本文拟站在律师的角度就4S店新建店过程中主要的法律注意事项进行分析，并给予相应的法律建议，以协助4S店规避法律风险。
选址即选择拟租赁建店的目标地块与房产，4S店在选址时需要考虑交通方便、有稳定客流量等多个区位因素。而从法律的角度考虑，必须保证该选址能够合法、稳定、持续地用于4S店的经营，需注意以下问题：
1、土地性质问题
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（住房和城乡建设部公告第880号）第3.3项城市建设用地分类，商业服务业设施用地中的零售商业用地为以零售功能为主的商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地，商业服务业设施用地中的其他服务设施用地为业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其他服务设施用地。因此，以汽车维修站、零售业为基础的4S店应在商业服务业设施用地上建设。
律师在核查目标地块是否符合4S店的建店需求时，应注意土地性质，尤其针对一些综合性的地块，当一片规划好的土地上有两种或两种以上不同用途的土地时，商业服务业设施用地性质的土地可能只占其中一定比例，因此必须确认拟建4S店的地块为其中商业服务业设施用地性质的土地。
2、目标房屋权属登记是否存在瑕疵问题
正常的房屋建设项目将经历立项、消防设计审核、环保批复、取得建设用地、规划、施工三证后进行建设，后续经消防、环保、规划等验收后，进行建筑整体的竣工验收备案，方可正式取得权属证书。因此针对目标房屋，尤其在目标房屋为多个建筑的情况下，必须注意目标房屋是否均进行了权属登记并取得房产证书。
3、环保问题
《交通运输部关于全面深入推进绿色交通发展的意见》（交政研发[2017]186号）指出，应积极推广绿色汽车维修技术，加强对废油、废水和废气的治理，提升汽车维修行业环保水平。4S店存在的重污染行为主要为售后维修中的钣喷业务，因此如4S店日后预计进行钣喷业务，则需要制作环境影响报告并且取得环保局的批复，并且严格按照环保部门的批复、履行环保“三同时”政策进行建设；在建设完成后实际交付环保部门进行验收，在未取得验收之前不得投入使用。即便做到前述要求，作为律师还应该注意到4S店所在城市的环保政策，某些城市会出台地方政策限制部分区域（如市中心）的4S店开展钣喷业务，例如北京市人民政府于2018年9月15日印发《北京市打赢蓝天保卫战三年行动计划》，提出“探索取消核心区、城市副中心重点区域汽修企业喷漆工序，鼓励在六环路外建立集中化钣喷中心，集中高效处理”，4S店如计划在该等区域设址经营则需考虑日后将钣喷业务进行转移外包。
如目标土地房产临近河道等特殊区域，可能对环保方面有其他要求，必须做好与环保部门的沟通工作，确认特殊区域的环保要求，避免因环保问题受到行政处罚。
4、土地房产抵押问题
土地房产是否有权利负担，是否存在抵押、查封情形是律师需要注意的重要内容，尤其是土地房产上设立抵押权属于实践中常见的情况。
5、其他选址问题
（1）临近学校：虽然未有明确法规限制在中小学附近新建4S店，也未将4S店认定为《关于认真学习贯彻党的十七届六中全会精神积极促进社会主义文化大发展大繁荣的意见》的第六十六条规定的“在中小学校园周边设置营业性歌舞娱乐场所、互联网上网服务营业场所等不适宜未成年人活动的场所的，由主管部门予以关闭，依法给予行政处罚”中的不适宜未成年人活动的场所，但是4S店的经营易受到学生家长举报的情况确实存在。所以临近学校的选址不应作为第一选择。
（2）土地规划的变更风险：对于此问题，律师应促使出租方安排前往土地所在地规划部门进行访谈，确认土地规划至少近十年内的安排，以免土地规划变更导致4S店面临强制拆迁的情况。
1、租赁合同的租期
4S店就建店签署的房屋土地租期建议设立在十年至二十年之间，如租期低于十年，一旦租赁合同到期，出租方不再续租，考虑到之前装修改造投入的大量成本以及迁址对已经形成的客户群的影响，则会对4S店的持续经营造成较大影响。而法律规定租期不能超过二十年，因此新建4S店的租期建议在十年至二十年之间，越长越好。
除了需要约定租期之外，最好同时约定合同到期后4S店拥有优先续租的选择决定权，以便在租期到期之后4S店对于是否续租掌握主动权。
2、装修改造事项的约定
厂商为了维护自身的品牌形象对于建店时的装修、建材、布置、外立面等各个方面均会进行一定把控，以保证旗下4S店形象统一。受限于厂商的要求，新建4S店一般都必须对交付的房产进行装修改造，此项装修改造建议在租赁合同中便征得出租方的同意，以免后续出租方对交付房产的装修改造提出异议从而影响新建4S店的进度以及正常经营。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……。因此只有征得出租方的事先同意的装修改造，如日后出租方违约导致4S店无法继续使用租赁房屋的情况下，才可以要求出租方赔偿4S店在装修改造中投入的前期成本，从而弥补4S店损失。
3、先决条件、陈述与保证、出租方配合义务以及违约条款的设置
先决条件、陈述与保证、出租方配合义务以及违约条款均是限制出租方或增加出租方义务以保证4S店权益的条款。
陈述与保证作为出租方的兜底事项，可以使出租方对目标地块房产的性质、近期规划变更情况、签署租赁协议的资格、签署租赁协议的程序等各方面作出陈述与保证，以确保由此问题引发的任何责任、追偿而给4S店造成任何损失均由出租方承担。作为律师，应协助4S店尽量全面地梳理与列示出租方的陈述与保证责任。
出租方的配合义务是在租赁协议签署之后，如4S店的装修改造或其他事项需要出租方进行配合，则出租方必须全力配合。
违约条款在协议中约定违约金以及相应的违约情形，一旦未来出租方违约可以有明确的主张依据。
4、核查出租方是否适格
5、核查签署租赁协议前出租方需要履行的程序
签署一份租期在十年以上的房屋土地租赁合同对于一般的出租方都会构成重大资产的处置，因此需要注意，如果是自然人签署该租赁协议，在该自然人有配偶的情况下应促使自然人出具关于租赁的配偶同意书；如果是公司法人签署该租赁协议，应当核查是否经过公司章程所规定的内部有权机构（如董事会、股东会）决策；如果是居委会/村委会签署该租赁协议，应该经过居民大会/村民大会的审议并形成决议，并注意核查该居民大会/村民大会的召集、召开、表决程序是否符合法律规定。
6、担保手段
鉴于租赁协议中会设置针对出租方的陈述与保证以及违约责任，因此如担心出租方没有足够的履行能力，可以建议4S店要求出租方提供有足够履行能力的第三方为租赁协议项下出租方的义务进行担保。
鉴于经营4S店在中国已经是一项成熟的业务，4S店的投资方也往往是一些有经济实力和经营经验的集团公司，两家或以上此类集团公司共同设立合营企业经营4S店亦是常见的经营行为。基于经济发展规范性的要求，监管部门对于经营者集中申报事宜也日益重视，2019年11月1日市场监管总局对皮尔博格泵技术有限公司与上海幸福摩托车有限公司设立合营企业未依法申报案作出行政处罚决定，两家企业因构成未依法申报违法实施的经营者集中被分别处以35万元人民币罚款，此类处罚屡见不鲜。
根据《国务院关于经营者集中申报标准的规定》第3条规定，经营者集中达到下列标准之一的，经营者应当事先向国务院反垄断执法机构申报，未申报的不得实施集中：（一）参与集中的所有经营者上一会计年度在全球范围内的营业额合计超过100亿元人民币，并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币；（二）参与集中的所有经营者上一会计年度在中国境内的营业额合计超过20亿元人民币，并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币。因此如合资设立4S店，必须考察合资各方的业务体量、注意经营者集中申报的问题。
综上，作为服务于新建4S店的律师，应对目标房产开展尽职调查工作保证选址可以合法、稳定、持续地进行4S店的经营，在尽职调查的基础上设计、草拟、修改租赁协议，并且注意经营者集中申报等其他可能存在的法律问题，从而保障新建4S店顺利推进且后续4S店可以合法稳定经营。
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