可是这一大圈走下来，失望大过期望。
明明现在是买方市场，买房人的新房选择却少的可怜，悲伤已成河。
老城一众项目，房价都不低，产品却一个比一个烂，特别是户型。
今天咱们就说说户型的秘密。
2
先问一个问题，户型最重要的指标是什么？
直接说答案，是面宽！
面宽就是房子的宽度，很重要，可直接测量。
与之相对应的是进深，也就是房子的长度。
面宽为什么重要？
它是房子的主采光面，面宽太小，会直接影响采光和通风，房间就比较暗。
可开发商却不这么想。
为了把建筑面积做到最大，同时满足光照标准，他们会简单粗暴的减少面宽，增加进深。
这样不就能多安排几个单元，多规划几户出来了，户型也就变得很狭长。
我们可不能被迷惑，在买房时要尽量争取更大的面宽，更多的采光！
当你走进售楼部，开发商一般会给你这样一张户型图。
乍一看该有的都有，可实际上除了有几个房间和房间的朝向外，什么都看不
出来。
好一点的开发商，会给你这样的户型图。
能看到这样的户型图，你已经算幸运的了，起码知道了每个房间的尺寸。
不过注意，这里的尺寸不是净尺寸，一般都含墙体。
墙体的厚度分厚、薄两个尺寸，可以这样来估算。
厚墙25公分，薄墙15公分，另外保温层厚5公分。
尺寸里最重要的就是面宽！
即便你没有带尺寸的户型图，也一定要问清楚每个房间的面宽是多少。
当然，面宽也不是越大越好。
它和进深要成比例，一般“户型方正”指的就是进深/开间（比值）介于1-1.5之间。
有了面宽，有了进深，掌握真实的得房率易如反掌！
先计算出每个房间的面积，得到这么一张图片。
户型净面积=58.35㎡+5.805㎡（半赠送）=64.155㎡。
而建筑面积是89㎡，真实的得房率就是72%。
最后放几个数据，供大家参考收藏（这里都指净面宽）：
主卧
面宽小于3.3m就太紧凑了，比较舒适的面宽至少3.6m。
次卧
面宽一般不小于3.0m。
书房、儿童房
面宽一般不小于2.7m。
客厅
面宽小于3.6m太紧凑，大于3.6m才合适。
厨房
净长一般不小于2.1m，净宽一般不小于1.5m。
卫生间
尺寸一般是2mX2m或1.8mX2.2m。
3
还有比单个户型更重要的，楼层平面图！
开发商可不会主动给你看楼层平面图，要想办法拿到，找不到就问置业顾问要。
这就是郑州某盘提供的楼层平面图。
没有楼层平面图，户型看100遍都是白搭！
单个户型的硬伤只有在楼层平面图上才能显现出来。
这不，如果单看一个户型，根本发现不了什么问题。
但一镜像，你就会发现，书房的窗户是朝西开的，对面还有一个镜像户型。
好家伙，可以直接对话了。
两个书房窗对着窗，距离很近，是不是一目了然！
还有一个问题，有一个窗户立马就暴露出凹陷在采光井中。
如果采光井又窄又深，卧室妥妥变成小黑屋，真的扎心。
尤其是外面还有结构梁、空调外机板等遮挡。
一栋楼的梯户比越高，就会有越多房间要凹陷到整栋楼的深处。
这些凹陷的房间采光势必会受到影响。
如果提前看了楼层平面图，就能知道哪些房间光线不足。介意采光的话就慎选！
即便是边户，也有可能受到影响。
看下图，两个边户的日照都被中间户挡了一半。不看楼层平面图根本发现不了。
楼层平面图还能看到很多问题。
比如下面这个两梯三户的楼栋，南户正对着电梯门。
还有的是正对着楼梯间的防火门。单个户型图根本看不出啊，放在楼层平面图里才知道。
写这个的意义是提醒大家注意这个事情。
毕竟一套房上百万，谁都不想花的不顺心，如果你提前知情，不能接受这些问题就不买，能接受再买。
4
接下来，你还要注意房子一条特殊的线。
就是动线！
什么是动线？
简单说，就是人在房子里由一个功能区走到另一个功能区的路线，也就是你平时的生活轨迹。
房子住着是不是舒服，很大程度上就取决于这条动线！
有时候买菜回家可能要穿过整个客厅才能进到厨房，有时候晾晒衣服也要横穿整个客厅，有时候晚上起来上厕所要摸半天才找到卫生间。
这都意味着动线不合理！
那怎么判断动线是不是合理？
把你的生活路线直接画到户型图上，如果你画出来的线有很多重复或交叉，或者扭成一团，就说明你家有些地方设计不合理。
直接看下面这两个户型动线：
合理的动线很简洁，从一点到另一点，不用退回就能实现。
不合理的动线就会很长，需要原路返回或交叉。
赶快趁现在看看你家的空间设计是不是合理？
拿起笔，画出你的生活轨迹。
比如，早上起床去上班：
起床—穿衣—上厕所—洗漱—吃早餐—换鞋—出门。
比如，下班买菜回家做饭：
进门—换鞋—洗切炒—上菜—吃饭—清洗—休息。
再比如，洗澡洗衣的路线：
洗澡—更衣—整理—洗衣—晾晒。
注意以下3点：
1、动线交叉少；
2、步数尽量少；
3、每一步的距离尽量短。
如果不符合，就说明你家有些地方设计不合理！
5
我们自实施商品房预售以来，其实也在不断地规范，不断地加强监管。
由最初的公示五证，到公示合同范本，再到公示不利因素、价格表等。
而我们真正想要知道的还有下面这些细节。
告诉我们每个空间交房的真实尺寸、实际净面积。
告诉我们到底哪些是半赠送的，哪些是全赠送的。
如果有暗卫，请给我提示。
如果厨房面积过小，请给我提示。
如果有房间采光不足，请给我提示。
如果有房间私密性差，请给我指示。
如果户型包裹着电梯，请给我提示。
如果户型正对楼梯间，请给我指示。
如果户型下午2-6点无法采光，请给我提示。
……
希望越来越多的开发商能这么做，只要开发商有诚心，对购房者来说已然是件好事！
一个好的户型，其实对后期转手换房影响很大。
在你二次置换的时候，你的户型比别人好，价格就比别人高，有很多现实的例子。
赶快收藏此文，学会避开以上陷阱和误区！
相比与新房没有交付的效果，二手房的户型和外观设计都已经成熟可见，尤其是对刚需而言，看不到现成的效果，很容易买到逼仄的空间，降低居住舒适度。
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