众所周知，2010年是楼市风云变幻之年，楼市经历了“国十条”、“限购”、“加息”等多
轮起伏，使得市场观望气氛浓厚。时下，随着2011年夏季的走出，为赢得市场先机，迎来楼
市的“春天”，众多开发企业谋定而后动，一方面，纷纷在近期发起一轮轮宣传促销攻势；另
一方面，也在积极寻找市场兴奋点。
（二）促销基本形式
1、“无风险投资”促销法；
2、购房俱乐部法；
3、“购房安全卡”促销法；
4、“精装修房”促销法；
5、周末购房直通车促销法；
6、优惠价格促销法；
7、名人效应完美形象促销法；
8、环保卖点促销法；
9、保健卖点促销法；
10、展销会促销法；
11、赠奖促销法；
12、抽奖促销法；
13、先租后卖法；
14、联合推广楼盘法；
15、公益赞助促销法；
16、节庆、典礼促销法；
17、新闻、公关促销法；
（三）促销形式的基本载入分析与解释以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不
同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与
众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——
楼盘销售和形象宣
传。单刀直入式：
方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、
送电器、送管理费、有价票券等。最为直接，也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和
大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用，在内部认购期间，折扣优惠往往是最吸
引购房者的因素，而在尾盘期，特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果，通过少数特价单
位的销售带动其它单位的销售。细水长流式：
方式：会员卡、贵宾卡这一类促销方式适用于知名发展商和大盘，一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或贵
宾的形式，发展潜在消费群，这一类促销方式的效果是非
常明显的，而且客户忠诚度较高。第一种会员卡或贵宾卡是发展商的会员卡或贵宾卡，会员经常会收到发展商的楼盘销售
信息和一些活动信息，会员购买发展商开发的物业可获得优先权或折扣优惠，可以吸引潜在
消费者购买和业主的二次置业，如万科的万客会、招商的招商会，这一类会员对发展商的忠
诚较高，对发展商的企业文化有较高的认知度和认同感，往往出现二次购买，甚至多次购买。第二种是消费会员卡或贵宾卡，知名开发商往往与一些比较知名的商场或饮食娱乐场所
结成战略联盟，形成“双赢”，常见于商业面积较大，配套较齐全的楼盘。消费者在成为业主
后到指定消费场所消费可获得一定的折扣优惠，如好又多量贩、万佳百货、
新一佳百货、高
尔夫俱乐部、西餐厅、咖啡厅等。这一类会员对发展商品牌认知度和忠诚度明显不如上一类
会员，但对盟友的品牌认知度和忠诚度较高。温火靓汤式：
方式：长期展销厅、巡回展示这一类促销方式适用于开发量较大的知名开发商和多期开发的大盘。通过长期展销厅或巡回展示的方式，发布楼盘销售信息，展示楼盘形象和开发商的实力，培育目标市场和品牌知名度，长期展销厅一般设在消费力较强的城市和人流比较集中的商业
中心，如万科的建筑展示中心、招商的售楼中心、红石的建筑师走廊、百仕达、雅居乐、碧
桂园的香港长期展销厅、奥林匹克花园等。运用此类促销手法的开发商实力雄厚、品牌意识高，有意识地培育目标市场，宣扬企业
的经营理念，在消费者心目中已形
成较高的品牌知名度。文化侵略式：方式：社区文化、冠名赞助各类社会活动，如音乐会、电视剧、专栏节目等。一类促销方式多用于大盘和开发量较大的开发商。在销售过程中，通过组织一些社区活动，如联谊会、运动会、酒会等，增加销售气氛，
有利于增强已购买业主的信心和忠诚度，挖掘潜在客户，向外宣扬一种社区文化，树立楼盘
的良好形象，如万科、金地、中海、卓越等；冠名赞助一些文化品味较高或与楼盘特质比较相近的社会活动，如音乐会、电视连续剧、
财经节目、体育比赛等，针对目标客户群的喜好，有目的发布楼盘销售信息，有利于宣扬楼
盘形象和提升楼盘的含金量。盛装舞会式：
方式：房地产展销会，如春交会、秋交会、港交会、住交会。这是目前影响最为广泛的促销方式，效果也比较明
显。展销会就象一个大超市，会形成种聚光灯效应，为各个楼盘的集中展示提供一个展示平
台，方便消费者一次性参观多个楼盘。各个楼盘在展销期间粉墨登场，八仙过海，各显神通，
通过展位的精心布置和各种各样的优惠措施，充分展示楼盘形象和企业品牌，吸引参观者前
往楼盘现场参观选购。
从近年各地的房地产展销会的效果来看，均取得了比较明显的效果，展销期间有大批置
业者前往参观，展销会的影响力越来越大。港交会期间，深圳楼盘为吸引港人来深置业，组织单位专门组织了一批质素较高的楼盘
前往香港集中展示，并配备深港直通车，方便港人前往深圳看房。温馨节日式
方式：各种节日，如情人节、妇女节、母亲节、国庆节、中秋节、圣诞节
等。师出有名。特定的节日往往促销的良机，各发展商充分利用各个节日的特定含义举办各
类促销活动，以“师出有名”，在特定的节日给予特定的对象以一定的优惠，吸引客户购买，。使用频繁，效果一般。利用节日促销体现了发展商对购买者的人文关怀，对于楼盘的形
象宣传和销售不无帮助，尤其是一些中小楼盘或小户型楼盘，往往能起到“奇兵突起”的作
用，因此，节假日促销常被使用，但由于节假日一般较短，因此，短期内效果并不十分明显。
（四）促销新招
一、晚上开盘
项目开盘，一般都会放到周末来进行，某地的项目开盘日期放到了晚上，据项目方说是