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2015.11.17
恒大集团开盘前整合工作全过程
第一部分工程围墙
一、要点说明
项目开工前，根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》和管理中心下发的《工程管理手册》（第二章第一节第（三）条围蔽），施工围墙标准：采用砖砌围墙，墙高2米，每隔6米一个砖砌墙柱，临时围墙外立面应作抹灰，且安装上喷绘画面作为项目品牌形象宣传，墙体做恒大的LOGO。
二、画面选取
效果示意图:
三、形式
外部施工围墙按照集团标准尺寸施工，画面尺寸：1.4X6M/面；具体尺寸以实际测量为准，围墙制作要求表面平整、方便安装、指示性强、宣传得力，工艺要求水泥底、安装喷画时要压木线条手法。
四、注意事项
项目驻在市政主干道上，而且道路通达性好，选择朝向主干道口的工程围墙，可考虑树立30(w)x10(h)m项目品牌形象大牌作为项目前期品牌宣传，具体尺寸要以实际为准。画面参考以下，可根据实际情况增加销售热线及指示箭头。
制作要本着表面平整、方便安装、指示性强、宣传得力的原则。烧铁架、矩形同一平面，建议安装射灯照明。
第三部分项目外展点
一、流程
1、项目开盘3个月前，地区公司营销部根据项目工程进度和开盘节点综合考虑，确定是否设置临时接待点。如需设置，须提前做好外展点/临时接待点选址工作。
3、制作前，营销部会同招投标部确定最终制作公司之后，将定稿的临时接待点效果图、现场布置物料设计稿等报集团营销中心审核。
4、项目开盘1个半月到2个月前，营销部必须根据营销中心工作指引开放临时接待点，并根据中心审核的销售物料（海报、户型单页等）开展前期的蓄客推广工作。
5、展示完毕之后，外展点/临时接待点展厅及布置物料根据本公司其他新开盘项目需要，尽量进行二次利用。
二、外展点/临时接待点制作要点、注意事项及设计图示
（一）制作要点说明：
1)接待点大小要求：60-80平方左右，高度在5米左右，室内净高至少4米（不含天花板），根据场地条件可以灵活处理。
2)布置要求：除接待台、接待座椅等外，最少要做以下几个方面的宣传：项目形象大展板、品牌形象大展板、区域、配套、精装卖点展板等。其中项目形象大展板、品牌形象大展板必须经营销中心审核后制作（营销中心提供品牌形象大展板的参考见附件图片，新闻简报内容根据集团下发及时更新）。
3)其他要求：受空间限制，在接待点灵活根据场地情况放置户型模型。项目外展点提前配置好电脑、网络、空调、饮水机等必备办公用品。
（二）设计参考：
方案一：（面积在60-80㎡）
摆放要求：
1、项目形象大展板、品牌形象大展板建议尺寸比例1:2（具体尺寸按现场而定）。此2块宣传板应在较显眼的墙面，其中“项目形象大展板”应在进门明显位置。
2、其他展板如园林、配套、利好、9A精装等，建议摆放在洽谈区两边，尺寸为1.2x0.8(h)m(具体尺寸按现场而定)，一般不应少于4块，可4—6块，如墙面不够，可采用画架形式展示。
（可参考上图平面示意）
方案二：（面积在60㎡以下）
2、其他展板如园林、配套、利好、9A精装等，建议摆放在洽谈区，尺寸为1.2x0.8(h)m(具体尺寸按现场而定)，一般不应少于4块，可4—6块，如墙面不够，可采用画架形式。根据项目优越性选两块对项目利好的做固定展示，其他的建议用画架形式展示。
方案三：（在室内空地的巡展点）
附件：品牌形象展板设计示意图：
4.所有的上述户外类考虑是在本城市宣传的，原则上不上城市名，如在相邻县市或地级市宣传的，则灵活加上城市名。
二、注意事项及案例总结
1、设计具体要求：（如图）
第一阶段：品牌形象塑造
第二阶段：即将开盘
第三阶段：开盘
2、画面选择：
2.1、项目品牌形象塑造时，只能上项目LOGO+定位语、销售热线、地址；
2.2、文字内容信息在三行以内，画面简洁明了，要求原则项目LOGO占总画面不小于1/3的大小。
（二）户外灯箱式灯杆旗：
1）户外灯箱式灯杆旗示意：
尺寸按当地规定为准
原则上为对边双面，每根灯杆共4个画面（根据当地规定）。同一面每对画面原则上为一幅项目LOGO,一幅项目卖点展示（可做2-3个不同卖点展示画面交替出现）。
2、画面选择及要求：
2、网络注意事项：
2.2、网络通栏滚动条色调运用不可超出三种颜色；
2.4、各部分内容以图片为主，文字内容控制在3行字以内，其中户型推荐尽量挑选销售主力户型及简要3行字户型说明。
第五部分现场道旗
一、要点说明：
1.道旗一般分园区外和园区内两种；基本属于永久性物料，对制作的工艺、选材都是以永久使用为原则，注意使用安全。
2.项目开盘前，营销部需综合评估项目外围主要通路情况，提出安装道旗范围。原则上选取项目主通路至项目大门沿线500-800米范围。
4.当部分道路无灯杆并且需要我公司自行立灯杆时，营销部要将需要树灯杆的数量、路段、高度要求以呈批形式上报集团营销中心；
6.项目开盘道旗制作规范，需根据实际灯杆大小与道路宽度，现行用不同工艺造型制作2—3种范例，将尺寸、工艺、材质、实景图片上报营销中心，选定方案后再进行批量制作；
7.道旗画面需考虑永久使用特性，不宜经常更换画面，因此不应涉及价格、折扣等阶段性促销信息。
二、区外道旗要点：
１)园区外道旗一般以醒目、美观有道路引导作用为主，主要安装在项目附近通往项目的主干道两边，需综合考虑灯杆高度、宽度，道路宽度，绿植情况，一般以稍高于人的视线为准，道旗不宜过宽；同时也要参考当地市政、街道的规定。
2)需根据路面宽度、灯杆高度灵活调整：考虑符合人性化科学建造，道旗挂画应不小于2米高。例：灯杆位于主干道（4车道路）上，道旗高度与道路的比例为1：3。
3）即使定了VI色调是深绿，在户外也尽量使用深红色调或深咖啡色。
3）区外道旗画面效果示范：
(款式一)
(款式二)
4）注意事项：
为保持画面平整，一定要用钢板或其他材质平板作为底架，再在平板上贴画面，不能采取上下拉灯布的形式。
三、区内道旗要点：
1）园区内部道旗具有一定的装饰作用；由于园区道路宽度限制，处于安全考虑道旗制作应当以小巧精致为原则。不要将道旗制作过于庞大。
2）对边双面，每根灯杆共4个画面。同一面每对画面原则上为一幅项目LOGO,一幅项目卖点展示（可做5-6个不同卖点展示画面交替出现）；园区外道旗应在显著位置标示项目热线。
3）画面示意效果
1）园区内道旗工艺示意：
2）园区外道旗工艺与园区内道旗相同。
第六部分宣传物料
一、新项目开盘宣传海报（包报、折页）设计要点
1、全新开盘的城市项目，须在借鉴其它在售城市项目园林景观基础上结合自身特点，于开盘前1个月完成宣传海报画面设计，新开盘的天下项目须在总规划鸟瞰效果图基础上，进行美化勾图（突出天下的规模及山水资源）。
3、宣传海报背面设计主标题用定位语，位于整个版面最为显著的地方。
5、宣传海报背面或折页中的图片可以直接在《恒大全国项目图库》挑选相应的内容，并在图片下方标注文字。
6、宣传海报背面或折页内容划分为项目概况、园林景观、项目配套、9A精装、产品推荐、品牌荣耀六大部分进行编排。
7、每个篇幅的主标题在18字以内，其内容简短明了大概控制在3-4行字以内。
8、项目概况只附一张代表性主图；园林篇不少于9张照片；配套篇不少于4-6张照片；品质篇（9A精装）不少于9张照片；户型推荐篇附上两个当地畅销户型图（一律不可以上带家私和标尺的户型平面图），配上简短明了的户型简介（约60-80字）；荣耀篇根据集团网站恒大简介编写，附上光荣榜。
10、宣传海报须在不显眼位置标注风险提示。风险提示内容如下（以骏鸿花园为例）：
预售证号：穗房预字第20070032号
标准地名：骏鸿花园穗地名委【2003】212号
本宣传为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《房地产买卖合同》为准。
二、实际案例：
（一）宣传海报/包报（注：包报跟宣传海报原则是一致的，只是包报正面有报头，宣传海报正面没有报头，而背面设计和内容都是一样的）
1、画面要求：
（三）销售户型单张
第七部分现场区内围蔽
一、成本控制要求：南方城市园区内围蔽可充分考虑使用绿篱、花木等，一方面可降低成本，另一方面可使园林视野更为和谐。另外，园区外围蔽可充分利用施工围墙。尽量考虑缩减费用。
二、围蔽范围选取：原则上销售开放园区四周需设置围蔽，保持开放园区整洁美观，需根据集团审批的开盘围蔽方案执行。
三、围蔽施工注意事项：园区内围蔽尺寸2.5(h)x2(w)M和2.2(h)x6(w)M高低组合，底部留空最多不能超过0.1米；园区内如有高差，注意围蔽下端处理，围蔽与道路之前最少预留0.5米空间，并摆放时花或绿植，围蔽要求紧贴楼宇搭建，不留空间，以免堆积施工垃圾，影响观感。严格禁止在销售开放展示区围蔽范围内设置施工出入口。
六、内围挡效果:
第八部分现场看楼通道
一、看楼通道要点
1、按照看楼线路长短选择适合的看楼通道，看楼通道分简易型和豪华型，原则建议按照豪华型做看楼通道，目的是提升项目品质。
2、样板房看楼通道门廊处包装，标示需明确。样板房字样应醒目大方，门口摆设样板房“恭迎品鉴”等样式水牌，相应导视俱全。
二、看楼通道形式：
1、豪华型看楼通道(原则所有看楼通道使用此标准，建议华府及高端产品只能使用此款)
制作工艺：采用钢架木板结合的方式搭建，通道设计由总工室完成，搭建由工程部施工，装饰画及看楼通道布置由营销部完成。
2、豪华型看楼通道（看楼路线与工程路线冲突，且样板房楼栋在湖边，可考虑不从住户大堂进入。）
3、简易型看楼通道(看楼路线比较长，考虑工程成本比较低)
制作工艺要求：通道设计由总工室完成，搭建由工程部施工，装饰画及看楼通道包装布置由营销部完成。
第九部分销售中心布置
目前使用频率较高的综合楼、会议中心作为标准范例。原则上，各地区公司在选择售楼部选址时，优先选择范例中配套，并严格按照布局标准进行分区布置。如项目内无范例内配套，需自行进行分区设置，报营销中心后实施。
所有以下销售中心的布置，接待前台背景墙一律只上“销售中心”字眼，不用再上项目名称或LOGO。
一、售楼部选址为综合楼七方案：
原图：综七CAD平面图
布局特点：
后厅中间有墙面隔开，一半为餐厅，一半为超市。考虑后续销售促进作用，可尽早实现超市与餐厅运营。
布局标准：销售中心首层功能分区示意
要点说明：
1、首层右侧会议室打通，打造开放洽谈区；
2、开盘保证首层与二层看面装修完毕，餐厅与超市开业前，可将餐厅作为备用洽谈区与活动区，超市作为备用办公区；
布局标准：销售中心二层功能分区示意
1、会所装修后期，为保证大面积配套设施顺利投入使用，考虑逐步将首层占用超市、餐厅等功能区逐步迁至二楼；
2、贵宾室功能定位为领导视察或重要客户休息洽谈；
第十部分：满屋名牌9A精装展示区要求
一、满屋名牌展示内容：
（需要展板展示的有10项；需要展示柜展示的有6项；需要现场安装的有4项）
二、满屋名牌展示要求：
各项目销售现场展示的小物件以及各种切面要放在展柜中进行陈列展示。展柜样式以及大小要统一颜色与展区的主体装修风格一致（红木色）；高度保证不要遮档背后的展板；展示实物必须与展板内容相对应进行摆放。展板底色为黄色，尺寸为1X1.8m
（一）入户门：须以整体实物形式展出，要求立墙放置并确保入户门能开启。
（二）吊灯：须以实物展出，保证灯具通电可使用并置于展区吊顶处。
（三）卫浴(马桶):位置需合理摆放，不宜放置在整个展区的显眼位置，以破坏展区整体形象及效果。
（五）9A精装导示台：以水牌形式作为导示台样式。
9A精装区整体布局图
9A精装区案例：
9A精装展板注意事项：
1、文字底端高过展柜上边缘
2、外射灯展示（与展柜实物相衬）、镶嵌在背景墙内、工程部施工要提前预留画面尺寸相应的空位
三、现场卖点展板制作要求
（一）要点说明：
1、展板安装最佳位置：售楼部洽谈区
2、展板尺寸：宽和长的比例为1:2为佳
3、展示内容：必须围绕项目十三大卖点。包括项目形象、地理区位交通、园林、建筑、会所配套及物业管理、教育配套（如小学、幼儿园）、9A精装
4、展示数量：综合楼6、7布置至少4-6块，综合楼1或者会议中心等大面积售楼部的布置至少8块。（展板内容按项目卖点利好优势和次要卖点进行合理制作展示牌）
5、展板案例：
图一：展板表现一
恰谈区有装饰墙，在装饰墙上安装，大小高度适中，用射灯照明。
图二：展板表现二
售楼部的恰谈区和展示区没有实体墙，展板用画架形式，大小高度要适中，合理摆放。
第十一部分：软性新闻宣传
二、注意事项：软性新闻标题要上报集团营销中心审核，审核通过才可以投放，否则问责处理。
三、软性新闻示范：
软性新闻参考版式一（广州日报9月14日头版）
软性新闻参考版式二（羊城晚报9月14日头版）
第十三部分：3D效果图、3D影视片制作
一、项目3D效果图跟进流程
2.3D渲图公司在建模完成后，需要在原定角度的基础上按偏上、适中、偏下三种不同高度截取效果图草图，报集团营销中心审核确定最终角度，并在此基础上正式渲图制作成品初稿。
3.成品初稿完成后，需要根据恒大皇家园林特点、欧式立面效果、周边生态环境、标志建筑或城市群，进行精细化加工，符合恒大渲图风格及要求。
二、项目3D影视片跟进流程
1.开盘前营销方案视频会确定定位语和推广调性之后，地区公司需要根据推广确定是否制作3D影视片，如要制作，则需要根据模板撰写3D片脚本、选定3D制作公司，并报呈批给集团营销中心审核后方可制作。
2.3D制作公司根据脚本制作、剪辑影视片画面稿，经分公司审核后报集团营销中心初审。
3.影视画面确定之后，正式配音之前，地区公司须将配音脚本签字确认后报集团营销中心审核方可配音、配乐、后期合成。成品投放之前，需要报集团营销中心终审。
三、3D效果图、影视片制作要点说明
1、3D效果图数量：2-3张为宜，一张大鸟瞰，一张半鸟瞰，一张局部透视。尽量实景拼图宣传，突出恒大精品品质。
2、3D效果图角度选取：效果图角度初定之后，一定要根据镜头的高低、左右微调，确定一个最佳的视觉角度才能正式渲图。
6、3D影视片脚本要求：一般要涵盖项目形象、区位、园林、建筑、精装、配套、物管、标版等方面内容。旁白可以理性、感性文字结合，字幕一定要理性、直白、数据化。
7、3D影视片配音、字数要求：配音演员需要声音浑厚大气，体现恒大品牌实力；按1秒钟3-4个字发音语速，1分钟旁白以180-200字为宜。
8、3D影视片版本要求：影视片成品制作完毕后，一般要完成三个版本的后期制作——即将开盘版、开盘版和现正热售版
9、开盘后专题片制作：各分公司根据项目及当地媒体投放特点，确有必要制作专项影视片的，在上报集团审批后，当地营销部必须以招标的形式选择实力雄厚，拥有多次为大型开发商或者大型项目拍摄宣传片影视公司。
第十四部分模型制作
一、跟进流程及要点
模型制作的类型包括：总规模型、区域模型、主力户型模型、会所及六大中心等配套模型。地区公司的跟进流程如下：
1、项目开盘前3个月，地区公司营销部必须会同当地采购部以招标的形式选择实力雄厚，拥有丰富模型制作经验的公司。
4、制作中期，营销部须经常保持与模型制作公司的沟通，要求地区公司总工室至少去现场指导调查制作一次。每两天要求模型公司发回进度照片。
6、项目开放前一周，模型应制作完毕，以确保开放时投入使用。
7、原项目周边新增地块的，需另行上报模型制作方案。新增地块的模型根据实际情况，可考虑与之前的地块合并设计制作，也可以单独制作。
二、总规划模型
1、总规模型总要求：能够表现项目优势，如实反映项目范围内的楼宇、楼号、景观及各项公建配套，以及项目周边自然景观、道路等。总规划模型表现仅限于已取得红线范围内的建筑及园林，后期拓地计划范围内的，即使是建筑设计院已下发规划示意也不可以用玻璃体等实物表现，只能做绿地并注明“待发展用地”。
2、模型形状：对于地块形状不规则的项目模型的制作，应尽量以项目周边较突出的自然优势的展示（如起伏的山、蜿蜒的河流、公园、湖泊等），去弥补项目地块形状的不足。模型应以正方、长方等规则形状为主，严禁制作不规则形状的模型
3、模型比例：模型的制作比例应特别注意区分环境与楼宇的关系，以及首期与未开发楼宇的表现形式等。尽量体现项目环境，最优的展示本期在售楼宇。后期楼体用水晶体标示即可。
4、模型底座：总规划模型底座由总工室出图纸，由综合楼装修公司制作完成；根据摆放场地不同略有差别，营销部选择用带有砂岩的或者木质底，户型模型底座根据总规划模型底座色调和材料进行制作。
5、园林绿化：园林绿化应与模型公司做好沟通，精心选择绿化植物的种类和颜色，体现出绿色景观和层次感。避免单一树种植物的重复使用，应丰富有层次。
6、灯光：楼栋内的灯光表现应用可分户控制的灯光展示，避免单一灯管的表现方式。
7、模型中的道路：总规内的道路应用相对较为灰暗哑光颜色标识，可配合白色标线，避免采用过深黑颜色或亮光材料的，且不应辅以过多的灯光效果等。
8、商业氛围：可在模型商业街或首层架空部分用空飘、气球等营造商业氛围。
9、温馨风险提示：必须附温馨提示，避免与客户产生不必要的纠纷。
（二）案例示意：
图一：底座表现方式1
木质底座及栏杆配合玻璃围挡，可辅以少量大理石雕饰。
模型四边高出底座，为避免显露出白色板，可用绿色包边
图二：底座表现方式2
木质底座配合玻璃围挡（注意用相对较深红颜色，与装修前厅的背板木色一致协调）
图三：道路表现
用相对较为灰暗的颜色标识道路（可配合白色标线）
图四：灯光表现
用可分户控制的灯光展示楼体内部灯光系统，应是自然的万家灯火感觉。
图五：后期楼体标示
用与首期同等比例的通透水晶体展示后期楼体（或仅用低矮水晶体标示亦可）
三、区域模型
1、摆放方式：原则上采取立式或挂墙式的表现方式，取消平摆放式的区域模型。
2、重点表现内容：区域模型重点表现项目周边的自然景观（森林、河流等）和道路交通情况，同时对于城市地标性建筑应标识清楚。
3、道路及建筑要求：区域模型应直观展示项目的区位道路情况，避免过于复杂及过多表现城市细微建筑，避免出现整体感觉杂乱的情况。
4、区域图范围选择：制作前应选好需表现的区域图范围和具体道路（应精心选择要表现的主要道路，次要道路不上，否则就会像蜘蛛网），模型方案中区域图应一起报集团营销中心审核。
5、其他方式：可根据项目实际，结合利用总规模型内部的地块不规则部分做成区域模型示意，既节省空间又有利于客户观看。
6、风险提示：模型必须附温馨提示，避免与客户产生不必要的纠纷。
图一：区域模型表现1
采用立式区域模型摆放的方式，并较好的突出自然景观（森林、水流等）和道路交通情况
图二：区域模型表现2
采用相对简洁的挂墙式表现，简单实用
四、主力户型模型
1、制作数量：户型模型数量视项目实际情况而定，但只需制作主力户型即可。
2、产品类型：底座区分一般洋房产品和别墅产品，具体样式参考正确案例的图一、图二。
3、户型垫底部分颜色：底色建议采取浅杏色墙纸底色，应避免过深或过炫的底色衬托。
4、墙体表现：为更好展示户型的空间感，外部墙体应采取有机玻璃，内部采取实体隔断的方式，门洞处仅留门框即可。
5、大小表现：整个模型应充满玻璃罩内的平面空间，避免出现模型过小的情况，整体高度以便于客户观看为宜。
6、特殊户型：别墅户型采取切割方式，一半展示外立面实体，一半展示内部空间格局。
7、风险提示：模型必须附温馨提示，避免与客户产生不必要的纠纷。
图一：底座表现
底座及整体样式表现较为协调美观，建议洋房户型采用。（户型垫底的位置宜采取浅杏色墙纸）
图二：底座表现
底座及整体样式表现较为庄重大气，建议别墅户型采用
图三：别墅户型表现
别墅采取一半为外立面实体的展示，一半为内部空间展示的方式
图四：户型表现
外部墙体采取有机玻璃，内部采取实体隔断的方式，门洞处仅留门框，较好展示了户型空间