后疫情时代的房地产既有焦虑、彷徨、迷茫、泪水，也有奋斗、鏖战、热情和坚持
疫情爆发后地产行业预期走弱，但是整体向好趋势依旧延续。但随着监管趋严，房地产行业资金流动性受到极大的挑战，华夏幸福、中国恒大、佳兆业、奥园、蓝光等头部企业债券、商票、财富财力纷纷逾期兑付，对市场带来极大恐慌情绪。行业监管部门政策层层加码，行业不得不和白金时代说再见，中国地产行业正式步入青铜时代。七普数据显示中国的城镇化进程已经达到65%，未来城镇化进程的结构化趋势明显，核心一二线城市成为地产存量和增量的主战场，房企如何布局，找到切入点。
当下房地产危局的原因是什么？老龄化、少子化、收入差距加大、内卷、新一代躺平对于房地产需求影响几何？房价透支、支付力透支、供应透支背景下房企何从何从？房地产加速下行，房地产过度金融化所牵动的政府负债、企业负债、居民负债如何着陆破局？
青铜时代来临，规模与品质、资产与收益、流动性与利润如何平衡？房地产行业新赛道渐显，城市更新、旧城改造、文旅地产、养老地产、产业地产，如何大浪淘沙把握机遇与趋势，面对2022年房住不炒的总基调，地产开发在当前监管环境下突围的机会点在哪里？地产金融监管逐步加强，地产商、政府、融资机构三个参与主体都被进行了强烈的监管政策限制，开放商“三道红线”银行“两道红线”政府“两集中”，在此背景下房地产行业如何变化。银行业在“五道红线”和土地两集中的政策下影响几何？
第一讲疫情笼罩下的经济提振疲软与房地产热点
一、我们从未感受到如此下行的压力-2022年经济对冲政策解读
1.宏观政策稳健有效如何理解-房地产是否会在此成为经济增长压舱石
a)国务院金融委、财政部、银保监会、证监会、央行、外管局齐发声
b)促进房地产市场平稳发展，有效防范化解房地产风险，新发展模式转型
2.如何看待房地产风险防范与房地产行业新发展模式
3.如何看待房地产在中国经济中的作用
a)中国第一大行工商银行涉房贷款占贷款总额比例37.5%
b)住宅资产占家庭财富总值约四分之三
c)中国家庭债务与收入比为128%，其中70%为房贷
二、中国房地产行业的5次关键时刻与当前房地产的行业危机
1.1987年首次深圳土地拍卖
2.1998年房地产市场化
3.2009年房地产金融化
4.2016年因城施策房住不炒
5.2022年房地产去金融化
案例解析：国人为什么热衷买房、2022年买房还是不买房
三、房地产行业的危机
1.限购、限售、限价、限配建、限自持、限贷
2.销售融资急剧下滑
3.企业面临违约风险
4.项目面临交付风险
5.供应商面临支付风险
案例解析：恒大危机、华夏幸福危机、宝能危机如何破局
四、行业危机的原因
1.外因-市场透支（房价投资、需求投资、支付投资、供给透支）
2.外因-政策“猛药“
a)去杠杆层层加码
b)地方监管力度过严
3.内因-以规模为导向的错误认知
a)快速扩展，将行业回暖误认为监管放松
b)房地产行业过度金融化
五、行业转机-地产监管政策提出“保障合理融资需求“与”市场健康平稳发展”
1.保障房地产行业的合理融资需求
2.房地产开发企业的“三道红线”
3.银行金融机构的“两道杠”
4.政府土地出让的两集中政策
第二讲房地产行业赛道分析与新模式
一、住宅市场一线城市豪宅刚需冰火两重天
a)千万豪宅一房难求，价格越贵越好卖
b)远郊刚需大幅下跌
c)新盘与二手房市场价格倒挂频出，价差越大越好卖
d)租赁住房大保障体系建立与一批重大项目开工落成
a)租金上涨成为2022年房地产租赁市场的趋势
二、商业办公地产受疫情影响行业低迷
1.商业地产-争当网红，热点驱同
a)传统消费低迷、新兴消费火热
b)开闭店两极分化，餐饮低迷，网红崛起
c)婴儿消费后继乏力，宠物经济持续走高
2.办公地产-压力巨大
a)租赁去化举步维艰
案例解析：北上广深CBD空置率超10%
案例解析：陆家嘴与虹桥商务区办公新趋势
案例解析：TMT、金融、科技成办公需求主力
b)资产证券化成运营主流模式
3.文旅地产-低速增长，小幅攀升
a)优质爆盘难以复制
b)微目的网红经典受追捧
4.养老地产-行业正当时
a)养老行业产业政策加速落地
b)客户对于养老地产概念逐步加深
c)央国企地产、险资、房企组团布局
案例解析：人口老龄化加剧与中国人口红利的持续发展
三、园区地产与产业地产
1.定位相似、千园一面
2.销售条件，越来越严
3.园区运营轻重结合
4.公募REITs成房企新宠
四、城市更新831政策杀伤新赛道城市更新与大拆大建
1.严控大规模拆除
2.严控大规模增建
3.严控大规模搬迁
第三讲房地产与经济发展动能视角理解政策调控
一、房地产供给侧结构改革与创新发展展与新型城镇化提升
1.中国城镇化进程已达65%-地产行业未来规模受限
案例解析：创造土地价值依托的是城市规划与能级提升
2.地产行业短期看金融、中期看土地、长期看人口
3.房地产行业需求端分化-有效需求与无效需求
案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显
案例解析：房地产资产回报率高于劳动收入矛盾的调和
案例解析：房地产价格上涨的本质是土地价格上涨
4.高质量发展与人口红利的消退-地产行业远期支撑减弱
a)老龄、少子、躺平、内卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
c)2022-2036年婴儿潮变成退休潮
案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱
案例解析：“三胎”政策放开影响几何
5.农民进城与1100万人保就业的关系-地产行业与实体经济的矛盾
a)到城里工作性价比究竟是高还是低
案例解析：1000万美团外卖小哥“裸奔”大军还是“新蓝领”
6.人均劳动回报与产值继续高增长-高房价让年轻一代失去活力
案例解析：90后和00后为什么不愿意进工厂打工
二、中国房地产三大矛盾
1.短期矛盾-房企要卖房，政府要限购，房企要融资，银行不支持
2.中期矛盾-产业要升级、居民负债高、工资增长慢、产品利润薄
3.长期矛盾-人口老龄化、婴儿出生少、房屋存量多、地产不好销
三、大变革-中国房地产行业十谈
1.房地产与开发商
2.房地产与政府
3.房地产与银行
4.房地产与居民
5.房地产与实体
6.房地产与货币
7.房地产与财富
8.房地产与房价
9.房地产与就业
10.房地产与基建
四、负债如何影响我们的经济发展
1.政府的隐性债务风险
2.房企的融资风险
3.居民的高负债风险
4.中小银行不良资产风险
五、大变局-房地产经济周期向绿电周期的转换-产业升级创新期
1.碳达峰、碳中和的绿电经济周期开启
2.产业创新升级与全球治理话语权
案例解析：中美制造业成本及优势对标
案例解析：核心技术供应链体系拆解-高端芯片、航空发动机、数控机床
案例解析：清华北大高考状元院系分析
案例解析：中国的企业喜欢研发吗？挖人与创新哪个才是捷径
案例解析：中国专精特新与日本、德国专精特新对标
3.消费、内需引领下的共同富裕
4.中国GDP跃升全球首位的机遇期
5.强化金融支持:畅通科技型企业上市等各类融资渠道
案例解析：北交所的设立与未来
第四讲变革与变局下的房地产行业展望与机遇
一、城镇化进程减速城市人口流动分布差异明显
a)长三角-沪杭宁苏庐甬锡常瓯
b)粤港澳大湾区-深广佛珠莞
c)京津冀-京津
d)成渝城市群-成渝
e)长江中部城市群-武长
f)关中城市群-西安
g)中原城市群-郑
h)山东半岛-青济
i)海西城市群-夏
2.判断城市发展的前景指标体系
a)硬实力指标-32项
b)软实力指标-18项
案例解析：上海一栋楼的税收超过三四线城市税收全年
二、土地供给趋严项目拓展模式创新
1.股权合作与项目并购模式
2.城市更新-一二三级联动打包模式
3.旧城改造
a)综合改造
b)功能改变
c)拆除重建
4.片区封边开发自平衡模式-EPC+FEPC
5.公开市场-招标拍卖挂牌
三、回归房住不炒后的房企专业化方向
1.专注于产品力和去化速度的住宅地产投资商
a)万科地产、保利发展
2.专注于资产证券化与商业物业运营的商业地产运营商
a)招商蛇口、华润置地、中粮大悦城
3.专注于产业导入与基金投资的园区运营商与物流地产商
a)联东U谷、中南高科、万洋集团、顺丰地产、普洛斯
4.专注于施工与建筑的大型央国企地产综合开发商
a)中海地产、中交地产、电建地产
5.专注于轻资产模式的物业服务与中介服务商
a)中原地产J、链家LianjJia、美联物业
四、看布局-城市功能泾渭分明
1.看南北-北纬31度线京津冀、长三角、粤港澳
2.看东西-胡焕庸线与东数西算长江中部崛起与成渝经济区
3.看城市-都市圈、城市群、新基建、宽落户
4.看乡村-一二三产融合与乡村振兴补短板
案例解析-种大豆、榨豆油、买豆油、搞旅游
五、看动力-地产+X行业新赛道
1.养老护老家政成未来就业重要载体
2.服务业成为GDP占比最高行业
3.科技与创新成为造富新赛道
4.延迟退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地产开发企业的长期主义
1.坚守主业聚焦国家战略
2.效益导向追求精细管理
3.战略收缩聚焦城市深耕
4.降低负债控制财务风险
5.降本增效向制造业学习
7.布局新赛道夯实发展基础
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北京大学金融硕士美国注册管理会计师（CMA）中级会计师现任：深圳极点股权投资基金管理有限公司风控合伙人曾任：广州市蓝谷智能家居股份有限公司财总董秘曾任：深圳市云中鹤科技股份有限公司董事财总董秘曾任：帝光国际(DGNG)总部财务经理曾任：南太集团（NTP)管理会计师
★资深财务管理顾问★人民大学特聘教授战略财务分析，国内外收购兼并，税收筹划，战略成本管理，全面预算管理，现金流管理，外汇风险管理，内控和全面风险管理，项目承包财务管理，集团财务管控等