我不反对高房价，我反对畸形的房价。
——贫民窟的大富翁
作者是比较有名的网络大V，短短2000字收费5万＋，作者认为如果房价不涨，我们将会面临空前的物价上涨和货币贬值，鼓励大家买房改变社会阶层。
自从毛衣战以来我国的经济受到较大的冲击，宏观上金融去杠杆，但是房地产行业发展依然不错，2019年全国GDP为990865亿人民币，同比增长6.1%，房地产直接销售额为15.97万亿，占比16.12%，可以说房地产行业在我国经济中是事实的支柱产业。
我将从人口、金融、土地和政策四个大方面对未来房子的投资价值做一个总体分析。
一、需求
2019年65岁以上人口为17603万人，总人口中比例为12.6%，全国60岁以上的银发族数量42991万，余额4.3亿，占比为30.7%。
我国的老年人不仅基数庞大，而且全社会还在加快进入老年化的结构，与此同时劳动力人口迅速减少。我们看关键的老年抚养比和劳动力人口指标。
2019年总人口新增467万，之前四年新增人口分别为530万、737万、809万和680万。
2019年占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。之前增速分别为1.06%、1.17%、1.25%。
老年人对于房子的需求是显著低于年轻人的，改善型的需求都没有，而劳动力的迅速衰减，新生住房需求在降低。
人口满分100分，我给60分。
二、供给
商品房销售面积近年来基本到顶，2019年为150144万平，2018年为147759万平。
2019全年全国各类棚户区改造开工316万套，基本建成254万套。全国农村地区建档立卡贫困户危房改造63.8万户。
我们计算一下2019年不算农村危房改造，新增住宅约1600万套。这是存量数据，我们再看动态数据。房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积近五年持续增加，这些面积都将在2020、2021和2022年竣工成为可销售面积。
不仅存量的施工面积在增加，新增的施工面积也在增加，我们可以预期未来几年进入市场的商品房总面积是持续增加的。
全年房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%。其中住宅投资97071亿元，增长13.9%；办公楼投资6163亿元，增长2.8%；商业营业用房投资13226亿元，下降6.7%。
我们看到住宅的投资额非常高，与此同时施工面积增速大幅度领先竣工面积，未来的住宅供应不是问题，三年内50万住宅商品房绝对没问题。
未来15年60万套，三口之家可以保障约200万人口居住，而北京的通州和雄安的保障性住房数量预计远超深圳。
假如我们以未来三年全国新增为1600万套，我们认为保障性住房会直接提供增量，而棚改尽管没有提供直接的新房增量，但是消灭了需求，仍然按照新增住房计算，那么四年新增住房6400万套，这是一个保守的计算。按照三口之家计算约1.92亿，把部分家庭老人和二胎算上就是2亿人。
备注：改善型人口会买新房造成重复计算，但是自己的二手房也会卖给需要的人，所以总量计算是不会错的，我们计算的是未来2019/2020/2021/2022四年住房市场总体对需求整体的满足情况。
满分100分，我给50分。
三、政策
◆60岁及以上老年人口518.12万人，占总人口的35.2％。
◆65岁及以上老年人口361.66万人，占总人口的24.6％。
◆70岁及以上老年人口220.71万人，占总人口的15.0％。
2019年末各区60岁及以上老年人口占该区总人口比重列前三位的依次是虹口区、黄浦区和普陀区，比重分别为41.1％、40.5％和39.9％；老年人口比重增加列前三位的依次是虹口区、黄浦区和普陀区，与上年比分别增加1.29、1.25和1.21个百分点。
人口老龄化严重，且加速，这些老年人自己本身没有购房需求，未来会腾出大量的住房，二手房市场大增，尽管会把宝贵的户籍名额留出给年轻人，但是此消彼长，仍然是存量市场。
有心人会发现建设用地规模没怎么变，对吧。很简单，没人了，未来的房地产市场将是存量市场。土地供给持续减少，这个非常好，我给90分。
2019全年全国国有建设用地供应总量62.4万公顷，比上年下降3.6%。其中，工矿仓储用地14.7万公顷，增长10.3%；房地产用地14.2万公顷，下降1.4%；基础设施用地33.5万公顷，下降9.5%。房地产虽好，土地却不是无限的。
这两年的复杂国际形势也使得管理层意识到了钱少一点没关系，核心技术被卡脖子问题就太严重了。我们国家经济发展到这么大体量，依靠房地产和基建是不可持续的，全面发展高新技术，靠先进的生产力去赚取利润，从被动到主动角度都是必然的选择。
房地产在国民经济的主导地位必须让步，幻想绑架经济，大而不倒，就是痴人说梦，对经济发展规律、对ZZ缺乏基本的常识。以前的银行、石油、铁路、钢铁行业也曾经有过类似的想法。
不是不敢动你，也不是动不了你，是没下决心，没下决定是因为危害还不够大，对国家核心利益没有威胁。
还有人质疑限购和调控的，这种论调本人在此不屑分析。
政策总体我给75分。
四、金融
我们分析了供给需求和政策，最后讲一下金融，因为所有的价格都是交易形成，交易需要钱。关于金融我分三个点分析。
首先看居民杠杆率。
近日，易居研究院的专题研报表明：今年一季度，我国住户部门杠杆率上升至57.7%，创历史新高！
国际清算银行公布的居民杠杆率，指的是一国和地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上，国际清算银行同国际货币基金组织保持一致，采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。
国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。
国际清算银行公布的数据显示，2019年三季度，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为60.1%，发达国家为72%，新兴市场国家为41.3%。
目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场国家平均水平，果不加以控制，未来一两年有可能超越欧盟和日本。
全国住户部门贷款余额和全国住户部门存款余额的比值变化，也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。
住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关，从央行公布的数据来看，2008-2018年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分！
在2019年人民银行发布的《区域金融运行报告》中首次指出，居民杠杆率对消费增长有负面影响。这份报告用计量分析的方法证明了，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。
2018年末，居民杠杆率其中以浙江76%为最，其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%。部分城市的居民杠杆率如下所示。
下图为2019年人均消费支出结构，衣食住行占比为70.9%，国居民恩格尔系数为28.2%，比上年下降0.2个百分点，其中城镇为27.6%，农村为30.0%。按照国际标准，恩格尔系数达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。可见在我国的消费结构中食品烟酒比例合理，医疗保健、教育文化娱乐和生活用品及服务比例低的原因就是居住比例太高！
消费支出中较高的居住比例不仅严重影响居民幸福指数，对于经济结构调整和升级也形成严重制约。
我们看房价收入比租售比。
房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。一个国家的经济发展越快，其资产升值越快，享有更高的估值水平，即更高的房价收入比。
2019年全国商品住宅房价收入比为8.8，创20年来新高。2016年以来的本轮楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与2005～2010年（2008年除外）的大行情时较为接近。进一步来看，2005～2010年经济增速较高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016年以来，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，本轮房地产上行周期的房价上涨，可以认为是没有经济与收入高增长支撑的房价透支。
那么租售比呢？也是一样的道理，当资产价格快速攀升的时候，升值较快，作为成长股，股息率较低是合理的，反之要求有更高的股息率，租售比就是房子的股息率。但是租金和租客的承受能力有关，近年来经济增速下滑，房租整体即使没有下降，想提升也是不可能的。
最后我们看货币放水，这也是自媒体和房地产从业人员鼓吹房价上涨最喜欢用的证据。放水，房价就会涨吗？
年末广义货币供应量（M2）余额198.6万亿元，比上年末增长8.7%；狭义货币供应量（M1）余额57.6万亿元，增长4.4%；流通中货币（M0）余额7.7万亿元，增长5.4%。
随着经济增速平稳，我们的货币发行水平也是下降的，并没有乱放水。而决定物价水平的是M0以及市场经济的活跃程度。
明白吗？只有M0超过实际经济中交易的需求，才会造成物价上涨。笨人永远理解不了为什么日本负利率还会通缩！
即使以M2说事，你说是M2发行过多造成了房价上涨，还是房价上涨造成了M2发行过大啊，学院派们。
再退一步讲，即使真的M2发行量大，也不一定造成房价上涨，因为这些货币可以被国民经济中新增资产吸收，比如新盖的房子，而不一定被存量资产吸收，房子的实际交易价格不一定会涨！
三者综合打分为65分。
计算一下得分情况需求60，供给50，政策75，金融65，平均分为250分，及格，我认为当前全国房地产市场稳定。
五、投资价值分析
净资产部分要求有8%复合收益，十年后为648万，负债部分按成本计算，十年后为1130万，共计1778万，十年后这个价格能保本，计算房价复合增速为6%。
上海的租售比大概为1.5%~2%之间，我们计算装修、空租和物业费后，按照1.5%计算，房价复合增速为4.5%保本，房价十年后为1552万。这是实收保本价。十年后必然是一个买方市场，那么考虑流动性，按照9折计算，挂牌价应该是1724万，在考虑税赋以及必然出现的房地产税，以投资为目的我觉得1850万的挂牌价是可以保本的。那么房价复合增速为6.34%
即现在买一套房子，每年房价增长6.34%是可以保本的，没有任何收益。当然这个模型很粗糙，大家做参考就可以。
回到最开始，针对该网络大V，北京房子量价齐升，马上就要暴涨，赶紧买房改变命运的说法，我查了很多的数据。
但是显示新房均价为49287元，环比跌了1.89%，同比增加了8.23%，而19年5月份才3.8万、二手房均价58191元，环比下跌0.28%，同比下跌3.24%。
相比之下我对上海的房价熟悉，我就用该小程序数据分析上海的房价。
我们知道房子同时具有消费属性和金融属性，但是不同的房子属性侧重点不同，对于四五六七线城市，房子的消费品属性高一些，特点就是新房比二手房贵，因为消费品是有损耗的，很好理解。在我老家，房子和车子一样，出了售楼部，即使马上卖，你也得打折，这就是消费品。
2019年商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。
虽然商品房销售面积整体上是下降的，但住宅的销售面积和销售价格仍然保持了增长态势，真正大幅下降的是办公楼和商业营业用房，销售面积降幅都达到了两位数，这与宏观经济环境有直接关系。住宅与商用的区别，商住房反映了宏观经济的困难。
随着可开发面积的减少，和旧改成本的大增，当前一二线城市的土地供应能力在下降，而三四线城市却供应过剩。随着城市化进程趋缓，城市发展马太效用凸显，这种情况下，四五六七线城市的住宅市场只会继续恶化，可以说没有任何投资价值。
这是我国房地产市场的第一个情况。
那么对于北京上海呢？我们看上海
新房七天成交均价52751元/平，七天成交均价下跌5%，成交套数857套，下降55%，库存13820个，上升4%，二手房三十天成交均价49345元/平，均价上涨4%，4月份成交量22936套，上升67%，挂牌14.86万套，挂牌量下跌2%。
表格中最新情况新房指的是7日内，二手房指的是30日内。总结一下有以下特点：
1、现房比二手房贵，房地产市场主体是二手房，典型的消费品市场，且为存量市场为主。
3、从半年数据看，疫情最严重的三月份确实是买房良机，不管新房还是二手房，均是量价齐跌。
在一个消费品属性为主，而且存量交易为主体的市场，投资价值看二手房市场，我想找个没分歧吧，二手房是你真正能卖出去的价格。
我们看二手房市场，成交套数多，均价是可靠的，最近迎来一波上涨。但是套价在走低，有理由认为其面积在缩小。看四月份数据，300~500万区间占比31.75%，均价环比下跌0.93%；500~800万占比22.4%，均价环比上升8%；300万以下占比17.65%，价格环比下降1.3%。
其他面积房子占比较低，房价上涨，我们看到500万以下二手房占比为49.4%，半壁江山，价格在下降，说明上海的接盘侠们确实没钱了。而套价贵的二手房价格还在上涨，说明有钱人确实能买得起，而且抬高了市场总体价格。
在二手房面积里面，60平以下占比35.05%，60到80平占比25.33%，80到95平占比为18.34%，合计为78.72%。这印证了我们上面的判断。
但是上海每年新增的门票不可能有这么多？这些人买来买去好玩吗？最可能的原因是置换！
即置换，改善住房条件是支持上海二手房市场，乃至整个房地产市场的主体，但是接盘侠们实力在不断弱化。
我们再看看新房，300万以下占比17.65%，均价下跌，300万到500万之间占比31.75%，均价下跌，500到800万占比22.4%，均价环比上涨8%！合计为71.8%。更贵的房子都在上涨。
新房的面积很好，80到95平之间占比27.53%，价格上涨8.4%，95到125平之间占比34.43%，价格上涨14.6%，非常给力！125到145平占比13.27%，但是价格在下跌！三者合计占比为76.56%。
即在新房市场中，置换、改善的性质非常明显，（也有可能是房地产商主推的就是这种房型），而且这部分人很有钱，舍得出价，直接拉高了新房套价。
而在全上海市场，挂牌价价格持平小区为39%，下降小区为24%，上升小区为37%，并不是一个很火热的情况。
成交价方面下降小区为39%，持平小区为6%，上升小区为55%，两极分化严重，整体向好。
至此我可以得出一个整体结论：上海的房地产市场是消费品属性为主，二手房市场为主体，市场主体力量为置换，新接盘者实力弱小，房地产市场两极分化严重的一个市场。
我们再结合这张图看看，是不是更有收获？
理解了上海市场，我们再去看北京市场。
北京新房比二手房便宜，金融属性严重，类似的还有南京、成都等地，买到就是赚到，为什么不买，为什么不抢？
很多专家说，这些房子都是刚需。大富翁很想指着专家的鼻子问，你知道什么是刚需吗？刚需有两种，一种是消费刚需，刚性需求(InelasticDemand)是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。当刚性需求被上涨过快的商品破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。
对于住房的刚性需求，其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段，对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。具备金融刚需的产品是可怕的，历史上所有此类刚需的后果只有一个：崩盘。
而对于房地产，体量太大，我们国家不能承受这样的后果，所以必须打破其盈利预期，房住不炒，回归消费属性。
很多人的思维还停留在过去，历史经验主义严重，认为你看房价以前就很贵，以后贵点也正常，对于普通人买不起是常态，是吗？以前我国经济高速发展，即使房价高也会被消化，给一个高估值合理，难道以后还能飞速发展20年吗？
以前房地产市场规模小，有泡沫也危害不大，我们有足够大的市场挪腾空间，现在一年销售额近16万亿的行业，本身就是市场重要组成部分，市场哪里有空间给它挪腾？
只有改变无脑买房就能赚钱才能改变经济结构，才能引导社会资源优化配置，而不是在一个金融市场玩钢筋水泥的击鼓传花游戏！
最后关于买房，我总结一下建议。
如果你是买房自己住，没问题，经济能承受即可，毕竟很多东西并不是钱能衡量的。
如果你打算投资，那么四五六七线彻底放弃，尽量去金融属性较强的城市搏一搏，特别是有人口持续流入的市场，我觉得还能吃一块肉。
如果你打算在居住属性的城市投资，比如上海、广州，那么一定要买新房、宜居户型，小房子不要买，未来改善族看不上，大面积不要买，别看涨势喜人，是有钱人玩的游戏，不好出手。
如果想在居住属性买二手房，也就是老公房，必须有学区、地铁、医院，位置和资源较好的房源，才有可能保值增值，其他房子买到就是亏到。
至于部分新一线、二三线城市，如果是消费品属性的市场，其实没什么投资价值。十年后，这些城市人口都会进入到饱和阶段，彻底进入存量市场，房地产税一定出台，凉凉。
总体上看全国房地产市场处于一个时代背景下的衰落，买房赚钱改变命运这种鬼话不要信。按照本文模型，每年房价增长6.34%是可以保本的，十年涨幅为85%没有任何收益。什么意思呢？现在10万一平的房子买下，2030年18.4万的房价卖出去，没有任何收益。
当然这是一个粗略的模型，全国的房地产市场很大，具体的行情也有差异，全国几百个城市谁说白银十年不会有几个城市冒出来房价呼呼涨？城市有几个区发展的好，房价呼呼涨？一个城市没几个小区房价呼呼涨？对吧。
大富翁只是从宏观判断上给大家一个建议，如果你相信自己的命好，或者有独特的资源，比如拿到便宜筹码，或者你的判断力很强，能预判哪个区哪个小区房子升值厉害，那就是不属于本文的建议范畴了，大富翁也没有能力做具体预测。
但是我想，因为房子的流动性差，金额大，不管是买房，卖房，投资，自住，都是一件大事，不管同意不同意我的观点，看看本文，对你都有一定的帮助。