其他无形资产均为申报的表外资产，主要是为1项实用新型专利，1项发明专利和11项注册商标，共计13项。均已取得专利权注册证书和商标注册证。证载专利权人、商标注册人均为味宝食品（昆山）有限公司。
二、实物资产的分布情况及特点
实物资产主要包括存货、投资性房地产、房屋建筑物类、设备类等。
1、存货
存货主要为企业生产所需的原材料和产成品。原材料主要为香甜黑糖袋、赤砂糖、果葡糖浆、醋酸酯淀粉等生产用的果汁果粉和珍珠原料；产成品主要为香
甜黑糖风味粉圆、香浓黑糖风味粉圆、黑糖风味粉圆（1KG）等；存货的特点是数量多、品种多，主要分布于公司的存货库房内。
2、房屋建筑物类
房屋建筑物共计16项，全部位于昆山市张浦镇花苑路98号，目前正常办公和生产使用。
3、设备类
机器设备共计249项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、输送设备、工程机械及其他辅助设备等。大部分设备为近年购置，部分食品加工专用及制冷设备单项设备价值较高，为企业产品的主要生产性设备，企业平时维护保养状况较好，设备均正常使用并能达到生产设计能力、保证产品质量。机器设备均分布于公司的各生产车间及办公区域内。
本次委估运车辆共计2项，为办公车辆。车辆包括纳智捷牌DYM6481AAB、江铃牌JX6570T-M5车型，至评估基准日，车辆维护、保养、使用正常。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业账面记录的无形资产为土地使用权和11项商标、2项专利权。
土地使用权5宗，全部位于昆山市张浦镇花苑路98号，其中3宗土地已办理土地证，宗地用途：工业用地，实际用途：工业用地；证载土地使用权人为味宝食品（昆山）有限公司，土地出让金已缴纳；权属性质：出让地；剩余2宗土地为租赁土地。具体如下：
号
账面未记录的无形资产共13项，具体包括发明专利1项、实用新型专利1项、商标11项。1项为实用新型专利，法定有效期10年，专利权主要应用于蔬果丁馅包芯珍珠粉圆的制作；1项为发明专利，法定有效期20年，主要应用于包馅珍珠粉圆及其制作。商标11项，为2008年-2011年之间申请，主要为公司各种产品提供宣传服务。
四、申报的表外资产情况
本次评估被评估单位除申报上述表外无形资产专利权之外，未申报其他表外资产、负债，资产评估专业人员亦无法获取其他表外资产、负债的迹象。
五、利用或引用其他机构出具报告情况
1、本次评估所依据的被评估单位财务数据账面价值经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了无保留意见审计报告，审计报告编号为德师报(审)字(23)第S00150号，出具日期为2023年3月20日。
说明二资产核实情况总体说明
（一）资产基础法具体核实方法
1、对土地使用权及地上建筑物的面积逐项核实，并结合法律权属证明与现场勘查结果逐一核对。对土地及建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积、建筑结构、装修状况、周边环境、地理位置、基础设施、开发程度等关键、重要项目详细调查。
3、对实物资产的使用状况、保养状态、实有数量、品质和存放地点结合其存放条件、工作环境进行实地勘查，对日常管理制度和执行情况进行调查、了解。
4、对非实物资产通过查阅会计账簿、原始凭证，函证往来款项及审验各项合同等方法进行核实。结合查验该等资产抵押、质押受限条件，确定该等资产的真实、完整性。
5、对负债通过查阅会计账簿、原始凭证，函证往来款项等方法进行核实。
（二）收益法具体核实方法
1、了解评估对象的经济行为背景。
2、核实评估对象近期章程、投资出资协议、合同等法律权属变更情况及对存续经营的影响。
3、对企业历史财务、经营状况，未来发展策略和计划，主要业务范围。主要资产配置，执行的会计政策、税费率及纳税情况，会计政策变更情况。企业资本结构、企业规模、盈利状况等财务指标分析资料及审计情况进行访谈、勘查。
4、对企业未来外部经营环境，包括：国民经济发展走势，国家产业政策，行业发展状况，市场竞争优势和风险，财务风险等进行分析。对企业未来经营策略管理模式，主要包括：市场扩展、营销策略、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的收入和费用构成及其变化趋势等进行分析、判断。
5、评估企业的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势、劣势。
二、影响资产核实的事项及处理方法
根据企业提供的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，在本次资产勘查核实过程中，我们注意到：
1、纳入评估范围的设备类资产存在部分闲置，具体明细如下：
2、纳入评估范围的地下管道、隐蔽工程等受客观条件限制，资产评估专业人员未能现场勘查、测量，仅依据被评估单位申报的数据及现场勘查了解的情况为准。
3、纳入评估范围的部分房屋为办理房产证，大部分为附属用房包含门卫、
配电室、泵房、锅炉房等，此类房屋建筑面积以被评估单位提供的面积为准，评估抽查了测量了部分房屋面积未发现异常情况。
三、核实结论
通过对被评估单位全部资产及负债的核实，评估范围的全部资产及负债与账面价值相符，与本次拟实施的经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。申报的表外资产为商标11项，专利2项，其中发明专利1项，实用新型1项，根据现场勘查结果已将其纳入评估范围。主要资产权属资料完备，资产均处于正常使用状态。
说明三资产基础法评估说明
第一章流动资产评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的流动资产合25,265,665.14元，包括：货币资金16,972,555.71元、应收账款5,724,194.21元、预付账款573,601.24元、其他应收款77,463.79元、存货1,742,457.10元、其他流动资产175,393.09元。
二、评估过程及方法
1、货币资金
包括现金和银行存款。
2、应收款项
包括应收账款、预付款项和其他应收款。
应收账款主要为货款，主要客户为必胜（上海）食品有限公司、津味实业（上海）有限公司、夏和味（厦门）贸易有限公司等。
预付款项主要为预付的电费、天然气费、零星工程费等，主要客户为昆山中石油昆仑燃气有限公司、国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司、中国人民财产保险股份有限公司昆山中心支公司等。
其他应收款主要为租房押金、代垫的公积金和社保等款项。资产评估专业人员通过查验账簿、原始凭证，索取大额、主要客户的购、销合同，抽查大额发生额及对评估基准日后回款情况进行调查，对大额应收款发函询证，结合采用替代审核，检查期末余额、未达账项、期后回款等审验程序，确定应收款项账面价值真实、完整性；经审验预付账款、其他应收款，账账、账表相符。通过账龄分析，了解欠款原因、债务人经营情况、信用状况；索取认定坏账损失的证据，分析、测试坏账损失情况，分别按照账龄分析法、个别认定法确定预计评估风险损失；本次评估根据每笔应收款项原始发生额，扣除预计评估风险损失，确定评估价值。对于有确凿证据表明已构成坏账损失的采用个别认定法确定预计风险损失；对应收款项中关联方单位及单位职工个人款项、行政事业机关款项，不予考虑预计风险损失。预付账款以可收回的资产或可获得的资产权利确定评估价值。坏账准备，为企业按《企业会计准则》规定计提数，按零值确定评估价值。
3、存货
估基准日实际数量为准。
（1）原材料
原材料按类别分为：果汁果粉、珍珠原料等。大部分为近期购置，均正常使用。本次评估采用成本法，原材料均为近期购入、周转较快、未产生毁损、积压现象、账面单价接近基准日市场价格的，以核实后的账面单价，乘以实际数量，确定评估价值；
（2）产成品
产成品主要为自制已完工入库的黑糖风味粉圆（1KG）、香甜黑糖风味粉、香浓黑糖风味粉圆等产品。
评估单价等于=不含税的销售单价×[1－营业费用率－税金及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
纳入评估范围的产品为正常销售的产品，适当考虑部分经营净利润扣除率；
【实例】存货—库存商品明细表第8项。
1）基本情况
商品名称：香甜黑糖风味粉圆
销售状况：正常销售
生产（入库）日期：2022年12月
账面单价：1.05元/盒
账面数量：819,240.00
实际数量：819,240.00
2）评估单价的确定
经审核产品销售合同、查验原始凭证，产品销售合同履行正常，合同销售
价格与近期同类型产品的销售价格基本相符，按产品销售合同标明的不含税销售单价2.9元/包为基础。评估单价等于=不含税的销售单价×[1－营业费用率－税金及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
根据企业提供的会计报表，经测算得出各项税费占营业收入的比率，该发出商品属于正常销售的产品。
评估单价=2.9×（1-1.57%-1.04%-24.18%*25%-24.18%*（1-25%）*50%）
=2.9×82.27%=2.39（元/包）
3）评估值的确定
评估值=评估单价×实际数量
=2.39×819,240.00=1,957,983.60元
4、其他流动资产
为产品责任险和污水处理费。评估人员通过查阅账表、合同或者凭证等方法对其他流动资产进行核实，核实结果账、表金额相符。本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
三、评估结果
通过实施上述评估程序和方法，得出以下评估结果：
第二章建筑物类资产评估技术说明
纳入评估范围的建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
企业对固定资产按实际成本计价，折旧及摊销按照预计使用年限采用直线法，并按预计使用年限和残值确定折旧率，不计提减值准备。
（一）基本情况
建筑物分布于昆山市张浦镇花苑路98号。建筑物包括：6#房果汁车间、8#珍珠车间、12#果粉车间和4#餐包车间及办公楼等。总建筑面积15,168.18㎡；建筑物分别建于1999年、2006年及以后；建筑物所占用的土地使用权情况如下：
（二）建筑物主要概况
按结构类型划分，可分为三类：
（1）框架结构：包括办公楼和餐包车间；
框架结构的基础为桩基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体一般为240mm厚砖或空心砖墙。屋面大部分为钢结构屋架加彩钢板和矿棉板保温层。
（2）混合结构：包括珍珠车间、果粉车间、果汁车间、门卫、泵房和配电室等；
混合结构的基础一般为独立基础或条形基础，上部一般为砖承重墙，外墙厚240mm，内墙厚240mm，墙内设有构造柱。屋面板一般为彩钢板屋面、现浇板和预制板，屋面有防水层，防盗门、塑钢窗。
（3）简易房和简易棚：包括珍珠车间南-空压机房、珍珠车间西-周转箱仓库和泵房西-工务间。主要为彩钢夹芯板或彩钢板搭建的附属用房。
（三）建筑物权属状况
申报的房屋建筑物共计17项，面积15,168.18平方米，其中：6#房果汁车间、12#食堂、8#珍珠车间、12#果粉车间和4#餐包车间分别办理了昆房权证张浦字第171026099号、昆房权证张浦字第171033807号、昆房权证张浦字第171016543号和昆房权证张浦字第171026803号产权证书，其余建筑物均未取得权属证，资产权属资料不完备。产权持有人承诺该房屋建筑物为其实际出资修建，资产归味宝食品（昆山）有限公司所有，不存在产权纠纷。
二、评估过程
1、前期准备
有无抵押、质押、担保、诉讼事项；了解并索取租出、租入房屋的租赁合同。
2、现场勘查
3、市场调查
调查收集资产所在地的有关工程概（预）算和各项取费标准，了解同类建筑物的当地建筑特征和建安工程造价，现行市场主要建筑材料价格以及建筑物所在地影响建安工程造价的各种因素。
4、评定估算
5、评估结果汇总
在上述工作基础上，汇总确定评估结果；整理归档评估底稿；按建筑物的类型，选取具有代表性的建筑结构、建筑风格的主要建筑物，作为评估实例，撰写建筑物评估技术说明。
三、评估方法
对于企业自建，主要用于生产及办公用房，根据委估资产的具体情况，对此类资产适宜采用成本法评估。均以不含税价值确定评估价值。由于企业尚未办理房屋产权证，建筑面积数量以清查申报资料及实际测量结果确定。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种
评估方法。评估价值=重置成本×综合成新率
1、重置成本的确定
重置成本=（建安工程造价+前期及其他费用+资金成本）-可抵扣增值税
（1）建安工程造价
对大型、价值高、重要的建(构)筑物，重置成本的计算主要采用“重编预算法”、“决算调整法”或“类比法”。“重编预算法”、“决算调整法”是根据图纸及实地的测量计算或原竣工资料确定各分部分项工程量，以工程量为依据按当地现行定额计算定额直接费，计算各项取费，材料差价，确定工程造价。“类比法”是通过调整典型工程案例或工程结算实例建安工程造价后求取此类房屋建筑物的建安工程造价。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用“类比法”或“单方造价法”确定委估建筑的建安工程造价。
（2）前期及其它费用
建设工程前期费用参考国家规定，结合建设工程所在地实际情况，根据企业固定资产的投资规模确定。以建安工程造价为计算基础，本次评估计取标准如下：
前期及其他费用表
前期及其他费用(含税)=建安工程含税造价×含税费率
前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价×不含税费率
（3）资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本。贷款利率按评估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，结合委估资产建设规模，确定合理的建设工期，建造期资金按照均匀投入计算。
资金成本＝[建安工程造价(含税)＋前期及其他费用(含税)]×贷款利率×合理建设工期×1/2
（4）可抵扣增值税
根据财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号文件，对于符合增值税抵扣条件的，按计算出的增值税从房屋建筑物重置成本中予以扣减。
2、成新率的确定
以现场勘查结果，结合房屋建筑物的具体情况，分别按年限法和勘察法的不同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率
（1）年限法成新率的确定
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
经济寿命年限参照《资产评估常用数据与参数手册》确定。
（2）勘查法成新率的确定
主要依据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》，根据现场勘查记录的各分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的完好分值，然后与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，按不同权重折算，加总确定成新率。计算公式：
勘查法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B
式中：G、S、B分别为结构、装修、设备评分修正系数。
两种方法计算出的成新率按不同权重折算，加总求和确定。
（3）综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%+勘察法成新率×60%
四、评估操作实例
【实例一】“4#餐包车间及办公楼”房屋建筑物评估明细表第5项
1、基本情况
“4#餐包车间及办公楼”建成于2006年11月，位于昆山市张浦镇花苑路98号，味宝食品（昆山）有限公司厂区内，共4层，包含办公和车间两部分，框架结构建筑，建筑面积为10957.82平方米。建筑物基础为桩基础，钢砼柱、钢砼梁承重，塑钢窗，砖墙围护，地面为地砖、水磨石，钢砼屋面、彩钢板屋面，水、电等配套设施齐全。
2、重置成本的确定
（1）建筑安装工程造价
经计算，办公楼建筑安装工程造价为13,566,903.84元，取费计算过程详见下表：
造价取费计算表
2.2
（2）工程建设前期及其他费用
前期及其他费用(含税)=建安工程含税造价×含税费率=13,566,903.84×9.71%
=1,317,346.36（元）前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价×不含税费率
=13,566,903.84×9.25%=1,254,938.61（元）
=（13,566,903.84+1,317,346.36）×3.81%×2×1/2=567,089.93（元）
整体重置成本=建安综合造价（不含税）+前期及其他费用（不含税）+资金成本
=12,446,700.77+1,254,938.61+567,089.93=14,268,700.00（元）百位取整
3、综合成新率的确定
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。对建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别对建筑的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新率和完好分值法成新率的权重分别取40%和60%，确定综合成新率。
（1）年限法成新率
该房屋建筑物建成于2006年6月，截至评估基准日已使用16.18年，经济寿命年限设定为50年。则：
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
=（30-16.18）÷30×100%=68.00%（取整）
（2）勘察法成新率
通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查，了解委估资产的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，对结构部分、装饰部分和设备工程分别进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，确定其完好分值法成新率。如下表：
房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
内粉饰
（3）综合成新率
综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重
=59%×40%+60%×67%=63%（取整）
4、评估价值的确定
评估价值=重置成本×综合成新率
=14,268,700.00×63%=8,989,300.00（元）百位取整【实例二】“道路地坪”构筑物评估明细表第1项
“道路地坪”建成于2006年11月，位于昆山市张浦镇花苑路98号，味宝食品（昆山）有限公司厂区内，路基为灰土压实，路面为15cm混凝土。
物工程量，本次评估根据《江苏省市政工程计价定额》（2014）及相应的取费文件和工程造价管理文件，同时参考评估基准日《苏州市工程造价信息》2022年第12期的建筑材料价格，对主材进行价差调整计算得出该工程的建安工程定额直接费，建安工程取费表如下：
经计算，道路地坪建筑安装工程造价为1,404,069.334元，取费计算过程详见下表：
=1,404,069.334×9.71%
=136,335.13（元）前期及其他费用(不含税)=建安工程含税造价×不含税费率
=1,404,069.334×9.25%=129,876.41（元）
=（1,404,069.334+136,335.13）×3.81%×2×1/2=58,689.41（元）
=1,288,137.00+129,876.41+58,689.41=1,476,700.00（元）百位取整
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率。由于该基础为地下隐蔽工程，评估人员无法对该工程进行勘察，因此采用年限法成新率确定综合成新率。
年限法成新率
该房屋建筑物建成于2006年6月，截至评估基准日已使用16.59年，经济寿命年限设定为25年。则：
=（25-16.59）÷25×100%=34.00%（取整）
综合成新率=年限法成新率=34%（取整）
=1,476,700.00×34%=502,100.00（元）百位取整
五、评估结果
第三章设备类评估技术说明
纳入评估范围的设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
设备分类汇总表
单位：元、台(套、项、辆)
味宝食品（昆山）有限公司是一家现代化食品加工企业。公司的主营业务是为餐饮企业提供食用珍珠、糖浆（果汁）等产品。企业主要产品的简易生产工艺流程如下：
一车间：原料过筛混合-焦糖溶液调配-加大、过筛-糖浆熬制、蒸煮-包装
二车间：熬糊-原料搅拌-成型-过筛-熬糖-蒸煮-包装-水浴-冷却-速冻-金检-装箱-入库
三车间：熬糖-蒸煮-包装-水浴-冷却-速冻--金检-装箱-入库
四车间：原料混合-调焦糖溶液-造粒-加大-过筛-包装-金检-装箱-入库
（一）机器设备技术、使用状况
1、机器设备状况
本次委估的机器设备共计249项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、
输送设备、工程机械及其他辅助设备等。至评估基准日机器设备维护、保养、使用正常。
2、车辆状况
本次委估运车辆共计2辆，包括纳智捷牌DYM6481AAB、江铃牌JX6570T-M5车型证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公司。至评估基准日，车辆维护、保养、使用正常。
3、电子及其他设备状况
对设备类资产构成情况进行了解，指导企业填写评估申报明细表，根据申报表及现场勘查资料，审核索取资料是否真实、完整、有效，审验账面价值构成情况，有无进行过评估并根据评估结果进行了会计处理；企业折旧及计提减值政策及执行情况；收集主要设备的购置合同、原始发票，车辆行驶证，设备的技术档案等资料；审核机器设备权属是否清晰，有无抵押、质押、担保、诉讼事项；了解设备购置日期、结合设备运行、维护资料分析鉴别资产使用状况。
安装情况及设备运行情况；查验设备维护保养情况，综合分析判断设备年限成新率。收集设备的技术资料，了解设备原始购置情况及运行情况，对设备的工作环境、工作负荷、技术状况进行现场了解与勘查，综合分析判断设备综合成新率。
3、评定估算
根据勘查结果，按照现行市场价格和取费标准，通过市场途径、成本途径进行询价、计算，确定设备购置价，考虑各项取费标准进行评定估算；对同类设备进行横向对比、分析和调整。
4、评估汇总
在实施上述评估程序基础上汇总评估结果，编制固定资产评估汇总表，同时将评估过程的作业表、询价记录、技术档案、原始凭证等整理归档评估底稿。按机器设备的不同类型，分别选取账面价值较大的、具有代表性的主要设备作为评估案例，撰写机器设备评估技术说明。
机器设备大多为单台机器设备，不具有整体获利能力；无法在现行市场中找到相同类似的可比参照物，因此本次评估适宜采用成本法，以不含税价值确定评估价值，数量以评估基准日实际数量为准。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法。
（一）重置成本的确定
标准成套的机器设备通过市场途径确定购置价，加计该设备达到可使用状态所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费，按照委估资产所在地
重置成本=购置价×（1+运杂费率+安装调试费率+基础费率）×（1+前期及其他费率）×（1+资金成本率）－进项税
办公用电子设备、其他设备通过市场询价确定不含税购置价，以此确定重置成本。
重置成本=购置价-进项税
车辆通过市场询价，加计购置税、其他费用，确定重置成本。
重置成本=购置价+购置税+其他费用-进项税
1、购置价
通过市场询价、直接向经销商或制造商询价、2022年《机电产品报价手册》；二手车之家、中关村在线的价格信息等，并考虑其价格可能浮动因素确定；
对于目前市场已经不再出售或无法查到购置价，但已出现替代的标准专业设备和通用设备在充分考虑替代因素的前提下，通过市场询价及查阅有关价格手册，进行相应调整予以确定，或直接以市场不含税二手价确定。
对于需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费等；对于不需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价和运杂费。同时，根据“财税[2008]170号”及(财税〔2016〕36号)、(财税〔2018〕32号)文件、（财政部税务总局海关总署公告《2019年第39号》的规定），对符合增值税抵扣条件的机器设备重置成本应该扣除相应的增值税。本次评估对于符合抵扣的设备购置价、运杂费、安装费等按其对应的增值税率测算可抵扣进项税额。
对非安装机器设备则只考虑机器设备运杂费，同时根据设备购置价结合使用状况适当考虑资金成本；
对机器设备购置价中已包含运杂费、安装费，则直接按购置价加计前期及其
他费用及资金成本。
2、运杂费
按设备基价的运杂费率计算，计算公式：
运杂费=设备购置价×运杂费率
3、安装调试费
按设备基价的安装费率计算，计算公式：
安装费=设备购置费×安装费率
4、基础费
按设备基价的基础费率计算。计算公式：
基础费=设备购置价×基础费率
5、前期及其他费
建设工程前期费用依据国家规定，结合建设工程所在地实际情况，根据企业固定资产的投资规模确定。
建设工程其他费率的详细取费情况见下表：
6、资金成本
资金成本=[设备购置费(含税)+运杂费(含税)+安装调试费(含税)+基础费(含税)+前期及其他费用(含税)]×贷款年利率×合理工期（年）×1/2对需安装的机器设备以上费用全部考虑；对非安装机器设备则只考虑机器设备运杂费，同时根据设备购置价结合使用状况适当考虑资金成本；
对机器设备购置价中已包含运杂费、安装费，则直接按购置价加计前期及其他费用及资金成本。
（二）成新率的确定
1、主要机器设备成新率的确定
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
机器设备的经济寿命年限：参照《资产评估常用方法与参数手册》确定；
勘查法成新率=∑技术观察分析评分值×各构成单元的分值权重×100%
综合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%
2、一般或低值设备成新率的确定
成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
对目前市场已经不再出售同类型的电子设备、其他设备则直接采用市场法以同类型设备的市场二手价确定评估价值。
3、车辆成新率的确定
根据《机动车强制报废标准规定》，参照《中华人民共和国国家标准二手车鉴定评估技术规范》，结合车辆的类型分别运用年限法、里程法计算其成新率，按孰低原则确定理论成新率，然后将理论成新率与勘查法成新率加权平均，形成综合成新率，计算公式如下：
年限法成新率（有强制报废年限）=(强制报废年限-已使用年限)/强制报废年
限×100%
年限法成新率（无强制报废年限）=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(引导报废里程-已行驶里程)/引导报废里程×100%
理论成新率=MIN（年限法成新率，里程法成新率）
综合成新率=理论成新率×40%+勘查法成新率×60%
对目前市场已经不再出售同类型的车辆、电子设备、其他设备则直接采用市场法以同类型设备的市场二手价确定评估价值。
【实例一】造粒盘一套机器设备评估明细表第129项
规格型号：Φ2500共4台等
生产厂家：常州市升溢干燥设备有限公司
启用日期：2020年7月
购置日期：2020年7月
账面原值：635,398.22元
账面净值：489,521.26元
数量：1套
设备概况：
该套造粒盘装置主要由四台Φ2500的圆盘式造粒机、1台三出口振动筛1600*3000以及配套的筛网、0.45*6米输送机等构成，每台圆盘式造粒机根据不同物料和筛网5T/h。其中圆盘式造粒机（又称粉圆成型机）为容积式计算的给料设备。是按照国家标准设计，利用电动机带动减速机采用柔性传动原理，圆盘整体采用圆弧结构，来料经过加水（粘合剂）在盘内形成小球及湿粉，物料在旋转的盘里受到重力、摩擦力、粘结力、和离心力的作用沿一定轨迹做滚动运动，形成
母球，母球逐渐增大到一定值时，即自动从成球盘里抛出，得到所需的球，成球率可达到93%以上，大大提高了生产效率，适用于1-40mm成球，最大给料粒度不大于10mm。具有成球率高、启动平稳、减缓冲击力、结构简单、维修方便、耗能少、噪声少等特点。
1、设备购置价的确定
经向生产厂商以及企业咨询了解，综合确定该套设备整套购置价格为：
722,000.00元（含运杂费）。
设备进项税=722,000.00÷（1+13%）×13%
=82,831.86（元）
（1）运杂费率的确定
由于购置价已包含运杂费，故运杂费率确定为零值；
（2）安装调试费率的确定
根据最新《资产评估常用数据与参数手册》，安装调试费率按2%计取；
（4）其他费率的确定
1.7%无法进行增值税抵扣，其他不含税的其他费率合计为9.25%；
（5）资金成本的确定
按照整体项目合理的建设工期为24个月。依据评估基准日中国人民银行发布的LPR1年期及5年期贷款利率,采用内插法，经计算适用的贷款利率为3.81%。
资金成本率=3.81%×2÷2=3.81%
造粒盘生产线的重置成本计算结果见下表：
造粒盘生产线重置成本计算表
设备重置成本确定为751,100.00元（取整）
1、成新率的确定
根据《资产评估常用资料与参数手册》规定，同时参照该类机械的有关技术资料，确定经济寿命年限为12年，至评估基准日，该设备已使用2.42年。年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=（12-2.42）/12×100%=80%
（2）勘查法成新率
评估人员现场对生产线进行了认真勘查，并通过向设备管理人员和具体操作工人了解设备运行、维护及近期大修理等情况，计算勘查法成新率如下：
技术观察分析评定表
确定勘查法成新率80%
=80%×40%+80%×60%
=80%
2、评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=751,100.00×80%=600,880.00（元）
【实例三】“二手汽车”车辆评估明细表第2项
2、技术参数
前轮距：1692后轮距：1700发动机：JX493ZLQ5排量：2771发动机功率：85/115整车长：5496整车宽：1972整车高：2240燃料种类柴油
依据标准GB17691-2005国Ⅴ轴数：2轴距：3570总质量：3510整备质量：2090最高车速：100
3、设备概况
该江铃汽车车于2017年7月投入使用。目前该车正常使用，年检合格，车体外观及内饰整体略旧，仪表齐全显示正常，各控制装置、电气系统及安全装置工作正常，行驶安全可靠，正常维护保养。
4、重置成本的确定
（1）购置价
经网上查询询价，综合确定该江铃汽车车评估基准日的含税购置价格为：
95,800元。
（2）其他各项税费
车辆购置税按照10%计取，其他牌照费按照300.00元计取。
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+牌照费-进项税
=95,800.00×（1＋10％/（1＋13％））+300.00-10,929.20=93,600.00（元）
5、成新率的确定
该类商务车无规定使用年限，通常该类车的经济寿命年限为15年，至评估基准日已使用5年5个月，计5.42年。
=（15-5.42）/15×100%=64%
（2）里程法成新率
该类商务车的引导报废里程为600000公里，至评估基准日的行驶里程为74231公里。里程法成新率=(引导报废里程-已行驶里程)/引导报废里程×100%
=（600000-74231）/600000×100%=88%理论成新率=MIN(年限法成新率，里程法成新率)
=64%
（3）勘查成新率
现场勘察鉴定情况：
经现场勘察，综合评定该车勘察成新率47%。
（4）综合成新率
依据现场勘察及车辆的实际使用情况，本次评估以理论成新率与勘查成新率加权确定综合成新率。
综合成新率=理论成新率×40%+勘查成新率×60%=54%根据该江铃汽车的具体情况，确定其综合成新率为54％。
6、评估价值的确定
评估价值＝重置成本×综合成新率＝93,600.00元×54%
＝50,500.00元
【实例三】格力空调7套电子设备评估明细表第50项规格型号：KFR-72LW/(72533)NhAa-3生产厂家：珠海格力电器股份有限公司启用日期：2020年8月购置日期：2020年7月账面原值：26,725.67元账面净值：7,683.65元数量：7台设备主要技术参数：
系列名称：T悦系列空调类型：立柜式空调冷暖类型：冷暖电辅变频/定频：定频空调匹数：大3.0P适用面积：34-50㎡能效等级：三级能效制冷量：7200W制冷功率：2337W
制热量：7850+1800W制热功率：2350W电辅加热功率：1800W循环风量：1200m3/h
1、设备状况
格力空调为2020年8月购置启用，至评估基准日在用状况良好，机体及附配件清洁整齐、维护较好，能够满足日常工作需要。
根据市场调查询价，该型号空调现行含税购置价（含运杂费、安装费）为4,729.00元。
设备进项税=设备购置价/（1+13%）×13%
=4,729.00/（1+13%）×13%=544.04（元）
（2）各项费用及资金成本
由于该设备安装简单，且购置价较低，故不考虑其他费用及资金成本。
重置单价=设备购置价-设备进项税
=4,729.00-544.04=4,184.96（元）
3、成新率的确定
该类设备的规定（推荐）经济寿命年限为8年，截止评估基准日设备已使用
2.33年。
=（8-2.33）/8×100%=71%（取整）
4、评估值的确定
评估值=重置单价×数量×成新率
=4,184.96×7×71%=29,294.72（元）
通过实施上述评估过程和方法，得出以下评估结果：
机器设备评估结果汇总表
机器设备
电子及其他设备
第四章无形资产-土地使用权评估技术说明
土地使用权5宗，其中3宗取得土地证，权利人为味宝食品（昆山）有限公司；剩余2宗为租赁土地。
（一）基本状况
1、土地登记状况
土地使用权，共计5宗地，面积共计17,101.40平方米。具体状况如下表所示：
2、土地权利状况
已取得产权证书的共3宗，土地使用权人均为味宝食品（昆山）有限公司，土地使用权性质均为出让，土地取得方式均为出让所得，截止评估基准日均已办理土地使用权证。委估宗地在评估基准日没有设有抵押权、担保权、租赁权、地上及地下权等其他他项权利。
租入土地共2宗，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14和2006/10/27-2055/10/26。其中：486.4㎡地块位于昆国用（2004）12004114140西北角北侧，314.8㎡地块位
于昆国用（2004）12004114140和昆国用（2004）12004114016地块东侧。
3、土地利用状况
土地使用权证为《昆国用（2004）12004114140》、《昆国用（2004）12004114141》、《昆国用（2004）12004114016》及租入土地均已开发，地上建筑物主要为生产车间。
4、土地一般因素、区域因素和个别因素
（1）一般因素
A、城市资源状况
昆山地理坐标介于东经120°48′21″—121°09′04″、北纬31°06′34″—31°32′36″之间，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海市嘉定、青浦两区接壤，西与吴江区、相城区、苏州工业园区、西南与浙江省嘉兴市交界。东西最大直线距离33千米，南北48千米，总面积931平方千米，其中水域面积占23.1%。
昆山处于长江三角洲太湖平原，境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。地面高程多在2.8~3.7米之间（基准面：吴淞零点），部分高地达5~6米，平均为3.4米。北部为低洼圩区，中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。
昆山境内吴淞江、娄江横穿东西。湖泊较大的有淀山湖、阳澄湖、澄湖、傀儡湖。[21]截至2008年，昆山全境河流总长1056.32千米，其中主要干支河流62条，长457.51千米，湖泊41个。
截至2008年，昆山水面总面积10余万亩。年地表水中河湖蓄水6.9亿立方
米，承泄太湖来水51.3亿立方米，引入长江水2.5亿立方米；年地下水开采量约
0.95亿立方米。
昆山境内有昆石、红泥等，以昆石为奇。昆山林木类有竹、松、梅、桑等观赏型花种；截至2008年，境内有野生药用植物与野生动物品种有100余种，其中阳澄湖大闸蟹为佳。哺乳类动物主要有兔、蝙蝠、黄鼬、家鼠、田鼠、獾、刺猬等。爬行动物主要有龟、鳖及蛇类。鸟类有麻雀、家燕、野鸡（雉）、野鸭、喜鹊、乌鸦、啄木鸟、猫头鹰、杜鹃等。鱼类及其他水生动物种类较多，主要有鳗鲡、鲤鱼、鲫鱼、青鱼（青鲩）、草鱼（鲩）、鲢（白鲢）、鳙（花鲢）、鳊鱼、鳜（桂鱼）、塘鳢、乌鳢（黑鱼）、泥鳅、黄鳝、中华绒毛蟹（河蟹）、河虾、田螺、螺蛳等。
B、房地产制度与房地产市场状况2022年1-8月，昆山市房地产开发市场总体平稳，完成房地产开发投资274.03亿元，同比增长7.4%，增速较上月放缓2.3个百分点，较去年同期提高9.5个百分点。
从投资构成看，建安工程稳步增长。昆山市完成建安工程投资126.92亿元，同比增长5.3%，增速较上月提升0.3个百分点。
从房屋类型看，大户型住宅投资快速增长。昆山市完成住宅类投资225.55亿元，同比增长4.9%，其中：90平方米以下住宅投资49.22亿元，增长33.7%；90-144平方米住宅投资150.59亿元，下降8.7%；144平方米以上住宅投资25.73亿元，增长93.6%。。
C、城市规划与发展目标
根据《中共昆山市委关于制定昆山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，我市编制了《昆山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，主要阐明“十四五”时期的发展思路、主要目标、重点举措和政策导向，并同时展望2035年基本实现现代化的目标愿景。
一是综合实力稳步提升，“经济强”的基础优势再积蓄。总量规模多年稳居第一。“十三五”期间，全市地区生产总值年均增长6.3%，2020年超4200亿元，在全国中小城市综合实力、绿色发展、投资潜力、科技创新、新型城镇化等五个方面蝉联第一，连续15年位居全国百强县市首位。一般公共预算收入年均增长
8.5%，2020年超420亿元，成为全国首个GDP超4000亿和财政收入超400亿的县级市。人均GDP超25万元。产业结构实现优化调整。2020年服务业增加值占地区生产总值的比重、新兴产业产值占规上工业总产值比重分别达49.1%、51.3%，分别较2015年提升5.1个、7.3个百分点。形成电子信息和装备制造2个千亿级产业集群、12个百亿级产业集群。科技创新能力持续提升。大力实施人才科创“631”计划、“头雁人才”工程，人才贡献率超过50%，人才综合竞争力连续5年蝉联全省县市首位，是首个拥有两个国家创新人才培养示范基地的县级市。创新实施祖冲之自主可控产业技术攻关计划，2020年，全社会研发支出占比达到
3.7%；万人发明专利拥有量达72.2件。高新技术企业超2000家，位列全国县级市第一。国家超级计算昆山中心建成运营，深时数字地球国际大科学计划通过专家论证。累计上市挂牌企业124家，获批成立全国金融改革试验区。创新实施科创产业用地（Ma）政策，全省首批两宗“工改Ma”项目启动建设。改革开放向更高水平迈进。实施营商环境28条新政，全力打造“昆如意”营商服务品牌，在全省同类城市中率先完成“1330”改革，获评全省营商环境综合评价先进县，市场主体总数突破90万户。深化昆台合作先行先试，昆山试验区部省际联席会议连续召开八次，获超百项支持举措，台资企业集团内部人民币跨境双向借款、全球维修业务试点等重大改革取得显著成效，一般纳税人资格试点向全国复制推广，国务院批复同意昆山试验区范围扩大至全市，《昆山深化两岸产业合作试验区条例》获省人大常委会审议通过。融入长三角一体化发展，深化“4+2”更高质量一体化发展实践联盟、“嘉昆太”协同创新核心圈、环淀山湖战略协同区合作，构建完善虹桥—昆山—相城合作新机制，开展锦淀周一体化研究。开通12条毗邻公交线，打通8条沪昆断头路，引入复旦大学附属儿科医院全面管理昆山
史无前例、具有里程碑意义的活动”。当代昆剧院、昆曲文化中心建成开放，成立昆曲发展基金会。昆曲小镇入选第三批省级特色小镇创建名单。昆剧《顾炎武》获省“五个一工程”奖、文华奖，中篇评弹《顾炎武》获中国曲艺牡丹奖·提名奖。引入顾卫英、郑培凯等名家工作室。文旅产业实现跨越式发展，阿里影视基地落地周庄。建设国际标准专业化足球场，昆山FC斩获中甲联赛季军。社会治理效能显著增强。荣获全省“七五”普法中期先进县（市、区），成为全省首家、全国10家基层立法联系点之一，“城市大脑”建设卓有成效，启动建设城市安全管控指挥中心。深化拓展“大数据+网格化+铁脚板”机制应用，高标准建设现代化集成指挥中心。纵深推进扫黑除恶专项斗争，大力开展“无黑”城市创建。全面加固“校园哨兵”体系，我市获评苏州地区唯一“全省第一批升级版技防城建设示范单位”。加大安环消防领域重大隐患违法行为整治，打出蓝盾护航、列规增收、群租厂房综合治理、工业小区改造升级“组合拳”。“十三五”以来，安全生产事故起数、死亡人数分别下降80.2%和66.7%，公众安全感由“十二五”期末的94%提高到99%。
D、城市社会经济状况2021年实现地区生产总值4748.06亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值31.18亿元，增长0.6%；第二产业增加值2462.74亿元，增长9.7%；第三产业增加值2254.14亿元，增长5.9%，三次产业比重为0.7:51.8:47.5。年末拥有市场主体107.77万户，成为全省首个市场主体突破100万户的县级市，新登记市场主体30.56万户。
完成一般公共预算收入466.88亿元，增长9.1%。其中，税收收入411.48亿元，增长10.3%，税收收入占一般公共预算收入比重88.1%。年末户籍总人口114.33万人，增长7.1%，其中男性54.84万人。出生人口1.14万人，出生率10.3‰，死亡人口0.51万人，死亡率4.6‰，自然增长率5.7‰。年末城镇新增就业3.9万人。城镇登记失业率1.75%，城镇失业人员再就业
1.95万人。
2021年完成固定资产投资总额747.50亿元，比上年增长0.6%。其中，工业投资230.62亿元，增长4.8%；房地产开发投资340.84亿元，下降3.2%。完成新兴产业投资227.85亿元，增长16.1%；高新技术产业投资138.04亿元，增长22.8%。完成民间投资415.58亿元，下降2.0%，占全部投资的比重为55.6%。
第一产业：
农林牧渔业：2021年完成农林牧渔业总产值53.19亿元，农林牧渔业增加值
34.81亿元。粮食总产量9.10万吨，比上年增长0.8%。水稻播种面积11.29万亩，亩产623.7公斤；小麦播种面积5.90万亩，亩产316.7公斤。生猪出栏数2.46万头，增加1.75万头。水产品总产量2.16万吨。新增高标准农田2.3万亩，标准化改造养殖池塘1.47万亩，年末休闲农旅基地112个，全年接待游客592万人次，实现营业收入11.5亿元，农业电子商务网上销售额超20亿元。
第二产业：
工业经济：2021年规上工业总产值首次突破万亿元，达10284.48亿元，比上年增长12.8%。高新技术产业产值5115.23亿元，增长16.3%，占规上工业总产值比重达49.7%；战略性新兴产业产值5496.20亿元，增长9.2%，占规上工业总产值比重达53.4%。年末拥有1个千亿级IT（通信设备、计算机及其他电子设备）产业集群和12个百亿级产业集群。拥有大型工业企业105家，中型工业企业317家。产值超亿元企业1099家，其中十亿元以上企业131家，百亿元以上13家。全年生产计算机整机4529.10万台、移动通信手持机（手机）3380.20万台。规上工业企业实现利润总额558.85亿元，增长14.9%。
建筑业：资质以上建筑业企业实现建筑业总产值379.76亿元，比上年增长
19.0%。其中，建筑工程产值353.61亿元，增长26.1%；安装工程产值23.85亿元，下降32.7%。年末具有施工资质的企业共696家，具有监理资质的企业共36家。建筑业企业期末人数7.77万人，增长8.1%。
第三产业：
国内贸易：2021年实现社会消费品零售总额1625.68亿元，比上年增长16.3%。
其中，批发零售业实现零售额1504.54亿元，增长16.2%，住宿餐饮业实现零售额
121.14亿元，增长17.8%。限额以上批发和零售业企业通过互联网实现的商品零售额504.49亿元，增长9.7%。
从消费品类看，生活类消费平稳增长，限额以上烟酒类，服装、鞋帽、针纺织品类零售额分别增长24.2%和19.5%。部分消费升级类商品增长较快，限额以上体育、娱乐用品类增长84.5%，书报杂志类增长57.8%，家用电器和音像器材类增长41.4%，通讯器材类增长42.5%，汽车类增长17.5%。
开放经济：2021年完成进出口总额首次突破千亿美元，达1066.1亿美元，比上年增长22.8%，其中出口总额709.06亿美元，增长23.6%。一般贸易进出口总额249.74亿美元，增长31.3%，占货物进出口总额比重为23.4%。民营企业实现进出口总额310.25亿美元，占进出口总额比重29.1%，比上年提高9.5个百分点。
新设外资项目336个，新增注册外资28.8亿美元。实际使用外资12.25亿美元，增长16.9%，创近七年来新高。
金融业：2021年末拥有银行机构40家、证券公司和营业部25家，保险机构47家。金融机构本外币存款余额6473.74亿元，比年初增长12.3%；本外币贷款余额5661.08亿元，比年初增长17.1%。深化推进跨境人民币双向借款业务试点，288家企业办理双向借放款备案，累计办理台资企业跨级借款收入220.44亿元。全年证券交易额7811.12亿元，比上年增长20.3%；保费收入88.62亿元，增长1.4%
年末累计上市挂牌企业129家，其中境内上市26家，境外上市（柜）14家，新三板挂牌89家，募集资金228.71亿元。
（2）区域因素
A、区域概况
评估对象位于昆山市张浦镇。
张浦镇，位于昆山市版图中心，东邻上海、西依苏州、北接昆山中心城区、南连昆山旅游度假区，是长三角对外开放的重要城镇之一，镇域面积109平方公
里，常住人口23万，下辖13个社区、15个行政村。2022年完成地区生产总值
310.2亿元，一般公共预算收入27.2亿元，规上工业总产值572.1亿元，位列全国综合实力千强镇第16名。获评国家卫生镇、“第七届中国地方政府创新奖”优胜奖、江苏政务服务工作突出贡献集体、江苏省文明镇、江苏政务服务工作突出贡献集体、苏州市先锋镇、苏州市首批“美丽宜居镇”等荣誉称号。
B、交通概况张浦的交通运输向以水路为主。1912年初，张浦始有定班航船通往外埠。30年代中期有轮船通航。陆上仅有几条泥路通往市镇。建国后，利用河渠堆土铺成一条条平直的乡间通道，后来又翻建成机耕路或简易公路。1982年，昆山至张浦公路正式通车。1988年，境内公路改浇水泥混凝土路面。2012年-2014的两年间，张浦投资建设改造道路工程，其中包括东西方向主干道港浦路改造工程。2014年，打通2条“断头路”对接市区道路，4月份完成港浦路全线贯通。C、基础设施建设莲花路等3条机场路保通道路开工建设，东苏克路等7个路桥工程有序推进。顺利通过国家卫生镇复审。项目化推进“美丽昆山”建设三年提升工程，完成整治任务28个。周东小游园、海锦游园投入使用，石人潭公园完成建设，南港公园、富利塘滨江步道有序推进。翰林路、锦上路绿道网建成使用。完成淞沪路街景综合整治，震阳路、望江路外立面改造、新吴街综合提升稳步推进。丽水湾等3个老旧小区改造进场施工，亲水佳苑等10个老旧小区完成“微更新”。新改建镇区公厕21座，85座农村公厕提升工程加快推进。完成34个小区生活垃圾四分类建设。
（3）个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对评估对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对评估对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分
析。
主要包括位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件及利用形状等。
（二）资产使用状况
评估基准日全部土地均处于正常使用中。
根据产权持有人提供的无形资产评估明细表，了解土地位置、周边四至、投资环境、配套设施及开发程度。索取法律权属证明资料，购置合同，查验原始入账发票等会计资料，确定资产的真实性、存在性、完整性，调查、了解土地的实际使用情况，收益方式、获利能力，了解土地开发利用状况。
根据现场勘查结果及所掌握的资料，按照评估基准日的现行市场价格根据土
地估价过程、评估思路结合现场勘查结果对土地使用权评估方法、结合待估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。
5、评估汇总
将土地使用权评估结果汇总，编制评估工作底稿，整理归档，撰写土地使用权评估说明。
（一）评估方法的选择
根据现场勘查索取资料和资产评估专业人员掌握的市场地价资料，经过实地勘察和分析，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，选取不同的评估方法。
考虑到近年来与待估宗地所处的相同或类似的区域范围内可以搜集到的较多交易实例，故适宜选择市场比较法。待估宗地为工业用地，所在区域市场发育成熟，因此不宜采用成本逼近法进行评估。待估宗地虽然位于昆山市基准地价范围内，但昆山市政府尚未公布完整的基准地价修正体系，故不宜采用基准地价系数修正法。由于待估宗地为工业用地，投资开发潜力不大，故不适宜采用剩余法。待估宗地为工业用地，由于待估宗地的土地收益难以准确剥离确定，故不适宜采用收益还原法。
综上所述本次评估，对于待估宗地选择市场法。
（二）市场比较法技术模型
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。其计算公式为：
公式：V=VB×A×B×C×D×E
其中：
V—估价宗地价格;VB—比较实例价格;A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
（三）市场比较法评定过程
1、选择比较案例
通过查询中国土地市场网选取与待估宗地在同一供应圈内相邻或类似地区、相似规划用途的三个交易实例进行比较。
2、建立价格可比基础
建立价格可比基础是对可比实例的有关参数予以分析整理，并统一可比基础，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位等。
3、进行交易情况修正
交易情况修正是为了排除可比实例在交易行为中一些特殊因素影响可能导致的交易价格的偏差，将可比实例的交易价格调整为正常的市场价格。
4、进行交易日期修正
通过查询中国城市动态地价监测网确定其地价指数，进行委估宗地的交易日期修正。
5、区域因素修正
根据委估宗地与比较案例的商服繁华度、公用设施完备状况、交通便捷度、水电气综合保证率、环境优劣度等因素进行区域因素修正。
商服繁华程度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，指数调整5%。
公用设施分为学校、医院、休闲娱乐设施等的完备度，分不完备、较完备和完备三个等级，每相差一个等级，指数调整3%。
交通便捷度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，指数调整4%。
水电气综合保证率分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，指数调整4%。
环境优劣度分为环境污染小、环境污染较小、环境污染一般、环境污染较大、环境污染大五个等级，每相差一个等级，指数调整3%。
6、个别因素修正
根据委估宗地与比较案例的临路状况、距公交站点情况、宗地大小对土地利用的影响、宗地开发程度、容积率、形状、目前规划限制等因素确定个别因素修正系数。
临路状况、距公交站点情况以待估宗地附近公交站点情况确定为100，临路状况、距公交站点下降或增加一个级别，指数修正幅度为2％。
宗地大小对土地利用的影响分为对土地利用影响大、较大、小、较小、无影响，以待估宗地面积为100，每下降或增加一个级别，指数修正幅度为2％。
宗地开发程度分为红线外的开发程度和红线内的开发程度。以估价对象为100，每增加或减少“一通”，指数增加或减少3%，场地平整程度分场地平整、场地部分平整、场地未平整三个等级。每相差一个等级，指数修正幅度为1%。
宗地形状有矩形、规则多边形、不规则多边形三个等级，地块形状越规则，对土地的利用越有利。每相差一个等级，指数修正幅度为3%。
规划限制条件分为有规划限制和无规划限制两个档次，每相差1个档次，指数增加或减少3%。
7、土地使用年期修正
根据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数的公式为：
Ky＝[1－1/（1＋r）
m
]/[1－1/（1＋r）
n
]式中：m—待估宗地的土地使用年限；
n—比较实例设定的土地使用年限；r—土地还原率。
8、比较因素修正指数的确定
编制《比较因素条件说明表》、《比较因素条件指数表》，将待估宗地的因素指数与可比实例因素指数进行比较，得到各因素修正系数。
9、评估价值的确定
采用加权平均方法计算各可比实例的比准价格。
【实例1】“昆山市张浦镇花苑路98号”地块——土地使用权评估明细表第1项
1、宗地概况
（1）土地权证登记状况
国有土地使用证号：昆国用（2004）12004114140；
评估基准日土地使用者：味宝食品（昆山）有限公司；
宗地位置：昆山市张浦镇花苑路98号；
登记用途：工业用地；
土地使用权类型：出让；
土地面积：证载6,662.2平方米；
四至：东临花苑路，南昆山杰明电子有限公司，西临佳美达铝业科技有限公司，北临西建企业有限公司。
（2）土地权利状况
根据昆国用（2004）12004114140号《国有土地使用证》，土地所有权性质为国家所有，使用权类型为出让，土地使用权人为味宝食品（昆山）有限公司。截止评估基准日，委估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
（3）土地利用状况
至估价期日，委估宗地处于已开发状态，宗地开发程度按现状为宗地红线外“六通一平”（指通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气及土地平整）。
2、地价定义
根据《城镇土地估价规程》规定，结合本次评估目的，确定地价定义：
（1）土地使用年期设定：根据提供的《国有土地使用证》记载，委估宗地为出让方式取得的城镇住宅用地，土地终止日期为2054年6月，截止评估基准日其剩余使用年限为31.5年。本次评估按此剩余年限31.5年设定评估。
（2）开发程度设定：待估宗地实际开发程度为红线内“六通一平”（指通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气及土地平整），根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线内“六通一平”（指通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气及土地平整）。
（3）评估价格：本次评估价格为待估宗地于评估基准日2022年12月31日、设定用途、土地使用年期、开发程度、规划利用条件下的正常市场出让土地使用权价格。
3、评估测算过程
（1）基本原理及计算公式
V—估价宗地价格;
VB—比较实例价格;A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
（2）地价测算
①案例选择
本次评估，选择了与评估对象条件类似的三个交易案例作为比较案例。调查驿城区待估宗地周边地区的市场地价资料，并参照委托方提供的资料，在同一供需圈内，选择相同或相似的地块作为比较对象：
案例1
位置：张浦镇桃源路东侧、源浦路北侧；
土地面积：26287.8平方米；
容积率：＞2
出让年限：50年；
出让方式：挂牌出让；
成交价格：总价883.2701万元；
单价：336.00元/平方米；
取得人：苏州鲜活饮品股份有限公司；
案例2
位置：张浦镇垌坵江东侧、杨巷江南侧；
土地面积：23625.27平方米；
容积率：＞2；
出让年限：35.87年；
②比较因素的选择
③编制比较因素条件说明表
比较因素条件说明表
④比较因素条件指数的确定
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：
1）交易期日修正
根据当地调查当地的城镇住宅用地价格增长情况，近期城镇住宅地价指数变化大小，进行交易期日。
2）交易情况修正
地产市场的不完全性往往造成其交易价格委容易受当时的一些特殊情况所影响，所以比较时应对交易情况加以修正。由于所选几个比较实例为目前驿城区土地市场上的正常交易，故不作交易情况修正。
3）区域因素：
交通便捷度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级，指数调整2%。
4）个别因素
宗地开发程度分为红线外的开发程度和红线内的开发程度。以估价对象为100，每增加或减少“一通”，指数增加或减少2%，场地平整程度分场地平整、场地部分平整、场地未平整三个等级。每相差一个等级，指数修正幅度为1%。
规划限制条件分为有规划限制和无规划限制两个档次，每相差1个档次，指
数增加或减少3%。
5）使用年期修正k=[1-1/（1+r）
]/[1-1/（1+r）
]其中：k—年期修正系数r—土地还原利率(土地还原率按评估基准日时一年期(LPR)3.85%，再加上一定的风险因素调整值，按6%计算)
m—委估宗地的使用年期n—比较案例的使用年期
⑤编制比较因素条件指数表
比较因素条件指数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表：
因素比较修正系数表
详细地址
对各比较实例修正后的地价进行比较分析，三个比准价格水平较接近，故取其算术平均值作为市场比较法所得待估宗地的最终比准价格，即采用市场比较法得出宗地评估单价为300.00元/平方米。
4、评估结果的确定
评估价值=300.00×6,662.20
=1,998,700.00元（取整）
第五章其他无形资产评估技术说明
纳入评估范围的其他无形资产主要为味宝产品系列商标权，共计13项，其中涉及商标权11项、发明专利1项、实用新型1项，具体如下：
涉及发明专利和实用新型使用年限较长，已经不具备超额收益。商标权评估
具体如下：
根据所收集资料数据进行认真整理、分析，了解对应产品的销售情况并分析其未来预测进行评定估算。
将无形资产评估结果汇总，编制评估工作底稿，整理归档，撰写无形资产评
估说明。
(一)评估方法适用性分析
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业经营资料，通过对收益法、市场法、成本法的适用性分析，资产评估专业人员认为由于目前国内外市场上与被评估商标权相同或相类似的较少，无法收集到可比交易案例，因此不适宜采用市场法；考虑到被评估商标权的成本只反映了无形资产的投入，不能反映其对社会和企业的有用性，故不适宜采用成本法；由于商标权权在企业经营中具有独立获利能力，未来具有持续发挥作用并且能带来经济利益，其收益预测资料可以取得，具备采用收益法评估条件。综上，本次评估采用收益法评估。
（二）收益法的技术思路和模型：
1、评估模型：收益现值法是通过估算被评估对象未来寿命期内预期收益，并采用适当的折现率予以折现，予以确定评估的一种评估方法。
未来无形资产带来的收益采用收入分成的方法确定：根据企业应用无形资产带来的预期收益及无形资产在其中的贡献率确定无形资产带来的超额收益。
2、计算公式
其基本公式如下：
()
=+
=
ni
ii
RADP
式中：
P--无形资产价值的评估；D-为无形资产分成率；
Ai-分成基数；R—无形资产折现率；n--收益预测期间；i--收益年期。
3、收益期限的估算
无形资产的收益年限为该项资产能够为所有者带来超额收益的年限，通常为法定寿命、技术寿命、技术产品寿命年限的孰短年限。
4、收入分成率的确定
由于被评估公司为非上市公司，其市场价值未知，因此无法测算其资本结构比率，但我们认为其资本结构与同行业的上市公司相比应有某些相同或相似的地方。为此，我们参考同行业的上市公司的资本结构估计被评估公司应有的资本结构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。
5、无形资产现金流的确定
无形资产产生的现金流计算公式如下：
6、折现率的确定
根据本次资产评估的特点和收集资料的情况，采用了国际通用的社会平均收益率法模型来估测评估中的适用折现率，即：
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
四、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
3、资产持续使用假设：假设被评估资产按照规划的用途和使用的方式、规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不发生重大变化。
（二）特殊假设
1、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
4、假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有人造成重大不利影响。
5、假设评估基准日后产权持有人采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
6、假设公司保持现有的管理方式和管理水平，经营范围、方式与目前方向保持一致。
7、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
8、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。
9、假设产权持有人提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策不存在重大差异。
10、假设评估基准日后产权持有人的现金流入为平均流入，现金流出为平
均流出。
五、无形资产评估测算过程
本次评估采用收益法进行评估，影响该评估值的参数主要有未来收益期内的新药技术产品的营业收入、收入分成率、剩余经济寿命期及折现率。
（一）营业收入的预测
对应产品销售收入预测结果详见收益法部分。
（二）收益期限的确定
根据《中华人民共和国商标法》商标权的保护期限为10年，到期可以续展。
（三）分成率确定
1、无形资产提成率确定方法介绍
对于技术类无形资产而言，其价值在于能够为所有者带来超额收益，这一超额收益一般通过对公司整体收益进行分成来考虑。
对于委估技术类无形资产超额收益提成率的确定，本次通过选取同行业上市对比公司，参考其各项资产结构，估计被评估公司应有的资产结构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。
2、被评估公司无形资产提成率的测算
由于被评估公司为非上市公司，我们无法测算其各类型资产结构比率，但我
们认为其各项资产结构与同行业的上市公司相比应有某些相同或相似的地方。为此，我们参考同行业的上市公司的资产结构估计被评估公司应有的资净资产结构，并进而估算无形资产的贡献率或提成率。
具体公式如下：
无形资产提成率＝无形资产对主营业务现金流的贡献/相应年份的主营业务收入其中：无形资产对主营业务现金流的贡献＝无形资产在资产结构中所占比重×相应年份的业务税息折旧/摊销前利润EBITDA无形资产在资产结构中所占比重=无形非流动资产在资产结构中所占比例×无形非流动资产中专利所占比重。
3、确定同行业可比上市公司及其资产结构：
评估人员采用在国内上市公司中选用可比公司并通过分析可比公司的方法确定产权持有人的市场价值。
上市公司全部无形资产的市场价值=全部经营性资产的市场价值–经营性流动资产（营运资金）的市场价值–经营性固定资产的市场价值
本次评估我们经营性流动资产的市场价值以账面价值替代
经营性固定资产的市场价值以账面价值替代
根据上述对比公司的财务报告，我们可以得出对比公司的资本结构。
由于对比公司是从事同一行业的企业，对于资本和技术的要求比较高，因此，资金和无形资产的比例也相应较高。同时对比公司无形资产应为企业全部的无形资产，不仅是专利技术、商标，而且包括其他无形资产(如商誉等)，我们通过进行专家评定，利用AHP分层软件分析确定本次评估的专有技术占全部无形资产的比例如下图所示：
进一步对比财务报表，进而对上述对比公司的提成率进行测算。对比公司均为与被评估公司相似的代表性企业，与被评估企业收益方式类似，因此无形资产贡献率应当反映了被评估企业的技术贡献水平。
（四）折现率的确定
无风险报酬率
根据评估基准日财政部网站公布的10年期以上国债到期收益率，确定无风险报酬率为3.30%。
风险报酬率
对知识产权资产投资而言，风险系数由技术风险系数、市场风险系数、资金风险系数及经营管理风险系数之和确定。根据本项目的研究及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在0%-10%之间，具体的数值则根据评测表求得。公式如下：
风险报酬率=技术风险+市场风险+资金风险+经营管理风险
（1）技术风险
对于技术风险，按技术风险取值表确定其风险系数。
技术风险取值表
a技术转化风险
其中各风险因素取值如下：
技术转化风险：成熟运用（0）；有现成技术，需要少量研发支出（40）；需要定制化开发（60）；全新开发，未展开运用（100）。此项风险取60分。
技术替代风险：无替代产品(0)；存在若干替代产品(40)；存在一定的替代产品（60）；替代产品较多(100)。市场上替代产品较多，此项风险取40分。
技术权利风险：取得证书(10)；处于申请阶段(100)。委估资产取得证书，因此风险取10分。
综合考虑上述因素，确定技术风险系数为0.05。
B.市场风险
对于市场风险，按市场风险取值表确定其风险系数。
市场风险取值表
市场容量风险：市场总容量大且平稳(0)；市场总容量一般，但发展前景好(20)；市场总容量一般且发展平稳(40)；市场总容量小，呈增长趋势(80)；市场总容量小，发展平稳(100)。目前该技术应用的市场市场总容量一般且发展平稳，因此，风险取40分。
市场现有竞争风险：市场为新市场，无其他厂商(0)；市场总厂商数量较少，实力无明显优势(20)；市场总厂商数量较多，但其中有几个厂商具有较明显的优势(60)；市场总厂商数量较少，实力无明显优势，此项风险取20分。
市场潜在竞争风险。市场潜在竞争风险由以下三个因素决定。
一是规模经济性。市场存在明显的规模经济(0)；市场存在一定的规模经济
(40)；市场基本不具规模经济(100)。市场存在一定的规模经济，因此，此项取40分。
二是投资额及转换费用。项目的投资额及转换费用高(0)；项目的投资额及转换费用中等(40)；项目的投资额及转换费用低(100)。委托评估技术无形资产组对应的产品的投资额及转换费用中等，因此此项取40分。
三是销售网络。产品的销售依赖固有的销售网络(0)；产品的销售在一定程度上依赖固有的销售网络(40)；产品的销售不依赖固有的销售网络(100)。委估资产应用的产品销售在一定程度上依赖固有的销售网络，因此此项取40分。
综合考虑上述因素，确定市场风险系数为0.35。
C.资金风险
对于资金风险，按资金风险取值表确定其风险系数。
资金风险取值表
融资风险：项目投资额低，取0分，项目投资额中等，取50分，项目投资额高取100分。委估资产应用的产品生产项目投资额中等，此项取40分。
流动资金风险：流动资金需要额少，取0分；流动资金需要额中等取50分；流动资金需要额高，取100分。委估资产应用的产品生产需要一定的流动资金，此项取40分。
综合考虑上述因素确定资金风险系数为0.40。D.经营管理风险对于经营管理风险，按经营管理风险取值表确定其风险系数。
经营管理风险取值表
销售服务风险：根据企业销售网点和人员需要新增的情况考虑——已有销售网点和人员(0)；除利用现有网点外，还需要建立一部分新销售服务网点(20)；必须开辟与现有网点数相当的新网点和增加一部分新人力投入(60)；全部是新网点和新的销售服务人员(100)。除利用现有网站外，还需要建立少量新销售服务网站，因此此项风险取20分。质量管理风险：根据企业质保体系建立的完善程度和质量控制的实施的情况考虑——质保体系建立完善，实施全过程质量控制(0)；质保体系建立但不完善，大部分生产过程实施质量控制(40)；质保体系尚待建立，只在个别环节实施质量控制(100)。企业的质保体系建立完善，该项风险取0分。技术开发风险：根据企业技术力量强弱、后续资金投入多少考虑——技术力量强，后续资金投入高(0)；技术力量较强，后续资金投入较高(40)；技术力量一般，有一定后续资金投入(60)；技术力量弱，后续资金投入少(100)。技术力量较强，投入较高，该项风险取40分。
综合考虑上述因素，确定经营管理风险系数为0.25。
经评分测算，技术风险、市场风险、资金风险和管理风险，其风险系数分别为0.05、0.35、0.40、0.25，风险报酬率合计取19.10%。
折现率的确定
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
=3.30%+19.10%=22.40%
五、无形资产评估结果的确定
综合以上计算，无形资产的评估结果如下表：
单位：万元
经过上述评估程序后，商标权评估价值为338.00万元。
六、评估结果
在评估假设及限定条件成立的前提下，味宝食品（昆山）有限公司系列商标权评估价值为338.00万元。
第六章负债评估技术说明
纳入评估范围的负债合计20,214,345.86元，包括：应付账款3,404,407.64元、预收账款13,389.65元、应付职工薪酬6,039,978.01元、应交税费2,103,484.81元、其他应付款8,653,085.75元。
1、应付账款
主要内容为应付货款、标签费、维修机电水泵费等。通过抽查有关账簿记录、合同、业务发票，核查是否有未达款项，核查期后付款情况，并选取金额较大或异常的款项进行函证，并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款项的真实性和完整性。经核实应付账款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
2、预收账款
主要内容为预收货款等。通过抽查有关账簿记录、业务凭证、合同，核查期后结转收入情况，确定是否有未达款项，并选取金额较的款项进行函证，并结合替代性审核，根据核查和回函情况确定款项的真实性和完整性。经核实预收账款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
3、应付职工薪酬
主要内容为已计提尚未支付的职工工资、福利费等。经调查、了解味宝食品（昆山）有限公司工资、社会保险费执行的发放标准政策，职工福利、工会经费、职工教育经费执行的会计准则，通过索取工资表，原始入账凭证，查阅工资及各
项保险等计提和发放、支付的原始凭证、账簿记录，抽查核实是否存在欠发工资及欠费情况，对工资、各项保险等计提、发放、支付的真实性的、完整性进行验证。经核实应付职工薪酬账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
4、应交税费
主要内容为企业所得税、城建税、个人所得税、增值税等。通过查阅被评估单位纳税申报表；了解其适用的税种、计税基础、税率、征减、免税的范围与期限；查阅企业纳税凭证，检查应交税费计提是否正确、缴纳是否及时，对其真实性、完整性进行验证。经核实账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符，未来均需偿付，本次评估以核实后的账面值确定评估价值。
5、其他应付款
说明四收益法评估技术说明
一、评估对象
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及的味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值。评估对象基本概况请见报告中披露的被评估单位简介。
二、收益法的应用前提及选择的理由和依据
（一）收益法定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
本项目采用的现金流量折现法是指通过估算评估对象未来预期的净现金流量并采用适宜的折现率折算成现值，借以确定评估价值的一种评估技术思路。
（二）收益法应用前提
1、评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
2、预期收益所对应的风险能够度量；
3、收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法选择的理由和依据
1、评估目的的判断
本次评估目的是郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购股权之经济行为所涉及味宝食品（昆山）有限公司的股东全部权益，在评估基准日所表现的市场价值予以客观、真实的反映。股东权益价值不仅由构成企业各单项资产、负债价值的加总，更要充分体现构成企业持续经营的整体获利能力的账外的潜在资源、资产价值。
2、企业总体情况判断
通过对评估对象的基本情况调查了解，历史年度及评估基准日的资产、财务及经营状况，主要资产的法律权属、经济、物理状况进行综合分析，认为本次评估所涉及味宝食品（昆山）有限公司的企业整体资产具有以下特征：
（1）企业具备持续经营条件，收益期限能够确定或者合理预期；主要资产为经营性资产，能最大化满足企业生产经营需要。
（2）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量：表现为企业主营业务收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入、流出也能以货币计量，因此企业整体获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
3、企业会计报表判断
味宝食品（昆山）有限公司历史年度报表披露的企业经营性资产、主营业务收入、净利润等数据均符合收益法预测条件；企业未来整体获利能力符合企业经营发展模式。
本次评估将味宝食品（昆山）有限公司作为一个企业整体资产，通过对其未
来收益进行预测，选择适用折现率，确定被评估单位未来整体获利能力的现值，以此计算味宝食品（昆山）有限公司股东全部权益价值的评估结果。根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业经营资料，综合上述分析结果，资产评估专业人员认为味宝食品（昆山）有限公司基本具备采用收益法评估的前提条件。故本次评估项目适宜采用收益法。
三、收益预测的假设条件
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的企业经营资料，本次收益预测基于以下假设前提、限制条件成立的基础上得出的，当未来经济环境发生较大变化时，资产评估专业人员不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
4、交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
6、企业持续经营假设：假设评估基准日后被评估单位持续经营。
12、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
15、假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
16、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
17、假设公司保持现有的管理方式和管理水平，经营范围、方式与目前方向保持一致。
18、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
19、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。
20、假设被评估单位提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策不存在重大差异。
21、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出。
23、被评估单位经营所租赁的资产，假设租赁期满后，可以正常续期，并持续适用。
四、企业经营、资产、财务分析
（一）影响企业经营的宏观、区域经济因素
1、国家宏观经济情况
2022年，面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，科学统筹疫情防控和经济社会发展，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，加强宏观政策跨周期调节，加大实体经济支持力度，国民经济持续恢复发展，改革开放创新深入推进，民生保障有力有效，构建新发展格局迈出新步伐，高质量发展取得新成效，实现“十四五”良好开局。
初步核算，全年国内生产总值1210207亿元，按不变价格计算，比上年增长
3.0%。分产业看，第一产业增加值88345亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值483164亿元，增长3.8%；第三产业增加值638698亿元，增长2.3%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%，四季度增长2.9%。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平。
1、全年粮食增产丰收，畜牧业生产稳定增长
全年全国粮食总产量68653万吨，比上年增加368万吨，增长0.5%。其中，夏粮产量14740万吨，增长1.0%；早稻产量2812万吨，增长0.4%；秋粮产量51100万吨，增长0.4%。分品种看，稻谷产量20849万吨，下降2.0%；小麦产量13772万吨，增长0.6%；玉米产量27720万吨，增长1.7%；大豆产量2028万吨，增长
23.7%。油料产量3653万吨，增长1.1%。全年猪牛羊禽肉产量9227万吨，比上年增长3.8%；其中，猪肉产量5541万吨，增长4.6%；牛肉产量718万吨，增长3.0%；羊肉产量525万吨，增长2.0%；禽肉产量2443万吨，增长2.6%。牛奶产量3932万吨，增长6.8%；禽蛋产量3456万吨，增长1.4%。年末生猪存栏45256万头，增长0.7%；全年生猪出栏69995万头，增长4.3%。
2、工业生产持续发展，高技术制造业和装备制造业较快增长
全年全国规模以上工业增加值比上年增长3.6%。分三大门类看，采矿业增加
值增长7.3%，制造业增长3.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长5.0%。高技术制造业、装备制造业增加值分别增长7.4%、5.6%，增速分别比规模以上工业快3.8、2.0个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值增长3.3%；股份制企业增长4.8%，外商及港澳台商投资企业下降1.0%；私营企业增长2.9%。分产品看，新能源汽车、移动通信基站设备、工业控制计算机及系统产量分别增长
97.5%、16.3%、15.0%。12月份，规模以上工业增加值同比增长1.3%，环比增长
0.06%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额77180亿元，同比下降
3.6%。
3、服务业保持恢复，现代服务业增势较好
全年服务业增加值同比增长2.3%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业增加值分别增长9.1%、5.6%。12月份，服务业生产指数同比下降0.8%，降幅比上月收窄1.1个百分点。1-11月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长3.9%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，科学研究和技术服务业，卫生和社会工作企业营业收入分别增长8.3%、8.3%、8.1%。
4、市场销售规模基本稳定，基本生活类商品销售和网上零售增长较快
全年社会消费品零售总额439733亿元，比上年下降0.2%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额380448亿元，下降0.3%；乡村消费品零售额59285亿元，与上年持平。按消费类型分，商品零售395792亿元，增长0.5%；餐饮收入43941亿元，下降6.3%。基本生活消费稳定增长，限额以上单位粮油食品类、饮料类商品零售额比上年分别增长8.7%、5.3%。全国网上零售额137853亿元，比上年增长4.0%。其中，实物商品网上零售额119642亿元，增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。12月份，社会消费品零售总额同比下降1.8%，降幅比上月收窄4.1个百分点；环比下降0.14%。
5、固定资产投资平稳增长，高技术产业投资增势较好
全年全国固定资产投资(不含农户)572138亿元，比上年增长5.1%。分领域看，基础设施投资增长9.4%，制造业投资增长9.1%，房地产开发投资下降10.0%。全
国商品房销售面积135837万平方米，下降24.3%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%。分产业看，第一产业投资增长0.2%，第二产业投资增长10.3%，第三产业投资增长3.0%。民间投资增长0.9%。高技术产业投资增长18.9%，快于全部投资13.8个百分点。其中，高技术制造业、高技术服务业投资分别增长22.2%、
12.1%。高技术制造业中，医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业投资分别增长27.6%、27.2%；高技术服务业中，科技成果转化服务业、研发设计服务业投资分别增长26.4%、19.8%。社会领域投资增长10.9%，其中卫生、教育投资分别增长27.3%、5.4%。12月份，固定资产投资(不含农户)环比增长0.49%。
6、货物进出口较快增长，贸易结构持续优化
全年货物进出口总额420678亿元，比上年增长7.7%。其中，出口239654亿元，增长10.5%；进口181024亿元，增长4.3%。进出口相抵，贸易顺差58630亿元。一般贸易进出口增长11.5%，占进出口总额的比重为63.7%，比上年提高2.2个百分点。民营企业进出口增长12.9%，占进出口总额的比重为50.9%，比上年提高2.3个百分点。机电产品进出口增长2.5%，占进出口总额的比重为49.1%。12月份，货物进出口总额37713亿元，同比增长0.6%。其中，出口21607亿元，下降0.5%；进口16106亿元，增长2.2%。
7、居民消费价格温和上涨，工业生产者价格涨幅回落
全年居民消费价格(CPI)比上年上涨2.0%。分类别看，食品烟酒价格上涨2.4%，衣着价格上涨0.5%，居住价格上涨0.7%，生活用品及服务价格上涨1.2%，交通通信价格上涨5.2%，教育文化娱乐价格上涨1.8%，医疗保健价格上涨0.6%，其他用品及服务价格上涨1.6%。在食品烟酒价格中，猪肉价格下降6.8%，粮食价格上涨2.8%，鲜菜价格上涨2.8%，鲜果价格上涨12.9%。扣除食品和能源价格后的核心CPI上涨0.9%。12月份，居民消费价格同比上涨1.8%，环比持平。全年工业生产者出厂价格比上年上涨4.1%；12月份同比下降0.7%，环比下降0.5%。全年工业生产者购进价格比上年上涨6.1%；12月份同比上涨0.3%，环比下降0.4%。
8、就业形势总体稳定，城镇调查失业率有所回落
9、居民收入增长与经济增长基本同步，农村居民收入增长快于城镇
全年全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素实际增长2.9%，与经济增长基本同步。按常住地分，城镇居民人均可支配收入49283元，比上年名义增长3.9%，扣除价格因素实际增长1.9%；农村居民人均可支配收入20133元，比上年名义增长6.3%，扣除价格因素实际增长4.2%。全国居民人均可支配收入中位数31370元，比上年名义增长4.7%。按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入8601元，中间偏下收入组19303元，中间收入组30598元，中间偏上收入组47397元，高收入组90116元。全年全国居民人均消费支出24538元，比上年名义增长1.8%，扣除价格因素实际下降0.2%。
10、人口总量有所减少，城镇化率持续提高
年末全国人口(包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)141175万人，比上年末减少85万人。全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。从性别构成看，男性人口72206万人，女性人口68969万人，总人口性别比为104.69(以女性为100)。从年龄构成看，16-59岁的劳动年龄人口87556万人，占全国人口的比重为62.0%；60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，其中65岁及以上人口20978万
人，占全国人口的14.9%。从城乡构成看，城镇常住人口92071万人，比上年末增加646万人；乡村常住人口49104万人，减少731万人；城镇人口占全国人口比重(城镇化率)为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。
国家统计局指出，总的来看，2022年高效统筹疫情防控和经济社会发展取得积极成效，稳住了宏观经济大盘，经济总量持续扩大，发展质量稳步提高。同时也要看到，国际形势依然复杂严峻，国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，经济恢复基础仍不牢固。下阶段，要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和中央经济工作会议部署，坚持稳字当头、稳中求进，更好统筹疫情防控和经济社会发展，更好统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心，着力稳增长、稳就业、稳物价，推动经济运行整体好转，努力实现质的有效提升和量的合理增长。
2、区域经济情况
江苏省，简称“苏”，是中华人民共和国省级行政区，省会南京，位于长江三角洲地区，中国大陆东部沿海，地跨北纬30°45'～35°08'，东经116°21'～121°56'，与上海市、浙江省、安徽省、山东省接壤。总面积10.72万平方千米。截至2021年末，江苏省共有13个设区市，95个县（市、区），常住人口8505.4万人。
江苏省建省始于清代初年，取江宁、苏州两府之首字而得名。江苏是中国古代文明的发祥地之一，拥有“吴”“金陵”“淮扬”“楚汉”等多元文化及地域特征，共拥有13座国家历史文化名城。江苏跨江滨海，湖泊众多，地势平坦，地貌由平原、水域、低山丘陵构成；东临黄海，地跨长江、淮河两大水系。江苏地理上跨越南北，气候、植被同时具有南方和北方的特征。
江苏省下辖地级市全部进入全国百强，综合实力百强区、百强县、百强镇数量位居全国第一。江苏地区发展与民生指数（DLI）居全国省域第一，成为中国综合发展水平最高的省份。江苏省域经济综合竞争力居全国前列，拥有全国最大规模的制造业集群，实际使用外资规模居全国首位，人均GDP自2009年起连续居全国第一位。
2021年，江苏省实现地区生产总值116364.2亿元，迈上11万亿元新台阶，比上年增长8.6%。其中，第一产业增加值4722.4亿元，增长3.1%；第二产业增加值51775.4亿元，增长10.1%；第三产业增加值59866.4亿元，增长7.7%。全年三次产业结构比例为4.1:44.5:51.4。全省人均地区生产总值137039元，比上年增长8.3%。
2021年，江苏省完成一般公共预算收入10015.2亿元，比上年增长10.6%；其中，税收收入8171.3亿元，增长10.2%；税收占一般公共预算收入比重达81.6%。
2022年，江苏省以GDP122875.6亿元，位列31省份2022年GDP第2名，同比增速2.8%。
第一产业
2021年，江苏省粮食播种面积542.8万公顷，比上年增加2.2万公顷；棉花种植面积0.6万公顷，减少0.3万公顷；油料种植面积29.6万公顷，增加1.8万公顷；蔬菜种植面积145.3万公顷，增加0.9万公顷。农业综合生产能力持续增强，全年粮食总产量再创新高，达3746.1万吨，比上年增产17.0万吨，增长0.5%。其中，夏粮1380.7万吨，增长0.5%；秋粮2365.4万吨，增长0.4%。粮食亩产460.1公斤，比上年增加0.2公斤，增长0.1%。
2021年，江苏省造林面积1.1万公顷。全年猪牛羊禽肉产量304.1万吨，比上年增长14.6%；禽蛋产量230.3万吨，下降0.7%；牛奶总产量64.9万吨，增长
3.1%。水产品总产量495.5万吨（不含远洋捕捞），比上年增长1.3%，其中，淡水产品366.7万吨、海水产品128.8万吨，分别增长3.2%和下降3.9%。
2021年，江苏省新建高标准农田390万亩，农作物耕种收综合机械化率超过83%，比全国平均水平高近11个百分点。全省有效灌溉面积达423.2万公顷，新增有效灌溉面积0.8万公顷。
2022年7月14日，国家统计局发布数据显示，2022年江苏省夏粮总产量1400.3万吨，播种面积2470.8千公顷。
第二产业
2021年，江苏省规模以上工业增加值比上年增长12.8%，其中轻工业增长
12.4%，重工业增长12.9%。分经济类型看，国有控股企业增加值增长7.9%，集体企业增长8.2%，股份制企业增长14.4%，外商及港澳台商投资企业增长10.7%，私营企业增长15.5%。分门类看，采矿业增长2.1%，制造业增长12.8%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长12.8%。2021年，江苏省高技术产业、装备制造业增加值比上年分别增长17.1%和
17.0%，高于规模以上工业4.3个和4.2个百分点；对规上工业增加值增长的贡献率达30.5%和67.3%。分行业看，电子、医药、汽车、专用设备等先进制造业增加值分别增长17.3%、11.0%、14.7%和15.9%。新能源汽车、城市轨道车辆、3D打印设备、集成电路、服务器等新产品产量比上年分别增长198%、5.9%、64.3%、
39.1%和67.3%。
2021年，江苏省规模以上工业企业实现利润总额9358.1亿元，比上年增长
25.7%。分经济类型看，国有控股企业利润1370.3亿元，增长37.7%；集体企业6.7亿元，增长54.9%；股份制企业5507.1亿元，增长30.4%；外商及港澳台商投资企业3681.5亿元，增长19.9%；私营企业3361.2亿元，增长30.6%。分门类看，采矿业利润18.9亿元，比上年增长3.2%；制造业9072.0亿元，增长30.5%；电力、热力、燃气及水生产和供应业267.3亿元，下降43.6%。规模以上工业企业营业收入利润率、成本费用利润率分别为6.2%、6.7%，比上年提高0.2个和0.3个百分点。全年规模以上工业企业产销率达98.2%。
2021年，江苏省签订建筑合同额61443.0亿元，比上年增长5.8%；实现建筑业总产值38244.5亿元，比上年增长8.5%；竣工产值27063.7亿元，增长6.2%，竣工率达70.8%。建筑业劳动生产率为36.9万元/人，比上年增长2.1%。
第三产业
2021年，江苏省社会消费品零售总额42702.6亿元，比上年增长15.1%。按经营地统计，城镇消费品零售额37850.2亿元，增长13.6%；乡村消费品零售额4852.4亿元，增长28.9%。全年限额以上单位商品零售额中，基本生活类销售稳步提升，
日用品类、服装鞋帽针纺织品类、粮油食品类分别增长22.6%、16.7%、16.0%；升级类消费需求持续释放，体育娱乐用品类、智能家用电器和音像器材、智能手机、金银珠宝类分别增长39.8%、35.2%、25.9%、22.4%；出行类销售延续平稳势头，石油及制品类、汽车类分别增长26.6%、9.9%，其中，新能源汽车增长105.4%。全年实物商品网上零售额9527亿元，比上年增长5.2%，占社会消费品零售总额比重为22.3%。
2021年，江苏省实现进出口总额52130.6亿元，比上年增长17.1%。其中，出口32532.3亿元，增长18.6%；进口19598.3亿元，增长14.8%。从贸易方式看，一般贸易进出口总额29328.3亿元，增长23.3%；占进出口总额比重达56.3%，超过加工贸易24.7个百分点。从出口主体看，国有企业、外资企业、私营企业出口额分别增长22.4%、11.4%和27.7%。从出口市场看，对美国、欧盟、日本出口分别增长14.4%、21.9%和6.3%，对印度、俄罗斯、东盟出口分别增长38%、38.2%和
15.7%。从出口产品看，机电、高新技术产品出口额分别增长17.8%、10.4%。对“一带一路”沿线国家出口保持较快增长，出口额8924.9亿元，增长20.8%；占全省出口总额的比重为27.4%，对全省出口增长的贡献率为30.1%。
2021年，江苏省新设立外商投资企业4237家，比上年增长18.6%；实际使用外资288.5亿美元，增长22.7%。全年新批境外投资项目726个，中方协议投资额
66.8亿美元；新签对外承包工程合同额55.9亿美元，新签对外承包工程完成营业额59.5亿美元。推进“一带一路”交汇点建设，全年新增“一带一路”沿线对外投资项目191个，中方协议投资额15.9亿美元。
2021年末，江苏省金融机构人民币存款余额189433.1亿元，比上年末增长
9.8%，比年初增加16852.9亿元。其中，住户存款增加7988.8亿元，非金融企业存款增加4725.6亿元。年末金融机构人民币贷款余额177970.1亿元，比上年末增长15.2%，比年初增加23446.8亿元。其中，中长期贷款增加17623.8亿元，短期贷款增加3725.3亿元。
2021年末，江苏省境内上市公司571家，辅导企业数380家，省内企业通过
发行、配股、增发、公司债在资本市场筹集资金7578.2亿元。江苏企业境内上市公司总股本4474.4亿股，比上年增长6.0%；总市值75537.5亿元，增长20.3%。年末全省共有证券公司6家，证券营业部1035家；期货经纪公司9家，期货经纪公司营业部193家；证券投资咨询机构3家。全年证券交易额100.2万亿元，比上年增长13.0%。全年期货经营机构代理交易额32.7万亿元，比上年增长63.4%。
2021年末，江苏省年保费收入4051.1亿元，比上年增长5.2%。分类型看，财产险收入1002.2亿元，增长2.3%；人寿险收入2345.0亿元，增长5.5%；健康险收入609.6亿元，增长8.8%；意外伤害险收入94.4亿元，增长10.3%。全年赔付支出1254.8亿元，比上年增长18.4%。其中，财产险赔付625.8亿元，增长12.5%；人寿险赔付257.3亿元，下降8.7%；健康险赔付345.4亿元，增长74.4%；意外伤害险赔付26.3亿元，下降9.3%。
2021年，江苏省邮电业完成业务总量2270.1亿元，比上年增长25.9%；实现业务收入2136.6亿元，增长9.6%。分行业看，邮政行业完成业务总量972.7亿元，增长20%；实现业务收入1001.1亿元，增长8.9%。其中，快递业完成业务量86.1亿件，增长23.4%。
134.3部/百人。年末长途光缆线路总长度3.96万千米，比上年末减少856.4千米；年末互联网宽带接入用户4071.6万户，比上年末增长8.4%，净增314.8万户；移动互联网传输流量146.1万亿GB，增长33.9%。
2019年10月15日，交通运输部确定江苏省为第一批交通强国建设试点地区。
2021年，江苏省铁公水空管等五种运输方式完成货物运输量比上年增长
6.5%，货物周转量增长7.8%；旅客运输量下降22.5%，旅客周转量增长5.1%。年末民用汽车保有量2187万辆，比上年末增长7%，净增142.6万辆。年末私人汽车保有量1862.7万辆，比上年末增长6.6%，净增114.8万辆；其中，私人轿车保
有量1253.5万辆，增长5.5%，净增90.5万辆。
2021年末，江苏省公路里程15.9万千米，其中，高速公路里程5028千米。江苏省首轮规划的“四纵四横四联”高速公路网主骨架全面建成，包括京沪高速公路、沈海高速公路、长深高速公路、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、连霍高速公路、盐靖高速公路、扬溧高速公路、宁宿徐高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路、徐济高速公路、宁连高速公路等。连宿高速公路、宁盐高速公路、盐蚌高速公路等正在规划中。京沪铁路、陇海铁路两条铁路干线经过境内，京沪铁路主要呈东西向穿越江苏的南部，陇海铁路也呈东西向经过江苏的最北部，徐州则为两大干线交汇的枢纽。京沪铁路南京至上海段为中国最繁忙的铁路之一，高峰时段平均每5分钟就有列车通过。
2004年新长与宁启铁路相继建成通车；2010年后，沪宁、京沪与宁杭高铁建成通车；2014年沪苏通铁路、连镇和徐盐高铁相继开工建设，以上铁路的建成改变了江苏铁路建设局面。2019年，江苏铁路总里程达3550千米，其中高铁里程1561千米，同比分别增长13.6%、37.3%；徐盐高铁和连镇高铁连淮段开通运营，苏北地区集体迈入“高铁时代”，设区市全部开通动车。
2021年，江苏省铁路营业里程4221.9千米，其中，高速铁路里程2212千米，比上年增加191千米；铁路正线延展长度7591.7千米，比上年增加366.3千米。
江苏省东濒黄海，长江和京杭大运河呈十字形贯穿江苏，太湖平原和里下河平原水网密布，水运历来在江苏省的交通体系中占有重要地位，江苏省绝大部分城市历史上均是依托水运优势得以发展繁荣。
江苏省是港口大省，国家交通运输部公布的中国53个主要港口名录中，江苏省有7个；在沿海25个主要港口中，江苏有5个。南京港、南通港和镇江港均是国家25个沿海主要港口之一。连云港是国家25个沿海主要港口、12个区域性中心港口和江苏省重点打造的集装箱干线港之一。徐州港和无锡港均是国家28个内河主要港口之一。太仓港是江苏省重点打造的集装箱干线港之一。
2016年底，江苏省共有内河航道总里程24366千米，占中国航道总里程的1/5。全省等级航道总里程8709千米，其中四级及以上高等级航道3042千米，等级航道与四级以上航道里程均居中国第一。
2021年，江苏省港口完成货物吞吐量32.1亿吨，比上年增长8.2%，其中外贸货物吞吐量5.9亿吨，增长6.6%；集装箱吞吐量2180.1万标准集装箱，增长15%。
截至2017年6月，江苏共分布有9个民航机场与9个一类航空口岸。[39]其中，无锡苏南硕放国际机场、常州奔牛国际机场、盐城南洋国际机场为军民合用机场，[151-153]南京马鞍国际机场近期为军用，远期为军民合用机场，连云港花果山机场为原军民合用机场民用部分迁建机场。
2021年，江苏省机场飞机起降43.7万架次，比上年下降1.8%；旅客吞吐量3941.4万人次，增长0.5%；货邮吞吐量65.3万吨，下降2.8%。
（二）所在行业现状及发展前景
我国饮料行业在不同发展阶段呈现不同的主流品类。80年代碳酸饮料是市场上的主流产品。90年代瓶装饮用水兴起成为市场主流。2000年后，消费者更加注重饮料消费对于生活品质和生活满足感的提升，瓶装茶饮料异军突起，果汁饮品、功能饮料也大放异彩，现制茶饮开始起步。2010年后，市场主流饮料品类变化明显加快，立足“现制、休闲、即饮”的现制饮品概念形成，获得了消费者的接受和高度认同。现制饮品作为休闲消费饮品，具有现场即时制作、加工过程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，给消费者带来了较好的消费体验，以门店现场制作为基础的现制茶饮、现磨咖啡等现制饮品正成为行业增速最快的细分品类之一。
根据中国连锁经营协会制定的《现制茶饮的术语和产品分类》定义，现制茶饮是以茶或茶汤为原料，添加乳、乳制品、新鲜水果、水果制品、谷物、新食品原料等食品和食品添加剂，添加或不添加茶顶，经过现场加工制作的液体或半固体或固液混合物，供消费者直接饮（食）用的产品。
1、行业主管部门及监管体制
（1）行业主管部门在酒、饮料和精制茶制造业，我国目前基本遵循市场化发展模式，各企业面向市场自主经营，政府职能部门进行宏观调控，行业协会进行自律规范。在酒、饮料和精制茶制造业，行业监管部门主要包括国家市场监督管理总局、商务部等，行业协会为中国饮料工业协会、中国连锁经营协会。
①国家市场监督管理总局
国家市场监督管理总局是国务院直属部门，主要负责市场综合监督管理，市场主体统一登记注册，监督管理市场秩序，组织市场监管综合执法工作，统一管理计量标准，对产品质量安全、食品安全实施监管等工作。
②商务部
商务部是国务院直属部门，主要负责推进流通产业结构调整，指导流通企业改革、商贸服务业和社区商业发展，提出促进商贸中小企业发展的政策建议，推动流通标准化和连锁经营、商业特许经营、物流配送、电子商务等现代流通方式的发展等工作。
①中国饮料工业协会
②中国连锁经营协会
益，为会员提供系列化专业培训和行业发展信息与数据，搭建业内交流与合作平台，致力于推进连锁经营事业与发展。
2、行业主要法律法规及产业政策
（1）行业主要法律法规目前，与公司主营业务
（2）行业主要政策公司所处行业主要产
业政策如下：
划和2035年远
3、现制茶饮行业发展现状
近年来，随着我国经济水平不断上升，国民人均可支配收入呈现快速增长的态势，人们对饮品品质的追求越来越高，因现制茶饮具有现场即时制作、加工过程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，促使现制茶饮快速融入年轻消费群体的生活，直接催生了现制茶饮行业的爆发性增长。根据艾媒咨询报告显示1，中国现制茶饮的市场规模由2016年的291亿元增长至2021年的2,796亿元，年复合增长率为57.23%，预计到2025年，中国现制茶饮的市场规模将进一步扩大至3,749亿元。
4、现制茶饮行业发展趋势
（1）居民收入提高、消费升级等因素推动国内现制茶饮市场规模快速增长随着我国经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，人们的消费理念也在逐渐升级，对饮品的口味要求越来越高，基于现制茶饮现场即时制作、加工过程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，其能够满足逐渐升级的消费需求，这促使现制茶饮的市场规模持续增长。根据艾媒咨询数据，现制茶饮市场规模仍将维持增长趋势，预计至2025年，将进一步扩大至3,749亿元。
（2）线上外卖市场增长迅速，占现制茶饮消费总值比例不断提高
随着移动支付的普及和中国餐饮业线上外卖服务的不断发展，餐饮外卖市场规模与餐饮外卖渗透率也不断增长。线上外卖平台的便利性极大的吸引了现制茶饮的用户，现制茶饮产品线上外卖市场规模也在迅猛增长。中国连锁经营协会报告显示1，通过外卖服务的现制茶饮产品的零售消费规模增长速度较快，2019年现制茶饮外卖平台交易总额约为160亿元，2020年约为240亿元，2020年较2019年增长50%。
（3）信息化程度逐渐提高，助力行业降本增效
在互联网背景下，信息化转型与升级是未来的发展趋势，现制茶饮行业的信息化建设在餐饮业中处于领先水平，虽然各企业间的应用程度存在差异，但相对而言，信息化的应用较为普及。随着未来现制茶饮门店规模的不断增大，未来现制茶饮企业在门店运营、原材料供应、数字营销、产品研发上新、物流运输、会员管理等各个环节都将逐步实现数字化，以降低运营成本，提高门店运营效率及业务运营能力，并提升消费者体验。
（4）优势品牌不断扩张，行业集中度逐步提高
目前，中国现制茶饮行业市场参与者众多，集中度较低。行业呈现产品迭代速度加快，消费者品牌倾向性变强的趋势。由于现制茶饮优势品牌在品牌知名度、质量管控、产品研发等方面优势较为突出，其市场份额不断扩大，行业集中度不断提高。
5、影响行业发展的有利和不利因素
有利因素：
（1）居民收入提升是基础推动力，90后消费能力提升将促进行业持续扩容随着我国经济的快速发展，全国居民人均可支配收入呈现出快速增长的趋势。国家统计局统计数据显示：2016年至2021年全国居民人均可支配收入从23,821元增长到35,128元，居民收入提升是现制饮品和现制冰淇淋行业发展的基础推动力。
90后是现制饮品消费的主力军，占现制饮品消费者比例达一半以上。现制饮品自上世纪90年代进入大陆市场，90后的成长过程恰好是这类饮品进行市场培育和逐渐普及的关键阶段。90后消费能力的提升，将促进现制饮品规模继续扩大。
（2）物流运输行业与食品保鲜技术的发展推动了连锁模式的扩张现制饮品与现制冰淇淋连锁企业的物流具有高频次、小批量、快速配送和多点配送的特点，对仓储物流体系与食品保质保鲜技术提出了较高的要求。而物流行业和食品保鲜技术的发展速度直接影响现制饮品与现制冰淇淋行业门店网络的铺设与市场的响应速度。
近几年来，我国物流冷链运输及保鲜技术的快速发展，有效地增加企业销售网络覆盖广度与深度，扩大配送的范围并提高产品配送的效率，保障食品安全与新鲜度，极大的支持了连锁模式的发展，为现制饮品与现制冰淇淋行业的发展创造了有利条件。
（3）生产技术水平的不断提高，提升了生产效率及产品品质随着现制饮品
与现制冰淇淋行业的不断发展，生产技术水平也在不断进步，更多的新技术、新设备、新工艺运用到生产过程中，自动化水平显著提高，不仅提高了生产效率，节约了人工成本和能耗，同时提高并保证了食材的品质。随着门店产品制作设备的不断升级，门店的制作效率及产品品质也不断提升。不利因素：
（1）门店租金成本上涨现制饮品主要通过门店终端来销售产品，门店店铺通常通过租赁的方式来进行经营，店铺租赁成本占门店经营成本的比重较大。近几年来，随着商业地产价格的不断上升，门店商铺的租金也越来越高。而门店商铺租金的上涨也势必会增加门店运营成本，对行业发展造成一定不利影响。
（2）原材料价格波动较大现制饮品的主要原材料是各类农副产品。近几年，部分进口农产品价格由于国际贸易环境变化、自然气候变化等诸多因素影响产生了较大波动。同时，国内农产品价格受上游种植环节决策信息缺乏、供需不匹配以及自然条件变化等因素影响，价格也存在一定波动。这对现制饮品与现制冰淇淋企业的成本控制与抗风险能力提出了挑战。
（3）“新冠疫情”对门店经营造成的影响
2020年初，我国爆发了“新冠疫情”，对居民的日常出行、工作起居、消费购物造成了较大的负面影响，“新冠疫情”导致的餐饮场所关闭、交通受限等情形对现制饮品行业造成了严重的冲击。
（三）企业的业务分析情况
味宝食品(昆山)有限公司于1998年9月注册成立，位于张浦镇花苑路98号，为台商独资型公司。公司注册资本300万美元，投资总额425万美元。工厂占地面积为16300平方米。随着国内经济快速发展，味宝食品逐渐发展壮大，厂房面积由原来的1600平方米扩展到14300平方米,办公楼1000平方米，员工人数150人左右。20年间，公司从生产销售冷冻调理包开始，逐渐发展为集果汁、果酱、果粉、奶精、咖啡、珍珠奶茶等综合性食品生产厂家。
2019年，公司为降低原来多品项生产导致食品安全多风险的隐患，改为专业从事淀粉类制品及速冻类食品—粉圆系列（珍珠奶茶类）产品的生产销售。
1、人力资源状况
目前公司人员200人左右，其中直接生产人员：120人左右，一般管理人员20人左右，品管研发技术人员（包括现场品管人员）20人左右，中高层管理人员10人。
2、经营状况
自1998年9月建设投产以来，味宝食品（昆山）有限公司稳中求发展，产品销售目前主要内销并有了良好的客户基础，主要客户有：百胜、85度C、瑞幸咖啡、德克士等，年销售额7000万元左右。
3、经营成果
2020年，公司固定资产规模已达6000万元左右，年产量预计15000吨左右，年产值约9000多万元。
（四）企业优势劣势分析
1、骨干人才团队稳定
二十多年来，公司依靠自身积累实现快速成长。公司员工结构持续优化，人员综合能力不断提升，爱岗敬业、开放共享、分工协作的专业团队是公司的核心竞争优势。公司管理层高度重视企业的文化建设和梯队建设，始终保持与基层员工的良好沟通和互动，培养了高素质、年轻化、稳定的人才队伍。公司核心管理人员和主要技术骨干保持高度的责任心和企业认同感，是公司保持健康、持续、快速发展的关键。
2、对大客户的依赖性风险
公司立足淀粉类制品及速冻类食品行业，一直以客户为中心，通过持续的技术创新，积累了优质的客户资源。公司与百胜、85°C形成稳定的合作关系，近年来，上述客户的销售额占公司总体的销售额比重较大，如果上述客户改为大
规模采购其他竞争对手产品有可能会对公司业绩产生不利影响，另外，如果客户所处的市场的竞争状况以及经营方针、销售策略发生重大变化时，也将会对公司业绩造成较大波动。
（五）企业近年及评估基准日资产、财务及经营状况
被评估单位近年报表情况如下：
“味宝食品（昆山）有限公司”在本次评估基准日财务报表已经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计。
溢余资产主要为溢余货币资金。
五、评估计算分析过程
（一）收益模型的确定
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
法的描述具体如下：
基本计算模型股东全部权益价值=企业整体价值—付息负债价值
DBE=
企业整体价值：
CIPB++=
nini
rrRrRP
)1()1(
+++=
+=
Ri：评估对象未来第i年的现金流量；r：折现率；n：评估对象的未来经营期。
（二）收益年限的确定
收益期，根据被评估单位章程、营业执照等文件规定：营业期限2022年12月31日至无期；本次评估假设企业未来持续经营，因此确定收益期为无限期。
预测期，根据公司历史经营状况及行业发展趋势等资料，采用两阶段模型，即评估基准日后数年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预测，假设永续经营期与明确预测期最后一年持平。
（三）未来收益预测
1、现金流折现模型的确定
按照预期收益口径与折现率一致的原则，采用企业自由现金流确定评估对象的企业价值收益指标。企业自由现金流=净利润+折旧与摊销+利息费用×(1-税率)-资本性支出-营运资金净增加
2、营业收入分析及预测
企业历史期业务收入如下表所示：
金额单位：人民币万元
根据被评估单位历史数据可知，熟珍珠和生珍珠类业务收入为公司主要收入，近几年销售占比均在95%以上。
（1）珍珠类产品销量收入预测
公司2019年至2021年整体业务收入较为稳定，主要得益于公司产品质量良
好、下游大客户需求稳定。经管理层介绍得知：受疫情影响2022年4-6月及2022年11-12月，上海、昆山区域受疫情影响严重，期间公司生产停工停产一个多月；同时，公司主要下游客户百胜和津味受疫情影响，销量大幅度萎缩，加剧了公司2022年销售收入大幅下降。评估人员通过企业提供的历史财务数据，对销售收入增减变动趋势进一步分析：
2019-2022年核心销售客户统计：
度随着采购成本的上涨等因素影响，销售价格也随着小幅上涨。
（2）糖浆类产品销量收入预测
糖浆类占公司产品整体收入比例极小，主要销售客户为津味，历史年度收入较为稳定，本次预测主要以历史年度水平为基础小幅增长预测。永续期假设与2027年持平。详情见营业收入预测表。
2、营业成本预测
通过对企业历史年度成本分析，结合企业自身的特殊情况，我们了解到企业成本为基本生产成本、人员工资、委外加工费、制造费等。
永续期假设与2027年持平。详情见营业成本预测表。
3、销售费用预测
销售费用主要为工资、社保、差旅费、办公费、业务招待费、运输费等。
永续期假设与2027年持平。详情见销售费用预测表。
3、管理费用预测
管理费用主要为员工费用、物料消耗、差旅费、办公费、招待费、折旧摊销
费等。对各类费用分别预测如下：
（1）人工薪酬福利：考虑一定的增长水平进行预测。
（2）折旧摊销：该类费用按照企业固定资产折旧金额进行预测。
（3）办公类费用等费用：主要包括办公费、差旅费、招待费及其他管理费用等。按照各项管理费用在历史年度水平进行预测。永续期假设与2027年持平。详情见管理费用预测表。
7、研发费用
研发费用主要为工资社保及办公费，对各类费用分别预测如下：
（2）办公费：该类费用按历史年度水平进行预测期预测。
永续期假设与2027年持平。详情见管理费用预测表。
5、财务费用预测
主要为利息收入、手续费等。
本次评估对利息收入和手续费按照历史年度水平进行预测。
永续期假设与2027年持平。详情见财务费用预测表。
6、税金及附加预测
税金及附加主要包括城建税、教育费附加及印花税等。其中城建税和教育费附加以实际缴纳的增值税为计税依据。城建税率为7%，教育费附加为3%。主要费用参照历史年度占收入比例进行预测。
永续期假设与2027年持平。详情见营业税金及附加预测表。
7、折旧及摊销预测
根据企业现行的会计政策、依据评估基准日固定资产的账面价值，以及未来更新固定资产折旧进行预测。
详情见折旧及摊销预测表。
8、资本性支出预测
资本性支出是为了保证企业生产经营可以正常发展的情况下，企业每年需
要进行的资本性支出。资本性支出主要由两部分组成：存量资产的正常更新支出(重置支出)、增量资产的资本性支出(扩大性支出)。
由于本次评估是在持续经营前提下预测未来收益，为了维持公司的持续经营能力，需要生产性固定资产进行更新以维持公司的生产经营需要，即更新资本性支出，由于本次预测未来收益期限是按无限期假设考虑的，所以本次的资本性支出采用固定资产按折旧额补偿固定资产更新支出方式进行预测,对于永续期采用年金法进行预测。
对于增量资产的资本性支出，本次预测按照新增投资计划进行预测。
详情见资本性支出预测表。
9、营运资金预测及增加额的确定
（1）营运资金预测
企业基准日营运资金根据资产基础法评估结果计算确定。
（2）营运资金增加额的确定
企业营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金。
营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。营运资金的增加只需考虑正常经营活动所需保持的现金、应收款项、应付款项等主要因素。
结合味宝食品（昆山）有限公司业务结算环境的特殊性和历史期实际经营情况，对企业历史期经营性流动资产、负债与经营收入和经营成本的周转率分析，取其基准日经营性周转率指标，预测未来收益期每年营运资金需求量，计算营运资金净增加额。
以后年度需要追加的营运资金=当年度需要的营运资金-上一年度需要的营
运资金详情见营运资金预测表。
1、折现率模型
本次评估采用加权平均资本成本定价模型(WACC)。R(WACC)=Re×We+Rd×(1-T)×Wd式中：
Re：权益资本成本Rd：付息负债资本成本We：权益资本结构比例Wd：付息债务资本结构比例T：适用所得税税率。其中，权益资本Re成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
Re=Rf+β×MRP+RcRf：无风险收益率MRP(Rm-Rf)：市场平均风险溢价Rm：市场预期收益率β：预期市场风险系数Rc：企业特定风险调整系数
2、各项参数的选取过程
（1）无风险收益率的确定
无风险收益率是指在当前市场状态下投资者应获得的最低收益率。通常国债是一种比较安全的投资，因此国债收益率可视为投资方案中最稳妥，也是最低的收益率，即安全收益率。本次评估，通过查询WIND金融终端，选取距评估基准
日剩余到期年限为10年以上的国债平均到期收益率3.2969%做为无风险收益率。
（2）市场平均风险溢价的确定
市场风险溢价（MarketRiskPremium）是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分，是市场预期回报率与无风险利率的差。本次评估以上海证券交易所和深圳证券交易所股票综合指数为基础，按收益率的几何平均值、扣除无风险收益率确定，经测算，市场风险溢价确定为6.63%。
（3）风险系数β值的确定
β值被认为是衡量公司相对风险的指标。通过查询WIND金融终端，在综合考虑可比上市公司与被评估企业在业务类型、企业规模、盈利能力、成长性、行业竞争力、企业发展阶段等多方面可比性的基础上，选取恰当可比上市公司的适当年期评估基准日有财务杠杆的β值、付息债务与权益资本比值，换算为无财务
杠杆的β值，取其算术平均值，即0.9594，企业风险系数Beta根据上市公司平均的资本结构进行计算，则计算得出企业风险系数Beta为1.0680。
（4）公司特定风险的确定
公司特定风险是指企业在经营过程中，由于市场需求变化、生产要素供给条件变化以及同类企业间的竞争，资金融通、资金周转等可能出现的不确定性因素对被评估单位预期收益带来的影响。
由于被评估单位为非上市公司，而评估参数选取的可比公司是上市公司，故需通过特定风险系数调整。在综合考虑被评估单位的风险特征、企业规模、业务模式、所处经营阶段、核心竞争力、主要客户及供应商依赖等因素后，经综合分析，确定被评估单位的特定风险系数为4%。
（5）权益资本成本折现率的确定
将选取的无风险报酬率、风险报酬率代入折现率估算公式计算得出折现率为
14.38%。
Re=Rf+β×MRP+Rc
=14.38%
（6）加权平均资本成本折现率的确定
根据上述资本结构确定原则及方法，Wd、We、Rd的确定如下：
Wd：付息债务资本结构比例为11.63%；We：权益资本结构比例为88.37%；Rd：本次评估在考虑被评估企业的经营业绩、资本结构、信用风险、抵质押以及担保等因素后，Rd以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为基础调整得出，取4.30%；则：R=Re×We+Rd×(1-T)×Wd=13.08%折现率R（WACC）为13.08%。详情见折现率预测表。
（五）预测期后价值的确定
预测期后经营按稳定经营预测，永续经营期年自由现金流，按预测末年自由现金流调整确定。
预测期后终值公式为：Pn=Rn+1×终值系数
主要调整包括：
1、资本性支出：预测期后资本性支出的预测，主要为预测期末存量资产的正常更新支出，以满足预测期后企业经营需求。
2、折旧和摊销支出：预测期后折旧和摊销的预测，主要为预测期末存量资产的折旧和摊销。
3、营运资金：企业预计2027年后不再扩大经营，主营业务维持稳定，因此永续期不需补充营运资金。
（六）评估价值计算过程与结果
根据前述对预期收益的预测与折现率的估计分析，将各项预测数据代入本评
估项目的收益法模型，计算得出经营性资产评估价值4,806.44万元。
详情请见现金流量预测表。
六、其它资产和负债的评估价值
3、溢余资产评估值的确定
溢余资产为企业溢余货币资金。
七、评估结果
通过上述评估过程，在假设前提成立的情况下，采用收益法根据设定的预测基础和预测原则，得出以下评估结果：
1、企业整体价值的计算
=4,806.44+1,334.15-806.42=5,330.00万元
2、付息债务价值的确定
评估基准日企业无有息负债。
3、股东全部权益价值的计算
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
=5,330.00万元
说明五评估结论及分析
一、评估结论
在实施了上述不同的评估方法和程序后，对委托人应用于拟实施收购股权之目的所涉及“味宝食品（昆山）有限公司”的股东全部权益在2022年12月31日所表现的市场价值，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
通过资产基础法评估，味宝食品（昆山）有限公司账面资产总计4,856.00万元，评估价值6,584.13万元，评估增值1,728.14万元，增值率35.59%；账面负债总计2,021.43万元，评估价值2,021.43万元，评估无增减值变化；账面净资产2,834.56万元，评估价值4,562.70万元，评估增值1,728.14万元，增值率60.97%。
资产基础法评估结果表
评估结果详细情况见评估明细表。
（二）收益法（市场法）评估结果
通过收益法（市场法）评估过程，在评估假设及限定条件成立的前提下，味宝食品（昆山）有限公司在评估基准日的股东全部权益账面价值2,834.56万元，评估价值5,330.00万元，评估增值2,495.44万元，增值率88.04%。
（三）评估方法结果的分析选取
味宝食品（昆山）有限公司股的股东全部权益价值在评估基准日所表现的市场价值，采用资产基础法评估结果4,562.70万元，采用收益法评估结果5,330.00万元，两种评估方法确定的评估结果差异767.30万元，差异率为16.82%。
两种方法评估结果差异的主要原因是两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。市场法是根据与被评估单位相同或相似的可比公司进行比较，通过分析可比公司与被评估单位各自经营状况和特点，确定被评估单位的股权评估价值。
味宝食品（昆山）有限公司从事食品加工行业多年，形成了一定的技术积累和客户积累。而企业的价值除了固定资产、营运资金等有形资源之外，还应包含企业所享受的各项优惠政策、经营资质、业务平台、研发能力、技术积累、管理团队等重要的无形资源的贡献。资产基础法仅对各单项有形资产和部分可量化的无形资产进行了评估，尚不能完全体现各个单项资产组合对公司整体的贡献，也不能完全衡量各单项资产间的互相匹配和有机组合产生出来的整合效应。公司整体收益能力是企业所有环境因素和内部条件共同作用的结果，收益法价值内涵包含了企业难以量化的无形资产价值。
综上所述，考虑到资产基础法和收益法两种不同评估方法的优势与限制，分析两种评估方法对本项目评估结果的影响程度，根据本次特定的经济行为，收益
法评估结果更有利于反映评估对象的价值。因此，本次评估以收益法评估结果作为最终评估结论。
味宝食品（昆山）有限公司的股东全部权益评估价值为5,330.00万元。本评估结论系根据本资产评估报告所列示的目的、假设及限制条件、依据、方法、程序得出，本评估结论只有在上述目的、依据、假设、前提存在的条件下成立，且评估结论仅为本次评估目的服务。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
（一）资产基础法评估结果比较变动因素分析
1、存货评估增值，原因是产成品的账面价值为成本价值，本次评估价值以评估基准日的成本价为基准，测算尚未实现的利润确定评估价值，因此评估价值中含有部分可实现的利润，而账面价值仅反映生产成本价值，导致评估增值。
2、固定资产—房屋建筑物评估增值：
（1）近年来我国物价持续上涨，建材市场的价格呈现上升态势，建设工程直接费、人材机价格同步上涨，导致委估资产重置成本评估增值。
（2）企业采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限存在差异，一般评估采用的经济寿命年限长于折旧年限，且评估中根据该房屋的正常使用情况确定评估价值，因而造成房屋建筑物评估净值增值。
3、设备类资产评估增值，主要原因如下：
金成本等间接费用，因而造成部分设备评估原值增值。
（3）企业采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限存在差异，一般评估采用的经济寿命年限长于折旧年限，且评估中根据该设备的正常使用情况确定评估价值，因而造成部分设备评估净值增值。
（4）运输车辆评估原值减值主要原因是采用市场法评估，其评估原值二手价；运输车辆评估净值增值的主要原因是由于企业会计折旧年限短于设备实际经济寿命年限所致。
（5）电子类设备增值原因为企业采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限短于设备经济寿命年限所致。
4、无形资产评估增值的主要原因是：专利及商标历史年度已费用化，本次按市场价值进行评估，形成评估增值。
（二）收益法评估结果比较变动因素分析
评估对象的账面价值体现按照会计政策核算方法形成的股东全部权益的历史成本价值，采用收益法计算的股东全部权益价值，体现企业未来持续经营的整体获利能力的完整价值体系，其中包含了账外潜在资源、资产价值，如：企业经营管理价值、客户资源价值、人力资源价值及无法归集、列示的其他无形资产等潜在资源、资产价值，而该等资源、资产价值是无法采用会计政策可靠计量的。从而导致收益法评估结果表现为增值。
附件关于进行资产评估有关事项的说明
郑州千味央厨食品股份有限公司企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人概况
（一）委托人概况
二、关于经济行为的说明
根据《郑州千味央厨食品股份有限公司2022年10月总经理办公会会议决议》，郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购味宝食品（昆山）有限公司股权。本次评估目的是对郑州千味央厨食品股份有限公司拟收购股权之经济行为所涉及味宝食品（昆山）有限公司的股东全部权益在评估基准日2022年12月31日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及“味宝食品（昆山）有限公司”的股东全部权益价值。本次评估范围为“味宝食品（昆山）有限公司”经审计后的“味宝食品（昆山）有限公司”全部资产和负债。评估基准日资产、负债情况如下表：
本次评估对象和评估范围与委托人拟实施股权收购之经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
“味宝食品（昆山）有限公司”在评估基准日财务报表业经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了“德师报(审)字(23)第S00150号”无保留意见审计报告。
本次申报的表外资产的类型、数量：本次评估被评估单位申报表外商标11项，专利2项，其中发明专利1项，实用新型1项。
四、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日为2022年12月31日。为了保证评估结果的时效性，并与经济行为的实现日尽可能接近，根据本次经济行为的性质，我们与北京卓信大华资产评估有限公司讨论，最终由我们确定评估基准日为2022年12月31日。
本次评估基准日为一个年度的截止日，有关资料、财务数据较全面，具有较好的可比性，有利于经济行为的实现，因此确定2022年12月31日为本次评估基准日。
五、资料清单
根据评估的要求，我们向评估机构提供了下列资料：
1、委托人的《企业法人营业执照》；
2、资产评估委托人承诺函；
3、《郑州千味央厨食品股份有限公司2022年10月总经理办公会会议决议》。
味宝食品（昆山）有限公司企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、被评估单位概况
（一）被评估单位概况
企业名称：味宝食品（昆山）有限公司法定住所：江苏省昆山市张浦镇花苑路98号经营场所：江苏省昆山市张浦镇花苑路98号法定代表人：洪祖修注册资本：300万(美元)企业类型：有限责任公司(港澳台投资、非独资))-
1、企业历史沿革
味宝食品（昆山）有限公司（以下简称“公司”）系1998年9月经昆山市对外经济贸易委员会昆经贸资（98）字222号批准，由台湾省洪肇昆先生出资设立的台港澳侨投资企业。营业期限：无。股权变更情况：公司设立时注册资本为50万美元，由洪肇昆缴纳。首次出资15.0012万美元于1999年10月汇入，业经江苏昆山经济技术开发区会计师事务所（99）昆开会审二字第116号验资报告审验确认；第二期出资10万美元于2002年4月汇入，业经昆山公信会计师事务所有限公司昆公信验字（2002）第406号验资报告审验确认。2002年5月，经昆山市对外贸易经济合作局昆经贸资（2002）字354号《关于同意“味宝食品（昆山）有限公司”转股的批复》批准，洪肇昆将37.5万美元股份分别转让给洪祖修10万美元、蔡启明7.5万美元、吴文生7.5万美元、蔡启弘5万美元、吴愿5万美元、杨淑真2.5万美元。
截至2002年11月，公司收到第三期出资24.9988万美元，业经昆山公信会计师事务所有限公司昆公信验字（2002）第859号验资报告审验确认。2003年3月，经昆山市对外贸易经济合作局昆经贸资（2003）字183号《关于同意“味宝食品（昆山）有限公司”转股的批复》批准，洪肇昆将2.5万美元股份转让给蔡启明、将2.5万美元股份转让给洪祖修，吴文生将5万美元股份转让给蔡启明。
2003年12月，经昆山市对外贸易经济合作局昆经贸资（2003）字850号《关于同意“味宝食品（昆山）有限公司”转股及增资的批复》批准，洪肇昆7.5万美元股份分别转让给邱泰元2.5万美元、吴文生2.5万美元、吴愿2.5万美元；同时公司注册资本变更为100万美元，新增出资50万美元，分别由洪祖修、蔡启明、蔡启弘、吴愿、杨淑真缴纳15万美元、15万美元、10万美元、7.5万美元、
2.5万美元；截至2004年9月，公司收到新增出资50万美元，业经苏州信联会计师事务所有限公司苏信会外验字（2004）第193号验资报告审验确认。
2004年10月，经昆山市对外贸易经济合作局昆经贸资（2004）字824号《关于同意“味宝食品（昆山）有限公司”增资的批复》批准，公司注册资本增至212万美元，其中洪祖修、蔡启明、吴文生、蔡启弘、吴愿、杨淑真、邱泰元分别出资58.3万美元、63.6万美元、10.6万美元、31.8万美元、31.8万美元、10.6万美元、5.3万美元；截至2005年6月，公司收到新增出资99万美元，业经苏州信联会计师事务所有限公司苏信会外验字（2005）第32号、第159号验资报告审验确认。
2005年9月，经昆山市对外贸易经济合作局昆经贸资（2005）字734号《关于同意“味宝食品（昆山）有限公司”增资的批复》批准，公司注册资本增至300万美元，新增资本88万美元分别由洪祖修、蔡启明、吴文生、蔡启弘、吴愿、杨淑真、邱泰元出资24.2万美元、26.4万美元、4.4万美元、13.2万美元、13.2万美元、4.4万美元、2.2万美元；截至2006年6月，公司收到新增出资101万美
元，业经苏州信联会计师事务所有限公司苏信会外验字（2006）第195号验资报告审验确认。
2009年6月，经昆山市对外贸易经济合作局昆经贸资（2009）字472号《关于同意味宝食品（昆山）有限公司转股、变更董事会成员及制订公司新章程的批复》批准，邱泰元将7.5万美元股份转让给洪祖修，蔡启弘将10.5万美元股份转让给洪祖修。
2016年4月，经昆山市商务局昆商资（2016）212号《关于同意味宝食品（昆山）有限公司转股及修改公司章程的批复》批准，蔡启明将15万美元股份转让给杨淑真，蔡启弘将24万美元股份转让给杨淑真。
2016年10月蔡启弘将10.5万美元股份转让给蔡启明。
2022年7月股东吴文生死亡，其在公司的5%之股权计15万美元由配偶王秋菊继承。
截至2022年12月31日，公司股本结构如下：
单位：美元
根据2022年12月30日郑州千味央厨食品股份有限公司与洪祖修、蔡启明、王秋菊、吴愿、杨淑真签订的关于味宝食品（昆山）有限公司股权转让合同：郑州千味央厨食品股份有限公司拟受让洪祖修等股东合计共20%的股权，交割日为郑州千味央厨食品股份有限公司支付完毕股权转让价款之日。截至评估基准日上述股权转让事宜尚未完成交割。
2、经营管理情况
近三年公司模拟会计报表的资产、负债、财务、经营状况：
金额：人民币万元
在本次评估基准日及前两年的财务报表业经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了“德师报(审)字(23)第S00150号”无保留意见审计报告。
3、企业的主要资产状况
流动资产：银行存款、存货
（1）银行存款主要为存放在4个银行账户的存款。
（2）应收款项
包括应收账款、预付款项和其他应收款。应收账款主要为货款，主要客户为必胜（上海）食品有限公司、津味实业（上海）有限公司、夏和味（厦门）贸易有限公司等。预付款项主要为预付的电费、天然气费、零星工程费等，主要客户为昆山中石油昆仑燃气有限公司、国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司、中国人民财产保险股份有限公司昆山中心支公司等。其他应收款主要为租房押金、代垫的公积金和社保等款项。
（3）按存货类别分为：原材料、库存商品。
原材料按类别分为：果汁果粉、珍珠原料等。大部分为近期购置，均正常使用。产成品主要为自制已完工入库的黑糖风味粉圆（1KG）、香甜黑糖风味粉、香浓黑糖风味粉圆等产品。
非流动资产：固定资产、无形资产、递延所得税资产。
（4）固定资产
建筑物分布于昆山市张浦镇花苑路98号。建筑物包括：6#房果汁车间、8#珍珠车间、12#果粉车间和4#餐包车间及办公楼等。总建筑面积15,168.18㎡；建筑物分别建于1999年、2006年及以后。
机器设备共计249项，主要为各种食品加工专用设备、制冷设备、输送设备、工程机械及其他辅助设备等
车辆共计2辆，包括纳智捷牌DYM6481AAB、江铃牌JX6570T-M5车型，车辆均年检正常，可正常行驶，使用状况良好，证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公司。
电子设备及其他设备主要为电脑、监控、办公家具、空调、开水器等，为2007年及以后年度购置并投入使用，设备技术性能及使用状况一般，性能及存
（5）无形资产
土地使用权5宗，其中3宗取得土地证，权利人为味宝食品（昆山）有限公司；剩余2宗为租赁土地，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14和2006/10/27-2055/10/26。
其他无形资产均为申报的表外资产，主要是为1项实用新型专利，1项发明专利和11项注册商标，共计13项。均已取得专利权注册证书和商标注册证。证载专利权人、商标注册人均为味宝食品（昆山）有限公司。。
（6）递延所得税资产
递延所得税资产为可抵扣亏损和计提的往来款坏账准备准备所产生的在以后年度可抵扣的所得税。
纳入评估范围的主要负债均为需要偿付的债务。
4、采用的主要会计政策
会计年度：以公历1月1日至12月31日止为一个会计年度；
记账本位币：以人民币为记账本位币；
会计制度：执行《企业会计制度》；
记账基础：权责发生制；
计价原则：历史成本原则；
固定资产：固定资产按成本进行初始计量。折旧方法采用年限平均法。
存货：按照成本进行初始计量；
收入的确认原则：权责发生制；
所得税的会计处理方法：资产负债表债务法；
（二）委托人和被评估单位之间的关系
被评估单位与委托人无关联关系，本次评估委托人拟收购被评估单位股权。
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及“味宝食品（昆山）有限公司”的股东全部权益价值。
本次评估范围为“味宝食品（昆山）有限公司”经审计后的“味宝食品（昆山）有限公司”全部资产和负债。评估基准日资产、负债情况如下表：
四、可能影响评估工作的重大事项说明
在本次资产清查过程中，我们发现：
1、未办理权证的房产如下：
2、闲置设备如下：
纳入评估范围的设备类资产存在部分闲置，具体明细如下：
位
对上述款项我们向评估机构提供了情况说明。上述事项的存在可能对评估结论产生影响。
五、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产及负债清查情况
味宝食品（昆山）有限公司对应用于本次经济行为的模拟会计报表的全部资产及负债进行了专门清查工作。
列入本次清查范围的全部资产和负债：账面资产总计4,856.00万元，其中：
流动资产2,526.57万元；非流动资产2,329.43万元；账面负债总计2,021.43万元，其中流动负债2,021.43万元，非流动负债0.00万元；账面净资产2,834.56万元。资产权属状况：
1、房屋建筑物共计17项，面积15,168.18平方米，其中4项已取得房屋所有权证，证载所有权人为味宝食品（昆山）有限公司。13项未取得权属证，资产权属资料不完备。
2、车辆共计2辆，包括纳智捷牌DYM6481AAB、江铃牌JX6570T-M5车型，证载权利人均为味宝食品（昆山）有限公司。
3、土地使用权为5宗，其中：已取得产权证书的共3宗，土地使用权人均为味宝食品（昆山）有限公司，土地使用权性质均为出让，土地取得方式均为出让所得，截止评估基准日均已办理土地使用权证。委估宗地在评估基准日没有设有抵押权、担保权、租赁权、地上及地下权等其他他项权利。权证编号分别为：
昆国用（2004）12004114140、昆国用（2004）12004114141和昆国用（2004）12004114016
租入土地共2宗，租期分别为：2005/7/15-2054/7/14和2006/10/27-2055/10/26。其中：486.4㎡地块位于昆国用（2004）12004114140西北角北侧，314.8㎡地块位于昆国用（2004）12004114140和昆国用（2004）12004114016地块东侧。
4、其他无形资产均为申报的表外资产，主要是为1项实用新型专利，1项发明专利和11项注册商标，共计13项。均已取得专利权注册证书和商标注册证。证载专利权人、商标注册人均为味宝食品（昆山）有限公司。
实物资产分布地点及特点：
（二）未来经营和收益状况预测
1、行业背景和发展趋势
近年来，随着我国经济水平不断上升，国民人均可支配收入呈现快速增长的态势，人们对饮品品质的追求越来越高，因现制茶饮具有现场即时制作、加工过程透明、口味可根据顾客喜好灵活调配等多项特点，促使现制茶饮快速融入年轻消费群体的生活，直接催生了现制茶饮行业的爆发性增长。根据艾媒咨询报告显示1，中国现制茶饮的市场规模由2016年的291亿元增长至2021年的2,796
亿元，年复合增长率为57.23%，预计到2025年，中国现制茶饮的市场规模将进一步扩大至3,749亿元。
2、企业经营管理状况
3、企业发展的优势和劣势
骨干人才团队稳定
对大客户的依赖性风险
公司立足淀粉类制品及速冻类食品行业，一直以客户为中心，通过持续的技术创新，积累了优质的客户资源。公司与百胜、85°C形成稳定的合作关系，近年来，上述客户的销售额占公司总体的销售额比重较大，如果上述客户改为大规模采购其他竞争对手产品有可能会对公司业绩产生不利影响，另外，如果客户所处的市场的竞争状况以及经营方针、销售策略发生重大变化时，也将会对公司业绩造成较大波动。
4、企业未来收入、成本、费用预测
项目
我们愿对上述承诺事项不实导致的一切法律后果承担全部责任。
六、资料清单
根据有关评估的要求，我们向评估机构提供了下列资料：
1、被评估单位“味宝食品（昆山）有限公司”的《企业法人营业执照》；
2、被评估单位资产评估承诺函；
3、被评估单位“味宝食品（昆山）有限公司”的资产评估申报明细表；
4、被评估单位“味宝食品（昆山）有限公司”未来企业盈利预测资料；
5、审计机构德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“德师报(审)字(23)第S00150号”专项审计报告；
6、被评估单位提供的资产权属证明资料：车辆行驶证、土地使用证、房屋权属证、重大资产购置发票、合同；