绪论：写作既是个人情感的抒发，也是对学术真理的探索，欢迎阅读由发表云整理的11篇小区物业管理范文，希望它们能为您的写作提供参考和启发。
具体工作如下：
一、加强管理，持续改进
1、完善配套设施
自业主入住之后，完美时空园区逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，2006年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如增设自行车场、a栋安装空调定时器、检测消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。
2、突发事件处理
针对园区的实际情况，完美时空物业部制定并完善各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。
3、节能管理
4、档案管理
5、培训管理
根据完美时空实际情况，物业部年初制定了详细的培训方案，力争做到业务水平专业化、全面化。如制定物业保安的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、保安知识的交叉培训，使员工物业知识全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其讲解消防知识。在2006年11月9日举行了完美时空园区消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。
6.2治安管理：
为了保障园区业主的安全，完美时空安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻“六防”措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为综合治安优秀园区。
7、环境管理
7.1监督、管理园区绿化、绿植公司，对园区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。同时，祛除疾病，成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。
7.2对园区垃圾实行分类，利国利民。节约、回收资源，受到了市、区两级领导及园区业主的赞誉。
7.3为了使园区大厦整体清洁，提升园区环境品质，物业部在本年度对大厦外墙面进行了两次清洁，在清洁过程中派专人跟进、监督，严把质量关，通过干净、整洁的大厦外观，优化园区环境。
8、客户服务
8.1针对收费难项目部成立了“贴心管家小组”专人负责、更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况开会分析总结工作经验，不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费危机。从“贴心管家小组”成立前的每月收费80万元到小组成立后每月140万元的收费飞跃，基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。
8.2大厦内制作了不锈钢企业名牌，大厦外制作楼牌号，方便了园区来访客户，同时也大大提升了园区大厦品质。
8.4对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：a栋三层××电信机房电磁干扰a403电脑闪屏问题。经过物业部领导与电信多次协调，最终得到了圆满解决。e栋三层富迈数据公司人员多，影响同层其他公司人员用卫生间，物业部通过改造卫生间，增加蹲位和大量细致的沟通工作，最终将矛盾化解。
8.6主动、积极地与业主进行沟通，宣传物业部的工作及公司的服务理念，创造机会及条件营造良好的氛围，引导并控制舆论导向。
二、优质服务、赢得赞赏
1、由于物业管理服务的提升，赢得了业主的信赖，本年度完美时空物业部共协助业主完成接待工作上百次，其中人大代表团两次、全国领导三次、知名企业合作峰会6次，良好的专业素质赢得了来访单位及业主的高度赞赏。
5、拾金不昧是中华民族的传统美德，但是在今天金钱高于一切的社会环境里，此项美德已被大多数人所遗忘，完美时空物业部通过对员工进行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美时空重放光芒，本年度共拾到银行卡30张，另有多起拾遗物品事件。值得一提的是，a603财务人员的不慎，将公司的税务登记证、支票一些重要票据洒落园区被物业部员工拾到，物业部领导知道该物品的重要性，马上派财务及客服负责人联系该公司负责人，该公司负责人正因物品的丢失而焦急万分，手捧失而复得并可能造成重大经济损失的物品，该公司负责人激动得不知道说什么才好。
6、人大选举工作是党和国家民主精神得体现，是一项光荣的政治任务，完美时空物业部经过广泛的沟通、细致的工作，最终圆满完成了这一任务。
三、文化宣传、构建和谐
1、2006年初完美时空物业部就将本年度设定为完美时空文化年，2006年1月10日完美时空物业部与园区业主协作成功举办了“完美时空之夜”新春联谊会，通过此项活动加深了物业与业主之间的感情。值此辞旧迎新之际物业部正在筹备新春舞会，本着友好、协作、和谐、共赢的宗旨，让完美时空物业部与业主之间化解矛盾、建立友谊、团结协作、共取双赢。
1、中水问题：自完美时空物业部接管园区以来，中水问题一直是困扰物业部与业主沟通的最大障碍，同时也是费用收取困难的直接原因，尤其是2006年最近一个季度，中水事故频繁，给园区业主带来不便，给物业部的服务造成重大负面影响。虽然物业部经过多方努力，暂时解决了供水，但从长远看治标还未治本。希望通过公司与开发企业的高层会晤，尽快、妥善解决中水问题。
2、门牌号、指示牌：完美时空园区入住将近三年，园区导引标识仍不完善业主反映较大，作为高档大厦、配置档次较高的公司导引标牌及门牌号是完全必要的，希望公司能够考虑，以最小的投资，获取较大的回报。
3、业主的沟通：完美时空园区业主已基本入住完毕，沟通工作尤为重要，本年度以少数业主发起的成立业主委员会的呼声虽然被物业部成功遏制，但是还请公司领导给予重视。在政策倾斜及资金投入给给予考虑，以便进一步分化瓦解。在物业管理法律法规还不健全的情况下，成立业主委员会对物业公司而言是弊大于利，希望公司领导斟酌。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。
2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。
居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。
3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。
4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。
所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策
一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。
1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。
为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。
2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。
物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。
3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。
科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。
一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。
三、物业小区的使用与维修。
2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。
四、物业服务费用的交纳。
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。
1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
五、财务管理。
本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。
××爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
××自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
××业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
××机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
××业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。
二、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
三、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。
××业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
××欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
[关键词]：住宅小区；物业管理企业；发展
Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.
Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development
一、当前住宅小区物业管理中存在的问题
1、角色错位
其具体表现之一，房产公司既是业主又是物业管理公司的母公司，常以母公司的名义来干预、命令物业管理公司，而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托－关系。表现之二，是物业管理公司超前于业主委员会组织，出现由物业管理公司召集组织并指挥业主委员会的行为，严重干扰了委托人与人之间正常的权利行使和责任区分。
2、管理不到位
部分物业管理公司不以物业管理为主业，忙于多种经营;有些公司虽然在搞物业管理，但只限于收取管理费和一般性的养护维修，对保养公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等基本不过问，做不到综合性、全方位的服务。
3、不正当竞争
一种是在竞争过程以不正常的低价收费来赢得业务;一种是本公司开发的物业，名义上招标选聘物业管理公司，实际上暗箱操作，内定自己组建的物业公司或有特殊关系的企业。无论是盲目销价还是暗箱操作内定企业，均不能体现公平、公正、公开的原则，不能保护消费者的利益，对理顺物业管理市场有极大的危害。
4、逆专业化
一方面是开发公司组建物业管理公司管理所开发的物业;另一方面是物业管理公司内部操作，不是将电梯、设备维修保养、保安、绿化等专业服务分包给专业服务公司，而是自己拥有各类服务队伍。前一种做法，是典型的分散型物业管理，特征是小、散、弱、差，导致大量低素质、小规模的物业管理公司的存在，造成“麻鹊虽小，五脏俱全”的低水平的重复建设，浪费社会资源。后一种做法则应随着市场竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现而逐步得到改善。
二、组建物业管理企业集团管理模式的现实意义
鉴于住宅小区物业管理中存在的诸多问题。物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。对于推动物业管理行业的发展十分必要。
1、集团化发展有利于提高物业管理服务的整体水平。
随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍，要改变这种局面，满足人们居住、生活和休闲的环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。
2、集团化发展有利于实现规模效益。
按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，更应当追求经济效益。但是，由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业输血来维持生存。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，实现规模效益。
3、集团化发展有利于拓展经营领域，
实现企业发展的良性循环。目前绝大多数物业管理企业，由于规模、资金、人才有限，技术力量弱等原因，往往只能局限于物业管理，难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司，如清扫公司、保安公司、绿化公司、家政公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司等，还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、培训中心、楼寓清洗公司等。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。
4、集团化发展有利于参与市场的竞争
在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。企业要在激烈的竞争中求得更大的发展，必须走集团化发展道路，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上者都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中站稳脚跟。我国其他行业组建企业集团的实践证明，联合能集中企业的优势，联合能增强竞争力，联合能产生新的效益，联合能增强企业发展的后劲。由此看来，物业管理行业要实现可持续发展，应当走企业集团化发展道路，实行联合和发挥联合的优势，只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
三、组建物业管理企业集团管理应注意的事项
1、保持适度发展规模，防止盲目扩大规模。
组建物业管理企业集团的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势，实现占领国内市场打进国际市场的目标，根据市场的需要和经营规模，靠人才优势、社会信誉、管理水平、服务质量去占领市场。因此，组建物业管理企业集团时，绝不可盲目的无计划、无限度的扩大规模，更不能一哄而起，贪求数量，贪大图快;这样组建往往由于基础不牢，组建的快，分手的也快。特别要吸取一些行业企业集团由于无限度地扩大规模，最终导致不仅没有实现企业集团的优势，而使企业集团背上沉重包袱，最终导致企业集团陷人困境的教训。为了防止盲目扩大规模，组建物业管理企业集团一开始就要搞好调查研究，从企业利益出发，从市场需要出发，来确定企业集团的发展规模。
2、经营领域适度，防止过分追求经营多样化。
3、规范化运作，防止简单化组合。
4、强化管理，防止忽视自身建设。
组建起来的物业管理企业集团，能否按照预期的目标发展，很重要的一条就是企业集团组建后，能否不失时机地抓好自身的建设。因为，参加集团的成员企业，其各有长处和优势，也各自存在不足，而要真正做到扬长避短，优势互补，以适应物业市场竞争的需要，必须不断强化自身的建设;同时，一个企业集团能不能搞好的关键也在于一个好的领导班子和一支过硬的思想好、业务精、懂管理、善经营、服务意识强的职工队伍，由此看来，加强物业管理企业集团的领导班子和职工队伍建设，直接关系到企业集团的发展，必须抓实抓好，只有这样，企业集团的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
1.形成了初步的物业管理法律框架根据《城市新建住宅小区物业管理办法》的规定，必须广泛地推行物业管理制度。进入二十世纪以来，我国各地地方政府也制定了物业管理的地方性法规。国务院于1998年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出物业管理的新体制应该是物业管理企业专业管理和业主自治的结合。国务院于2003年下发了《物业管理条例》，使我国的物业管理行业的发展更加规范化和法制化。2007年对该条例进行了修订，进一步强调了物业服务和业主的自治管理[1]。可以说我国已经形成了初步的物业管理法律框架。2.物业管理行业不断发展进入二十世纪以来，我国的城市住宅小区物业管理格局逐渐向市场化、专业化和社会化的方向前进。随着城市化进程的加快以及城镇住房制度改革的深化，我国的物业管理行业得到了长足的发展。当前在经济发达的城市，物业管理已经覆盖了50%以上的住宅小区，在全国范围内这个比例已经达到38%。
二、小区物业管理的问题
三、小区物业管理问题的解决对策
一、宁波住宅小区现行物业管理模式
住宅小区是城市微观地理单位之一，是城市的重要组成部分。住宅小区物业管理是城市管理的缩影，是衡量城市管理水平的重要标志。宁波住宅小区的物业管理总体上保持着一定的稳定性，满意度和好评率较高，但也不同程度地出现了一些抱怨声和质疑声，从表象上看，主要是由于物业管理和服务不到位引起的，但实际上，一个住宅小区的物业管理模式是否适合其本身的发展，是背后深层次的原因之一。根据市住建局调研报告显示，截至2020年10月底，全市共有住宅小区2312个，其中有1906个住宅小区实施物业管理，物管覆盖率82.4%，涉及300多万居民。当前住宅小区的物业管理模式主要有三种：一是物业服务企业（以下简称物业公司）包干制；二是物业公司酬金制；三是小区业主自治模式。此外，还有直管公房管理模式、单位自建自管模式等，由于这些管理模式所占比例较小，且从目前看来并不符合未来房地产业发展趋势，本文暂不作讨论。
二、三种住宅小区物业管理模式的利弊分析
2.理顺了物业管理体制。物业管理工作逐步形成建设局作为行业主管部门，进行上下衔接、业务监管；*镇作为实施责任主体，构建了“镇政府是组织者，社区是服务者，居民是参与者”的物管模式，理顺了关系，明晰了责任、充实了力量。
3.建立了基本台账资料。包括各小区基本情况、网络结构等，对存在的突出问题进行了梳理。
4.延伸了社区工作触角。居民普遍接受属地管理模式，提高了小区居民归属感和认同感。社区也认为接管小区物业，便于掌握小区人口信息档案。
5.促进了社会和谐稳定。在交接期间，*小区、*小区和*等居民反映物业问题，经我镇物管办和社区及时介入，通过引导和化解，居民的情绪得到缓解。
二、关于我县物业现状的基本认识
2.解决突出问题是关键。开发企业在小区建设过程中乱改规划、偷工减料、配套不齐，无社区、物业办公用房等留下诸多的“前期后遗症”，给小区的管理留下隐患，带来麻烦。对房屋漏雨、配套设施改造等最突出的问题，建议县政府开展专项整改活动。
3.加大财政投入是保证。无论接管老旧、零散小区，还是维修、完善配套设施等，都要投入财力，县、镇都要把物管经费列入财政预算，保证需要。
4.提高服务质量是前提。选聘资质较高的物业进驻我县，建立物业公司和从业人员信用档案，开展物业公司“星级”服务评选活动，开展物业公司年度考核工作，提升物业服务水平上台阶、上档次。
三、关于下一步物业工作的基本思路：
2.实行遗留问题集中会办机制。把房屋漏水、配套设施改造等作为会办重点，在维修期外或在维修期内与开发商联系不上的，建议县政府设立物业基金，年设立物业基金1000万元，用于住房维修和配套设施改造，实行专款专用。*镇政府牵头维修、改造，建设局监管。
1引言
随着国家对房地产行业宏观政策的调整，房地产企业想要找到突破口，提高消费者的购买兴趣，必须想出更多的办法，而小区物业管理的现代化是一个很重要的因素。国内也有不少软件企业在开发和推广小区物业管理软件，但其中存在以下不足：
1.2产品未充分考虑现有设备或系统。小区一般有监控系统、门禁系统等，需要结合起来。
有必要设计出一种更加有效的小区物业管理系统，充分利用信息化的优势，把先进的物业管理服务带给各位小区的业主，把良好的增值服务和最大化的利润带给物业企业。
2小区物业系统设计
2.1目标。系统地对管理模式和工作规范进行研究，需要新的系统对传统的物业管理工作带来较大的效率提升，将会达到以下目标。（一）解决传统物业管理各物管部门诸多业务处理和操作工序繁杂，手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差等问题。（二）经营决策所需的数据采集方便、准确率高，所有数据基本具备实时性。对物管数据信息的编码和分类进行科学管理，方便进行数据的统计，帮助决策。（三）充分利用小区设施和住户资源，开展可盈利的增值服务等。
整个管理流程如图2所示。
2.4小区物业系统的实现。系统服务器端采用SSH框架，数据库后台采用MySQL，前端客户端采用JSP，还包括桌面版的客户端、PDA手持终端等，还需要和小区原有系统进行信息交换。（一）SSH框架。SSH框架其实是Spring，Struts，Hibernate三种框架的统称。Struts是一个开源项目，提供了独立的控制器组件，在视图组件上可以使用JSP技术或者与velocity、XSLT等结合[3]。Hibernate是一个开源对象关系映射框架，对JDBC进行了轻量级的封装，可以非常方便地进行对象的持久化操作。它支持所有的关系数据库，采用HQL（HibernateQueryLanguage）来编写数据库操作[5]。Spring被称为“框架之框架”，是一种轻量级的用来组合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通过控制反转（IoC）实现对象注入。（二）数据访问实现。基于JavaEE的系统，后台数据库大多采用MySQL，我们的系统也采用此方案。通过Hibernate的逆向工程可以直接生成数据库表对应的系统对象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成对象。基本的数据库访问类可以继承自HibernateDaoSupport。
2.5用户界面实现。采用JSP作为用户界面。Struts作为控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等当界面模板，使用JSP时也可以方便地在其中嵌入Struts的各种标签。Struts标签的使用方式大概如代码所示：
…
3结束语
通过认真研究物业管理企业的工作流程，并实地考察和学习，了解了物业企业的功能、职责和工作重心，设计并实现了完全信息化的小区物业管理系统。该系统在测试过程中，表现出了较好的灵活性、信息快捷性、管理高效性和用户易用性。不过，在使用中，还是暴露出了一些问题，还需要进一步改进。
[1]段淑娟，任晓芳.城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析[J].生产力研究，2012（1）：148-149.
[2]傅冬绵，陈细浓.小区物业管理系统的设计与实现[J].华侨大学学报（自然科学版），2007，28（2）：139-142.
一、系统的需求分析
通过对幸福里小区的调查，获知小区物业管理系统应具备以下功能：1、对小区所有房屋资料的录入和增，删，改，查询等功能的实现，这是一个小区管理的基础，小区管理都是基于该小区的房产资源而产生的。2、对小区内住户的详细资料的管理，包括增，删，改，查询等功能的实现，这也是物业管理产生的基础，物业管理都是相对该小区的所有住户而言的。3、实现物业设备管理，仪表包括水，电，气表数据管理，收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理。4、各种物业统计报表，包括物业设备统计报表，所有住户的水，电，气仪表资料的统计，各种收费统计，住户投诉统计，住户报修统计，物业设备维修统计等。
二、系统设计
2.1系统的功能模块设计
2.2系统数据库设计
2.3页面设计
客户端页面是用户和服务器之间实现人机交互的一个介质。对它的制作要求简洁大方，色彩搭配要协调。
三、系统实现
3.1系统基本结构图
3.2系统公共模块设计与实现
3.3系统主页面及管理模块的实现
3.4系统用户注册模块实现
普通用户进入网站首页后，可以进行小区信息、小区留言等信息的查询游览，用户要想在留言本中留下各种建议或报修等信息就要先进行注册，成为注册用户后可以进行添加留言。用户进入注册页面“register.jsp”填写注册信息，点击注册会进入“adduser.jsp”页面，此界面的功能是将用户注册写入数据库，并给用户注册成功的页面。
3.5系统其他功能页面实现
对于系统其他页面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能实现大致同上，在这里不做重复说明。
四、结束语
幸福里小区物业管理系统经过1年的上线运行，系统总体运行稳定，较好地满足了小区物业公司对小区所有房屋的管理，对小区内住户详细资料的管理，对小区物业设备的管理，水、电、气的收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理等。
作者:田娟单位:克拉玛依职业技术学院
参考文献
[1]孙卫琴,李洪成.《Tomcat与JavaWeb开发技术详解》.电子工业出版社,2003年6月:1-205
[2]BruceEckel.《Java编程思想》.机械工业出版社,2003年10月:1-378
[3]孙一林,彭波.《Java数据库编程实例》.清华大学出版社,2002年8月:30-210