告别了去年底楼市的冷清，今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现，3月集中召开的业绩发布会上，开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。“楼市回暖”百度搜索指数在今年2、3月份也有大幅走高的态势，这表明楼市回暖的舆论氛围确实存在。
这波始于2016年10月的房地产调控，在历经两年多密集加码之后，是否政策的边际效应已经出现递减，近期的局部回暖是2019年的大趋势还是短暂的窗口期，各城市的市场表现具体有哪些差异，楼市回暖又是否有更多层面的支撑，让我们通过近期的市场数据来寻找答案。
一二线新房市场成交有所回升，三四线代表城市仍在降温
成交量区域分化明显，三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示，截止2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。
备注：数据截止到2019年3月26日
45城样本为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长春、无锡、东莞、惠州、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、济南、大连、佛山、吉林、温州、金华、泉州、襄阳、赣州、珠海、常州、连云港、绍兴、台州、泰州、镇江、淮南、江门、莆田、盐城、湛江、舟山。
楼市局部回暖，三四线持续“去泡沫”
市场的回暖并非全部，一二线以及核心城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。2019年，随着政策面（如放宽落户条件、取消限售限价）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等利好，资金从三四线城市向一二线城市回流。北上广深四个一线城市市场率先筑底，成交量同比均上涨，二线城市中成都、济南、苏州、福州商品房销量同比增加，其他强二线城市，如杭州、武汉、南京延续下行调整趋势。但从长远来看，二线城市受人才引进及落户政策放宽带动，潜在住房需求始终会释放，就市场潜力而言，此类二线城市高于一线城市，将成为未来新房市场成交的主战场。大部分三四线城市并不具备回暖的可持续性，在今年的成交表现上大部分城市也出现了同比下跌，对于前期房价上涨过快又缺乏产业支撑的三四线城市，2019年将会是持续“去泡沫”的过程，不会存在大幅反弹。
2019年土地市场供求规模缩小，一二线回温，三四线占比下降，楼面价走低
据诸葛找房数据研究中心监测，2019年1-3月全国主要地级市土地供应规划建筑面积23776万㎡，同比2018年下跌12.68%，成交规划建筑面积18098万㎡，同比2018年下跌22.01%。2019年以来全国土地市场不管是从供应还是成交方面规模都在下降，不仅同比2018年下滑，在历史也处于较低水平。
三四线城市土地成交规模占比下降，一、二线城市土地市场有所回温。从各能级城市来看，2019年受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响，房企在三四线拿地信心减弱，2019年三四线城市土地成交规模占比减少，一、二线城市占比增加。其中一线城市土地成交规模占比同比增加1个百分点，二线城市土地成交占比同比增加6个百分点。
整体成交楼面价同比微涨，一二线上涨，三四线下跌。2019年以来全国土地市场成交楼面均价同比上涨0.78%，增速与2018年相比减少14个百分点。具体来看，一线城市及二线城市成交楼面均价微涨，其中一线城市同比上涨4.05%,二线城市同比上涨1.59%；三、四线城市下跌，跌幅为7.56%。
整体土地溢价率小幅下跌，二线城市溢价率近期上涨明显
土地市场经过2016年、2017年两年的高歌猛进后，逐渐恢复理性。溢价率从高位的47.16%在2018年降至13.77%。2019年以来土地市场保持比较平稳的发展趋势，溢价率小幅下跌，跌至12.24%，同比2018年下跌11.1%。
以近期的合肥土拍为例。2019年3月21日，合肥土拍6地收金124亿，参拍房企超过50家，房企拿地热情高涨。其中，融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块，折合楼面价17013元/平米，溢价率132.65%。值得注意的是这块地去年曾流拍2次，上次流拍楼面价为6862元/㎡（带配建租赁住房），而此次土拍则取消了配建租赁住房条件限制。禹洲27.30亿夺得包河区S1901地块，楼面价11625元/平米，溢价率121%。金地以总价28.70亿元竞得包河区S1902号地块，折合楼面价11700元/平米，溢价率140%。另外三宗也都以高溢价成交。此6宗地块有5宗位于主城区，地理位置优越，配套成熟，合肥楼市目前库存量少去化周期较短，开发商正积极补货。