图为论坛主持人新浪乐居北京主编务名杨
对于昌平区域的规划以及它的开发建设，以及给购房人带来的利益和好处，今天新浪乐居专门请到了规划、交通、人居环境方面的专家，还有我们知名的品牌开发商万科一起跟大家探讨一下昌平区的规划以及发展，在北京楼市中将扮演什么样的角色。
首先，我介绍一下本次论坛的几位嘉宾，他们分别是住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉，欢迎您；清华大学城市规划设计研究院交通规划所规划师游历；第三位嘉宾是来自中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员王涌彬；还有我们北京万科企业有限公司副总经理肖劲以及北京金隅万科房地产开发有限公司的销售负责人袁知微；
刚才也说到了几位都是在楼市以及规划方面的资深专家，下面网友关心这些问题，我们就直接来问大家，首先，我们先谈一下昌平区整体大的规划。从城市规划来看，请几位谈谈昌平产业发展对于人居价值起到了哪些作用？有请翟处长给大家分析一下。
图为住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉
翟宝辉：我们讲到昌平，首先它是一个城市，它是一个城市的一部分。城市，它的主要任务实际上是创造财富、积累财富这样一个概念，这是我们城市规划原理里界定的。无论那个城市的规划，都是在做这样一个区域分析，先做自己的区域分析，然后指出它的产业选择方向，最后在这个基础上配套它的基础设施。
我最近给城市做了这样一个定义，它是一定数量的人口在一个设施平台上进行各类活动的一个聚合体。如果这么去看，针对昌平来讲，昌平这个区域，它现在打造的就是一个平台，它的规划建设就是要做这样一个平台，把这个平台做好以后大家去创造财富，去积累财富这样一个过程。
当然，任何一个城市都由起步到发展这样一个渐近的过程，目前它到了一个什么阶段，在北京提出“世界城市”这样一个口号的前提下，昌平给自己定位为“京北创新中心，国际科教新城”，说明它在选择的时候，它为什么没有叫其他的名字，它一定是根据自己当地的设施条件、人力资源条件等等方面做出的一个选择。
它突出的特点，实际上过去咱们都用过，它肯定是北京的上风上水条件，这样一个位置决定了它的环境品质、生态、水质都比较好。同时又靠近我们海淀人才聚集区，相互一联动，一合作，这种平台是容易搭建的。目前这个规划往下落，就照着这个方向去，它的增值空间就出来了。所以它说明城市是创造条件的地方，是积累财富的地方，积累的越高，它自身的价值就越大。
在现在全球化的阶段，实际上不存在生产资料资源的瓶颈，我完全可以在澳大利亚进口它的原材料，用的可能是美国的技术，但是我生产的可能是满足欧洲市场的产品，我赚的是人民币，就这样一个东西。目前的定位对它周边所有的价值体系都有好处。
其实这方面的好例子多得是，咱们就择其一，爱丁堡，爱丁堡一年一度的国际艺术节在这里办两次，它吸引了全世界的艺术家。当全球艺术家都要住在爱丁堡的时候，爱丁堡周边乡村的小房子就变成乡村别墅了，价值提升非常快。同时，这些创造者又引来一些表演者过来这里，这种效应在我们国家一些小的城市也有所体现，比如我们国家的东莞地区，现在的画家已经有数百名。我想昌平这种定位会带来这样一系列的效应。我先说这么多。
主持人：我们的游历老师也是刚刚赶到，我们现在正在讨论的是关于昌平区规划给大家带来的利好方面。这个问题，我还要请教一下肖总，北京万科有很多项目，对于地域的挖掘，作为开发商，您是怎么看的？
图为北京万科企业有限公司副总经理肖劲
肖劲：前几年说通州特火，又说大兴、房山特火，我总得感觉特别着急。我觉得伴随北京大的发展，昌平这么好的位置，实际上它再往北也没法再发展了，它是第一站，，这几年它确实在发展，但是发展速度应该再快一些，相信过几年会更高。
我觉得有这么三点是需要提高的。第一，现代化意识，我觉得应该再提高。我认为它发展慢的原因，就是因为很多时候我们没有想去把它发展起来，而是满足一下。其实在这些国际的大都市旁边，类似这种卫星城也好或者小城镇也好，都能够发展得比大都市还好。我们有很多这种案例，都很有特色，很有它自己生存的价值，并且很多人去大城市还专门去一下旁边的小城市，因为那里有景观，有历史文化，包括爱丁堡国际艺术节，所以他们会专门去一趟。大家看一下北京的周边就很少有这种地方。我认为这是个意识的问题。意识这个问题得解决。
第二，我觉得基础设施有待进一步改善。
第三，我认为还是配套方面我们还要继续努力。包括原来昌平地区，很多人晚上吃顿饭都要到市里去，他并不是说我们找个中间的地，当然他们也有很多配套的设施，但是规模、知名度和水准还是有一些欠缺。同时，有一些大的综合体现在也没建起来，就是集娱乐、体育、休闲、餐饮、购物，包括影视这种综合体的东西。本身这是个潮流，没有它就会失去客户。所以，配套这方面要继续发展。我们一说就会想到未来，都说未来会很好，当然我希望会越来越快。
主持人：其实我们作为房地产媒体，也比较着急，我们新浪很多同事也会问到这个问题，我们经常给他们推荐房子感觉很难推荐，因为选房的范围也比较小，幸亏咱们现在有了金隅万科城这个项目，这是我们必备要推荐的一个项目。说到交通，游历老师，您作为交通规划的专家，结合咱们昌平地区的交通发展，您来谈一下您对这个区域未来前景的展望？
图为清华大学城市规划设计研究院交通规划所规划师游历
为什么我这么有信心？我虽然是搞交通的，但是交通和用地是密不可分的，我想从昌平的交通定位来说一下我的感觉。
首先，大家都是生活在北京，可以注意到在北京有两条非常明显的很有优势的发展带，一条是从金融街向北到中关村，到上地，到北青路，也就是未来TBD的核心组团，再往北就是沙河，再往北就是昌平新城，再往北就通向了十三陵这样一个国际比较知名的风景区，这是一个非常耀眼的发展带。
有一条带是在东边，从亦庄、垡头、CBD东坝一直到机场，这两条带就构成了北京价值最高的功能组团。我们想，如果北京想要打造一个世界级城市，绝对离不开第一条带，因为这是我们国家自主产业、创新产业的一个聚集区，而且这个地方聚集了金融优势、人才优势、环境优势，因为北京很多高教都是在这条线上，我们认为这条线将来是非常耀眼的发展带。
昌平，从它的功能定位上来说，如果说昌平需要有一条交通体系支撑，这条发展带才能发展得更耀眼，这是这一点，为什么我这么有信心。
第二，我们从现状来讲，我们可以比较一下北京的几个卫星城，我们发现惟有昌平与通州，是与中心城市完全结合在一起的。和通州相比，昌平有一个优势，首先它接的是中关村，接的是CBD和上地。我们这里还有一个不可比拟的是昌平它是在四环和五环之间。这个最有活力的结合部，它的辐射功能，对于北京来说它是更向外扩的。这是一个。
我们知道中关村北扩战略目标的提出，我们非常有信心，它将使这个结合更为有力，这是从它的现状到将来的发展，我觉得非常有信心。
再说一下我们的判断。虽然说北京市提出建设各个新城，昌平、房山、大兴，从刚才我们分析的上述两点来看，昌平，它从用地上来说，已经构成了长安街以北，到安立路，最北到昌平的新城，它构成了一体化的核心单元，这块已经是一体化自组团，一个大的单元，而不是说昌平作为北京新城的一个概念。
在这个一体化单元下，所有的居住、生活以及工作可以都是在一个这样的单元内实现的。同时，交通作为一个体系就要服务这个单元，改变以前把昌平市作为北京一个组团的连接方法，而是把这个作为一体化来考虑。
我们现在已经看到的是昌平线一期已经通了，二期正在建设，南延的工程也在做，8号线也在做，同时还有京包这条路也在建设。我们可以看到从东到西，依次来排，它的城市功能是慢慢弱化的，而它的发展越向西越偏重于这种区域，越向东越偏向于城市的功能。
我们认为以后昌平交通一个大的体系就是这样的，当然也会有一些东西向的公交线路和轨道线路会上，把东西和南北编织起来。
因此，在这一系列考虑之下，我对明年、后年、大后年还坐在这里说昌平基础设施的建设非常有信心。
#p#副标题#e#
主持人：刚才经过您的分析之后，就我个人而言，我最大的一个希望就是，我们不但要以交通为基础，把昌平这个区域成为一个组团，真正把它发展起来，我们在这个地方工作、居住、生活，如果都能在这一快地解决，我觉得对很多人来说是一件非常幸福的事，因为我如果出去玩也有很便捷的交通。
刚才我们说到一个整体的规划，加上刚才游历老师分析的关于交通方面的建设，其实它落到根上讲得都是人居环境的改善，如果没有很好的人居环境作为支撑，我们买再高档的房子，对于大家来说，生活幸福感也会降低。
从人居环境来讲，请王老师讲一下您认为昌平将来有怎样的发展前景？
图为亚洲人居环境协会副主席、中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任委员王涌彬
我非常欣赏昌平新城的定位，定位非常好，把产业放到前面，而且又是有依托的，中关村肯定是要辐射的，现在全北京都叫泛中关村，这是从产业角度来说，实际上昌平是最直接受益的地区，因为它向北是最好的辐射。
所以，我觉得从昌平地区本身的定位来说是最好的，把产业放到第一位。这也一个最好的结果，游老师是研究交通的，其实咱们北京地区有很多地方交通不好导致恶评的出现。比如之前的望京，把它定义为居住地区，比如望京是最大的居住区，这样对城市造成了非常大的影响。回龙观也是一样，一两条轻轨可能会缓解，但是不能彻底解决，重要的是要有产业。所以我觉得昌平这个定位非常好。这是我的一个看法。
但是仅仅有这个定位还不行。昌平，本身它的自然要素非常好，可以说是北京一个最好的区域。我曾经有一个傍晚从八达岭回来，看到北京上空一团的云雾，迷迷茫茫的，昌平这边的空气非常好，水也是一样。它的自然环境在北京是少有的，有山有水，北京不是很多有山有水的地方。
我个人已经在昌平地区买了房子，所以我非常有感触。我想提这样几点关于人居环境建设的建议，这是给政府来提的。因为地方政府是人居环境建设的主体，政府牵头，企业积极参与，大家共同努力，才能把这个人居环境做好。而政府要做的，首先一个地方，新城规划已经好了，要注重它的开发和持续，先开什么，后开什么，非常重要。现在一定要建产业的综合的配套，一定要均衡的发展。
昌平地区开发的顺序要讲究科学，要注重品质。这里也是建设性的意见，我觉得要真正引进大牌的，有品牌的，有实力和社会责任的企业进来。我觉得万科应该多拿点地。但是这些地不能一个一个发展起来，要把它串起来，其实京北已经有不少好的项目，但是它没有形成对整个城市关系的打造，只是说这个项目很好，卖得也不错，景点、旅游、会议都已经非常到位了，但是它对整个城市的贡献少。所以我强调要请一些有社会责任感的企业进来，它能够建城市，而不是项目，一定要把城市当做整体来做。这方面我觉得要提高品质，引进一些有社会责任感，有品牌的大企业进来。还有一点，我提个建议，一定要注重城乡统筹，高中低档的配套都有。最后一点，我认为昌平地区是一个璞玉，因为它未来是“京北创新中心，国际科教新城”，一定要把节能环保做成表率，如果你的科技新城都不能做到低碳，其他的都免谈，你就不足以在二十一世纪引领中国的发展，其实中关村就是引领发展的，各个方面，我们有理由对这个新城提出这样的要求，也有理由希望它能做到这一点。政府的主导部门也一定要拿出具体规划来。
所以，低碳环保这个事，我认为是第一号的，也是未来科技新城要做的非常重要的一点。它必须要成为一个楷模，因为低碳环保本身也是人居环境建设很重要的内容，我们不能脱离这个事来谈。
这些方面，我作为昌平人，我觉得这是一种希望。当然，我是因为强烈看好这边才去买房子。
图为金隅·万科城销售负责人袁知微
袁知微：其实刚刚几位专家说的，我觉得是从现在来看，包括王老师在昌平购了房，包括肖总和翟处长讲的问题，是因为大家能看到昌平未来的发展前景，知道它是很有未来的爆发点的，现在我们就是强烈地呼吁政府把这个点能够落实得更好。目前随着城市中心区的发展，新增的住宅用地越来越少了，同时还要满足北京每年50万人口增量的购房需求，像昌平这样拥有便捷交通、完善配套、规模产业集群的近郊区域，成为购房者的首选。今年的十二五规划中也提到，昌平与大兴、通州、房山一起将是北京新建11个新城的重点发展区域。
主持人：我也特别理解翟处长的想法，做城市建设不能过度着急，所以我们要用一个更加客观的眼光更加科学的态度来看待昌平地区的发展。刚才王老师有句话说得非常好，说到昌平就是一个璞玉，我相信万科很符合这个身份，从发展商角度，肖总谈一下我们万科对于资源升级配置有没有一些整体规划和策略？
肖劲：我们作为开发商，主要是在土地出让的时候规定我们来做什么，我们就来做，当然还有一些其他的。刚才我们说到体验，其实经济也是一种体验，怎么让这个体验变好？我们大的环境改变不了，我们就改变我们这个小环境，就是让客户的体验变得更好一些。
现在我们正在开发的项目叫金隅万科城，它的商业部分开发得好，一方面给我们小区的客户提供了便利，一方面给城市也提供了便利。而且现在的商业开发完全跟以前不同，也就是个体验。大家还记得十几年前，把整个王府井地区全都封了进行改造，改造的结果就是变成了步行街，车都不让开了，人走在街上逛商城。当然随着后来综合体的发展，从下了地铁出来，一直到你一整天所有的事情都可以在地铁下面解决。我们现在准备在昌平也建这样一个东西，现在叫金隅万科广场。当然这个也是符合我们公司战略的，我们想在商业领域多发展，形成一个标准化的品牌，并且把它再复制形成一个更好的商业体。
这个规模也是不小，我们的目标就是昌平最好的。
主持人：袁总对这个项目也是很有发言权的，您来说一下。
袁知微：我接着肖总的话来说。昌平传统的商业圈有2个，沃尔马商圈、政府街国泰商圈。未来金隅万科广场建成后，将形成一个新的繁华都市生活圈。金隅万科广场的体量15万平米，作为一个商业综合体，它不仅满足万科城社区的需求，更可以辐射到整个昌平地区的消费。它的定位是“都心型购物中心”，将给客户带来一站式的满足，是家庭型的。什么是一站式？我解释一下，除了购物、餐饮之外，还有社交、聚会、休闲这样一个平台，是一种生活方式的改变。
我们最近也是带客户到城里建好的综合体去参观了一下，客户对整个生活方式的感受还是非常深的。项目一出门就是这样综合体，他们感到很满足。
主持人：对于我们项目的客源，您给我们分析一下？
我们现在的项目二期应该是沿着政府街往西走，到鼓楼南站，我们项目到鼓楼南站就隔着两个红绿灯，非常近。而且现在一期修好了，有小两千的客户在09年已经入住了，客户现在可以坐着公交车直达地铁站。现在万科城是在昌平核心区，就是以前挨着政府街这样一个核心区。
袁知微：应该是明年年底二期会开通。
游历：刚刚几位老师也说了，二期建得过快也会带来一些问题。我们在做昌平一期二期一体化设计的时候，在二期我们感觉政府的态度明显有一些调整，并不是特别急于讨论怎么弄，我们现在讨论的是对城建院提出的站点合理性进行验证，到底要不要加站，加站能辐射到多少人群，这方面也是现在政府非常重视的。
翟宝辉：其实增一个站点就多了很多增值。
袁知微：原来我们守着传统的八达岭高速，那时候交通对于昌平地区来说已经是很不错的，再加上去年昌平线一期通车之后，我们把客户又往南扩展了一下。现在从整个项目来说，交通利好，包括我们的商业综合体，万科广场的全配套，其实客户选择在昌平、房山、大兴地区置业，除了看重项目本身之外，还是看重项目的成熟度。对于客户来说，可能也会觉得心情比较紧迫。现在万科广场，我们已经在招商了，应该是明年年底，后年年初就可以投入运营了。现在我们的客户对万科广场充满了信心。
主持人：刚才您也谈到万科广场购买的高知人群比较多，这些高知人群当然也肯定是比较挑剔的，咱们在产品和物业服务上有没有一些创新？
袁知微：这就要谈到我们的三期，我们在三期建了一个“悦+”公寓。它其实不是一个公寓，它是一个70年产权的住宅，但是它却拥有公寓的品质和规划特质。比如我们有像公寓一样的大堂，而且有一个大堂经理的岗位。
大家都知道万科物业，一直以来除了品牌之外，也是客户感受比较多的一个利好的点。现在“悦+”公寓是在万科住宅的基础之上又多了一层含义，它会吸取酒店式服务公寓的理念，更多人性化服务理念，包括订餐、打扫等。同时，它还是住宅的产权年限。现在有了限购政策，大家要更仔细地去选择，什么样的房子是可以一步到位的，“悦+”公寓，无论从它的房型还是它的定位来讲，都是符合首次置业客户的需求。
主持人：现在的价格是多少？
袁知微：三期产品也是为了结合现代市场上首次购房客户的需求，我们做了产品的改造和升级，价格也在合理的价位上，首付30万左右，绝对是百姓买得起的一个房子。
央行上海总部：上海10月住户部门中长期人民币贷款增加182亿元