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2012.12.09
豪宅，非一般人的奢想
——豪宅“豪”之体现研究
房地产不等于钢筋加水泥，同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，这就好似刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出，他绝非绅士。只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的核心条件。这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。一句话，豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。
豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。
作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。同时，从供求两方面也可以得知，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。
一、豪宅的定义
豪宅是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。从价格角度，豪宅的价格必然构成了一个城市的价值屋脊；从客户角度，豪宅的客户必然是社会财富金字塔的顶层；从产品角度，豪宅的产品必然具有相当的不可复制性。
二、豪宅的特点及“豪”之体现
1、稀缺资源的独占性
豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上，如特殊的海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源、区域在城市中的不可替代的人文资源等等。豪宅的资源定律占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是豪宅共同的特点。
2、豪宅的低密度性和舒适性
这是检验豪宅的一个重要指标。豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和谐统一。豪宅产品就其产品本身而言，与普通住宅有实质性的差别。首先体现在它的大面积。其次是豪宅的功能上更注重舒适性和享受性，要有足够的空间和平面，灵活地配置符合各种生活需求的绝对空间。舒适性（追求舒适是豪宅的灵魂）。豪宅溢彩流金的外表向外界传递的是地位、荣耀、大气……但就居住者而言，其内在的舒适才是豪宅的灵魂。从建筑设计的舒适度方面，西方建筑的人性化设计体现了人文的细致关怀，东方尤其是中式建筑艺术追求情景的交融，与自然的亲密关系。
3、豪宅装修和装饰的豪华性
豪宅一般建筑和装饰材料比较昂贵，装修和装饰价值是豪宅的重要组成部分。很多豪宅的装修价值已经和房子本身的价值接近，其用料和细节的程度足以超越目前市场标准的10倍以上。
4、豪宅的物业管理的尊贵性
豪宅之所以卖得那么贵的原因，除了因为其本身的“先天”优势之外，豪宅是身份的象征，发展商销售的是富豪的生活，是“尊享”六星级酒店式的服务，固而其“后天”的物业管理服务亦成为了增加物业保值增值的砝码
5、豪宅的适度超前与可持续性
三、豪宅的特殊功能性
1豪宅是一种权贵的阶层标识
豪宅占据了为大众所认可的一定情况下相当难以复制的稀缺资源；同时，它的价格也是平民眼中的天价；它是最具权贵的炫耀性符号，豪宅是一种权贵的阶层标识。
2豪宅是一种与众不同的生活方式的体验
拥有豪宅的人通常情况下都会有多处物业，这并非他们的必需品，但是如此的奢侈品可以带来不一样的生活感受，客户偏好的不同，决定了他对生活方式需求的不同，也决定了他为各种生活方式买单的意愿，所以豪宅很重要的一个功能就是一种与众不同的生活的体验。
四、豪宅的分类
1城市豪宅
城市豪宅拥有一定的自然资源，距离城市中心较近，或依附于城市中心区域，拥有完善的交通、生活休闲配套，产品容积率相对较高，一般以高层产品为主，多层、别墅等业态相对较少；而对于城市豪宅来讲，相对主流产品通产能够拥有很高的溢价且多为第一居所。对于重庆的城市豪宅来讲，以高品质的江景房为主。
2、近郊豪宅
近郊豪宅通常占有比较丰富的自然资源，距离城市中心较近，享有一定的市政配套，产品容积率相对较高，产品链丰富，而近郊豪宅相对主流产品也拥有高溢价。也多作为第一居所。
3、远郊豪宅
远郊豪宅通常也被认定为顶级豪宅，拥有丰富的自然资源，距离城市中心远，市政配套匮乏，产品的容积率低，基本以叠院、独栋别墅为主，而远郊豪宅相对主流产品来讲拥有极高的溢价，远郊豪宅也通常被业主作为第二居所使用。
五、豪宅必备因素
豪宅之所以成为豪宅，自然是有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件，也就是说，豪宅肯定都具备这样的包装，但可并不是这样包装了的就都是豪宅。它还应具备其它一些必要条件和充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体。只提供给位于金字塔类的极少数人，要成为豪宅，其必备以下八个特征因素：
1.1、门槛因素是高昂的价格
1.2、外部环境因素是绝佳的自然景观资源及历史人文背景
1.3、形象因素是规模宏大内外装饰豪华气派、功能设施齐备
1.4、内部环境因素是占地广阔、庭院轩敞
1.5、内涵因素是有突出的个性化特征及文化品味
1.6、心情因素是高度的私密性
1.7、技术保证因素是充分反映当时居住建筑最新的技术成就
1.8、生活因素应具备第一居所的特征
六、客户基本价值取向要素
别墅类豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此对别墅类豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求
与普通住宅相比，豪宅不仅仅是建筑和庭院面积更大、功能更复杂、内外装更豪华。而且在许多细节处理方面均有不同的设计理念和表现形式。为了满足豪宅客户的基本价值取向，豪宅通常必备的要素有：
1、主入口气派的风雨门廊
豪宅中门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。通常还会在此处形成一个可以回车的小型广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。
2、数量充足的室内外车位和主客停车位分离
豪宅往往有作为举行家庭派对场所的需求，其访客的数量远大于普通住宅。通常有一个能停三辆以上车辆的室内停车库和相应的室外停车位。甚至将主人车库和客人车库分设，避免相互干扰。另外车库平面及空间尺度也大于普通别墅充分考虑加长型豪华轿车停放要求。
3、主人套房的豪华配置
主人套房作为豪宅主人独享的私密性生活空间，是所有功能空间的重中之重。常见的做法是男女主人房分设，均单独配备各自的更衣、洗浴空间，而且根据男女主人不同的使用要求，分别附设书房、大型化妆间、健身房等。即便是主人套房未男女分设，至少其更衣间分开。另外，在套房的卧室、更衣、洗浴三大空间的比例分配上，与普通住宅有明显的不同，即更衣、洗浴房间的面积是卧室的两倍以上，一些大型的卫生间甚至结合健身设施统一设计，如各种健身器械、桑那房、蒸气房等。
4、主客人用房分区分设
主客人用房的分离在豪宅中体现得更加充分，设计是最大程度地避免相互间的干扰。二者均有独立的流线和完善的配置。甚至客房可以设单独的规模较小的会客、起居空间和厨房等，形成一个与主体脱开的单元以保证其独立性。与主体部分的联系依靠庭院或连廊等过渡空间来达到目的。
5、工人房的标准明显提高
在国内的普通住宅、甚至是一些中档别墅中，工人房往往是一个面积狭小的房间，仅为满足一张单人床的摆放需要。而在豪宅中，由于管理上需要更多的工人，如花木园艺、卫生清洁、厨房后勤等，工人房的数量通常多于一间，其空间尺度所配置的专用卫生间的标准更接近于其它次要卧室套房，仅在位置上处于从属地位。在达到功能使用要求的情况下，尽量提高其舒适度，表现出对管理服务人员的尊重。
6、交通流线的复杂性
豪宅的交通流线包括室外流线和室内流线，功能较复杂和房间数量较多导致其流线比普通住宅更具复杂性，其中主人、客人、工人分别从不同的流线进入住宅。垂直交通的楼梯数量增多且在功能上也有所分化，有从室外庭院起码达二层的室外景观楼梯、室内也通常布置两部甚至更多的楼梯，如家庭起居、餐厅专用楼梯、主人套房专用楼梯、门厅内特殊造型楼梯等。交通流线的复杂化满足了不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同时增加了空间的趣味性。
7、室内外设计及陈设的整体性及艺术性
豪宅多是根据主人的喜好，经艺术化归纳整理而量身定制的住宅产品，其外观形象、室内装饰设计、家具陈设等应是统一的整合设计。甚至在很多细节上注入更多艺术化、特色化的处理。如室外小品、灯具花池、门窗型式、家具陈设等等。这一点在莱特所设计别墅里可经得到充分的体现，以致很多别墅现在已经成为具有相当价值的文物保护建筑。
8、高科技的辅助设备设施
豪宅中的设备设施除了通常的空调、水处理、机电等功能性设备以外，还有大量体现豪华气度和高度舒适性的其它高科技辅助设施。如比尔盖茨价值上亿美元的豪宅就是充分利用了电脑网络信息技术的智能住宅。香港的顶级豪宅“创世纪”除了有车库以外，还预留了直升机停机坪。此外还有自动恒温的室内游泳、电子雾化玻璃、专用电梯、游艇码头等。
9、别致的室内游泳池
对于游泳健身的爱好者而言，室内游泳池成为豪宅功能空间设计的重点。图中的室内游泳池除了采用自动恒温设备以外，在建筑及室内设计上也别具匠心。结构构件及墙体适用了大量的木材，地面也选用了具有鲜明地域特色的石材。材料的搭配和谐亲切，既有工厂化加工的型材和充满乡村味的整根圆木的对比，也有自然粗粝的乱石和略加打磨的石板的对比。同时利用大面积的玻璃获得充足的采光和通风，更加表现出木材和石材的肌理效果。整个游泳池空间尺度宜人、风格粗旷、人情味十足且极富个性。
10、充分发挥景观优势
豪宅本身具有其它住宅类型无可比拟的景观资源、怎样发挥出最大的景观优势，也是豪宅规划设计中的重点。而且在保证主要房间开阔的景观视野的同时，充分考虑其私密性要求。位于风景秀丽的海边、湖畔、山顶的豪宅，由于其位置的关系，私密性比较容易达到，仅需在临道路一侧加以处理。而处于广袤原野之中的豪宅，则需具有足够大的庭院尺度，同时在四周以茂盛植物或其它构筑物等对视线加以屏蔽，人为营造深宅大院的气氛。
七、豪宅总结
1、城市中心高层豪宅或成为高端物业不可或缺的部分
随着房地产市场的不断规范，国家明令不再供应审批别墅用地，于是，不想失去高回报率的高端物业市场，众多开发商从别墅转战高层。
2、就重庆而言，“江景”仍然是无可替代的高层豪宅基因
重庆所独有两江资源为重庆的高层豪宅提供了丰富的江景资源，但由于早期规划的不合理，多年以来重庆滨江楼盘建设水平良莠不齐，对重庆的江景资源造成了极大的浪费，某种程度上甚至破坏了城市天际线的美感。
09年重庆出台对重庆主城区“两江四岸”的建设规划，划定包括钓鱼嘴片区、重钢片区、北部新区滨江片区、井口片区、杨家坪片区、溉澜溪片区在内的六大片区，以符合把重庆打造成具有人文和生态特色的国际化魅力之都的总体规划为指导，对两江四岸的规划建设提出了新要求，而随着众多知名开发商在各条滨江路沿线的高层豪宅项目已初具规模，名利双收，越来越多的开发商将发力滨江沿线，抢占越发稀缺的江景资源。近几年内，主城区内的高层豪宅将无法脱离江景资源的支撑，而重庆购房者对江景房的偏好也成为了重庆高层豪宅市场偏重江景资源的重要原因。
另外，从09年重庆主城高层豪宅产品方面来看，重庆主城高层豪宅在产品规划，设计，建筑工艺，配套服务等方面尚处于起步阶段，除资源以外的软硬件还不足以支撑高层豪宅的价格，因此，短期内，江景资源仍然是高层豪宅无可替代的重要基因。
3、提高“软件”品质，让高层豪宅名符其实
随着经济的不断发展，购买高层豪宅的客户群体由感性认知到理性认知，对高层豪宅产品后期服务配套会越发重视。在经过了主要依靠外部环境资源支撑产品价值的初级阶段之后，同时不可复制的资源的不断较少，重庆高层豪宅必将走向以领先的规划设计、高品质的硬件设施、精细化的建筑工艺、殿堂级的配套服务和稀缺的资源优势为体系的综合豪宅价值体系。
目前，重庆市场的高层豪宅，尤其是江景豪宅客户群有一个比较明显的变化，就是外地客户基本能占到60%-70%，而随着重庆“保税港区”以及“两江新区”这一系列规划的利好，重庆对外的辐射力正逐渐加强，外地来渝工作的高端人士逐渐增多。考虑到这一变化，亦为了迎合外地客户的需求特点，目前一些项目在设计时亦进行了一定的调整，如一部分产品的面积开始趋小，而在内部设计及配套方面，均开始向国际化转变……因此，未来重庆的高层豪宅，外地客户会占据一定的比重，国际化标示亦会越来越明显；而在面积配比上，将走两个极端，除了延续现在的大面积外，会增加小面积户型的配比。
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