一、TOP10门槛从2.95亿平方米提升至3.40亿平方米，同比提升15.32%
克而瑞物管CPIC监测数据显示，2023年有5家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以96938万平方米的在管面积荣登榜首，碧桂园服务以96290万平方米的在管面积次之，保利物业以71321万平方米的在管面积居第三。
数据显示，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.29亿平方米，TOP50在管面积的门槛值达6778万平方米。
与2022年相比，TOP10门槛提升4519万方，增幅为15.32%；TOP30门槛提升953万方，增幅为9.94%；TOP50门槛提升48万方，增幅达0.81%；TOP100门槛提升738万方，增幅达32.71%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅趋缓。
2023年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以16.83亿平方米的合约面积荣登榜首，万物云以12.12亿平方米的合约面积次之，保利物业以8.88亿平方米的面积居第三。
数据显示，TOP10企业合约面积门槛值达4.03亿平方米，TOP30合约面积门槛值达1.36亿平方米，TOP50合约面积的门槛值达7635万平方米,TOP100合约面积的门槛值达3968万平方米。
二、头部效应显著，梯队差距进一步扩大
2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。2023年，企业规模增长更依赖自身直拓能力，TOP10企业在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势，为企业存量市场拓展提供强有力的保障。2023年TOP10企业新增合约面积均值最高为5594万平方米，不同梯队企业新增合约面积随着梯队逐渐下滑，头部企业规模基础大，拓展规模高，梯队之间的差距将进一步扩大。
三、国央企管理规模持续提升
规模增长放缓，聚焦有质量的增长
一、新增合约面积普遍下滑，合约在管比下降至1.32
2023年行业收并购持续降温，企业清退大量质量较低的项目，规模增长继续放缓。头部物企直拓势头依然强劲，其中保利物业全年新增合约面积最高，达到11686万平方米，碧桂园服务以8148万平方米的新增合约面积次之，雅生活服务以6720万平方米的面积居第三。整体行业来看，百强物企平均新增合约面积为1386万平方米，较2022年下滑43.43%。
合约在管比体现了企业短期内规模增长潜力，2023年百强物企合约在管比集中在1.01-2.20的区间范围内，行业均值为1.32，企业目前的规模储备仍可支撑物企规模的短期增长。但与2022年（合约在管比1.39）相比，在缺乏收并购的加持下，企业合约在管比出现普遍下滑。
二、退出低质项目，提升规模质量
过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑，企业对项目的运营提出了更高的要求，头部物企正主动大批量退出低质项目。公开资料显示，企业退出的项目主要分为四类。第一类，是无利润或低利润的项目；第二类，是只有微利但无现金流的项目；第三类，是管理难度大或不在企业深耕区域的项目；第四类，是管理成本高的项目。
从头部企业项目退出规模来看，多家企业半年退出规模就高达千万方，相当于一家小型物企的体量，企业提升规模质量的决心不可谓不大。
收并购更趋谨慎，“升维服务业态”成为重点
一、交易金额再降68.21%，大额退单3起
二、“升维服务业态”打造差异化竞争优势成为重点
从并购标的的属性来看，专业服务的比例正逐渐提高。数据统计显示，2023年上市物企收购事项中超半数为专业服务，其中科技服务、环卫服务仍是企业专业服务的并购重点。同时，为打造差异化竞争优势，企业进一步向更细分的领域延伸，如特发服务增资入股四川大金源天鼎物业完成了企业在电站服务、能源物管方面的布局，中海物业收购母公司旗下工程监理公司开始发力监理服务，彩生活收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权加强了企业在高校服务方面的竞争力。
直拓竞争白热化，合资合作、战略合作更加聚焦优质客户
一、直拓竞争激烈，优质项目“带资进场”频现
带资金额不断刷新，其根本原因在于项目较为优质。公开资料显示，武汉爱家名校华城项目总建筑面积70万平方米，共计4349户，物业费为2.6元/平米/月，西安缤纷南郡小区总建筑面积50.8万平方米，共计4823户，住宅物业费为2.2元/平米/月。以上两个项目均属于区域内大盘，且物业费均不低。根据测算，西安缤纷南郡小区饱和收入可达1600万/年左右。
二、合资合作、战略合作聚焦优质客户，客户筛选趋于精细化
从头部企业合作客户类型来看，优质客户主要有以下几类，第一类是政府单位，包括城市国资委、城市新区管委会等；第二类是国企央企等信用度较高的企业；第三类是地方城投、地方交投等具有土地开发资源的企业；第四类是细分行业头部/独角兽企业，如华为、阿里等互联网头部；蔚来、小鹏等新能源独角兽企业；移动、电信等电信行业头部等。
在G端客户的选择上，客户筛选也逐步下沉。越来越多的企业对G端客户的评价已不再局限于财政实力这一单一指标，政府诚信度、支付账期等更多维度的指标也被纳入其评价范畴。同时，企业对客户的筛选也不再仅仅局限于城市级别，更多下沉的政府单元成为企业的重点对象。
母公司依赖降低，部分企业股权独立性提升
一、关联方在管面积占比下降至38.8%
自2018年以来上市物企关联方在管面积占比持续下降，2023H1下降至38.8%。近两年物企普遍重视外拓，新增外拓面积持续扩大。且随着房企经营压力增大，企业拿地较少，物企关联方所能提供的面积也将进一步减少，可以预见未来物企关联方业务占比将持续维持低位。
二、股权出售或质押，引入第三方股东
行业将持续保持稳步高质量发展
2023年，地产行业风险尚未完全出清，关联度较高的物业行业也还在调整期，但企业正在响应这一挑战，同时更加注重提升服务满意度。但随着客户意识的提高，服务满意度仍在持续下滑，面对这些情况，物企开始采取战略性行动，包括减少并购活动、聚焦深耕区域、清退大量不符合标准的低质量项目，以确保能够专注于更高质量的发展。
即便在行业环境尚未完全改善的情况下，物业企业已在逐步调整策略，努力维持稳步而高质量的发展。展望未来，预计行业将持续保持这一发展方向，坚持通过优化服务和提升项目质量来满足日益提高的客户要求。
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