今天给大家介绍的公司算不得很优秀的公司，但是一家有特色的非典型房地产公司。
一、股权和治理结构
二、业务构成
一块是房地产。以文化旅游景区为背景的住宅和商业地产，也有旧城改造地产。
一块是文化旅游综合收入。2018年报：“文化旅游业务以文化+旅游为内核，采用旅游+为载体的系统发展模式，业态上以主题公园，文化主题酒店，旅行社，旅游综合体为核心，涵盖规划、设计、建设、运营产业链”。
房地产、文旅综合、其它收入大约是58：41：1的比例。
三、商业模式
公司的核心竞争力在于卓越的“造城”能力：公司打造综合型城市旅游主题社区，旨在提高片区的价值和城市的竞争力，使城市长期受益，深受地方政府的欢迎，能够在热点二三线城市较低成本获取项目；另一方面，通过“欢乐海岸”、“欢乐谷”两大品牌，不仅实现了低价拿地，更帮助项目在销售端获取一定溢价。使得公司具备较强的抗地产周期波动能力。
当然，它同时也有另外的拿地模式：股权并购进入旧改市场，和合作拿地。只是比重相对小。
2015年，公司提出，发展战略要由“旅游+地产”向“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”转变，未来将打造资源型+平台型公司，输出先进的主题公园管理模式。
四、历年业绩回顾
从这个简单表格上可以粗略看出这么几个特征：
上面是近期在一些城市的拿地情况。在有可参考房价的城市中，公司拿地价格占参考房价的比例平均值为0.51，除去武汉、无锡、东莞三地项目位于市中心或景观区域，地价房价比仅0.3。
2、稳定较高的净资产回报率。
3、多年稳定的收入增长和净利润增长。九年净利润增长了八倍多，年复合增长率近28%，其间只有11、14、15年个位数增长，没有利润减少年份。并不比必需消费品的公司差。
1、普遍的项目大、跨品类、周期长，周转速度慢，沉淀资金比较严重；
2、经营活动产生的现金流量净额多数年份为负数，自由现金流创造能力不佳。
五、业务情况和发展前景
（大部分抄自发债评估报告）
1、旅游综合业务
2、房地产业务
（1）土地储备
由于公司旅游综合业务及房地产业务均涉及到土地储备，无法完全拆分，公司土地储备情况采用全板块合并口径。2018年，公司新增土地储备630.98万平方米，权益规划建筑面积为853.23万平方米，主要集中在太原、襄阳、重庆和武汉等地；2019年1~3月，公司新增土地储备162.18万平方米，权益规划建筑面积为262.95万平方米。截至2018年底，公司土地储备1,778.83万平方米，对应权益规划建筑面积1,606.35万平方米；公司土地储备主要集中在重庆、武汉、成都、太原、南昌和天津等地区，纯住宅用地较少。从土地储备的楼面均价来看，公司2018年新增土地储备楼面均价为5,317元/平方米；2019年1~3月，新增土地储备楼面均价为3,026元/平方米。2018年以来，公司新获取土地成本仍处于较低水平。
总体看，2018年以来，公司仍积极获取土地储备，规模较大且成本较低，能够满足公司未来几年开发；同时，公司的土地储备区域较分散，有助于抵御单一区域政策变动风险。
（2）项目建设开发
截至2019年3月底，公司有21个拟建项目，权益规划建筑面积879.20万平方米，权益预计总投资1,207.56亿元，规模较大。
（3）房产销售情况
近5年的预收等情况数据统计：
年份房预收款房产存货/成品存货房地产营收总营收总净利润
201378.3亿458亿142亿281亿44.1亿
201427.444514930747.47
20154050919232246.41
201612967718935568.88
20172821055/11123342386.4
20184021600/133280481105
鉴于从2016开始，房产的预收、存货都出现了大幅度增加，有理由相信2019年和2020年的营收和利润将进入持续性快速增长阶段。2018年公司全年共计实现签约销售金额596亿元，同比增长21.8%。一季度末公司预收账款总额557.71亿，环比2018年底增长134.9亿元或31.9%。
（4）持有物业
公司的投资性房地产包括商铺、厂房、住宅、写字楼、餐饮、公寓和停车场等多种业态，2018年公司持有物业租金收入为8.14亿元。
3、负债情况
伴随拿地高增，18年末资产负债率和净负债率分别升至73.8%、84.3%，分别同比+2.8pct、+31.5pct，同时长短债比3.25、现金短债比1.25，财务保持健康状态。全年发行公司债券95亿，利率水平均介于5%到6%之间，全部有息负债的综合资金成本保持在5%左右的市场低位水平（招商证券研报）。
六、估值
2019年8月23日
按：文中摘录抄用球友资料较多，未能一一列明，特表谢意。