近日,由Distrii办伴联合翰同资本共同打造的张江NEO项目正式对外开放。2019年8月,Distrii办伴与翰同资本签约,Distrii办伴负责项目的整体改造。去年11月,翰同资本与阳光城就张江项目出售签署交易协议,实现了项目的成功退出,项目更名为阳光·张江NEO。该项目是相继于上地NEO之后,Distrii办伴协助翰同资本完成的项目退出的第2个城市更新项目。从2019年8月正式签约,到今年4月底开放,Distrii办伴耗时8个月,完成了阳光·张江NEO从废弃工业老建筑到园林办公标杆产品的完美蜕变,成为Distrii办伴服务资管的再一次力作。
◎改造前整体项目实景图
◎改造设计方案效果图
项目简介
张江NEO,原名盖臣商务中心,位于上海浦东新区蔡伦路103号,坐落于中国硅谷张江高科技产业园的核心位置。项目为两栋独立建筑及围合式内庭院构成的独立园区,占地面积6,458m2,总建筑面积8,940m2。改造前,项目为风貌杂乱、风格迥异的废弃老厂房,空置多年,Distrii办伴完成前期调研、市场定位、设计规划、建设改造等全流程EPC服务,通过对建筑和业态的全面升级,将其打造为科技感与艺术美兼具的区域地标。
项目属于典型的核心区域存量资产,Distrii办伴面临诸多的改造难点:
第一,周边环境差,工厂较多,而项目本身建筑外形老旧,南北楼风格迥异,中庭杂乱,缺乏统一规划定位,项目淹没在嘈杂平庸的环境之中;
第二,基础设施陈旧,原有设备设施如排污、机电等均无法满足园区现代企业;
第三,内部存在结构缺陷,楼宇之间错层明显,且局部层高仅2.6米;
第四,多家不同类型商业入驻,业态混杂,且清退拆除工作需要与改造同时进行;
第五,城市更新改造类项目面对的法规政策限制诸多,且项目本身没有太多可以被利用的资源;
第六,项目工期紧张、协调专业较多,需要在成本可控的前提下,高度还原设计方案。
◎外立面改造前
◎室内改造前
对于以上难题,Distrii办伴基于对于张江市场的了解,以及过去二十多个城市更新类项目的全流程服务经验,在2个月内迅速形成形成关于定位、策划、设计、投资估算的整体解决方案,随后耗时6个月完成实际施工,实现项目整体资产价值提升。改造完成后,Distrii办伴超额完成各项目标,项目租金溢价提升近35%,成为张江片区办公的示范引领。
针对以上问题,Distrii办伴提出以下解决方案:
一、前瞻定位:
打造未来科技感十足的
现代化创意办公园区
张江高科技园区,被誉为中国硅谷。成立于1992年7月,位于上海浦东新区中南部,是中国国家级高新技术园区,与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。张江园区规划面积79.7平方公里,其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区。
张江产业园入驻企业多达1万多,其中高新技术企业685家,主要两大产业集群包含:“医产业”集群,涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业;“E产业”集群,基于互联网和移动互联网的互联网产业。基于对张江周边市场的调研分析,基本锁定为高科技产业聚集区,且未来办公主体以80/90后等年轻人为主。凭借四十多万方办公资产管理运营经验和空间产品打磨的能力,Distrii办伴进一步决策,决定对张江NEO进行业态重构,将目标客户锁定为大中型企业,因此设计出以4.0、5.0户型(150-300平米)为主的办公产品组合,兼备商务办公和共享办公等先进理念。
市场定位和客户定位在前,产品定位为市场和客户定位服务。基于以上分析,Distrii办伴化繁为简,为产品提取了“高科技、互联网、未来感”三大元素,最终确认将“集成电路板为参考的韵律感十足的流线型符号”贯穿整个项目,充分利用标的物业独门独院的建筑结构和较大的中间绿化带的天然优势,将项目打造为“创意办公园区”。既保留标准办公的商务范儿与独立性,亦配置联合办公的大面积共享空间,同时打造近3000㎡的庭院绿色景观,与张江传统的工厂、研发办公楼和甲级办公楼形成差异化竞争优势。
◎现状体块关系解析,内部错层
◎集成电路板为参考,设计主元素
◎阳光·张江NEO设计效果图(北楼)
◎阳光·张江NEO设计效果图(南楼)
◎阳光·张江NEO设计效果图(中庭)
改造后,一方面与张江的产业规划进行呼应,另一方面也引领张江办公变革。而事实上,经过改造的阳光·张江NEO验证了“未来科技定位”的前瞻性和正确性。
二、创意设计:
以集成电路板为参考的
韵律感流线符号
在设计过程中,Distrii办伴实现了“风格统一、品质提升、空间优化”三大转变。
在风格统一层面:
针对楼宇周边环境嘈杂,南北楼风格迥异问题,Distrii办伴做了3个步骤的处理:科技符号抽象化提取-建筑轮廓弧形呼应-流线变型化解错层,最后统一并优化南北楼整体风格,提升项目整体性。
◎北楼改造后
◎南楼改造后
◎俯瞰图
第一,将以集成电路板为参考的韵律感十足的流线型符号提取出来,并巧妙应用在南北两栋楼宇的建筑立面、中庭景观环境的全场景和细节之中。尤其是该元素在中庭自然延展,使得俯视角度仿佛待放的花朵,与园区的庭院景观完美契合。
第二,外立面材质使用铝板及超白玻璃,通过铝板遮盖北幢东段外立面圆弧并向西延伸。通过面的构成,打破原项目“不同体块之间完全割裂“的无序现状,进一步强化统一风格。第三,巧借立面线条变化,创意性地化解了北楼东西两侧的错层尴尬。
在本项目中,Distrii办伴巧妙处理建筑正负关系,正形为白色,负形为灰色,尽管白色占面积很小,但是Distrii办伴依然打造出了视觉冲击感很强的整体立面,让项目能够迅速超拔出群,脱颖而出。
在品质提升层面:
Distrii办伴将现代科技和绿色建筑巧妙结合,打造精品创意园区。Distrii办伴保留原有北侧圆弧轮廓,并通过横向韵律感顺畅的流线设计,在现代科技感建筑的基础之上赋予其艺术美感。这种艺术和科技元素的结合,同样贯穿内部空间的整体改造升级。
◎共享大堂
◎办公室
◎会议室
◎休息区
南楼与北楼通过中间庭院的自然景观相连,同时可顶部凸起部分彰显企业品牌,私密性与昭示性兼具,适合中等规模的品牌企业使用。
针对原本荒废的中庭,Distrii办伴充分挖掘庭院的自然景观的潜力,打造成具有轻社交功能的休闲配套区域,保留并优化中间庭院的植物排布,通过集成电路板元素延续对植物进行精心布局,使得庭院四季精彩纷呈,营造优美宜人的办公配套氛围、提升园区整体溢价空间。
在空间优化层面:
Distrii办伴对整个空间、交通、设备等做了优化。
以北楼为例,北楼东侧仅有2.6米的层高,空间具有一定的压迫感,Distrii办伴通过机电设计所有管道做了优化:公共区域和大面积办公区域看不到任何管道,而其他区域顶部管线排布极尽细致,都以装饰和艺术品来精心设计布局。此外,地面取消了挤压层高的架空地板,最大限度地争取办公层高。在交通梳理方面,Distrii办伴将原本位于两边的竖向交通挪到中间,方便企业通行。
三、城市更新:
实现资本市场和客户市场的双赢局面
不仅是在改造技术、成本把控、改造效率和还原度等四大方面,Distrii办伴展现出了强大的城市更新全流程、一体化工作能力。更重要的是,Distrii办伴搭建对城市更新领域资本市场和客户市场深度了解,能将两端资源进行快速精准匹配,实现双赢局面。目前,Distrii办伴已经打造了二十多个一线城市核心地段标杆案例,奠定了Distrii办伴城市更新板块的行业领先地位。
在资本市场,Distrii办伴具备一线城市老旧物业前期定位测算、升级改造、空间运营和资产退出等服务全流程资管能力,能够深入投、融、管、退核心环节。在上地NEO和张江NEO两个项目中,即便面对诸多改造限制,Distrii办伴依然有效节省成本,提出了性价比高且创意十足解决方案,积极配合翰同资本实现快速退出,尤其是上地NEO在8个月内实现退出,成为业内佳话。
不断打磨存量资产“效益为本”的增值策略,让Distrii办伴近年来成为国内、国际一线资管机构合作伙伴的重要原因,过去一年,Distrii办伴服务了新加坡城市发展集团、吉宝置业、鹏里集团、Chelsfield、鼎一投资、思画资本等多家地产基金和资本方,其中多个项目实现客户定制,开业满租。
如此抢眼的办伴速度和效益,正是基于Distrii办伴对于中国企业客户市场精准分析。目前,Distrii办伴已经服务了4000多家企业,其中70%以上的企业均为发展期、成熟期企业,如美孚、今日头条、大众点评、快手等知名企业。
阳光·张江NEO是张江高科技产业园区存量资产办公变革的一朵闪耀明珠,也是Distrii办伴城市更新的又一张闪亮名片。预计2020年下半年,Distrii办伴与吉宝置业合作的吉汇新创(原:张江微电子港3号楼)也将对外开放。至此,Distrii办伴将在张江片区打造出3张享誉业内的城市更新名片,以新办公助力张江园区产业招商,拉动周边产业升级,真正赋能产业园区升级及智慧城市更新。