整个项目属于非居民住宅，也就是热企所说的“公建项目”，所以业主不能成为供用热双方合同的主体。
奥园会展广场公寓，脱落的墙皮折射出维护的缺失。孟双奎/摄
对奥园会展广场公寓的业主们来说，虽然作为房屋所有权人是采暖费的缴费主体，但由于整个项目属于非居民住宅，也就是热企所说的“公建项目”，所以业主不能成为供用热双方合同的主体。
中房报记者孟双奎沈阳报道
“还是感觉冷，客厅温度只有16℃。”毛小涵给中国房地产报记者发来了一张温度计照片。
这一天是2022年12月22日，冬至，沈阳市最低气温-16℃。
毛小涵的房子位于沈阳市苏家屯区南京南街1220号的奥园会展广场二期，自从买了这套公寓，每年冬天她过得都非常憋屈。
“每个供暖季都是，11月1日别的小区都开始供暖了，我们这才开始收采暖费。”毛小涵说，且业主们的采暖费不是由供热企业直接收取，是由物业或者开发商代收；每年到了供暖时，都得费一番周折。
2022年10月末，业主们就向开发商缴了采暖费，但直到11月20日暖气还没热。
公建建筑只与开发商签供热合同
既然业主缴了采暖费，不给供热是什么原因？11月中旬，收到业主们反映的问题后，记者联系到了该区域供热企业沈阳天润热力有限公司（以下简称“天润热力”）。
11月22日，天润热力回复称，奥园会展广场二期C、D区这5栋公寓楼从2016年至2019年陆续入网供热，根据天润热力与乙方（开发商沈阳奥园新城置业有限公司）签订的供热合同，乙方属公建（非住宅）建筑，建筑内供热系统是按保证整栋建筑供热效果设计，并由乙方统一施工，供热区域不能分割单独供热，无论该建筑产权是否分割，必须由乙方统一供热并支付采暖费或统一办理停供，不能单独分割供暖或停供，乙方负责楼内供暖设施维护、维修与运行管理。
天润热力在回复中称：“本供热季开始后，奥园新城置业未能足额缴纳采暖费，天润热力因此未开栓供热。后经苏家屯区政府及苏家屯区房产局对双方多次进行协调、监督，奥园新城置业现争议事项已解决并已正式进行供暖。”
11月中旬供热企业才为奥园会展广场公寓试水。孟双奎/摄
然而，虽然天润热力宣称“正式供暖”，但业主的感受却不同。
“并不是全天供热，一天只给烧两遍，刚感觉地面有点温度很快就又凉了。”毛小涵说。
无奈的业主
王晨晨在奥园公寓算是个“大房东”，她自己在这里买了十几套公寓；她的亲戚朋友也有十几套房，都交给她打理。
王晨晨首先澄清在这里买房并不是为了炒房，原因是它是公寓产品，如果卖二手房的话需要承担将近房价20%的二手交易税费。
“买公寓的多数业主是为了出租。”王晨晨给记者算了一笔账，按照她买房均价4000元/平方米计算，她的十几套公寓买房加装修总投资300多万元，如果平均每套房每月能收到800元租金，那么能为她带来上万元的月收入。
关永昌当时就在排队的人群之中。“那天真的是火爆，人也多，天气也热，现场挤了有上千人，好几个人因为中暑被救护车拉走了。”他回忆道,2500元是一个什么概念？33平方米的小户型一套下来八九万元，当天很多外地人比如灯塔县的特意赶来买房。
关永昌是沈阳市苏家屯区本地人，也是先后买了3套奥园房子的老主顾，他对于很多苏家屯人口中的“大奥园”的品牌价值深信不疑。对他来说，沈阳奥园临近国际会展中心和沈阳南站优越位置、千余亩的占地面积、十几年的开发历史，都代表着企业的实力，加上每平方米两三千元的超级房价，是没什么值得顾虑的。
但事实还是残酷的。
因地理位置及这几年疫情原因，奥园会展广场这几栋临街大楼的底层商业一直没有红火起来，超过半数门市空置。
奥园会展广场公寓楼下大量的商业门市空置。孟双奎/摄
“门市的生意不好做，房子就不好租，房主就不爱缴物业费，空房子就更不会缴采暖费。缴费越少，供热效果越差，恶性循环了。”郑永昌表示。
形成的结果是，关永昌的公寓房虽然租金比市场价低100元/月，但仍难以成交。
“每年能租出去半年就算不错，冬天即使租出去因为供热不好，还得给租客补贴不少电费。”
关永昌说，因为公寓没有燃气，户型也不适合用作普通住宅，一旦租房市场低迷，二手房价格也难以抬头。现在有些业主在房地产中介机构挂牌卖房，成交寥寥。
开发商与供热企业互推责任
毛小涵现在回想起来，买房时被低价吸引头脑发热确实忽视了一些问题。
她给记者出示了一张交房时的地热分水器照片，进水管和回水管分别只有一根。虽然她的房子只有40平方米，但只有一根管地热系统，难以保证供暖效果。因此，毛小涵在收房装修时将原有的地热全部挖开重做，分水器改为了四路。
既然交房时发现地热设施疑似不达标，为何不向开发商提出质疑？毛小涵说：“一方面是觉得地热是否符合标准应该由实际供暖效果来确定，收房时就提出质疑容易引起争议；一方面也因为房子确实便宜，不如自己改造一下算了。”
让业主们始料未及的是，供热问题还是发生了。
方成刚在21号公寓楼经营着300多平方米商业会所，他现在只希望每年的采暖费用能直接缴给供热公司。
奥园会展广场物业张贴的采暖费缴费通知。孟双奎/摄
“这样，暖气不热我可以拿着发票直接找供热公司投诉，现在我们都不知道应该找谁去维权。”方成刚表示。
对奥园会展广场公寓的业主们来说，虽然他们作为房屋所有权人是采暖费缴费主体，但由于整个项目属于非居民住宅，也就是企业所说的“公建项目”，所以业主不能成为供用热双方合同主体。
“天润热力说供热设施是开发商负责，让我们去找开发商；开发商却说供热是天润热力负责，又让我们去找天润。”有业主表示。
供暖到底谁负责？
由于天润热力负责的其他区域供热质量并没有这么差，所以业主怀疑，问题还是出在开发商方面。
无论是沈阳奥园公司还是中国奥园集团，这两年的日子都不太好过。
1996年成立的中国奥园集团，官网宣传为“千亿级综合性企业集团”，连续5年跻身《财富》中国500强，拥有3家上市公司，但从2021年11月开始陷入经营困境，中国奥园（03883.HK）从2022年4月1日起于香港联交所停牌至今。
“地产公司现在基本不和外界联系，找他们只能打私人手机。”奥园物业一位负责人得知记者的采访意向，表示无法提供帮助。
作为公建建筑，奥园会展广场公寓的供热与民用住宅有何区别？
奥园会展广场公寓业主给记者提供的两份不动产权证上，“用途”一栏均登记为“商业、住宅/酒店式公寓”；土地使用期限并不一致，有的是30年，有的是60年。
业主的产权证上土地使用期限相差30年。
“只要该不动产登记用途为酒店式公寓，那它对应的土地性质一定为商业，而不是住宅。”沈阳师范大学管理学院教授、社区服务研究中心主任鲁捷说。
2017年6月6日，沈阳市人民政府办公厅下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的，在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策，但其商业属性不变。
2021年9月15日，沈阳市自然资源局、沈阳市房产局等部门联合印发《沈阳市公寓项目及商业项目规划管理规定》，其中第二条指出：本规定所指公寓项目是指具有居住功能的非住宅项目。包括“商业、商务办公”用地上的“公寓式办公楼”（“酒店式办公楼”“酒店式公寓”“服务型公寓”等）。
在沈阳市自然资源局官方网站的公告公示中，记者没有查询到奥园会展广场二期C区、D区的建设项目方案批前公示。
每年入冬都要推迟一个月左右才能供暖，已经使奥园会展广场公寓的业主不堪困扰。今年虽已开栓，但供热效果又不好，毛小涵担心的是，以奥园开发商目前的状态，万一将来彻底“躺平”，这5栋公寓楼的供热又由谁来保证？
（应采访对象要求，文中业主姓名均为化名）
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