导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇项目投资风险价值分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
2实例研究
投资决策作为财务管理的核心范畴之一。投资决策方法方法主要有回收期法、会计收益率法、净现值法、内部报酬率法、现值指数法等方法属于传统的投资评价方法。在平时的运用中，净现值法显示为最佳选择，但是在应用时必须存在一系列的前提条件：首先，作为计算的依据，在生命期内各年所产生的净现金流量必须能够准确的估计出来，并根据市场状况确定相应的贴现率；其次，在估计项目的期间内，对于项目有影响的内外部环境不会发生意料之外的变化；第三，决策者只能在“投资”或“不投资”之间做出二选一的抉择；最后，在项目进行分析、决策和实施过程中，投资主体并不能够灵活的进行项目管理，一旦做出决策后便不能针对市场条件和竞争状况的变化变更对项目的投资决策。
(二)对投资方法的战略性选择权考虑
然而该方法在实际的运用过程中发现存在与现实情况相比较大的差异：首先，现实经济生活存在大量不确定性因素以及其特有的本质特征，由于在应对高度不确定的战略问题上面，企业将重点集中于项目的灵活性上，因此在进行项目分析时，灵活性的价值必须成为决策者充分考虑影响因素；其次，决策的互动性成为直接影响决策制定关键因素，特定企业在行业中所处的竞争地位，决定了该企业与其竞争对手的互动关系，进而决定了投资可能派生的投资价值，这部分价值在投资评价中也应得到重视。
(三)项目决策的过程中的循环经济因素欠缺考虑
现行会计理论体系下，企业投资决策方法不能适应企业发展循环经济的要求。现有的项目决策是依据对项目财务评价和经济评价进行决策的，对环境评价不足，尤其不适用于目前大力发展循环经济的新形势。循环经济项目投资决策是从经济、环境和社会进行全面评价的，具有一定的探索性。针对项目投资的评价应当兼顾经济效益、环境效益和社会效益，战略的角度通盘考虑。
由于上述原因，传统评价方法虽然能够较好地使现金流趋于稳定，经常使项目的投资价值被低估了低估，造成企业竞争力的丧失。
二、现有投资决策方法存在的缺陷
(一)财务投资决策目标范围狭窄
传统投资决策的目标就是股东价值的最大化，简单的以净现金值、内部报酬率的大小来评价项目，不考虑与项目有利害关系的环境及其他的利害关系人的利益。在传统的投资方法下，投资项目目标忽视往往循环经济条件下的环境保护、资源利用及企业、社会的可持续发展。而在循环经济下，则政府应当主动引导企业将环境效率和经济效率相统一，使得企业经营活动可持续发展。
(二)在项目决策中忽视自然资源和环境资源等会计信息
会计信息是项目决策过程不可缺少的部分。在现行的会计制度下，企业所提供的会计信息其实并不能充分反映项目对资源、环境的影响。因为传统的会计目标、假设、原则、会计账户的设置以及成本的核算方法到报表的编制都没有能够。完整充分地体现企业在节约和高效综合利用资源方面和减少污染的排放方面的能力。传统的成本观立足于企业微观层面，追求企业层面的成本补偿和资本增值，并没有从整个物质世界的循环发展过程来看待成本耗费及补偿问题，仅仅考虑人类劳动消耗的补偿问题，是根本不能适应可持续发展战略对自然资源消耗的陈本补偿要求。
(三)计量属性不符合投资决策的要求
在传统的投资决策模式下，大部分采用的是历史成本法和未来现金流量预测法为主的货币计量，对收益和成本统一采用货币计量，因此只能在决策过程中反映货币计量的经济活动。然而在循环经济条件下，投资决策需要考虑的多方面的内容，既包括用货币计量的信息又包含有环境因素的性质。因此在循环经济条件下，采用定量和定性结合的方式来进行投资项目决策是至关重要的。
(四)投资决策者的受托责任单一
传统经济条件下，企业投资决策中委托一受托责任关系中只包括了对实物财产的保管和使用，并没有包括生态环境和治理环境污染等内容。由于企业所面临的受托责任较单一，仅局限于“财产托付论”。随着人口和经济的增长，人们对环境资源的消耗量不断增大。资源的稀缺性正在迅速显现，因此企业在决策时更多的考虑“资源托付论”。投资决策必须考虑的决策受托。已经不仅只是受出资人之托，而是受整个社会公众之托，是企业经济效益、环境效益和社会效益统一。为了实现循环经济、可持续发展，企业投资决策时应当按照循环经济发展对企业投资项目各个方面进行综合要求，在环境会计的学术框架下，对企业投资项目循环经济这一综合指标值的最大化作为项目投资决策评价的目标，以协调企业微观层面上经济发展和环境破坏之间的矛盾。
三、循环经济下投资决策的方法
(一)全部成本评价法
全部成本评价方法是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，是对项目的全部成本和收益进行长期的综合的财务分析。对于应用环境会计方法进行资本预算、产品设计等方面的决策，学者也提出了自己的观点，他们认为在有效的环境管理体系中，为了实现投资决策的全面性必须采用全面环境成本计量方法。
循环经济注重长期的生态效益，以及防患于未然的思想。因此，当前的环境管理措施，其利益是体现于节约未来的机会成本、掌握绿色商机，特别是决策者面临未来企业绿色投资机会是，能够清楚分析项目的全面环境成本，是否符合企业永续发展的投资决策。
对于外部环境成本的计量，主要采用的是以对污染造成损失进行修复的花费作为计量基础的。全部成本评价法是在评价周
期、扩大了成本和收益的考虑范围等方面对传统资本评价法进行了改进。所采用的方法仍然主要是现金流量贴现法，但对于长期的成本和效益，金额的估计是不准确的，经过贴现的数值较实际较小。
(二)投资风险评价与不确定性分析
(三)利益关系人价值分析法
在面对当今企业诸多利益关系人共同的影响下，企业的经营活动越来越需要考虑更多的利益方。总的来说，重要的利益关系人是沿着兼做出资者与经营者的业主、经营者、债权人和为数众多的出资人、客户、政府这样一条线来扩展的。大致上可以从内部和外部两个部分来划分，内部的利益关系人主要包括企业的管理层和雇员，外部的利益关系人主要包括政府、投资者、供应商、顾客、公众。针对循环经济，环境保护组织也成为企业外部利益关系人，企业的经营活动就要受到这些组织所制定的大量的环境法律的约束，企业的投资决策活动也必将考虑这些约束所带来的影响。企业的经营活动对环境的影响可能会对公众产生影响，因此这些公众就成为企业的利益关系人。
(四)多标准评价法
中国旅游业发展正在发生着新的变化，产业结构和新的增长点有所转变，新的投资热点正在形成。利用原有的自然人文资源开发资源型景区已经成为土地开发的新的热点，根据中国加入WTO的承诺，2003年，外商可以在中国投资旅游景区景点，据估计，从2003年～2010年，将有80亿美元投向旅游景区景点建设。根据中国国际旅游投资网（省略/）近期公布的旅游招商项目的统计，在旅游业各分支行业中，景区的招商项目最多，也最为活跃，比例占总招商项目的54.71％。本文试就投资价值、国家地方政策和投资风险三个方面论述旅游土地开发的优势与劣势。
一、投资价值分析
1.获得高额利润
旅游景区属于资源稀缺型商品，一旦拥有景区经营权就可以形成资源垄断，从而获得垄断利润。
从资源来看，景区供给量过少导致资源紧缺。尽管中国地大物博、历史悠久，给我们留下了众多的自然景观和人文景观，但是毕竟数量有限，而且时空分布不均衡，造成了我国资源型景区的局部稀缺。从2004年A级景区经营效益情况（表1）中，可以看出资源型景区级别越高，垄断性越强，效益也好。从需求来看，国内国外游客都对资源型景区需求很大。根据国际旅游组织的调查，74%的游客首选到资源型景区观光，尤其在旅游消费刚刚启动时这一比例更高。
2.衍生性延长产业链
由于资源型景区产品的多样性，开发的多层次性可以使企业的投资风险进一步降低。企业获得景区经营权后，既可以自己开发核心产品，也可以将特定产品开发经营权出让以减少管理成本和难度，并分散风险。
3.获得核心竞争力
旅游景区作为旅游业的核心资源要素，是旅游产业链的中心环节，也是旅游产业群的辐射中心。投资资源型景区有利于旅游企业资源的整合，也有利于产业链向上下游延伸。
旅游企业拥有景区资源，可以形成一个完整的链条，为旅游者提供一条龙服务。这样不仅可以实现优化资源配置，节约成本，提高效率，还可使旅游者在旅游的过程中享受到更多的方便、快捷与舒适，并且强有力的产业链条也是阻挡国外企业竞争的有力武器。
二、政策分析
1.政策支持投资
(1)中央投资景区基建
我国进入2000年以来出台了一系列政策促进旅游发展，明确要求增加对资源型景区基础设施的财政投资，放宽对资源型景区开发项目的审核条件。另外国家还安排了67.2亿元国债资金进行景区建设，促进景区发展。
2001年4月国务院下发了《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》。通知强调增加对旅游基础设施建设的财政性资金投入。支持符合条件的旅游企业通过股票发行上市等方式融资。积极探索建立境内外旅游产业基金。
2004年国务院下发的《国务院关于投资体制改革的决定》放宽了对旅游项目的审批规定不使用政府投资的，一律不再实行审批制，但将区别情况实行核准制和备案制。
(2)地方立法促进景区发展
从各地政策看，为了加快开发资源型景区，很多省市明确提出资源型景区的经营权可以转让。而且很多省市设有旅游发展资金用于建设资源型景区的基础设施，并且在税收，土地政策上都有优惠。虽然国家并未出台《旅游法》，但是地方为了规范旅游发展，更为了促进当地旅游，纷纷出台地方性旅游管理条例。为了适应我国旅游业的迅速发展如湖北省，云南省，北京市等已经修订旧版旅游管理条例。
2.景区经营权出让――争论中前行
对于资源型景区的特许经营权出让的问题，从中央到地方，从专家到大众一直争论不休。但是总体上，景区所有权与经营权的分离还是在各地进行。在很多省市制定的旅游管理条例中明确规定景区的经营权可以有偿出让。
(1)地方政府和旅游局――支持经营权出让
为了贯彻落实景区所有权经营权分离，湖北省、福建省、上海市、贵州省、浙江省、重庆市、山西省、云南省等省市在旅游管理条例中明确提出了经营权，可以通过拍卖、招标方式，按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，依法有偿转让给企业、其他组织和个人。
(2)建设部――风景名胜区经营权在探索中前行
建设部虽然多次出台文件要求风景名胜区不能将经营权转让，但是由于景区实际的控制权在地方政府手里，建设部的管理力相对薄弱。而且建设部对经营权的态度从文件变化中也可以看出逐渐放宽经营权的出让，由绝对不允许经营权出让，到经营权出让有底线。
建设部依据国务院出台的《风景名胜区管理暂行条例》，出台了《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《国家风景名胜区建设管理规定》、《国家风景名胜区规划编制审批管理办法》，加强风景区管理。
(3)其他部门――议论纷纷
林业部、国土资源部在积极探索将所属森林公园、地质公园招商引资。根据《森林公园管理办法》第十条，森林公园的开发建设可以由森林公园经营管理者同其他单位或个人以合资合作方式联合进行。国土资源部认为通过建立地质公园，根据地质遗迹的特点，营造特色文化，发展旅游产业，促进地方经济发展。
文物部门作为代表全体人民保护管理文物的机构认为，文物保护属于社会性公益事业，应以保护为前提，利用只是
保护的一个方面，而且根据《文物法》的有关规定，文物遗址不得做其他商业用途。
三、风险分析
任何投资行为都是有风险存在的，同样资源型景区的投资也存在一定的风险。许多资源型景区项目取得了成功,经济效益、社会效益、环境效益显著,但也有不少项目投资失败,损失巨大。投资者如果加强风险意识，提高风险管理技术和手段还是可以规避风险取得成功的。
景区投资风险主要来自：政策风险，资金风险，开发风险，市场风险等。本报告将对其中几个重要的风险及规避措施加以说明。
1.政策风险
2.资金风险
我国景区开发并不是一般认为的“低投入，高产出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。开发资源型景区需要一次性投入大量的资金，而且需要一定的现金流进行景区的后续投资。
景区开发初期内部交通，基础设施，营销等这些都是需要大量资金投入。而且景区开发并不是一锤子买卖，因为景区面临竞争，面临游客需求的改变，所以景区需要创新旅游产品，而新的旅游产品的开发也是需要大量资金的。再次，景区室外设施的耗损速度快，需要的维护更新经费也非常可观。很多景区投资失败就是在于没有后续资金投入景区开发，导致景区吸引力下降，收入达不到预期的原因。
3.开发风险
由于缺乏统一的、高水平的规划，使一些已经开发、利用起来的景区、景点和旅游设施普遍存在档次不高，产品结构单一的问题，缺乏整体旅游概念，景区和景点布局不合理缺乏吸引力。许多景区由于对市场需求缺乏清楚的认识，导致市场定位泛化没有明确的市场定位景区主题不鲜明没有明确的旅游形象。
旅游区项目开发需要考虑其所依托的资源，强化资源特色，突出项目主题，同时旅游设施的配套建设也要围绕主题展开。这样的项目一旦开发，其可变弹性较小。正常情况下，项目特色显然是投资者所追求的目标，因为主题越突出，其生命力就越强。但是这恰恰也是项目的风险所在，因为越是有特色的项目，越是不易改变其内容与功能，或者改变内容与功能的成本代价过高，给风险转嫁带来困难。
4.市场风险
国内各地区全面大力开发旅游业，各类旅游产品蓬勃发展，旅游产品数量的快速增加超过市场需求的增长，再加上政府对旅游市场调控、监管力度不够，旅游市场的无序竞争相当激烈，从而明显地加剧了旅游项目的投资经营风险，合理投资回报难有保障。
参考文献:
[1]彭德成:《中国旅游景区治理模式》.中国旅游出版社，2003
[2]约翰斯沃布鲁克著张文等译:《景点开发与管理》,中国旅游出版社,2003
[3]邹统钎:《旅游景区开发与管理》.清华大学出版社,2004
[4]保罗伊格尔斯斯蒂芬麦库尔克里斯海恩斯著张朝枝罗秋菊等译:《保护区旅游规划与管理指南》.中国旅游出版社,2005
1国内外研究现状
1.1国外研究现状
1.1.1西方早期人力资本的理论渊源
1.1.2关于人力资本投资的经济学分析
以人力资本之父舒尔茨(TheodoreSchultz,1962)和贝克尔(GaryBecker,1962)为代表的西方经济学家不仅发展了早期的人力资本思想,而且形成了人力资本理论作为现代经济学的重要内容。此后对人力资本投资的分析和研究,逐步拓展为从宏观经济学角度和微观经济学角度对人力资本投资的分析和研究。
(1)人力资本投资的宏观经济学分析
(2)人力资本投资的微观经济学分析
1.2国内研究现状
20世纪六七十年代在西方兴起的人力资本理论推动经济学的发展,增强了经济学对社会经济现象的解释力。随着改革开放,人力资本理论逐渐被介绍到国内,运用范围不断拓展。20世纪90年代以来,国内对人力资本理论的研究也取得了一定的进展。
1.2.1关于人力资本在经济发展中作用的研究
周天勇(1994)在《劳动与经济增长》一书中采用舒尔茨的教育收益率法对人力资本的贡献进行了测算,得出1953―1990年中国人力资本的平均增长速率为13.43%对经济增长的贡献为22%的结论。李建民(1999)从人力资本的要素和效率的生产功能来分析其对经济增长作用的机理。人力资本是决定经济增长的重要因素,关键在于它具有特殊的生产功能。从生产过程角度看,它具有要素和效率两个方面的生产功能。
1.2.2关于我国企业人力资本投资现状的研究
邦华(2001)认为国有企业存在一些现实困难,企业人力资本投资的效益低下,且人力资本投资体制环境发生了重大变化,人力资本产权保障体系不完善,国有企业自身内部管理机制落后。刘苓玲(2003)认为由于人力资本依存于活的人体之中,企业进行人力资本投资会产生一系列的问题,而其中最关键的是投资与收益之间的矛盾,而矛盾产生的深层次原因是人力资本的产权关系不明,因此,需要完善人力资本产权制度。
2人力资本投资理论
2.1人力资本投资的内容
舒尔茨将人力资本投资的范围和内容概括为五个方面:①医疗和保健,它包括影响一个人的寿命、力量、耐力、精力等方面。②职员在职培训,既有社会组织的培训和企业内部开展的岗位培训,也有自考和社会培训形式的教育。③正式建立的初、中、高等教育,是人们通过接受正规教育获得的知识和技能。④成人教育方面的投资,为巩固教育不足获得知识与技能的投资,是一种中期投资法。⑤迁移成本费用是指人在寻找新的工作、迁徙、旅游和更换工作时付出的投资。
2.2人力资本投资的特征
人力资本投资与物质资本投资相比,具有以下几个主要特点：①投资者与收益者的不完全一致性。②投资收益的长期性与滞后性。③人力资本投资收益的多方面性。④人力资本投资具有相继性。⑤人力资本的形成是一个相当长期的过程,具有风险性。
2.3人力资本投资的风险
所谓人力资本投资的风险,是指投入一定的人力、物力开发人力资本,但由于未来不确定因素的变化,使得投资后所得收益具有不确定性。由于人力资本投资的对象是人,人的行为与投资风险紧密相连,因此我们可以把人力资本投资风险分为人为风险和非人为风险两种。非人为风险是指由于外部环境的变化而给投资者带来的风险,而人为风险则包括人力资本外流的风险和人力资本投资对象不愿发挥其应有效用的风险。
3企业人力资本教育投资基本问题分析
企业人力资本教育投资的特点：①需要具有充足的资金保障。现在越来越多的企业认识到企业生存发展的动力在于不断的创新,而创新的源泉是人力资本,创新型人力资本成为企业的稀缺资源。②教育投资内容具有较强的针对性和实用性。企业教育投资的内容主要从企业战略目标和员工的岗位角度,更偏重直接提高员工解决实际问题的各项技能以使员工能及时将投资结果转化为现实的生产力。③教育投资形式的多样性、灵活性。企业人力资本教育投资的具体形式,主要根据企业宏观经济运行状况、战略发展目标和人力资本需求等灵活地选择。④教育投资对象的差异性和复杂性。企业投资对象是内部的员工,而他们在受教育程度、工作年限、学习态度等方面都存在着很大差异。⑤教育投资收益的间接性。教育投资效益不全部以经济收益的形式表现出来,一方面使人力资本质量得到提高,成为企业发展的推动力量。另一方面表现在非经济方面,提高了员工的忠诚度和积极性从而实现投资的收益。
4企业人力资本教育投资的可货币化收益研究综述
企业进行人力资本教育投资的根本目的是为了企业获益最大化。企业收益分为两类：可货币化的经济收益和不可货币化的非经济收益,本文主要研究可货币化的教育投资收益。所谓货币化收益主要是指把由教育培训获得的劳动生产率的增加与员工工资的增加进行比较,超额部分就是企业的收益。
4.1国外的研究综述
4.1.1在职培训的成本收益评估模型
如果进行在职培训,那么培训的成本支出能够增加未来时期的收入。此时的均衡条件为：
贝克尔的在职培训成本收益评估模型是在美国的雇佣制度环境中研究建立的,对于在美国的长期雇员,他们在不同阶段的收入表现不是随着自由流动式的用工形式表现的变化而变化的,然而在中国,员工的工资一般是随着年龄的增长而不断增长的,此外,企业所处的市场也远达不到完全竞争市场的假设条件。因此,这种模型不适用于中国的企业。
4.1.2培训投资回报率(ROI)
Phillips(2000)对培训投入产出计量研究有杰出贡献。他详细论述了培训项目的评估计划、信息收集及整理、培训效果的识别、培训价值的转换等具体实施内容,并建立了一个投资回报率公式：
4.1.3收入函数法
收入函数法省略了成本收益法中大量的关于人力资本投资期及有关成本收益的分析和计量工作,同时也大大减少了人力资本收益率度量中研究者的主观性,但由于精确法计算教育收益率对数据的要求比较高,特别是在发展中国家包括中国,很难采集到研究所需的高质量数据,因而这种方法的普遍性运用受到限制。
4.2国内的研究综述
内部收益率法的优点是能够把企业人力资本教育培训投资项目寿命期内的收益与其教育投资总额联系起来,指出这个培训项目的收益率,便于将它与同行业基准投资收益率对比,确定这个培训项目是否值得建设。但是它的缺点是计算过程比较复杂、烦琐。
4.2.2李思聪的中国特色的人力资本价值模型
人力资本当期群体价值=人力资本当期群体投入成本+人力资本当期群体实现的新增价值,即
其中：R表示人力资本当期群体价值；C为人力资本当期群体投入成本；P为企业营业利润；R为企业投资收益；D为企业减亏额；N为人力资本创造新增价值所占比例。
未来人力资本总价值=人力资本教育培训总投入成本+未来人力资本使用的新增价值的现值。即：
企业作为投资主体是市场机制能够发挥作用的基本条件之一。企业投资主体的表现形式是多种多样的，但是，无论企业投资主体采取何种组织形式，在确定投资项目价值并进行决策时，都将受到以下一些间接因素的影响，即它们是借助其他一些因素，间接而非直接影响投资价值。
1、企业自身的利益约束机制。不同的经济体制具有不同的利益约束。在过去的计划经济体制下，国家统一制订各种类型的投资计划，投资风险完全由国家承担，企业只是名义上的投资主体，既没有真正自主的投资决策权，也不承担相应的风险，这必然造成名义上的投资主体完全不受投资成本和风险的约束。在不讲成本与收益的情况下，投资需求几平是无限的，不论计划者怎样周密安排，都很难制约这种投资饥渴症。在市场经济体制下，企业应是完全意义上的独立利益主体，市场价格主要由供求关系决定，经济资源的配置主要通过市场机制来调整。一旦投资需求大于投资供给，投资品的价格就会上涨，造成企业投资成本上升、预期利润减少，投资风险增大，从而造成企业采取收缩策略，导致社会投资总需求下降，并促使社会资源流向预期利润高的行业及企业。
2、企业投资主体的利润极大化。在市场经济中，投资活动以企业主体的经济利益为基础。如果预期利润比较高，投资就会增加；相反，预期利润比较低，投资就会减少。对全社会来讲，预期利润将不断趋于平均；但对不同行业和部门而言，利润水平又是经常变化的，从而诱导资金在不同行业和部门之间进行转移。同时，追求利润还需要服从国家产业结构调整的要求和社会主义生产目的。在国有生产资料所有者参与企业投资时，投资活动可能并非以经济利润为主导因素，难以保证国有资产的有效增值。为此，政府应逐步减少和消除人为干预，而应注重宏观政策和经济杠杆的调控作用。要实现资源的最优配置，必须实现商品和生产要素在整个社会范围内的自由流动，消除妨碍资源流动的障碍，从而实现以市场配置为基础，市场配置与计划配置相互补充的资源配置模式。
3、产权界限。产权界限是影响企业投资价值的另一重要因素。国有企业虽然也作为投资主体参与市场投资活动，但产权关系不明，企业投资行为不符合市场规范，企业并没有真正的投资决策自，从而也无法承担相应的投资风险，企业投资行为必将演变为政府投资行为。在产权关系改革上，我们主要偏重两权——所有权和经营权的分离，希望通过“两极分离”解决企业经营自问题。实际上，两权分离是有一定限度的，经营必须以所有权为基础，没有所有权作基础的经营权必然是有限的经营权。企业应当建立并完善现代法人产权制度，确保企业能够独立自主、规范合理地进行投资决策活动。
二、影响投资价值的直接因素
企业的资产，不管是货币资产还是非货币资产，通常都具有两种用途可供选择：一是用于即期消费；二是为了满足未来消费而利用放弃即期消费的那部分资产进行投资。企业放弃当前消费的意愿必然与未来消费或者说是预期收益有直接联系。在此。我们把企业作为投资主体，把各种投资的具体表现形式作为投资客体。影响企业投资价值的直接因素实际上也就是投资主体和客体的属性。其中，前者主要是指无风险收益率和风险厌恶；后者主要是指预期收益、收益时点和风险水平。
1、投资主体属性。无风险收益率是指投资于国债所能得到的回报率。企业在进行投资决策活动时，可能存在着许多收益不同、风险各异的投资方案可供选择。从数量上来讲，所选投资方案的收益率必然要求大于无风险收益率。如果这一收益水平都不能达到的话，企业应当选择国债作为投资手段。对于无风险利率，西方货币理论把它称之为“纯利率”，它是对延期消费的一种补偿。假定其他条件不变，无风险利率和投资价值存在反向关系：无风险利率越高，投资价值超低；反之亦如此。
企业对于投资活动中存在的不确定性所具有的心理反感就是风险厌恶。尽管不同企业对于风险厌恶的程度可能会有所差异，通常来讲，在投资决策活动中企业对于风险都比较厌恶，经常会采取一些措施以达到规避风险的目的。而对于所承担的风险，企业会要求有一定的补偿。由于不同企业的风险厌恶程度有一定差异，它们所要求的补偿金额会有多有少，对投资价值也会产生相应的影响。一般而言，风险厌恶程度与投资价值呈反向关系：前者越高，后者越低；反之亦如此。
2、投资客体属性。预期收益是指投资主体在将来所能得到的回报。作为投资主体，企业进行投资活动的目的是为了在将来获取一定数量的收益。预期收益越大，企业愿意递延的当期消费就会越多，也就是说进行更多的投资，投资价值也会越高。可见，预期收益和投资价值之间呈同向变动关系：在其他因素不变时，预期收益越大，投资价值就越高；反之亦如此。
一般来讲，对未来的预期都是不确定的，同样，各种具体投资项目的收益过程也具有一定程度的不确定性。我们把投资预期收益的不确定性称为投资风险，不确定性越大，投资风险也就越大。通常，投资者更希望收益是确定的，而不是具有比较高的不确定性。可见，预期收益的不确定性程度，即收益风险水平，会对投资价值产生很大影响。所以，如果投资主体对于因承担风险而得到的补偿不满意，它很有可能会选择收益较低风险也较低的投资项目，而不是收益较高但风险也较高的投资项目。
以上是对各种因素对投资价值影响所作的定性分析。在定量分析方面，我们通常会使用如下的投资价值分析模型：
其中：V=投资价值；
Ct=t期的预期收益；
3、产权界限。产权界限是影响企业投资价值的另一重要因素。国有企业虽然也作为投资主体参与市场投资活动，但产权关系不明，企业投资行为不符合市场规范，企业并没有真正的投资决策自主权，从而也无法承担相应的投资风险，企业投资行为必将演变为政府投资行为。在产权关系改革上，我们主要偏重两权——所有权和经营权的分离，希望通过“两极分离”解决企业经营自主权问题。实际上，两权分离是有一定限度的，经营必须以所有权为基础，没有所有权作基础的经营权必然是有限的经营权。企业应当建立并完善现代法人产权制度，确保企业能够独立自主、规范合理地进行投资决策活动。
其中：v=投资价值；
ct=t期的预期收益；
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;
(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;
(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;
二、房地产;3.房地产策划师工作的要求
3.1房地产策划员职业功能
工作内容
技能要求
1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作
(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究
1.能够进行市场细分资料整理
(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理
二、房地产
3.能够进行消费者心理与行为调查
项目定位
(二)收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料
1.能够对项目投资环境进行资料收集
(一)收集房地
2.能够收集政府的政策与法规
产投资环境资料三、房地产
项目投资策划
(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类
2.能够对投资科目进行分类
1.能够记录周边竞争性楼盘调查表
(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案
4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地
产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案
(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总
1.市场调查的作用、特点2.市场调查访问法3.市场供求的知识4.统计数据收集知识1.调研信息分类的知识2.信息分类的方法1.市场细分的概念与作用2.信息汇总的方法
3.消费者调查与分析的知识规划设计资料分析汇总的方法1.房地产项目投资环境要素2.政策法规收集的范围与内容3.投资估算知识
1.项目总投资构成的知识
内容
2.销售情况日报表的撰写方法
3.2助理房地产策划师
1.市场调查的原则
2.市场调查问卷的制定方法1.项目概况调查与分析的方法2.市场宏观调查的内容与方法3.竞争对手资料分析内容与方法4.市场需求估算方法与内容5.消费者行为的分析方法1.房地产市场细分的原理2.市场评估报告的编写方法1.规划与建筑知识
2.设施与配套对比与分析的方法3.户型特点与配比的知识1.投资环境的内容
2.房地产项目投资环境的影响要素1.房地产项目投资成本费用的构成2.投资估算方法
1.能够确定调研范围与流程
(一)制定市场2.能够设计调查表和调研问卷调研计划
3.能够组织策划员开展调研工作1.能够评定调研信息，剔除误差信
一、房地产息
2.能够对项目概况进行分析项目市场调
查研究(二)市场调研3.能够对市场宏观调查进行分析
内容分析
4.能够分析竞争对手资料5.能够估算市场需求状况6.能够对消费者行为进行分析1.能够制定目标市场细分计划
(一)制定市场
2.能够制定项目细分参数
细分计划
二、房地产3.能够进行项目竞争性分析项目定位
1.能够进行产品分类分析
(二)产品分析2.能够进行竞争产品的分析和判别(一)分析房地1.能够对投资环境进行分类产投资决策的影
2.能够对投资环境要素进行分析三、房地产项目投资策1.能够计算投资项目的具体费用
(二)房地产项划
2.能够制作各项投资汇总表目投资估算
1.能够分析市场消费群体的构成
(一)目标市场2.能够分析项目所在地经济发展状分析况和消费人群分布情况
3.能够进行目标客户群定位分析
1.能够进行媒体的选择和组合
四、房地产
项目整合营(二)媒介信息2.能够制定投放频率及规模销策划搜寻和分析
4.能够组织和实施公共宣传现场活1.能够准备销售资料2.能够制定销售工作计划1.能够收集客户反馈资料
(一)客户跟踪2.能够整理归纳客户信息
3.能够编制客户意见表
五、房地产1.能够收集项目周边物业管理资料项目售后服(二)项目物业
务和物业管管理资料准备2.能够编绘物业管理流程示意图理
3.能够进行物业公司的初步筛选
1.能够对物业管理前期介入中提出
三)确定项目物合理建议业管理合同文本
2.能够指导编写物业管理合同书
(三)营销准备
1.销售策划的程序2.销售计划的编制方法客户意见表的编制方法1.物业管理的内容与业务范围2.物业工作流程示意图的编制方法
1.物业管理前期介入的概念
2.物业管理合同书的编写格式与方法
3.3房地产策划师职业功能
职业功能工作内容技能要求
1.能够确定调查的主题和内容
1.市场调查的流程与方法2.市场调查组织方法
1.房地产市场分析与预测的方法2.项目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商务环境分析的内容2.商务环境分析的方法房地产市场细分的方法2.细分市场的评估方法3.市场定位的内容与方法1.项目规划设计的概念2.规划设计要则
3.项目用地的功能性质分类方法1.房地产项目财务评价概述2.总成本的构成容内
3.房地产投资项目成本计算方法4.财务分析工具的使用和评价方法1.投资风险分析的基本方法2.投资风险评估的方法
一、房地
1.能够针对项目强、弱势进行分析产项目市
场调查研(二)市场分析2.能够进行项目定价分析评价究
3.能够对房地产市场进行预测
(三)商务环境1.能够针对社会、经济状况进行分
析分析2.能够对法规、政策等软环境进行
1.能够确定市场细分的内容和目的
(一)确定目标
2.能够进行市场现状与趋势分析
市场
二、房地3.能够对项目进行市场定位分析产项目
1.能够对产品进行定位定位
(二)项目规划
2.能够提出项目方案规划
建议
3.能够制定设计任务书
1.能够对项目成本进行估算
(一)项目效益2.能够对项目投资收益进行静态与
动态评估评估3.能够制定投资项目的运营计划
1.能够确认投资风险因素三、房地
(二)项目风险
产项目投2.能够评估投资风险
评估
资策划3.能够提出投资风险防范对策
1.能够编制商业建议书
(三)编制商业2.能够编制预期现金流量表
计划书3.能够撰写项目市场评估报告
4.能够撰写可行性报告
(一)营销价格1.能够制定目标价格方案策划2.能够制定价格策略
1.能够编写项目销售推广计划书
(二)制定销售
2.能够估算项目销售推广费用
四、房地推广计划
3.能够制订项目销售推广活动方案产项目整
合营销1.能够制定营销目标和策略策划
2.能够制定各阶段营销控制实施方
(三)营销管理案
3.能够组织和实施营销培训计划和培训
4.能够提出营销组织构架建议
(一)售后服务1.能够制定客户维持与服务计划策划2.能够制定公关策略(二)选择物业1.能够确定项目物业管理要求管理方案2.能够选择物业管理方案
(一)组织市场
2.能够选择市场调研方法
调查
3.能够组织实施市场调研活动
1.价格形成的原理2.产品定价方法
1.项目销售推广计划书的撰写方法2.销售推广活动的组织技巧1.销售控制的方法
2.阶段性营销策略的制定方法3.销售培训流程与内容4.销售组织与日常管理的方法5.营销成本费用的构成1.售后服务技巧2.售后服务组织方法1.物业管理成本构成2.现代物业管理发展趋势
五、房地产项目售后服务和物业管理
3.4高级房地产策划师
6.财务评价中主要变量分析方法
1.能够分析市场宏观环境、微观环
(一)制定市场境对项目的影响调研策略2.能够制定市场调研的目标
1.能够进行项目土地价值分析
2.能够制定市场定位策略一、房地
产项目市
3.能够审定项目功能设计方案
场调查研
(二)市场定位策4.能够根据市场调研报告作出项目究
划投资机会分析
5.能够进行市场投资预测
6.能够进行房地产项目财务分析
7.能够进行风险分析并制定防范措(一)项目产品1.能够制定产品设计方案定位2.能够制定产品定位策略
1.能够制定项目概念设计方案
二、房地产(二)项目形象
2.能够制定项目品牌策略
项目定位定位
1.产品定位的流程与内容2.产品定位的注意事项及方法1.项目形象策划的概念2.项目概念设计的制定方法3.项目品牌策划的概念
(三)项目整体1.能够制定项目定价目标定价2.能够制定项目定价策略
三、房地产资项目资金管理用方案2.能够制定项目资金筹措方案项目投资策
(二)房地产投1.能够设计项目资金筹措渠道划
资项目融资策划2.能够制定项目投资资金间接筹措
1.能够选择定价方法，确定基本价
(一)审定营销格总体策略2.能够制定项目上市计划四、房地产
项目整合营
1.能够制定媒体推广策略
销策划(二)营销推广
的总体策划和评2.能够选择推广效果测评机制并制估定评估方案
1.能够制定和实施物业管理团队组(一)物业管理机建和招聘计划构组建2.能够制定和实施人员培训计划
五、房地
产项目售(二)全程物业管1.能够策划全程物业管理概念后服务和理策划2.能够制定物业管理模式物业管理
1.能够制订物业管理综合经营模式
(三)综合经营模策划式策划2.能够进行物业管理品牌策划
项目价格定位的原则
1.房地产项目资本结构知识
一、企业内部控制与企业财务风险的联系
企业内部控制是以专业管理制度为基础，以防范风险、有效监管为目的，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。
二、完善企业内部控制与企业财务风险防范对策
3.建立新型的资金供给制度，最大限度地满足企业科技创新、管理创新和经营创新的需要。企业的科技创新、管理创新和经营创新都需要大量风险投资基金的支持，而原有的资金供给制度难以满足企业创新活动的需要，企业资金供应渠道必须实现多元化，这就需要从制度上进行彻底更新。
4.建立新型的成本费用控制制度。在新经济条件下，不能沿用传统的成本、费用控制制度，那将限制科技创新活动的开展，也不利于发挥各部门和个人的专业特长。新经济是建立在开发式、竞争性的市场上的，更加注重科技成果的创新和产业化。我们传统的成本、费用控制往往与科技创新、市场价值分析相脱节，单纯追求费用的节省和成本的降低。因而成本、费用控制制度的创新显得非常重要。成本、费用控制制度要面向市场、面向未来，要做到产、学、研良性互动。政府应当制定一些规范性、指导性的成本、费用控制制度。在此基础上，企业根据实际情况，灵活加以运用。
6.建立新型的分配控制制度。在新经济条件下，企业的分配控制制度也应当大胆改革创新。对员工的分配、对创新的分配、对无形资产的分配、对资本的分配、对管理人员及技术人员的分配，都应当更加科学化、民主化、制度化，这样才能更加有利于新经济的运行，更加有利于全部资源的优化配置。这种新的分配控制制度应当更加注重有利于新经济的各种创新的价值，应当在科学测评各种资源的附加价值的基础上，控制新增加价值的合理再分配。
7.筹资风险的防范。企业采用负债融资后所须承担的额外风险称为筹资风险，它是企业筹资后由于不能按既定目标取得资金使用效益，企业无法按原定要求履行以满足资金供应者预期结果的风险。针对筹资风险的不同成因，防范和控制筹资风险主要有以下措施：（1）提高资金使用效率，增加企业盈利，降低筹资风险；（2）优化资本结构。根据企业的需要和负债可能，优化债务结构，实施自我约束，即在资本利润率（息税前利润率），高于负债利息率的前提下提高负债比重；（3）合理安排长短期融资项目，减少即时偿付风险；（4）优化调度资金，保持资产足够的流动性；（5）建立偿债基金，增强风险自担能力；（6）实施债务重组，优化负债结构。
8.投资风险的防范。企业投资分为对外投资和对内投资。对内投资的目的主要是为生产经营提供必要的资源条件，以谋取经营收益，但由于企业所处内外环境的不确定性，其最终的经营效果往往与预期不一致，从而造成投资风险（亦称经营风险）。对外投资风险则取决于被投资企业的经营风险及其投资风险的总和；对内投资风险主要通过经营杠杆系数及经营收益波动幅度和可能性大小来度量。对外投资风险则主要通过对被投资企业历史收益资料，计算预期投资收益的期望值、标准差及变化系数以及期望收益偏离实际投资收益的幅度和可能性来度量。企业在识别和估量投资风险后，可采取如下措施对其防范和控制：（1）正确选择决策程序、决策方式，对决策风险进行正确认识和评估；（2）运用投资组合理论，合理进行投资组合；（3）采取风险回避措施，避免投资风险，在投资过程中，监督和协调风险因素，使风险尽可能可控。
近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。
一、房地产投资决策概述
房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。
影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。
二、房地产投资决策要素分析
（一）时机的决策分析
投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：
环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。
开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。
（二）区位的决策分析
房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：
因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。
假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段
竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。
威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。
（三）开发内容的决策分析
在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：
工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润
若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。
（四）规模的决策分析
商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。
鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]
（五）质量的控制决策
商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。
表1房地产投资者和用户的质量观点比较
因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。
三、房地产投资决策建议
(一)做好房地产开发企业的市场定位
房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。
(二)做好房地产项目可行性研究
房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]
(三)做好房地产项目投资风险管理
房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。
参考文献：
[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008
（一）NPV：NetPresentValue的缩写
在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。
净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。计算公式
NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t）
式中：CI——现金流入，CO——现金流出，（CI-CO）——第t年净现金流量，i——基准收益率
净现值的计算过程
1、计算每年的营业净现金流量
2、计算未来报酬的总现值
（1）将每年的营业净现金流量折算成现值。如果每年的NCF相等，则按年金法折成现值；如果每年的NCF不相等，则先对每年的NCF进行折现，然后加以合计。
（2）将终结现金流量折算成现值。
（3）计算未来报酬的总现值。
3、计算净现值
净现值=未来报酬的总现值－初始投资
净现值法的决策规则是：在只有一个备选方案的采纳与否决决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳。在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。
净现值（NPV）的经济意义
NPV>0表示项目实施后，除保证可实现预定的收益率外，尚可获得更高的收益。
NPV
NPV=0表示项目实施后的投资收益率正好达到预期，而不是投资项目盈亏平衡。
（二）IRR：InternalRateofReturn的缩写
是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。计算公式
NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t）=0的“i”
式中：CI——现金流入，CO——现金流出，（CI-CO）——第t年净现金流量，i——IRR
在现代财务管理理论中，计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。但是随着科技发展，目前较多采用电子计算机中的专业分析软件（如微软公司的EXCEL等）来进行计算分析。后面将有论述。IRR的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。
内含报酬率（IRR）的经济意义是只有IRR指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。
二、高速公路上市公司投资项目的分类
高速公路上市公司投资收购已运营收费高速公路项目，在提供给公司决策层（公司董事会和股东会）以及政府主管机构的资料文件中，最主要的是投资价值分析。目前，国际和国内通行的作法是应用NPV、IRR等指标的分析方法作出投资价值分析。分析论述并结合具体举例如下：
（一）列出分析条件
1、国内ABC高速公路的基本情况
ABC高速公路是国内两省高速干线中最重要的一段，也是所在省公路交通基础设施建设首次推出的BOT项目，由中国XX公司负责投资、建设、经营和管理。项目主线全长100公里。主线设计标准为双向四车道，路基宽28米，设计行车速度为120公里/小时，项目总投资约26亿元。ABC高速公路于2003年底建成通车。项目经营期28年。
2、高速公路项目投资价值分析的编制基础和基本假设
（1）分析基准日：2011年12月31日；
（2）项目总投资、公路里程：ABC主线全长100公里，竣工决算金额为26亿元，项目于2003年底通车。项目资本金为9.1亿元。截止至2011年12月31日银行贷款余额为12亿元；
（3）经营期限：尚余经营期20年；
（4）车流量及收费收入：车流量预测根据XYZ国际咨询公司提供的《2011年ABC项目专项车流量预测分析报告》，收费收入以实际对应车型的收费标准计算；
（5）折旧：按车流量法（工作量法），不留残值；
（6）经营付现成本：2012年及以后年度养护费及管理费用以2011年实际发生数为基数每年按3%速度递增。大修分别安排在2014、2023年，大修费用2014年为500万/公里，2023年为650万/公里，大修当年不计提养护费；
（7）项目贷款：贷款利率按现长期贷款利率7.05%，贷款本金按项目每年现金流量偿还；
（8）税金：
A：营业税金及附加（综合税率）：3.3%；
B：所得税：15%；
（9）折现率：9%。
（二）创建分析模型（EXCEL）
根据高速公路项目投资价值分析的实践经验，需要创建以下主要分析模型：
（1）项目通行费收入分析子模型
车流量预测根据XYZ国际咨询公司提供的《2012年ABC项目专项车流量预测分析报告》，收费收入以实际对应车型的收费标准计算；
（2）项目经营付现成本分析子模型
（3）项目借款还本付息分析子模型
（4）项目和投资收购者现金流量分析主模型
（三）应用软件函数（EXCEL）
应用软件函数NPV、IRR计算出结果，进行该投资收购行为的投资价值分析。经过上述各模型的分析，假设投资收购金额为21亿，则该项目IRR=10.45%