1、房地产专业术语解释专业名词解释基础知识如何看建筑施工图1建筑施工图地组成部分结构设计第一步就是看懂建筑施工图，建筑专业是整个建筑物设计地龙头，没有建筑设计其他专业也就谈不上设计了，所以看懂建筑施工图就显得格外重要.大体上建筑施工图包括以下部分：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明，一层屋顶地平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）.作为一个结构设计师必须认真严谨地把建筑图理一遍，不懂地地方需要向建筑及建筑图上涉及地其他专业请建，要做到绝对明了建筑地设计构思和意图.2图纸目录及门窗表图
2、纸目录是了解整个建筑设计整体情况地目录，从其中可以明了图纸数量及出图大小和工程号还有建筑单位及整个建筑物地主要功能，如果图纸目录与实际图纸有出入，必须与建筑核对情况.门窗表相信大家不会陌生，就是门窗编号以及门窗尺寸及做法，这对大家在结构中计算荷载是必不可少地.3建筑设计总说明建筑设计总说明对结构设计是非常重要地，因为建筑设计总说明中会提到很多做法及许多结构设计中要使用地数据，比如：建筑物所处位置（结构中用以确定设防列度及风载雪载），黄海标高（用以计算基础大小及埋深桩顶标高等，没有黄海标高，施工中根本无法施工），墙体做法地面做法楼面做法.等等做法（用以确定各部分荷载），
3、总之看建筑设计说明时不能草率，这是结构设计正确与否非常重要地一个环节.4建筑平面图建筑平面图就比较直观了，主要信息就是柱网布置及每层房间功能墙体布置门窗布置楼梯位置等.而一层平面图在进行上部结构建模中是不需要地（有架空层及地下室等除外），一层平面图是在做基础时使用，至于如何真正地做结构设计本文不详述，这里只讲如何看建筑施工图.作为结构设计师在看平面图地同时，需要考虑建筑地柱网布置是否合理，不当之处应该讲出理由说服建筑修改.看建筑平面图，了解了各部分建筑功能，基本上结构上地活荷载取值心中就大致有值了，了解了柱网及墙体门窗地布置，柱截面大小梁高以及梁地布置也差不多有数了，反正
4、有墙地下面一定有梁，除非是甲方自理地隔断，轻质墙也最好是立在梁上.值得一提地是，注意看屋面平面图，通常现代建筑为了外立面地效果，都有层面构架，通常都比较复杂，需要仔细地理解建筑地构思必要地时候咨询建筑或索要效果图，力求使自己明白整个构架地三维形成是什么样子地，这样才不会出错.另外，层面是结构找坡还是建筑找坡也需要了解清楚.5建筑立面图建筑立面图，是对建筑立面地描述，主要是外观上地效果，提供给结构师地信息，主要就是门窗在立面上地标高布置及立面布置以及立面装饰材料及凹凸变化.通常有线地地方就是有面地变化，再就是层高等等信息，这也是对结构荷载地取定起作用地数据.6建筑剖面图建筑
5、部面图地作用是对无法在平面图及立面图表述清楚地局部剖切以表述清建筑设计师对建筑物内部地处理，结构工程师能够在剖面图中得到更为准确地层高信息及局部地方地高低变化，剖面信息直接决定了剖切处梁相对于楼面标高地下沉或抬起，又或是错层梁，或有夹层梁，短柱等.同时对窗顶是框架梁充当过梁还是需要另设过梁有一个清晰地概念.7节点大样图及门窗大样建筑师为了更为清晰地表述建筑物地各部分做法，以便于施工人员了解自己地设计意图，需要对构造复杂地结点绘制大样以说明详细做法，不仅要通过结点图更一步了解建筑师地构思，更要分析结点画法是否合理，能否在结构上实现，然后通过计算验算各构件尺寸是否足够，配出
6、钢筋.当然，有些结点是不需要结构师配筋地但结构师也需要确定该结点能否在整个结构中实现.门窗大样对于结构师作用不是太大，但个别特别地门窗，结构师须绘制立面上地过梁布置图，以便于施工人员对此种造形特殊地门窗过梁有一个确定地做法，避免发生施工人员理解上地错误.8楼梯大样图楼梯是每一个多层建筑必不可少地部分，也是非常重要地一个部分，楼梯大样又分为楼梯各层平面及楼梯剖面图，结构师也需要仔细分析楼梯各部分地构成，是否能够构成一个整体，在进行楼梯计算地时候，楼梯大样图就是唯一地依据，所有地计算数据都是取得之楼梯大样图，所以在看楼梯大样图时也必须将梯梁，梯板厚度及楼梯结构形式考虑清晰
8、，其目地是在有限空间里增加使用面积，提高住宅地空间利用率.人们常常把影视作品中看到地那种楼上楼下、两层一户地住宅理解为复式住宅.其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同地两个概念.从外观来说，跃进层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等.简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅.最近，房地产市场中出现了一个新品种错层式住宅.所谓错层式住宅主要指地是一套房子不处于同一平面，即房内地厅、卧、卫、厨、
9、阳台处于几个高度不平地平面上.一、错层式、复式和平面式房屋地区别错层式和复式房屋有一个共同地等征区别于平面式地房屋.平面式表示一户人家地厅、卧、卫、厨等所有房间都处一同层面，而错层和复式内地各个房间则处于不同层面.二、错层和复式房屋地区别尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可自到第二层面.因此错层有“压缩了地复式”之称.另外，复式地一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开.对于购房者来说，只有分清复式、跃层式、错层式房屋
10、地不同牲和面积计算方法，才能在购房中立于不败之地.总而言这，跃层式住宅如果是完整地两层，其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积之和.具体计算时可根据各地对使用房间净面积和净高度地标准来计算.复式住宅地面积计算也参照同一标准.错层式住宅地面积计算参照平面住宅面积计算常见地房屋设备有哪些？房屋设备是根据用户要求和不同地物业用途而设置地，因此，不同用途地房屋有不同用途地设备.如一般住宅中地房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统.通常来说，我国城市房屋地常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋
11、建筑电气设备两大类组成.一、房屋建筑卫生设备（一）室内给水设备.室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类.1、生产给水设备.通常用于生产设备地冷却、原料和产品地洗涤、锅炉用水及某些工业地原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面地要求随工艺不同有很大区别.2、生活给水设备.主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内地饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上地用水，要求水质必须完全符合国家规定地饮用水标准.3、消防给水设备.是供层数较高地民用建筑、大型公共建筑某些车间地消防系统地消防设备用水.一般情况下，人工方法提供系修现场地平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施
12、工现场.（二）室内排水设备.室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水地设备.通常室内排水管道分为3类：1、生活污水管道.排除人们日常生活中地洗浴、洗涤生活污水和粪便污水.2、工业区废水管道.排除工矿、企业生产过程中所排出地污（废）水.3、室内雨水管道.接纳、排除屋面地雨雪水.室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成.（三）热水供应设备.热水供应设备一般由加热设备、储存设备（主要指热水箱）和管道部分（热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道）组成.（四）供热设备.供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2
13、种.供暖设备系统一般由下列3部分组成：1、热源部分.是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等.2、输热部分.是热量输送管网，如室外供暖管道.3、散热部分.是热量散发地设备，如散热器、暖风机、辐射板等.（五）消防设备.目前建筑物采用地消防设备仍然以水力灭火为主.如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中地防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备.一般地民用住宅小区常配用地消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙（六）通风设备.通常指房屋内部地通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等.（七
14、）空调设备.大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机.单体空调机较为简单，在此不做介绍.这里只介绍中央空调地设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备二、房屋建筑电气设备房屋建筑电气设备主要有：（一）供电及照明设备.供电设备有：1、变压器房内地设备.变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等.2、配电房内设备.配电房是将经变压器降压地电源经开关分配至各用电设备地建筑物它地主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等.3、配电干线.
15、指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱地供电线路.4、楼层配电箱.该设备将配电干线地电能分配给本层地各用电设备.照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具.（二）弱电设备.这是指给房屋提供某种特定功能地弱电设备及装置.主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等.随着现代化建筑水平地提高，房屋地弱电设备越来越多.（三）电梯设备.电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯.其设备组成部分主要如下：1、传动设备.拖动轿厢地机器有曳引机（包括减速机、电动机和制动器）、导绳轮（有地称之为抗绳轮）、钢丝绳等.2、
18、分减免.集资所建住房地权属，按出资比例确定.个人按房价全额出资地，拥有全部产权，个人部分出资地，拥有部分产权.【什么是公有住宅】公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅.它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售地住宅，在住宅未出售之前，住宅地产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有.公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设地住宅，向本企业职工出租、出售.【什么是私有住宅】私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造地住宅.在农村，农民地住宅基本上是自建私有住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭
19、，公有住宅也就转为私有住宅.随着住宅商品化地推进，城市私有住宅地比重将会随房改地推进而不断提高.【什么是新建公有住宅？什么是公有旧住宅】新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用地住宅.公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售地公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权.【什么是单元式住宅】单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务地单元组合体，一般为多层住宅.单元式住宅地基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体.（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间地相互干扰，又能适应多种气候条件
20、.（3）建筑面积较小，造价经济合理.（4）仍保留一定地公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定地邻里交往，有助于改善人际关系.单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区.【什么是公寓式住宅】公寓式住宅是相对于独院独户地西式别墅住宅而言地.公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用地套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来地中外客商及其家眷中短期租用.【什么是花园式住宅】花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或
21、二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化.住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准，一般为高收入者购买.【什么是砖混住宅】砖混结构住宅中地“砖”，指地是一种统一尺寸地建筑材料.也有其它尺寸地异型粘土砖，如空心砖等.“混”指地是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制地钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作地承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅.由于抗震地要求，砖混住宅一般在56层以下.【什么是框架结构住宅】框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制地加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石
22、、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成地住宅.【什么是住宅小区】住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越地完整居住地地段.一般设置一整套可满足居民日常生活需要地基层专业服务设施和管理机构.【什么是跃层式住宅】跃层式住宅是近年来推广地一种新颖地住宅建筑形式.在东南沿海地广东、福建地一些开放城市建设较多.这类住宅地特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间地交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接.跃层式住宅地优点是每户都有较大地采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大
23、，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小.这类住宅地内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅地设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞地欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市地一些高级住宅设计中，也开始得到推广.【什么是住宅地进深】住宅地进深，在建筑学上是指一间独立地房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地实际长度.为了保证建成地住宅具有良好地自然采光和通风条件，住宅地进深在设计上有一定地要求.目前我国大量城镇住宅房间地进深一般都限定在5M左右，不能任意扩大.在住宅地高度（层高）和宽度（开间）确定地肖前指提下，设计地住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远地室内空间自然光线不
24、足.进深大地住宅可以有效地节约用地.常见建筑结构地类型现在居民购房可选择地余地非常大，对于不同地房屋来说，其建筑结构也有所差别.因此，作为现代城市居民，尤其是想要购房地居民，懂一些建筑常识还是很有益处地.一般而言，建筑物以其结构类型地不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类.砖木结构:就是用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构地建筑，像大多数农村地屋舍、庙宇等.这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低.砖混结构:即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构地建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍地结构类型.通常我们见到地6
25、层左右地普通住宅楼即是这种类型.采用砖混结构地住宅由于南北通风，往往户型都比较好；加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高，且物业管理费用低，所以目前多层住宅销售往往好于高层住宅.钢筋混凝土结构:即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅.钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等.目前2530层左右地高层住宅通常采用框架剪力墙结构.高层建筑地容积率高，土地使用率也高，开发商乐于建设，从建筑经济角度而言，框剪结构地经济效益是最佳地.但它地缺点是房型布局有局限性、
26、室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型.此外，钢筋混凝土结构造价较高，一般多层住宅建筑成本在1000元平方M左右，而钢筋混凝土高层建筑造价在1800元平方M左右，故高层住宅售价一般较高.钢结构:即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高地空间，特别适合大型公共建筑.但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用.房屋建筑术语【建筑面积】建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和.建筑面积包含了房屋居住地
27、可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.【使用面积】使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用地净面积之和.计算使用面积，可以比较直观地反应建筑物面积地使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格.计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中地户内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积.计算住宅租金，都是按使用面积计算.【公用面积】公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置地公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积地总和.开发商在出售商品房时计算地建筑面积存在
28、公共面积地分摊问题.【实用面积】它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后地余额.【居住面积】住宅地居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用地居室净面积之和.所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积（即结构面积）.一般作为衡量居住水平地面积指标.【套内面积】俗称“地砖面积”它.是在实用面积地基础上扣除了柱体、墙体等占用空间地建筑物后地一个内容空间地概念.【辅助面积】辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积.包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等.【共有建筑面积】房屋系指各产权主共同占有或共同使用地建筑面积.【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅
29、面积之比，大于使用率即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积分摊地共有共用建筑面积【开间】房间地宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间地实际距离因为是就一自然间地宽度而言，故又称开间住宅开间一般不超过3.0M3.9M，砖混结构住宅开间一般不超过3.3M.规定较小地开间尺度，可缩短楼板地空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性开间5M以上，进深7M以上地大开间可为用户提供一个4050平方M甚至更大地居住空间，与同样建筑面积地小开间相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造【进深】在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间地实际长度进深大
30、地房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成地建筑物有良好地自然采光和通风条件，进深在设计上有一定地要求，不宜过大目前我国大量城镇住宅房间地进深一般要限定在5M左右，不能任意扩大【层高】它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间地距离【净高】净高是指层高减去楼板厚度地净剩值【标准层】标准层是指平面布置相同地住宅楼层【阳台】阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等地空间【平台】平台是指供居住者进行室外活动地上人屋面或由住宅底层地面伸出室外地部分.【走廊】走廊是指住宅套外使用地水平交通空间.【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面地高度超过该房间净高地12者.【
31、玄关】玄关就是登堂入室第一步所在地位置，它是一个缓冲过渡地地段.居室是家庭地“领地”，讲究一定地私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余.玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地地方.平时，玄关也是接受邮件、简单会客地场所.【隔断】隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间地到顶或不到顶构件.【过道】过道是指住宅套内使用地水平交通空间.【女儿墙】以前因建筑防水材料地限制，房屋地屋面都为坡屋面，大量坡屋面地建筑显地单调，于是把建筑屋顶地外墙伸高，使建筑物地立面造型新颖、别致，向女
32、孩子一样美丽，人们把这部分伸处屋面地外墙称为女儿墙.女儿墙不但丰富了建筑立面造型，也是屋面地外围防护结构，保证了屋面上人、维修时地安全.【单元式住宅】指在多层、高层楼房中地一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户.所以每个楼梯地控制面积又称为一个居住单元.【跃层式商品房】指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用地小楼梯连接地房屋.【复式商品房】由香港建筑师创造设计地一种经济型房屋，是在层高较高地一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层地楼房.
33、“错层”错得合理提升空间层次错层是指各种功能不同地空间错落有致地处在不同层面.错层突破了传统地平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富.空间灵动满足心理需求北京永泰房地产开发有限责任公司副总经理王峥告诉记者，从购房者地角度考虑，喜欢错层地群体仅限于一部分购房者，他们喜欢在家里上上下下地感觉，这种心理足够影响设计师对于建筑地创造，也是目前市场多样性地表现.王峥说，最早错层设计地出现，主要是弥补平面空间带来地平淡生活感，希望室内空间能够变得再丰富灵动点儿，这样生活才能变得更加有趣味.尺度合适提升空间层次感好地错层设计在尺度上通过尺寸、比例并借
34、助于人地视觉、心理等诸多因素，能够创造出良好地空间效果、环境、体量以及形态.人们喜欢低密度地住宅，但如果土地面积不足以做别墅，就可以选择错层设计，但这并不意味着降低品质.中国建筑科学研究院国家一级注册建筑师胡荣国认为，错层设计也需要“奢华空间”，也就是说，如果没有足够地空间就不要设计成错层，一般每套面积在200平方M上比较合适，室内布局才不会出现局促感，同时，把握好尺度能够提升整个室内地空间层次感.功能区分明确功能间距离缩短错层中功能分区更加明显.一般公共开放空间与私密性较强地房间处于不同地标高平面上，两个部分之间通过台阶联系.高度地变化实际上是平面功能分区.厨
35、房、起居室、卧室之间地距离也缩短了.以前一般从一层起居室到二层要经过“两跑”，也就是上楼要拐过两个弯才能上二层，二层到三层次卧又要经过“两跑”错.层只要“一跑”，从起居室到卧室只要走半层楼梯即可到达，方便人们上下.错出来地地下室有阳光错层设计首先要重视功能.这样可以提高面积地使用率，达到设计初衷.错出来地地下室，由于一半空间在地上，因此阳光能直接照到室内.顶层可以附带阁楼或者顶层阳台，功能上强于一般平面住宅.错“层”别错出洋相错层是利用高度变化界定不同功能空间、产生空间趣味地一种空间处理方法.空间变化丰富是其最大优点，但片面追求空间变化也使居住品质有所下降.
37、直交通问题.不少错层户型第一层为客厅，卧室都在二、三层，对于老人孩子来说既费力又不安全.室内垂直交通一般通过楼梯来实现，为节省面积，或是增加空间地曲折感，但也有可能造成楼梯过长、上下费力地问题.有些开发商认为，这种设计可以将动静两区分开；有些家庭地成员在生活方式上有较大差异，如果上下两层分设卧室，则减少了很多矛盾.但也不可否认，楼梯给老人地生活带来不便，给孩子带来一定地潜在危险，尤其是凌空地楼梯.为解决这一问题，有些错层户型将老人间下错，相对来说比较合理.挑空客厅落地窗有利有弊错层设计“错”出了挑空客厅，这种客厅具有高度优势，一般在3.8M以上，配上大面积玻璃幕墙，
38、视野非常开阔.但大面积落地窗在保温、隔热、隔音效果上都面临挑战.如果外面景观设计不好，或楼间距过小，就失去了观景地意义，反而私密性大受影响.室内视野感觉不够开敞错层户型虽然提供了开敞地室外视野，但有些却因为片面追求“外景”而忽略了“内景”有.些错层房地卧室外有走廊，走廊和客厅相“错”，如果卧室门都关上，走廊处就失去了光源，显得特别黑.有地错层房过分重视空间地变化，说白了也就是错得太厉害了，虽然客厅很是开敞，内部却不够大气.建设部设计师开彦总结道，这种设计富贵感不够，没有将错层设计空间灵动地效果表现出来.装修效果难尽人意如果设计不够精细，就会给装修带来很大困难.由于错
39、层往往是“错”出客厅来，因此接口处至少有一根大梁，装修时如何吊顶就成了难题，处理不好会使空间显得太低，丧失了错层户型地优势.同时，有些错层房为了节省空间，会在房内留下一些空间死角，甚至出现不规则形状，为摆放家具带来了困难.住房功能细分术语张东伟编写居住空间：系指卧室、起居室（厅）地使用空间.使用面积：房间实际能使用地面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层地面积.层高：上下两层楼面或楼面与地面之间地垂直距离.也就是一层房屋地高度.在1987年发布地住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用地参数为：2.6M、2.7M、2.8M.室内净高：楼
40、面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间地垂直距离.净高和层高地关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度地差叫净高”住宅开间：住宅地开间就是住宅地宽度.在1987年颁布地住宅建筑模数协调标准中，对住宅地开间在设计上有严格地规定.砖混结构住宅建筑地开间常采用下列参数：2.1M、2.4M、2.7M、3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M.住宅进深：住宅地进深就是指住宅地实际长度.在1987年实施地住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑地进深常用参数：3.0M、3.3M、3.6M、3.9M、4.2M、4.5M、4.8M、5.1
41、M、5.4M、5.7M、6.0M.为了保证住宅具有良好地自然采光和通风条件，进深不宜过长.跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上地住宅.商品房销售名词解释楼花：一词最早源自香港，是指未完工地在建物.一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋.期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房.消费者在购买期房时应签商品房预售合同.现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住地商品房，即开发商已办妥所售地商品房地大产证地商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证.复式商品房：是一种经济型房
42、屋，在层高较高地一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层地楼房.跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用地小楼梯连接地房屋.外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔地视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它地窗台较低甚至为落地窗.五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发.房
43、屋性质分类名词解释张东伟编写房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2M以上地永久性场所.但根据某些地方地生活习惯，可供人们常年居住地窑洞、竹楼等也应包括在内.商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租地房屋.房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买地已建公有住房.按照成本价购买地，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买地，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有.存量房是指已被购买或自建并取
45、售对象及配售价格由政府管理部门审核认定.解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建地住房.再上市房是指职工按照房改政策购买地公有住房或经济适用房首次上市出售地房屋.廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口地最低收入家庭提供地租金相对低廉地普通住房.花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅.带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买.公寓式住宅相对于独院独户地西式别墅住宅而言.一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，
46、每一层内有若干单户独用地套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来地中外客商及其家眷中短期租用.安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售地住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中地住房困难户，不售给高收入家庭.成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%地管理费、贷款利息和税金等7项因素构成.经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设地住宅.由国家统一下达计
47、划，用地一般实行行政划拨地方式，免收土地出让金，对各种经批准地收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利地原则确定.按房屋用途分类张东伟编写房屋用途应按设计所规定地用途进行划分.如果与住宅、商业经营用房有关地兼有两种以上用途地房屋，应按设计规定地用途分别计算建筑面积.住宅是指专供居住地房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等.但不包括住宅楼中作为人防用、不住人地地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途地房屋.成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成地供一户使用地房屋非成套住宅是指供人
48、们生活居住地但不成套地房屋.集体宿舍是指机关、学校、企事业单位地单身职工、学生居住地房屋.跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上地住宅.公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施地房屋.商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用地房屋.经营用房是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用地房屋.按房屋产别分类张东伟编写国有房产是指归国家所有地房产.包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买地房产
49、.国有房产分为直管产、自管产、军产三种.直管房产是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建地房产（房屋所有权已正式划拨给单位地除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用.自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建地房产军队房产是指中国人民解放军部队所有地房产.包括由国家划拨地房产、利用军费开支或军队自筹资金购建地房产.集体所有房产是指城市集体所有制单位所有地房产.即集体所有制单位投资建造、购买地房产.私有（自有）房产是指私人所有地房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所
50、投资建造、购买地房产，以及中国公民投资地私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买地房屋.联营企业房产是指不同地所有制性质地单位之间共同组成新地法人型经济实体所投资建造、购买地房产.股份制企业房产是指股份制企业所投资建造或购买地房产.港、澳、台投资房产是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办地企业所投资建造或购买地房产.涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买地房产.其他房产是指凡不属于以上各类别地房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门
51、、全民所有制单位、军队代为管理地房屋以及宗教、寺庙等房屋.期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间地商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同.有限产权房是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买地住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全地占有权、使用权和有限地处分权、收益权.按房屋建筑结构分类张东伟编写钢结构是指承重地主要构件是用钢材料建造地，包括悬索结构.钢、钢筋混凝土结构是指承重地主要构件是用钢、钢筋混凝土建造地.钢筋混凝土结构是指承重地主要构件是用钢筋混凝土建造地.包括薄壳结构、大
52、模板现浇结构及使用滑模、升板等建造地钢筋混凝土结构地建筑物.混合结构是指承重地主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造地.如一幢房屋地梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造.砖木结构是指承重地主要构件是用砖、木材建造地.如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造地.其他结构是指凡不属于上述结构地房屋都归此类.如竹结构、砖拱结构、窑洞等.按房屋建筑楼层分类张东伟编写房屋层数房屋层数是指房屋地自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上地半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）地，计算自然层数房屋总层数为房屋地上层数与地
53、下层数之和.假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面地楼梯间、水箱间不计层数.地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下地部分（包括层高在2.2m以下地半地下室），房间地面低于室外地平面地高度超过该房间净高地12者.半地下室房间地面低于室外地平面地高度超过该房间净高地13，且不超过12者.假层是指建房时建造地，一般比较低矮地楼层.其前后沿地高度大于1.7m，面积不足底层地二分之一地部分.附层（夹层）是房屋内部空间地局部层次.搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建地楼层.低层住宅指一层至三层地住宅.多层住宅指四层至六层
54、地住宅.中高层住宅指七层至九层地住宅.高层住宅指十层及十层以上地住宅.塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房地高层住宅.单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯地高层住宅.通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅地高层住宅.跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上地住宅.按房屋建筑质量分类张东伟编写完好房屋指主体结构完好.不倒、不塌、不漏.庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用地房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复.基本完好房屋指主体结构完好，少数部
55、件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复地房屋一般损坏房屋指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有地腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理地房屋.严重损坏房屋指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建地房屋.危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全地房屋.房屋面积术语张东伟编写（住宅）房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位地分户（套）门内全部可供使用地空间面积.包括日常生活起居使用地卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭
56、子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积.住宅使用面积按住宅地内墙面水平投影线计算.（住宅）房屋建筑面积房屋地建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层地外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）地永久性建筑.成套住宅建筑面积是指成套住宅地建筑面积总和.危险房屋建筑面积是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全地房屋建筑面积.房屋减少建筑面积指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原