在房地产营销过程中，部分项目虽然投入了大量的资金，但是却收效甚微，而另一些项目营销投入很少，却取得了良好的效果。从传播学角度进行分析，主要是由于传播者在信息传播过程中，选择的传播中介不畅，导致信息受阻或者损耗，从而无法实现营销传播的目的。因此，在房地产行业中，要合理应用整合营销传播，实现营销传播的最优效果。
二、整合营销传播概述
（一）作用
在房地产项目中，整合营销传播的作用是十分巨大的，主要表现在以下几个方面：
（2）提升营销效果。通过对各种营销传播手段的合理运用，可以使得不同的传播形式更加协调，更好地发挥出传播渠道的效率，从而利用有限的费用取得最大的经济效益。通过对不同传播渠道的对比分析，合理筛选和组合，达到取长补短、以优补拙，全面提高营销传播的效果。
（二）应用
在对整合营销传播进行实际应用的过程中，需要做到以下几点，确保应用的合理性和有效性。
（2）加强与消费者的沟通。整合营销传播认为，必须抛弃传统的促销方式，注重与消费者的沟通。面对数量众多的大众媒体宣传，消费者很难深入信息的本质，对其准确性进行判断。在这种情况下，传统的大众媒体由盛转衰，而分众传媒则发挥着日益重要的作用。房地产开发商要实现与消费者的双向沟通，运用各种各样的营销手段，促进传播目标的实现，才能激发消费者的兴趣，打动消费者，实现房地产营销的成功。
（4）控制营销传播的节奏。一般情况下，房地产项目的周期在两年左右，而其中八成以上的销售会在开盘前后的八个月内完成。因此，在房地产营销中，并不是对各种营销手段进行结合，而是根据消费者在购买过程中各阶段的特性，对资源进行科学配置，把握营销的节奏，有计划有节奏地开展营销传播活动。
（5）提供消费者的购买方便。作为一种特殊的产品，房地产的投资金额大，涉及面广，消费者需要经过精心挑选和对比，才能够确定是否购买产品。针对这种情况，整合影响传播理论认为，应该思考如何为消费者提供方便，促使消费者购买商品。因此，开发商应该考虑人们的情感需求，加强对于咨询人员和销售人员的培训，提升营销服务水平、知识素养等，帮助消费者及时了解产品情况，从而提升消费者购买决策的准确度。
四、结语
在房地产项目的营销过程中，整合营销传播的作用是十分巨大的，可以有效促进房地产营销的顺利进行。因此，开发商应该及时转变观念，积极应用整合营销理念，开发出消费者满意的房地产产品，实现房地产项目的成功。
参考文献：
[1]刘丽娜.房地产项目整合营销传播理论与应用研究[D].广西大学，2007.
[2]贺晓航.营销传播在房地产项目中的应用研究[D].四川省社会科学院，
2008.
以在整体上掌握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，一个好的房地产营销方案必需有一个好的销售计划书。指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必需学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，房地产市场营销中。市场营销计划包括：
以便管理部分快速浏览。1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述。
产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。2.市场营销现状：提供有关市场。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必需涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销战略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述。内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个局部负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
市场的规模与增长取决于过去几年的总额，应提供关于所服务的市场的资料。并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销战略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以论述。
4.宏观环境情势
即人口的经济的技术的政治法律的社会文化的趋向。应说明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势。
三、机会与问题分析
1、营销渠道单一，没有自主方式房地产市场采取较为单一的宣传模式，比如开盘促销、发放传单等传统做法，这使其客户群体不大稳定，楼盘的特色也不能展示。另外，房地产企业对市场的预测不准确，且在房屋的开发、设计和户型定价上，容易出现与市场需求的脱节，整个营销方案的设计缺乏前瞻性。
3、营销过程中品牌意识参次不齐开发商没有充分了解市场需求，对品牌定位不准确，有的过分倡导“精品”重视设计、品质、工艺等方面，而忽略了大多数购房者的经济水平、购房偏好等，个性不够鲜明，并且没有长期的品牌效应，企业品牌定位及品牌个性较为模糊。主要原因是开发企业受人才等方面条件的制约，始终没有清晰明确的定位，也没有意识到自己长远品牌的重要性。
4、定价策略和促销策略都比较单一房屋定价是一项综合性的过程，需考虑市场环境、土地价格、经济发展水平等因素。而南宁市大多数开发商仅追求短期的经济利益，而忽视长期性的市场变化，同时在价格调整策略上具有一定的滞后性。
5、服务意识薄弱，工作人员素质不高营销人员与客户的沟通，对于房地产营销尤为重要。然而，营销人员专业素质低下，加之离职率又高，使房企在付出巨大人财物消耗，也收不到预期的营销效果。
二、限购形势下加强南宁市房地产营销策略的对策建议
(一)改变开发商的传统的营销观念营销观念是营销的根基，因此，对于南宁市的房地产开发或者销售企业，应该推行先进的营销理念，加强工作人员的进修学习，学习国内外先进经验，然后拿来已用，加大营销模式的创新力度，提升自己的生存能力。对房地产企业而言，营销不仅仅是营销部门的事，它是设计公司从规划、调研、设计、建筑、采购、销售、后勤、物业、管理等全过程的协作与创造，是公司全体员工智慧的结晶;并建立长远的关系营销，赢得客户的信任，从而更大程度上占有更多的市场份额，在竞争中处于不败之地。
(二)采取多种营销渠道目前，除了报纸、电视等传统媒体外，博客、手机短信等新媒介的出现，加之信息量的加大及媒体数量的日益增多，使得社会媒体变得越来越多样，以满足人们对信息及媒体的不同需求。不同媒体宣传焦点和有效性的差异，使得只有通过整合有限的资源，才能提高不同媒体的宣传效率和效果。
(三)完善营销过程中产品品牌效应随着生活质量的提高，人民的品质也在不断提升，越来越追求住宅的品牌，从长远发展来看，为了房地产事业的不断进步，企业必须打造具有吸引力的品牌。房地产商要遵循目标市场没有完全被竞争者垄断目标市场足够大，以及企业有条件和能力进入新选定的目标市场为原则，进行准确的市场定位，打下坚实有力的企业品牌营销基础。
(四)重视房地产产品创新虽然房屋使用周期较长，但是购房者的理念在不断更新，所以房产企业要想跟上时代的潮流，形成品牌效应，必须要有产品的创新，才能为营销打下基础。房地产界比较重视的一个理念就是超前意识，房地产产品要重视设计方案、房屋功能、投资价值等方面创新。
(五)加强营销模式的多样化绿色营销和体验营销越来越受到重视。随着绿色环保意识逐渐加强，人们越来越重视自己的生活质量和居住环境因此，人们在选择住房时，不仅要考虑交通位置、价格等硬性条件，同时还要充分考虑小区的绿化环境、房屋的配套环境等。因此，绿色营销、体验营销应当是房地产营销商高度重视的方面。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
【关键词】房地产市场营销策略应用的探讨
伴随着经济社会的快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱产业，并且推动了国民经济的发展和壮大。市场营销是房地产企业面向社会的注意窗口，是房地产企业运营生产的重要手段。只有正确合理的市场营销手段才能促进房地产事业的蓬勃发展，推动社会经济的进步。市场营销策略是房地产企业向社会获取经济利益的有效途径，市场营销决定了房地产开发的增长速度。
一、当前房地产市场营销现状分析
（一）市场调研不足且缺乏真实性
开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。
（二）目标市场的定位模糊
随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。
（三）市场营销渠道陈旧
（四）价格营销策略单一
价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。
二、房地产市场营销策略分析
（一）产品策略
（二）价格策略
价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。
（三）促销策略
三、房地产市场营销策略的创新发展
社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。
（一）人文营销
由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。
（二）社会营销
社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。
（三）知识营销
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产营销计划的内容
1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6、行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8、控制：讲述计划将如何监控。
1、市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2、产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3、竞争情势
4、宏观环境情势
1、机会与挑战分析
2、优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3、问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1。财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2。市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准：
·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
·各个目标应保持内在的一致性。
·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。