与香港隔海相望，被誉为深圳未来“新地标”深圳湾超级总部基地（下文简称“深超总”）正在如火如荼建设中。
2023年4月30日，由深铁集团和万科集团联合打造、深超总规模最大TOD综合体SIC的商业核心部分——深圳湾睿印RAILIN率先入市。作为深超总第一座大型商业综合体，以及深圳湾首个真正意义上的TOD商业，近10万平方米的睿印RAILIN“出生”自带“光环”。但周边一片开发建设热土却让商业经营充满挑战。
时隔一年，赢商网再度走访该项目，看其商业运营最新近况如何？
餐饮占大头
体验业态亮眼
整个睿印RAILIN购物中心经营楼层为B2到L5，共计7层。根据楼层指引牌，目前睿印总计引进约126个品牌商户。赢商网注意到，其餐饮业态占比最大，超过40%；其次是配套业态，占比约35.4%；零售业态占比约24.6%。
据赢商网现场不完全统计，睿印RAILIN全场餐饮品牌大概在50家左右。其中，B1-B2是餐饮业态的聚集区，涵盖小食、正餐、茶饮、快餐、商务宴请等品类，引进了星巴克甄选、Wagas、原牛道·潮汕活海鲜火锅、肯德基、奈雪的茶、老碗会、四季椰林、达美乐披萨等品牌。
除此之外，每个楼层还落位了几家面积不小的米其林、黑珍珠级别的餐饮品牌，如钱塘潮·精致浙江菜、蓉悦、逸八仙粤菜、鑫泰泰国料理、云首味云南野生菌火锅、客语海鲜臻品店等。
除此之外，项目还引进了宠物品牌超级挥爪实验室、休闲运动品牌雪域鑫潮室内滑雪俱乐部、东方治愈系生活方式品牌所以进化、沉浸式艺术空间愈·空间等。其中，超级挥爪实验室的门店面积近2000平方米，设置了10大功能区，为宠物和宠物主人提供一个新型的社交场。
零售业态上，睿印RAILIN引入的品牌主要以服饰和时尚生活品类为主。
B1层引进了珠宝品牌周大福以及主力店Olé低碳实验室，后者是华润万家在中国首家主打环保低碳概念的绿色门店。
地面楼层则主要引进了一批特色店铺，比如中国高端时尚与生活方式品牌SHANGXIA上下精品店、意大利奢侈品牌GIADA、施坦威钢琴Spirio体验店、高端礼服定制品牌RUBYFANG、深耕香云纱传承和活化的深圳设计代表品牌德玺见萩、策展型新零售品牌左右艺术超市、都市极简风格的家居设计品牌COSMO家居等。
作为一个TOD商业，覆盖地铁2/9/11号线，无缝连接“红树湾”和“红树湾南”双地铁站点的睿印RAILIN，在“轨道交通”通达条件上是当之无愧的佼佼者。由于周边总部大楼多在建设中，项目多以综合体自带的香格里拉酒店和周边居住客群为日常主打，兼顾地铁换乘客群。
据赢商大数据后台监测数据显示，和去年相比，睿印RAILIN今年客流有明显的提升，到访客群中，居住地在10公里以外的客群占比超过了四成。
工作日非饭点时刻，商场的整体客流不算多，只有几家轻餐饮品牌以及亲子体验类门店人气较旺。
多个楼层有“空铺”现象
HUAWEI双层大店进驻成新门头
根据场内的围挡信息，项目还将引进麦当劳、华为、英国奢华睡床品牌VISPRING、爪马喜剧、康粹中医等品牌。
其中，华为落位项目的正门入口位置，为双层大店，开业后将成为睿印RAILIN的最新“门面担当”。
不过，赢商网将整个项目完整逛下来后，发现睿印RAILIN多个楼层有空铺现象，全场纯做展示和宣传的围挡、空铺大概有二三十处。
部分空铺被用作展览场地，踩盘当天，睿印RAILIN场内便有多个展览的场景美陈，比如7月推出的天空季主题活动以及两个动漫电影主题展。
据悉，今年以来，项目围绕着二次元举办了多个动漫主题展，比如现在正在进行的《排球少年》和《蓝色禁区：凪》电影打卡展，联动方所书店和影院，在商场设置了多处打卡点。
多个动漫主题展让睿印RAILIN成为了“痛商场”（由二次元术语“痛包”衍生，指包上布满各种动漫周边），在深圳二次元圈子里小范围出圈，吸引一批二次元爱好者前来打卡。
商场“宠物友好”标签深入人心
在商场的配套设施上，睿印RAILIN配备了无障碍卫生间、母婴室、家庭卫生间等，女性卫生间还配有简易化妆用品和全身镜，以及适配儿童身高的洗手池，充分考虑到了家庭客群的需求。
除了家庭友好外，赢商网实探下来还感受到了睿印RAILIN营造的宠物友好商业环境。
商场多处可见宠物友好的宣传，B2层挥爪实验室所在区域打造了宠物友好街区，并且设置了专门的宠物电梯，一些营销活动和场景的打造上也会增加宠物元素。根据社交平台上的反馈，睿印RAILIN的宠物友好标签使其成为爱宠人士的社交去处。
深超总地块挂牌，在展示万科割肉决心之余，也提供了重新审视其产业办公业务的切口。
万科表示，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。
本次转让起始价为22.35亿元，竞价阶梯为1000万元，竞买保证金为4.47亿元。
12月9日，深投控子公司以62亿竞得深圳湾超级总部基地1宗地，建面达44万㎡，其中包括办公29.131万㎡、商业5.45万㎡（含地下商业1万㎡）等。
作为华润万象生活在全国范围内首个PPP类型项目，深圳大运天地以深圳首个可呼吸开放式商业街区的概念打造“孤品级”环湖商业。
今年上半年民盈·国贸城已招调开业超80个品牌，其中包含超20个城市首店。
B1层“整容式”改造
深圳大运天地是万象体系下首个PPP项目，也是华润在龙岗片区继布吉万象汇之后开业的第二个商业项目。