近日，一业内朋友向楼校长透露，一大波外地人甚至海外人士正涌向深圳买房，而且不少一次性预定6套以上的客户。
在818深圳先行示范区政策之后，外地人来深圳买房早已不是新闻，但多地购房者均一次性购买6套以上，勾起了楼校长的兴趣，到底是什么样的楼盘，竟吸引外地人以“批发”的姿势买房？
楼校长上网查证又发现：璟悦轩（建发·小巨蛋）随时可能开盘。
现场人气爆满
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理由一：房价天花板预期逐渐攀高
自去年光明新区升级为光明区以来，光明就动作频出且发展神速：
光明科学城快速动工并于近期拆迁工作取得重大进展；
光明中心区规划确定了深圳市科技馆、光明书城的位置；
去年底以来几次重大的拍地均有光明的身影，且可售楼面价一浪高过一浪。
规划推进速度加快，利好频出，这些新动作确确实实抬高了大家对房价的心理预期，尤其是一次又一次土拍中刷新高的可售楼面价。
地价决定房价是客观规律，作为房价重要依据的地价涨幅如此惊人，房价自然就有了重要支撑。此前楼校长粗略计算过（光明又要拍6块地！据成本测算未来房价要破7万/平？），房价一般是地价的1.76倍，以此估算，光明新近出让宅地的开盘价大致方向为：
与此同时，中海地产于6月24日拿下的光明宅地也在半个月之后传来新动静：工人开始入场勘测土样，平整土地，完成之后就是挖地基阶段。或许，它也会像华润宅地一般，不用一年就能正式面世。
“深圳速度”在光明被诠释得淋漓尽致。
而在本月即将拍卖的光明地块虽售价被限价，但深圳已数次证明限价并不能阻挡市场大趋势，就好比华润城曾被限价却无法阻挡南山房价在10万+的路上越走越远。正是在这样的市场背景下，光明越来越被看好，越来越多人将真金白银投入该片区。
最后楼校长灵魂发问：你认为光明的房价天花板在哪里？
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理由二：产品创新力或许属深圳第一
小面积公寓在深圳是比较常见的，但是能将38平米的小面积设计出3个居住空间，同时能满足正常规格的厨房、卫生间以及阳台，目前深圳还找不出第二个。
璟悦轩（建发·小巨蛋）的家具和收纳空间都是专门定制，打造720o全屋收纳系统，在建面约38㎡面积内，创造出约5280升的收纳空间（约等于158登机箱），每一个空间都利用到了极致。
印象最深的是位于玄关处的餐边柜，承担着收纳柜和餐厅双重角色，占地面积只有1.18平，但是收纳空间达到32个登机箱的容量。餐桌是半活动的，用的时候拉出来，不用的时候收进去，功能上不缺失，但又不占位置。
餐边柜空间示意图
除此之外全屋还运用了人工智能，AI音响听歌问答、指纹密码开锁、远程灯光控制、电动窗帘......这配置在目前市面上的小面积公寓产品中算得上是顶配。
全屋智能系统+户型创新+精装修+一线国际家具品牌，超高水准的硬件配置必然使其拥有更强的溢价能力和收租能力。根据迈点研究院（MAT）公布的统计数据，光明中高端酒店是比较匮乏的，总共不到10家。而光明作为南山的后花园（事实上，依托光明科学城和地铁13号线，光明未来是可以比肩南山的），其高端公寓的租金水平是可以看齐南山的。楼校长简单梳理了南山几个酒店式公寓的租金水平，有两点发现：
1、面积40平左右的精装户型，每日租金普遍在350元以上；
2、即便是同个酒店的相同面积段，多一个居住空间其租金也会更高；
那么璟悦轩（建发·小巨蛋）38平米做3个居住空间，其每日租金水平相比市面上38平米做一个居住空间的公寓，定然更高。长远来看，其租金回报率的想象空间非常大。
即便不考虑租金回报这点“小钱”，从未来转售角度来看，璟悦轩（建发·小巨蛋）38平米三个居住空间的创新设计，在深圳几乎找不到竞品，不但不愁卖，价格也更有可能高出预期。
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理由三：别致的新中式园林
璟悦轩（建发·小巨蛋）的开发商是建发房产，与年初在龙华做出89㎡小叠墅产品的开发商为同一家，是来自厦门的《财富》世界500强建发集团旗下的企业，拥有房地产全业态开发经验，项目遍布全国各地。这家地产做户型产品的思路清奇，脑洞很大，当时玺园小叠墅上叠带天台，下叠带园林，还有精致的中式园林，真是深深地征服了楼校长的心！
璟悦轩（建发·小巨蛋）的园林和共同空间同样让人眼前一亮。即便是公寓产品，建发依旧配建了特色鲜明的新中式园林，在园林格局上采用三进式，即一进迎客门、二进迎宾门、三进归家门。
在地面停车场下来，穿过绿意盎然的园林，便能隐约看到“一进门”。值得一提的是，停车场采用了统一高度的刚竹来营造氛围，可见开发商的用心程度。
走过“一进门”便能看到对景窗，透过圆形的对景窗，能隐隐约约看到庭院。
穿过“二进门”，便能看到圆形的喷泉和喷涌出的活水，使整个园林充满着生机。这里据说是结合了“天圆”与“地圆”相呼应的建筑形式，象征天人合一。果真是满满的中式气息！
此处也是项目的正大门所在，门外耸立着两颗迎客松，据说每颗迎客松造价12万元，是建发的产品设计师专门从日本精心挑选空运回来的，寓意着业主的热情好客。
进入到售楼处主院，呈现在眼前的是大面积镜面水景，水景中央移植了一颗丛生朴树，配之以水纹元素的屏风和侧边的狮子雕塑，别有一番韵味。
在进入售楼处之前还有一个小惊喜，被人行通道隔开的侧面水景上展示着每日天气预报，细节之处很是贴心。
小区配建园林并不稀奇，但纯公寓项目还配建精心打造的新中式园林，实属难得。据现场销售介绍，这还只是冰山一角，待项目建成后，将在4楼打造融艺术、生态、体验、运动为一体的架空层园林，包含游泳休闲区、“第二社交”空间（包含书咖小驿、志趣社影吧、休闲水吧、共享厨房等）、健身活动空间以及户外复合运动场。
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理由四：低总价，入手门槛低
璟悦轩（建发·小巨蛋）均是低总价小面积户型，入手门槛低。而且不限购不限贷，没有深户的外地人可以随意买，首次购房的刚需客户也能毫无后顾之忧买来过渡，不占名额，后期换住宅依旧三成首付。
去年出台的731新政规定公寓限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少。同时，市面上一手公寓会绝迹，目前在售和待售（新政前拿地）的一手公寓将是公寓市场最后一批新品供应。
数据显示，2018年公寓预售面积和预售套数均有所下降，全年实际供应面积为133.51万平，同比2017年下降0.36%，为2014年后的首次下跌。2019年上半年公寓供应量进一步减少，仅为2018年供应量的29.85%。未来可售商务公寓产品估计还会进一步减少。
在此背景下，公寓产品，尤其是特色鲜明的公寓产品，基本上一入市就会受到购房者追捧，这也是为什么璟悦轩（建发·小巨蛋）能够持续数个月热度不减、且吸引外地人甚至海外人士前来购买的原因。