1、花果园凭什么号称全国第一神盘？占地面积：6000亩建筑面积：1830万规划建筑：226栋超高层规划人口：35万人总投资额：900亿元开发商：宏立城集团神盘的赞歌“神”一样大的体量：总建1830万方，全国第一大盘1230万1830万住宅200万200万150万50万办公商业公寓公建1830万方体量相当于57个融信海上城37个建发中央湾区24个中航城国际社区神盘的赞歌“神”一样大的体量：总建1830万方，全国第一大盘n周均销量上千套；n月最高销量超万套,连续30个月蝉联贵阳销售冠军；n2012年销量6.5万套，达550万；n2010.11月开盘至今，累计销售9.6万套，销售金额近
2、400亿元n单盘年销量占全市比例超50%；n单盘年销量超过厦门全市销量；n单盘（宏立城）列全国房企销售面积第八位，超华润、世茂等房企销量；n2011、2012年全国楼市单盘销售冠军“神”一样快的销售：年销售550万方，全国楼市单盘销售冠军神盘的赞歌153612991180898764747739550467410恒大万科绿地保利碧桂园中海万达宏立城华润世茂2012年全国房地产企业销售面积TOP10榜单542神盘的赞歌“神”一样快的销售：年销售550万方，全国楼市单盘销售冠军花果园1830万方体量，计划开发周期仅需五年。项目自2010年11月正式开盘对外销售，至2013年住宅将基本清盘，
3、到2015年项目将全部售完。全市2012年花果园成交面积比较情况这样神奇的大盘不是在北上广也不是在二线的武汉、成都、重庆而是在中国最不发达的省会城市贵州贵阳贵阳是中国最不发达的省会城市，贵州省唯一中心城市，具有优美生态环境和凉爽宜人气候。贵阳n2012年，贵阳市人均GDP在全国所有地级市中排名为141位，经济发展水平较为落后；但贵阳在人均收入并不高的情况下，消费水平却堪比一线城市；n贵阳市是贵州省唯一的中心城市，全省政治、经济、文化、交通中心，对周边地州市吸纳能力强；n贵阳生态环境优美，森林围城，森林覆盖率42%，喀斯特地貌占全市国土面积的85%爽爽的贵阳神盘的背景近年贵阳城镇化进程加快推进
4、，带动超级大盘不断涌现，已进入超级大盘主导开发的时代神盘的背景中天未来方舟：5600亩-720万贵阳在建和规划的用地超千亩以上的超级大盘超过10个优品城邦：2300亩-700万大川白金城：8000亩-1600万n过去的5年里，贵阳市城市空间建成区面积从132平方公里扩大到230平方公里，增长近一倍；规划至2020年，贵阳中心城区面积将一部扩大至300万平方公里，中心城区人口将聚集320万人。n2012年贵州省城镇化率仅36%，远低于全国平均水平（52%），规划至2020年城镇化率将提高至50%，预计将新增300万城镇人口；考虑贵阳作为贵州省唯一的中心城市，新增加的城镇人口将有相当一部分涌入贵阳
7、间2009年2011年-地块面积（万）80.9187.4268.3容积率6.86.9-规划总建（万）56012701830取地成本（亿元）4.5824.729.28亿元楼面地价（元/）82194160元/n廉价土地成本：楼面地价仅160元/n花果园两个地块的平均楼面地价仅160元/，较贵阳市平均楼面地价600元/左右还低；n贵阳采用生地熟挂模式，即先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地。（凭借规模效应摊薄用地成本）n政府政策支持：挖基待建阶段就可预售n花果园在挖基待建阶段，只要预交25%的工程款，就可以取得预售证并对外销售。n花果园通过提前开盘预售，可以快速回
8、笼资金，并继续投入到项目的工程建设中，以便平衡项目现金流。项目配套神盘的诞生商业、公园、交通、学校、医院等形成完善配套u406米、300米地标级双子塔，七星级、六星级、五星级酒店集群u十大购物中心：30万环球商业广场、12万花果园购物中心.12万贵阳街.10万贵阳都会等u八所名校：贵阳十八中、南明小学、苗苗学校等u六大主题公园：花果园湿地公园、山体公园、4.2公里长公园大道、小车河城市湿地公园等u十二条市政主干道，三层立体交通u一所三甲综合医院双子塔十大购物中心三层立体交通三甲医院八所名校六大湿地公园项目配套十大购物中心，200万方商业5万商业休闲卖场30万环球商业广场12万购
9、物中心5万生活购物中心11万生活购物广场5万家居生活中心30万贵阳街5万商务配套中心10万贵阳都会6.5万商业配套中心花果园购物中心贵阳街环球商业广场神盘的诞生项目配套八所名校、三甲综合医院苗苗学校贵阳第十八中学中学三甲医院小学小学小学小学小学中学中学中学南明小学神盘的诞生项目配套六大主题公园50万山体公园4.2Km公园大道16万湿地公园16万环球广场6Km2小车河城市湿地公园10万中央公园小车河湿地公园公园大道花果园湿地公园花果园湿地公园山体公园神盘的诞生12条市政交通主干道项目配套十二条市政主干道，三层立体交通神盘的诞生产品设置神盘的诞生主打超刚需产品，主力面积段控制在60
10、-100之间。67两房77两房88三房99三房项目分四期开发，一期产品面积较大，以100-130三房占比近50%，但去化相对不理想，后续产品面积明显减小，以67-77的两房和88-99的三房为主。价格机制采取低价倾销策略，4200元/售价逼近成本价花果园4200元/名门国际广场12000元/百灵尚品一号8500元/懿府12000元/保利国际广场11000元/两城区一环线n目前售价4200元/，不及主城区房价40%n较大多郊区楼盘售价低项目开发成本：花果园的五里冲地块的土地成本近200元/，土地拆迁及市政建设成本1000元/左右，加上建安成本（2000元/）等费用，项目成本价接近4000元/平米
11、。神盘的诞生价格机制6000元/4200元/4200元/四期价格高开低走，2012年至今价格一直处于贵阳市区谷底价格高开低走原因开发商解释：一期均价7000多元的楼盘，位于花果园湿地公园旁边，后面6000多元靠山，之后二期5000多元是回迁房剩余房源，然后三期3800元开盘的是五里冲，各个产品位置不一样，开发周期也不一样；其实关键是：开发商的资金回笼压力（35亿元资产撬动900亿元投资）、以及与另一超级大盘中天未来方舟的价格战。6500元/湿地公园n自2010年11月开盘以来，花果园均价由6500元/一路下跌至目前的4200元/神盘的诞生u充分发挥宏立城集团区域地产品牌优势，引爆项目u贵州省最
13、州市专车接送、贴心客户服务：周末由专车接到贵阳看房，开发商中午负责提供免费午餐，贵州较偏远地区客户当日无法返回，开发商提供晚上免费酒店住宿。重庆、广州、深圳等市旅游招待：销售团队组织现场登记咨询的客户去贵州旅游看房，客户可以免费双飞、且3天2夜食宿全包。花果园置业顾问约2000人。贵阳售楼处常驻置业顾问600多人，其余分布在贵州省其他8个地州市，以及重庆、广州、深圳、温州、长沙等地。渠道建设拓客渠道全方位，由全城到全省再拓展至全国神盘的诞生重庆温州贵阳深圳广州长沙花果园拓客路径图n拓客效果目前在贵州省内除贵阳市外的8个地州市中，有意向到省会贵阳购房的客户有50%-60%的比例最终选择了购买花
14、果园项目。贵阳市区的客户约为35%，贵阳以外贵州省内的地市州客户约占50%，省外的约占15%。凯里外展点看房车贵阳看房旅游招待展示策略大尺度大气度，创造震撼现场体验木栈道珍稀古树大道16万方花果园湿地公园，人工湖、珍稀古树景观大道、喷泉等共同营出造优美的公园环境，与外部脏乱差、噪音嘈杂形成明显反差。营销中心人工湖神盘的诞生景观示范区：16万的人工湿地公园喷泉展示策略大尺度大气度，创造震撼现场体验神盘的诞生营销中心：近2万近2万平的营销中心、9米挑高大堂和超大沙盘，在气势上形成震撼效果；现场人潮涌动，大体量的洽谈区密集排布，给客户“紧迫感”，促使其果断下定；认购区将项目主要卖点和销售业绩做成展板
15、放在背景墙处，强化客户认购信心；现场明源自助查询系统，创新房源查询方式，便于为大批客户及时提供快速查询服务。9米挑高大堂超大沙盘明源自助查询系统洽谈区密集洽谈区项目价值点展示销售业绩展示激励机制高佣金激励，掀全民卖房潮奖励一住宅销售提点千分之三，即销售一套10030万左右的房子，可以拿将近1000元n高额奖励并及时发放提高置业顾问销售激情奖励三置业顾问底薪是1800元，如果当月成为销售前十名，底薪将翻倍，变成3600元奖励二置所有提成缴纳定金即可到财务室排队领取奖励及时发放（曾在早会现场发现金）n介绍购房即可提成，使贵阳售楼员乐帮花果园卖房全民卖房的人海战术，除了自己的售楼员，还聘用编外经纪人
17、交通压力大n花果园除35万常住人口外，400万方的商业和办公项目也将带来大量人流，预计日均人流量可达170万人，对已经拥堵不堪的贵阳老城区而言，其带来的交通压力是不言而喻。n花果园一栋楼最多4部电梯，一层多达9户，一栋楼多数是46层，以一家三口人计算，一栋楼将容纳1200余位住户，如果在上班高峰时段仅用4部电梯搭乘，将显得格外拥堵神盘的隐忧问题三200万方商业、十大购物中心，商业开发运营难度大神盘的隐忧n项目规划商业达200万，其中十大购物中心（120万方）将自持经营，并于2015年全部建成投入使用；n项目住宅近乎成本价销售，盈利空间有限，故商业将是项目运作的关键点和利润点所在；n花果园作为超