商业运营策划书范文(精选5篇).pdf

策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划,并展现给读者的

文本;策划书是目标规划的文字书,是实现目标的指路灯。下面是小

商业运营策划书篇1

【开业前】

1、前期的市场调查和分析;

2、项目策划和招商推广:

(1)、商场定位;

(2)、形象包装;

(3)、商场布局设计;

(4)、目标商户组合;

(5)、租金或分成比例之拟定;

(6)、招商推广策略制定和实施,商业项目运营方案。

吸引目标商户进场,实现零空置率,是提高租金水平或分成比例

的前提。

【开业后】

1、商品定价体系,属商品定位,涉及到库存/配送体系管理;

2、品类/品牌/商户组合,属经营定位,涉及到服务管理;

3、促销策略,属管理定位,涉及到品质管理;

4、形象推广策略,属形象定位,涉及信息系统和硬件设施管理。

方法一、兑现成功的一块筹码

市场调研:定位核心

调研种类所需资料/研究范围

商圈研究对项目所在商圈作出基础研究,另找出商圈的辐射范围、

营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调

业绩、铺面状况等

竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

(1)、城市发展状况:包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

(2)、项目所在区域商贸状况:商品交易状况、恩格尔系数(恩格尔

系数=食物支出金额÷总支出金额)、居民收入、业态结构等。

(3)、人流研究:垂直人流和水平人流。研究范围包括:人流量、

(4)、交通状况:途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

(5)、商圈辐射范围:包括一级商圈、次级商圈辐射范围,商圈内

的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

(1)、消费习惯:考虑南北区域的差异性,不同宗教,不同民族,

不同年龄、性别等。

(2)、逛商场频度:影响商场人流的关键。

(3)、偏好商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点,及

其原因。

(4)、对项目商圈评价:包括区域商品价格,对商场满意度等,规

划方案《商业项目运营方案》。

3、投资客户研究

(1)、经营范围:找出研究范围包括百货店,大连锁店或快餐集团

的个别需要。

(2)、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

等。

4、竞争对手研究

(1)、竞争者基本状况:包括资金实力、性质、优势、劣势等。

(2)、竞争项目:包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、

辐射范围等。

方法二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成:

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、

经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程(略)

系统一、市场定位操作

1、区域定位:对区域商圈范围的分析,寻找商场需求空白点空间

范围;

2、客户群定位:在商圈范围确定之后,根据区域产业结构、行业

发展态势,确定客户群;

3、超级消费群定位:通过对消费者的市场细分,最终确定消费群。

其中商场消费群分析分三个层次:

层次1、顾客的基本情况层次:包括性别、年龄、文化程度、职业、

婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标,在统计分析

中称为社会学因素;

层次2、行为反映层次:主要调查顾客在商场消费的一般行为状况;

层次3、动机层次:主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。

THE END
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