大连市个人住房政策性贷款管理办法全文总则
第一条为深化城市住房制度改革，支持城镇居民购买、建造、翻建、大修自住普通住房，规范个人住房政策性贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称个人住房政策性贷款(以下简称贷款)，是为在本市参加住房公积金缴存的在职职工购买、建造、翻建、大修自住普通住房设立的政策性专项贷款。
第三条贷款业务由大连市住房公积金管理中心及其分支机构(以下统称公积金管理中心)，以及住房公积金管理委员会委托的银行(以下称代办银行)办理。
贷款条件和范围
第四条借款人申请贷款，应同时具备以下条件：
(一)按本市住房公积金管理规定，按时足额缴存住房公积金一年以上;
(二)是在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房的房屋所有权人或购买公有住房、其他无房屋所有权住房的房屋使用权人以及与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属;
(三)有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
(四)具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和按规定比例所需的自筹资金;
(五)提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经公积金管理中心审定的资产作为抵押或质押;
(六)法律、法规和规章规定的其他条件。
第五条公积金管理中心对有下列行为的借款人予以贷款：
(一)建造、翻建、大修自住房屋所有权住房;
(二)按房改政策购买现住公有住房;
(三)以自有或第三者房屋所有权作抵押购买公有住房使用权及其他无房屋所有权住房;
(四)购买上市交易的存量房;
(五)购买其他普通商品住房。
购买商品住房，其开发单位须同公积金管理中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》。
贷款程序
第六条借款人申请贷款应填写《贷款申请表》，并向公积金管理中心提交下列资料：
(一)合法的身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
(二)购房合同、协议书或有关部门批准建造、翻建、大修房屋的文件;
(三)抵押物或质物的清单、权属证明，有处分权人同意抵押或质押的证明和有权部门出具的抵押物估价证明;
(四)应当提供的其他文件或资料。
第七条公积金管理中心自收到贷款申请及符合要求的各种资料后，应据实做好贷款审查工作，同时由其个人住房政策性贷款评信委员会对借款人资信等级进行评审，确认借款人的贷款担保方式，并在承诺期限内向申请人作出书面答复。
第八条经审查符合贷款条件的，由公积金管理中心与借款人签订个人住房政策性借款合同(以下简称借款合同)，向借款人发放所需贷款，其中购买售房单位(含开发单位)出售的房屋，由代办银行以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。
第四章贷款额度、期限和利率
最高贷款额度，根据借款人是双方或只有一方缴纳住房公积金，结合住房公积金及其他房改资金可用量分别确定，报市住房公积金管理委员会通过后执行。
购买房屋价款总额中的自筹资金与贷款额的比例，根据购房类型的不同，分别确定。
贷款额度不能超过最高贷款额度和规定的贷款成数。
借款人在最高贷款额外还需要贷款的，可以申请部分商业性贷款。
第十条贷款最长期限依据中国人民银行的有关规定确定。贷款期限加借款人年龄不得超过借款人的法定退休年龄。
第十一条贷款利率按照中国人民银行颁布的个人住房政策性贷款利率执行。
借款人提前归还贷款本息的，利率按合同利率执行。借款人超过借款合同约定的期限偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行规定的利率计收罚息。
贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。
贷款偿还
第十二条借款人应按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还贷款本息。
第十三条借款人按月归还贷款本息，可从以下两种还本付息方式中任选其一：
(一)等额本息还款法
贷款本金月利率(1+月利率)还款月数
每月偿还贷款本息额=(1+月利率)还款月数-1
(二)等额本金还款法贷款本金每月偿还贷款本息额=+(贷款本金-已归还本金累计额)月利率贷款期月数
第十四条借款人全部或部分提前还款，要征得公积金管理中心的同意，并办理有关手续。
提前部分还款时，每次的还款额不得低于规定数额。所涉及的保险费、担保费余下部分可在贷款全部清偿后返还。
贷款抵押
第十六条借款人可用自有、共有或第三者所有的房屋作抵押，抵押人和抵押权人须签订书面抵押合同，并到房地产交易管理机构办理抵押登记手续。
第十七条以所购自住普通住房及自有或第三者所有的房屋作为贷款抵押物的，抵押物的价值全额用于贷款抵押。
抵押期内，抵押人不得将抵押物重复抵押，并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任。
抵押期内，未经公积金管理中心同意，抵押人不得将抵押物出租、变卖、馈赠或以其他形式非法转让。
第十八条抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权，并到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第十九条借款人以购买的在建自住房屋抵押的，在未取得房屋所有权证之前，可用签订的购房合同的全部权益抵押。抵押期内，公积金管理中心是抵押物的全部权益的第一受益人。
贷款质押或保证
第二十条借款人可用国债、封存的国有商业银行定期存单等公积金管理中心认可的有价证券进行质押。采取质押方式的，出质人和质权人须签订书面质押合同，质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。
第二十一条对设定的质物，在质押期满之前，质权人不得擅自处分。质押期内，质权人因保管不善致使质物毁损或者灭失的，由质权人承担民事责任。
第二十二条经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理住房置业担保的，可由公积金管理中心认可的担保公司提供不可撤销的担保，保证人与被保证人应当以书面形式订立保证合同。
抵押物保险
第二十三条经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理抵押担保的，借款人须办理抵押物财产保险。抵押期内，保险单正本由公积金管理中心保管。
第二十四条已办理抵押物财产保险的，抵押期内借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内，因借款人的原因，抵押物发生保险责任范围以外的毁损，借款人应负全部责任。
第九章借款合同的变更和终止
第二十五条借款合同需要变更的，须以书面形式提前一个月通知对方，经借贷双方协商一致并征得担保人或保险人同意后，依法签订变更协议。
第二十六条借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、财产代管人或法定人应继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十七条担保公司如发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第二十八条借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
抵押物或质物的处分
第二十九条借款人有下列情形之一的，公积金管理中心可依法处分抵押物和质物：
(一)借款人连续4个月(20xx年12月31日前借款的为连续两个季度)或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还借款本息的;
(二)借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡后无法定人、财产代管人、继承人或受遗赠人的;
借款人已办理了担保的，担保人代借款人清偿全部欠款后，公积金管理中心应将抵押权或质权移交给担保人处置。
第三十条抵押权人按规定处分抵押物，借款人不按期交出抵押物的，抵押权人有权申请人民法院强制执行。
第三十一条处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，抵押权人或质权人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还额和处分抵押物或质物所需各种费用的部分，抵押权人或质权人应退还抵押人或出质人。
9贷款监督编辑
第三十二条借款人有下列情形之一的，公积金管理中心按《贷款通则》等有关规定对借款人追究违约责任：
(一)借款人不按期归还贷款本息的;
(二)未经公积金管理中心同意，借款人将抵押物或质物重复抵(质)押或拆迁、出售、赠与以及以其他形式非法转让的;
(三)借款挪作他用的;
(四)借款人违反借款合同其他条款的。
第三十三条借款人在贷款期内，对公积金管理中心和代办银行对贷款使用情况的监督检查应予以配合。
10附则编辑
第三十四条本办法所称普通住房的界定，按照国家税务总局农税局《对〈关于调整房地产市场若干税收政策的通知〉的若干说明》执行。
第三十五条借款人调整自住房屋时，待原贷款还清后，可享受再次贷款，但累计贷款金额不得超过个人应贷款额度和最高贷款额度。
第三十六条对偿还贷款利息确有困难的借款人，公积金管理中心经核实可对贷款利息给予适当的减、免、缓。
关键词：住房公积金，贬值，投资
Abstract:oftenhearforthehousingaccumulationfundsystemtothediscussionofthehottest,iscaptureputshousingaccumulationfundincomeistoolow;Alargenumberofidlemoneydepositedinthebankhousingaccumulationfund,thefundhadnotbeenfullyuseup,fallingcurrency.IsthisreallythecaseIfsomeplacesreallyappearedsuchproblems,andhowtosolveInthispaper,thiswilldosomestudy.
Keywords:housingaccumulationfund,depreciation,theinvestment
住房公积金制度，是国家制定的一项基本住房保障制度，是一种通过“低存低贷”形式，实现资金互助的住房保障制度。所谓“低存低贷”，是指缴存住房公积金后，获得比较低的存款收益；同时，如果需要借贷住房公积金资金时，贷款利率也比较低。缴存住房公积金的资金收益率，通常是3个月期定期存款的利率，这是国家（人民银行）统一规定的。由此可知，缴存者获得的资金收益，是不与各地住房公积金管理中心（以下简称管理中心）运作资金的收益情况相挂钩的。
一、何谓住房公积金资金的贬值
通常认为的货币贬值（depreciationofacurrency），指该单位货币的价值下降。当一国货币相对外币价格下降时，称该货币发生贬值。货币贬值即指货币购买力下降等，那么何谓住房公积金资金的贬值呢？
各地管理中心运作住房公积金的资金收入，扣除各项合理的成本支出和风险准备金后，应全部上缴财政，用于当地的廉租房建设。由此可见，各地管理中心运作好资金、提高资金收益，就可以为当地廉租房建设提供更多的资金保证，也就是对住房保障制度做出了贡献。因此，各地管理中心是有义务将住房公积金资金运作好，以提高资金收益的。如果管理中心有大量的资金闲置没有得到充分的利用，不能发挥其应有的作用，不能取得较高的资金收益，在一定程度上就可以说是发生了住房公积金资金的贬值。
二、住房公积金资金贬值的原因
住房公积金业务管理过程是一系列资金的流动过程。资金的归集缴存、缴存人的使用提取和销户提取、贷款发放、贷款回收，形成了住房公积金的主要业务流。资金管理工作就是围绕住房公积金的核心业务，来保障资金的安全、流动、收益。表面看来资金管理的收益性要求，是最切中资金贬值问题，其实资金管理的意义是必须在保障资金的安全性和流动性的前提下，来提高资金收益的。如果不考虑这个基本前提，那么住房公积金就不再是政策性住房保障基金，而是风险投资基金了。解决住房公积金资金贬值问题，必须深入分析当前住房公积金运作管理制度的独特性才行。
（一）出现住房公积金资金沉淀的问题
住房公积金业务受政策与市场的影响很大，资金使用需求变化过大，管理中心为保障缴存人正常合理的业务需求，必须备足资金。虽然管理中心一般都会在年初就做出年度资金使用计划，而且每期都有专人精细测算资金流量，但通常对于每期可能需要使用的资金，还是无法达到精确的预测，主要有以下原因：
1、流入资金的不确定
住房公积金运转中主要的流入资金是归集缴存和贷款回收的资金。
住房公积金缴存政策规定，应缴存额=缴存基数×缴存比例。缴存基数是根据个人上一年的工资总额来确定下一年度的缴存基数，因为每个人的年收入往往都会发生变化，所以即使年应缴的总人数不变，年应缴的总金额也会发生变化的。
虽说按《住房公积金管理条例》规定，企业必须为职工缴纳住房公积金，但受国家宏观调控和市场变化等因素影响，必然会改变一些企业的经营状况，其缴存住房公积金的积极程度也会发生变化。
再者，每一个已申请住房公积金贷款的缴存人，也会根据自己的收入状况和市场利率变化等因素，确定自己何时提前归还何量的借贷资金。
2、流出资金的不确定
3、其他综合性及可能性影响
国家（人民银行）对银行利率（包括住房公积金）调整之后，影响管理中心的贷款利息收入、向缴存人付利息的支出。
管理中心的决策机构住房公积金管委会，会适时根据国家和地方政策的需要及自有资金状况，对各单位缴存比例和个人贷款进行调整，这对于资金总量变化也会产生不确定的影响。
（二）住房公积金沉淀资金保值增值渠道困局
住房公积金是一项政策性资金，在缴存人有符合规定的合理需求时，必须保障资金的足额和及时供给。所以，对资金的流动性要求非常高。既要有高流动又要有高收益，目前资本市场提供的主要投资工具，对住房公积金资金参与的情况分析如下：
2、债券投资。如果选择国债、央行票据、政策性金融债这三个品种进行债券投资，资金的安全性是有绝对保障的，通过一些合法的市场运作，可以取得相对较高的收益率。但如果仅仅是一级市场投资，流动性基本就无法保障了，因为债券市场良好的资金流动性，主要的是通过二级市场来兑现。
公司员工福利通知范文1公司全体员工：
公司为了感谢全体员工为公司的发展面对高温不辞辛劳的坚守工作岗位，公司决定发放员工福利，具体如下：1、发放范围：依据20xx年2月x日公司人力资源系统在岗的员工名单为准，进行发放;
特此通知
xxxx有限公司
20xx.02.xx
公司员工福利通知范文2公司全体员工：
在新春佳节来临之际，为体现公司党委、董事会以人为本的管理理念，公司为在职员工及离(内)退休人员工发放福利，以慰问金形式发放，标准为在职员工400元/人，离(内)退休人员200元/人，计算个人所得税后，将在节前统一发放。
公司员工福利通知范文3尊敬的全体员工：
企业的创立，离不开积极勤奋、风雨同路的创业伙伴;企业的发展，更需要新鲜血液的不断加盟。为体现公司以人为本的管理理念，逐步推进员工关怀工作的落实，经研究决定，从20xx年起，增加以下两项员工福利：
一、年度员工体检
1、参与范围：公司所有正式员工(试用期员工除外);
3、组织方式：综合财务部另行通知。
二、员工综合意外险及交通意外险
2、保障内容：团体意外伤害50万、汽车火车意外伤害20万、航空意外50万、意外医疗5万(具体内容咨询综合财务部);
3、保障周期：员工在职期间，公司每年购买，员工离职后，次年失效;
4、保障费用：作为公司一项独特的福利政策，由公司全资为员工购买;
5、生效日期：20xx年生效日期为05月29日;
6、承保公司：中国平安人寿保险股份有限公司。
各位同事，公司的发展离不开我们每一位员工的共同努力，随着公司的逐步发展，员工福利体系也将随着日趋完善，只要大家齐心协力，必能以共筑大我而成就小我。
最后，祝愿每位员工：身体健康!家庭幸福!
20xx年7月1日
公司员工福利通知范文4亲爱的各位员工：
感谢各位员工对公司的辛勤工作，为了调动员工的积极性，使各位员工更好的为公司服务。现经公司决定特增加以下员工福利;
1、员工烧烤：在工作稍微空闲的时候，可以组织员工去进行烧烤活动，
4、庆功聚餐：在公司有楼盘开盘的时候，只要业绩理想，就会举行庆功聚餐，感谢各位员工的辛勤工作，团结合作。
5、家庭小聚餐：哪位员工家里比较宽敞的，公司可以统一购买食物，去他们家里举行家庭式的小聚餐，一起轻松的聊聊天、吃吃饭、喝喝茶。
希望各位员工在这个大集体里能工作的开心，生活的愉快!
xx公司
20xx年3月3日
公司员工福利_公司员工福利通知范文公司员工福利通知范文5为提高车间员工的福利待遇，提高员工的工作积极性，结合公司订单量的不断增长，经公司研究决定执行如下待遇标准：
一、老员工介绍新员工奖：(100元/人)
老员工介绍新员工入职，具体奖励条件如下：
A、被介绍人必须在司工作满6个月，奖金在被介绍人的第六个月的工资里发放;
C、介绍范围：本厂的所有在职员工。
二、新员工入职奖：(500元/人)
新员工入职的具体奖励条件如下：
三、老员工工龄奖(年终奖)：
A、工作期满1年以上(含1年)可享受年终奖200元;工作期满2年以上(含2年)可享受年终奖400元;工作期满3年以上(含3年)可享受年终奖600元;工作期满4年以上(含4年)可享受年终奖800元;工作期满5年以上(含5年)可享受年终奖1000元;
B、享受范围：全厂所有员工(管理人员除外);
C、享受条件：春节放假前一个月、后一个月内请假不超过xx小时(病假除外，有病例单)，按公司规定准时放假和准时开工者;
E、计算方式：自员工入职当天起开始计算，满年的，即可享受年终奖;举例：张三于20xx年10月6日入职，即20xx年10月5日为满一年，所以奖金在20xx年3月份的工资里发放。
四、路费补贴：(280元/人)
B、享受岗位：裁床、查片、挂片、车位、中烫、特种车、查衫、烫位、每年四月份工资和六月份工资各发一半查度、包装、装箱、剪线;
五、老员工享受外出旅游：
具体条件如下：
A、工作期满2年以上(含两年);
请各部门负责人了解以上的奖励条件，并向该部员工传达以上通知内容。
特此通知!
签名：
中山市风度仕服饰有限公司
二xx年八月十七日
公司员工福利制度一、目的
二、适用范围
适用于厦门达磊进出口公司的所有员工。需特别考核的部门、个人另外制定具体办法，作为本制度的附件。
三、种类
公司提供的福利待遇包括按国家规定执行的福利待遇(政策福利)，以及根据企业自身条件设置的福利待遇(生活补贴、带薪假期、各类礼金或实物形式等)。
四、权责
1、最高审核人：总经理
五、具体内容及要求
(一)政策福利：医疗、养老、工伤、失业、生育，统称社会保险;住房公积金。
1、社会保险
(1)公司将为员工缴纳养老保险、医疗保险等社会保险项目。自办理转正手续后补交试用期的社医保。
(2)保险缴费标准按当地政府部门规定的缴费基数及比例由公司和员工共同承担。
(3)购买医疗保险后，员工患病应凭社会保险机构发给的凭证，到规定的医院、卫生院等单位就医。在外地就医，应根据社会保险局有关规定，办理审批手续，将药费单与诊断书交到社会保险局报销。如有特殊病症，须到特定医院就诊，应事前向社会保险局申请，公司将不再为员工报销医药费。
(4)根据岗位的特殊性，针对工作需要，部份岗位的员工公司将会另外缴交一份保险(团体意外险)。
2、住房公积金
(1)公司为员工缴纳住房公积金。自办理转正手续次月起缴纳。
(3)住房公积金管理中心规定，每年的7月1日调增缴存比例。
(二)、企业设置的其它福利待遇
1、带薪假：依照公司考勤管理制度中规定执行。
2、过节费(试用期为50%)、贺礼与慰问金(限转正后)。
(1)过节费一般标准为200元(节日包括：五一、十一)，试用期过节费为正式员工的50%。
(2)定期举办中秋节博饼、年终尾牙。
(3)女员工在三八妇女节、50岁以上员工在重阳节，可享有100元过节费。
(4)员工生日可享有100元生日礼金。
(5)如员工办理了结婚登记手续，符合晚婚条件，在员工履行请婚假手续呈报人力资源部时，公司将致新婚贺礼一份(价值800元左右)。(在公司工龄必须达到一年或一年以上)
(6)六一儿童节，家里有小孩(小孩年龄小于10周岁)的员工可享有儿童礼物一份。
(7)如员工在子女出生满月时，公司将致贺礼一份(价值200元左右)。
(8)如员工在子女重点高中学校入学一个月内向人力资源部出示入学通知，公司为员工子女入读重中高中学校致贺礼人民币800元整;如员工在子女高等学校入学一个月内向人力资源部出示入学通知，公司为员工子女入读高等院校致贺礼。
入学高等院校本一致贺礼人民币1000元整;
入学高等院校本二致贺礼人民币500元整;
入学高等院校本三致贺礼人民币300元整。
(9)员工在配偶、直系亲属(指子女、父母、外/祖父母)不幸去世，公司将致以慰问金人民币500元整。
3、经济补助
(1)该福利只针对因突发重大疾病或因突发事件而陷入严重经济困境需要帮助的员工。
(2)由人力资源部发起募捐活动,尽可能的给予求助者力所能及的帮助。
4、福利补贴
(2)公司为保障员工的身心健康，每年将进行一次例行体检。
A.凡在本公司服务连续满一年的员工方可参加公司年度体检。
B.根据入职年限，员工享有不同体检的规定：
1年工龄3年，享有1年档体检：实行例行体检，检查经费300-500/人;
3年工龄5年，享有3年档体检：例行体检以外，增加针对性体检1-2项，检查经费500-800/人;
工龄5年，享有5年档体检：例行体检以外，可增加多项针对性体检，检查经费800-1000/人。
C.公司员工每人每年享有一次，不重复享有。如果员工自动放弃的，公司不予经济补偿。
5、员工活动
(1)公司提供活动经费，供公司全体或各部门举行定期或不定期康乐活动，包括体育锻炼(如羽毛球比赛)、聚餐和娱乐活动等。
(2)公司根据当年度的销售业绩提取一定比例的金额组织员工进行旅游活动。公司员工每年享受一次国内(或者国外)的旅游活动。员工享有的旅游福利由公司安排，分两次成行。如有不参与旅游活动的员工公司给予部分休假补偿，但不予经济补偿。
六、其他规定
1、如本制度与国家法规发生冲突时，人力资源部提出修订方案，将更新细则呈报总经理审批。
2、本制度由人力资源部制定并负责解释。
关键词：人工成本；内部审计；审计策略
随着市场经济的不断发展和企业改革的不断深入，企业要生存和发展，就必须十分重视投入产出的效益。近年来，受国际金融危机及国内宏观经济增速减缓等因素影响，企业成本压力巨大。在成本管理中，随着市场的日益完善，企业物化成本方面的可挖掘潜力越来越少，而人工成本方面的可挖掘潜力越来越大。美国管理专家Hallet提出：今天，一个组织所做的80%工作，它的竞争对手也同样会做到，因为大部分的经济资源对各方都是开放的。因此，一个组织的成功与失败，取决于他工作中的另外20%，这另外的20%就是人的因素。人工成本是企业成本、费用的重要组成部分，这一指标在提高企业经济效益中发挥着重要作用，它直接关系到企业的经济效益和在市场上的竞争力。大力降低人工成本，是企业不断增强竞争力的重要措施之一。考虑各方面因素，加强集团公司人工成本内部审计，对于有效的成本管理具有积极的作用。
人工成本及人工成本内部审计的含义
1.人工成本
所谓人工成本，是指企业人工投入的成本反映，是企业使用劳动力的货币量化表现。它是指企业在一定时期内，在生产、经营和提供劳务活动中，因使用劳动力而支付的所有直接和间接费用，包括企业支付给全部从业人员的劳动报酬总额、社会保障费、非在岗职工生活费、职工福利费、住房补贴、劳动保护费、教育经费、企业负担养老金以及工会经费和其他人工费用开支等。
2.人工成本内部审计
人工成本内部审计指内部审计机构依据国家有关法律、法规和集团内部管理规定对集团公司及下属子（分）公司人工成本管理的真实性、合法性和有效性进行监督和评价，为实现企业经济目标提供保证和服务。
人工成本内部审计的重要性及审计目标
1.人工成本内部审计的重要性
（1）从集团公司内部审计机构来讲，人工成本审计符合科学发展观的要求，体现了在集团公司管理中抓住了工作重点，也体现了绩效型审计的审计理念。
（2）人工成本审计能够促使企业增强人工成本管控意识，并迫使企业从依靠产品涨价来增加收入转向依靠深化企业内部改革，完善企业管理机制，走挖潜、革新的新路子，使企业的整体素质得到优化与提高。
（3）通过开展集团公司人工成本内部审计，可以发现人力资源管理的不足之处，提出建设性的审计建议，优化人力资源管理，进一步增强企业的市场竞争力。
2.人工成本内部审计的目标
通过开展集团公司人工成本内部审计，可以检查指导下属子（分）公司执行集团公司人工成本政策情况，提高子（分）公司政策执行力和人工成本管理水平，逐步加强和完善福利内部控制体系，建立与现代企业制度相适应的分配机制，进一步优化人力资源管理，建立精简、统一、效能、节约的组织结构和精干的员工队伍，建立科学合理的人工成本管控模式，找出人工成本管理中的短板，提升管理水平，实现人均人工成本和人工成本投入产出效率的不断提高，切实降低人工成本占总成本的比率，实现可持续发展和良性循环。
1.人工成本内控体系建设的建立健全情况
其主要审计策略有：
（3）利用控制点列表，找出制度中缺失的控制点，形成缺失控制点列表。以控制点列表为总体进行抽样，判断各控制点的合理性，将抽样、判断过程记载于审计工作底稿，并形成不合理控制点列表。
（5）通过风险管理手册梳理出人工成本管理的主要风险点，形成人工成本风险分析报告。结合风险分析报告，从控制点列表中选取控制点并结合流程图执行穿行测试，以检查流程的实际控制情况，将检查过程记载于审计工作底稿，并形成控制执行情况汇总表。
2.工资总额的列支情况
（3）审查薪酬结构是否合理，浮动薪酬占比多少，浮动薪酬的分配是否按业绩拉开差距，能否起到激励作用。
3.各项福利发放执行情况
（1）福利费是否按规定列支，交通、通讯、住房、过节费、午餐补贴是否纳入工资总额管理，福利费中是否列支有其他无关费用等。
4.劳务用工管理情况
5.社会保险及住房公积金管理情况
（1）获取国家及集团公司关于社会保险费及住房公积金的制度和规定，形成汇总列表。检查公司制度（汇总列表）是否与其相符合，流程中是否存在缺陷，应如何改进。
（2）审查公司实际上缴的社会保险及住房公积金用与实际收取的是否相符，是否存在少缴、漏缴的问题。（作者单位：神华准格尔能源有限责任公司）
参考文献：
[1]曾晓刚：现代企业制度下内部审计的职能[J].经济论坛，2004（02）
一、住房抵押贷款证券化必要性分析
（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为可以在资本市场上流通的证券的过程。
（二）商业银行开展住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行而言，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提高资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提高商业银行的经营管理水平及盈利能力。对中央银行而言，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促进金融市场的发展，也起了很大的促进作用。
二、我国全面开展住房抵押贷款证券化面临的障碍
（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足
（二）实施住房抵押贷款证券化的制度
2、会计制度和税收制度障碍。发行MBS还会遇到会计、税收方面的问题，不但会影响证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理，以及投资者的税收等方面，都没有明确的规定，而制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是推动我国MBS开展过程中不可缺少的环节。
（三）市场条件的制约
1、一级市场发展不成熟。（1）目前住房抵押贷款的规模还很小。截至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额为1.18万亿元，占金融机构贷款总余额的10％，与国际经验数据30％相比，我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低。而创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多的在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。（2）我国住房抵押贷款标准不统一的问题，造成了不同金融机构的数据口径的不一致，直接影响到在进行住房抵押贷款证券化运用时难以形成具有相同利率、期限、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群。一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。（3）抵押贷款的保险制度有待完善。现有的保险制度无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。
2、缺乏权威的中介机构。在实行住房抵押贷款证券化的过程中，需要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，涉及到很多中介机构，如信用评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等。然而，我国的中介机构起步晚、运作不规范，彼此之间关系的协调、职责的分配等问题，目前在法律上还未做出明确的规定。我国当前还没有资质较高的债券评级、政府及商业担保、保险信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。这些因素的存在，严重束缚了抵押贷款市场的发展。
（四）相应的技术人才短缺。由于抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握金融工程、计算机等方面综合知识的复合型人才，我国目前十分缺乏相应的技术管理人才。
三、我国实行住房抵押贷款证券化的对策建议
（一）完善法律体系，提供法律支持
1、适时修改、补充和完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，在加强监管的前提下，适当放宽市场限制，积极培育投资主体。
2、积极研究制定住房抵押贷款证券化专业性法规，如《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。
（二）完善住房抵押贷款一级市场
1、扩大住房消费信贷规模。随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应以市场需求为导向，丰富贷款品种，增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。商业银行应根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分布等的不同，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，扩大市场规模。
2、规范住房抵押贷款发放运作机制。在积极扩大住房抵押贷款规模的同时,我们应加强对住房抵押贷款产品的标准化管理,商业银行应该推出标准化的住房抵押贷款操作管理规定，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等的标准化，实现风险防范与今后二级市场发展的统一。
（三）规范资产评估体系和信用评级体系。我国资信评级机构的建立应借鉴国外的发展模式，着重培育几家在国内具有权威性的、在国际上具有一定影响力的资信评级机构，通过加强国内评级机构和国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，采用科学的评级方法，规范运作，完善资产评级标准体系。
（四）大力推动金融体制改革
1、加快国有银行商业化改革步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。
2、住房抵押贷款证券化在客观上要求实行利率市场化，使住房金融一、二级市场实现互动，发挥利率对资金供求的调节功能，实现市场平衡。因此，必须给予商业银行一定的利率自，完善和优化现行的利率体系，逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。
（五）建立政府主导运作方式。西方发达国家MBS的产生和发展过程中，政府在MBS运作中起着核心作用。我们应该借鉴外国的发展经验，借助政府的支持。
1、借助政府支持，组建专门的住房抵押证券公司：SPV。在当前的市场条件下，抵押贷款证券化可以采取如下方式：由有政府参与或政府背景的住房贷款证券化机构来充当SPV，可由国家财政部、中国人民银行出资，也可由国有商业银行(国家住房公积金管理公司)、证券公司、信托投资公司等共同出资设立。此种做法的主要处于以下考虑：一是政府可以借助法律、经济、行政手段，引导与扶持住房金融机构的发展；二是有利于将抵押证券市场的发展纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，强对银行加强监管；三是有助于提高和强化SPV的资信能力，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受。