1、各类型物业的管理服务容分类标准（一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分
2、为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以与住宅等等。对于非收益性物业，物业管理的容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。应当注意的
3、是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营容。这里的划分，是根据对物业的整体观察与其大的使用方向而确定的。（二）物业管理的容物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的容并非易事。这里，我们根据国外现行物业管理的容，对其简单地进行归纳。1管理方面的容：（1）物业开发建设的协调与管理；（2）公共设施与设备的运行管理。”（3）物业产权、产籍与业主、使用者管理；（4）绿化环卫管理；（5
7、业主，必须遵守本规定，服从车管员的管理。2、需停放在小区的自行车、摩托车，应存放在指定的地点，不得在小区随便乱放。3、凡在收费停车场停放的自行车（指本小区业主的车辆），必须办理手续和按规定交纳停放费。4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。5、当车辆进入保管围时，车主应向车管员领取存车牌号；当车辆离开时，必须将存车牌交还车管员，没有交还或存牌号与车上不符时，该车不得离开保管围，违者车管员有权扣留该车或扭送派出所处理。6、无执照的自行车丢失时，管理处不负责赔偿。7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要与时整理。二、地面停车场管理规定1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交
9、商不成，可请仲裁机构予以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。物品搬出入管理规定为加强小区治安和公共秩序的管理，保障业主财产安全，制定本规定：一、业主填写业主搬出入登记表。二、业主若将物品搬出小区，需提前到管理处办理手续，填写业主搬出入登记表，由管理处签署放行条。三、业主若搬出小区居住，应提前三天到管理处结清有关的费用，填写业主搬出入登记表，由管理处签署放行条。四、业主搬运物品时，请勿将物品堆放于过道上，以免影响他人。五、搬运物品的车辆严禁停于消防通道上。六、搬运过程中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则，照价赔偿。七、搬运过程中，应注意保持环境卫生，不大声喧哗，以免影响小区的整洁和其它
13、间，禁止使用电动机械，禁止在楼喷油漆，烤漆。4、装修工期一般不超过30天。十一、防火业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。十二、其它1、业主应在申请获管理处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。2、业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。十三、处罚1、业主若不按第一、第二项要求进行施工，经管理处检查发现，限其修复，情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。2、业主若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修。3、业主装修完毕须由管理处
14、进行验收，验收合格后方可入住。十四、施工队伍1、业主应确保所有进入小区装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订装修责任书并领取临时出入证和施工许可证，如管理处检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼宇。2、业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从管理处管理，遵守小区一切管理规定。如施工人员不服从管理或经教育仍然不改者，管理处有权拒绝该施工队伍进入小区。出租屋管理规定一、出租屋业主要到管理处登记出租情况实行备案，承租人入住后一星期要办理户籍资料，留下工作单位、联系、复印件等。二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。四、出租屋不得进行行为
15、，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。五、出租屋的水、电、气管理费等费用业主和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最终要由业主支付。六、业主应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象与时通知管理处或派出所。七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出人管理规定，提前通知管理处，管理处可视情况联系业主进行复核。暂住人员管理规定为了加强对暂住人员的管理，保证小区居住环境的安定，确保业主权益，特制定本规定：一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出租屋从事非法活动。二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍管理办公室申报暂住临时户口。三、在本市
17、娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱贴，违者马上纠正。五、允许外借之物必须经管理人员允许并登记，同时交一定押金后方能带走，不得私自带出。六、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。七、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。八、使用有偿娱乐场所应按价交费。商业网点管理规定为提升公司的整体物业管理水平和档次，为小区业主提供一个舒适典雅的居住环境，保障商户、业主的合法利益，特制定本规定。一、凡在小区从事经营活动的经营者，按租赁合同明确权利和义务，服从管理处的管理。二、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经管理处批准不得在门外进行加工作业。三、凡在住宅区营业
21、面不低于2.5米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。2、全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。3、所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。4、分路线不得在灯头并头，须用丁字接法并用胶布包好。5、临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。6、安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。7、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不低于6米。八、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。九、电焊作业必
22、须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。作业完成后，仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。安全用气管理规定为保证业主安全使用燃气，制定本规定：一、燃气管道设施不得私自改动，确需改动，必须提出申请由供气企业的专业队伍或主管部门批准的具有施工资格的施工队进行。二、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需与时更换。三、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。四、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀（瓶装气关闭钢瓶角阀，管道气关闭用
24、。三、威胁设备和人身安全的紧急停水、停电，应立即断开有关闸阀或开关，修复后恢复水、电供应，事后要向业主做好解释工作。四、住宅区业主或商铺，施工队需接用水、电时，应向管理处申请，经查核获准后由技工监督实施。五、住宅区任何单位或个人未经管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。六、室装修时，电线的敷设应由专业人员施工，符合安全要求，不得将电线直接埋入墙、地下。线路的改动要在装修申请表中注明，批准后方可施工。七、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。提倡业主在室配备漏电保护开关，因业主违反安全用水、用电的规定而造
26、策、法规、法令以与本小区制定的有关规章制度，树立环保意识。二、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。三、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建，使住宅区整洁有序。四、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔弃物，乱倒污水与排放其它污染物。五、小区严禁滥捕滥杀鸟类。六、小区任何单位和个人不得制造影响居民正常休息之噪音。七、车辆停放在停车场，整齐有序。小区车辆不得鸣笛。八、凭证饲养宠物，带宠物在小区散步时，不污染环境。九、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖设备。十、共同努力营造一个环境优美，秩序良好，安全舒适，健康文明的居住环境。防止垃圾对环境造成污染，请按下列方法处理垃圾：1、可回收垃圾箱请
27、投入废纸、塑料制品、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物。2、生活垃圾箱请投入厨余、果皮、竹木、瓷、渣土等。3、有害垃圾请投入各种废电池、废光管、药剂罐、气体罐与各种药剂、药品。4、大件垃圾如沙发、床垫、废家私、废电器等，请通知管理处协助处理。消防安全管理规定为加强小区的防火管理，保障业主生命财产安全，根据国家的有关消防法规，制订本规定：一、小区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠业主实行综合治理，并接受上级领导监督。二、小区的防火管理实行分工负责制，物业管理处具体负责。三、管理处加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业管理人员必须培训上岗，并对业主进行经常
28、性的防火安全宣传教育。四、管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，以与掌握本小区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。五、管理处负责组织业主开展防火自查，督促整改火险隐患。六、管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。七、管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前应提前通知业主加强防，如遇消防设施故障，应与时报告有关部门，并采取有效的防措施。八、任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。九、管理处积极组织义务消防队员与业主进行初期火灾扑救和安全疏散演练。十、严禁外来装有危险品车辆进入小区停放，制止儿童在住
29、宅区玩火。十一、管理处员工与业主有责任发现初期火灾后按规进行处理，对情况严重难以扑灭的，应与时打“119”求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。十二、业主应自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。十三、遵守市政府禁止燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。十四、业主进行室装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。十五、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶。十六、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。十七、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。十八、管理处对违章用火、
30、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，应与时制止或向有关部门报告清洁卫生管理规定为保持小区的清洁卫生，管理处设有保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约：一、请自觉维护小区房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶，以便与时分类收集。三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。四、饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊与公共场所。六、小区任何公共场所，均不得乱涂
31、、乱画、乱贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以爆光。七、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。八、请提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。九、管理处负责小区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。治安管理规定为了搞好小区安全防工作，创造安全的生活环境，维护全体业主的公共利益，制订本规定，敬请遵守：一、管理处对小区来访人员实行有效的控制，来访人员必须说明要访房号、业主，由值班护卫员核准登记后方可进入。乞丐、流动商贩等闲杂人员不得进入小区。二、装修施工人员凭管理处发放的临时出入证进入
32、小区。三、管理处负责小区的机动车辆、摩托车、自行车的管理；所有进出收费机动停车场的机动车辆一律发卡、登记；自行车停放在指定位置。车辆不得乱停放，维护小区交通秩序，保障小区车辆安全。四、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，应有放行条或确认是业主同行，登记后放行。五、小区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，护卫员要挺身而出，依法维护住户的合法权益，与时采取措施，维护现场秩序，与时通知有关部门，并做好善后工作。六、维护天鸿集团、管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。七、发动群众参与治安防，业主应“看好自己门，守好自己物”增加防意识。八、业主要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造
33、成治安隐患的人、事，不得让陌生人尾随跟进住宅楼。发现紧急情况，与时与管理处联系或告知当班护卫员。九、小区的经营单位须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。十、对下列行为，护卫员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止：1、随意停放车辆；2、占用消防通道或其它公共区域；3、损坏公共设施；4、聚众喧闹，酗酒闹事；5、侵入他人住宅，损毁他人财物；6、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活；7、用汽枪在住宅区射击。交通车辆、停车场管理规定一、车辆的管理1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主，必须遵守本规定，服从车管员的管理。2、需停放在小区的自行车、摩托车，应存放
34、在指定的地点，不得在小区随便乱放。3、凡在收费停车场停放的自行车（指本小区业主的车辆），必须办理手续和按规定交纳停放费。4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。5、当车辆进入保管围时，车主应向车管员领取存车牌号；当车辆离开时，必须将存车牌交还车管员，没有交还或存牌号与车上不符时，该车不得离开保管围，违者车管员有权扣留该车或扭送派出所处理。6、无执照的自行车丢失时，管理处不负责赔偿。7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要与时整理。二、地面停车场管理规定1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交通管理部门的检查，指导。2、固定使用车位的车主可到管理处办理停车场停车证，并将停
39、部门经理负责监督.4.程序4.1物资的验收入库4.1.1采购员购回所需的物资后,应与时地把请购单、发货票和必要的规格型号数据、质量合格证、保修卡等连同物资一并交于库管员进行把关验收.4.1.2库管员应从数量、规格、型号、质量包装、产地与价格等方面详细核对,对一些贵重物品,质量要求系数严、规格型号细的物品,可由库管员直接请工程技术人员验物.4.1.3对一些确实无法提供合格证的产品,为了确保产品质量,库管员应填写产品质量检验合格证明,经技术员或使用人认可,部门经理核准方可入库.4.1.4物资验收合格后,把发货票转交物资调拨员填写入库单.4.1.5库管员在办理完入库手续后,应与时反
40、馈于请购部门,以备与时领用.4.2在库养护4.2.1库管员应熟悉掌握物资的性能、特性、分类情况,妥善保管各种物资,并要分类上架存放,做到摆放整齐,仓位通畅,对不宜架存的物资要堆垛整齐,并采取防潮措施,便于发放.4.2.2对所管物资要熟悉存放位置,经常检查,防止霉变、生锈、虫蛀、鼠咬与差错事故.4.2.3实行物卡管理制度,卡物相符对位.4.2.4每天上班后要清扫库房卫生,做到物架、物资、地面无尘土、无污迹、无杂物.4.2.5对返回的废旧物资与时填废旧物资回收清单,以便统一处理.对库存的物资,要经常分析库存结构,掌握库存动态,对超储积压物资要定期填列超储积压物资报告单,注
43、,要按月填报请购单.4.2各部门填列请购单,要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗配件与常规消耗物料,分类、分项标明规格、型号与用途等认真填列,各部门经理要严格把关,防止重复、超量购买,造成人为积压.4.3请购单于每月20日部门经理审核签字后报采供部,经采供部询价初审后,25日报财务部复审,呈大厦总经理批示,再由采供部统筹安排购买.4.4如遇突发性等特殊情况,急需购买配件物料时,可随急报请购单,急转采供部后呈大厦总经理批复,与时安排购买.4.5为保证大厦工程部管理的主要机械设备的正常运转,对前属的易损配件等,部门经理要责成技术人员详细列出所需配件的产地、型号、规格等技术数据,申
44、报采供部,统筹安排备用件的购买.4.6申领4.6.1各部门领用所需要物品,必须填列统一印制的申领单.申领单由各部门班组领班或领用人按表列项目要求,认真填列,并有领班或主管签字,呈部门经理批示签发后,凭单到采供部库房办理出库手续后领取.4.6.2鉴于工程部维修任务急促、频繁的实际情况,为保证工程部各班组维修任务的与时完成,方便维修材料的领取,故对一般替换配件,维修材料与小型工具等,由领班填列所需物品的申领单,调度室办理登记或建卡手续后,主管审查签发,采供部库房即可凭单办理出库手续,但对办公设备、办公用品、贵重零配件、工具、劳保清洁用品,必须由部门经理掌握签发.4.6.3工程部调度室签发
45、申领单,必须严格掌握维修所需用量,要依据工程维修单所列维修任务所需的配件与材料签发申领单,防止人为流失、浪费、营私舞弊,一经发现严肃处理.4.6.4除工程部以外的其它部门,应按本部门的实际情况,以周、旬、月的需要量,填报申领单.4.6.5对工程部各班组所需物品的领用,实行“以旧领新”的规定,即在签发的申领单上注明,回收废品的件数和有无回收物,采供部物资调拨员,才可办理出库手续,如遇暂不能交回的替换品,必须在24小时送交库房,采供部与工程部应严格执行,对有废物利用的物品,定期通知工程部,安排技术工人拆件维修.4.6.6采供部库房要严格按上述规定执行,手续不符,表列不明的拒发,严禁
48、大宗物资要索取“三包”手续,签订三包条款以保证包修退换的执行,必要时留10%尾款.4.8对大宗物资的采购,必须由二人操作,从询价到落实,从质量到价格均由二人共同负责.4.9采购员要负责对物资使用随时回访,了解物资的使用情况,质量是否合格、优良,如发现质量问题,与时与分供方联系退换,对确不守信誉、质量无保证的渠道,不再合作.4.10为提高资金利用率,便于质量低劣物品的退换,对采购的物品尽可能采取延期付款的方式来制约.4.11库管员要对物资质量把关,对不合格物品的退换起监督作用.4.12采购员要与时报帐,核销物品采买的手续,不许拖拉压票影响财务部结帐.4.13对采购工作要有高度的责任感
49、和事业心,对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率,当日的工作当日完成,不拖拉,不借外出购物办私事,否则一经发现严肃处理.4.14采购员要刻苦钻研有关业务知识,全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等,分析掌握市场行情,做到心中有数、业务熟练.4.15采购员要认真填报物资结算统计表.4.16树立敬业爱岗精神,遵守财经纪律,对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责.4.17杜绝损公肥私、中饱私囊,对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失者,由当事人悉赔,并处于二倍罚款,同时申报人事部立即开除.5.监督执行部门经理监督执行停车场(库)管理规定1
51、动车辆必须在保安部登记备案.4.2停车库4.2.1当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车贵重物品随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上.4.2.2每隔半小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象与时处理并通知车主.4.2.3严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长与时处理,避免交通意外事故发生.4.2.4禁止司机(车主)用消防水源洗车,经劝阻不听者按有关规定处理.4.2.5车辆出库时,仔细核对出库之车和驾驶员(车主),有疑问时,应