商业模式研究2MALL调研恒隆广场港汇广场正大广场3正大广场SuperBrandMall世界一流的购物和娱乐中心，目前中国最大MALL莲花超市、多屏幕电影城、零售店铺、大排挡、知名中西餐馆、网吧和停车场占地3.1万平方米建筑总面积24.1万平方米招租总面积12.2万平方米地上10层、地下3层停车场1,200辆投资3.35亿美元2002年10月正式开业，现仅地下一层、二层的易初莲花超市试业5正大广场体验点汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心——美国Jerde公司为项目总建筑师迪斯尼乐园的形象设计者之一SelbertPerkins，在形象设计中以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题顾客可以领略各种最流行的娱乐活动6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国情调推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者介绍健身、食品、近期电影及上海动态
6正大广场体验点（2）
Attractions最新潮流、顶级服装品牌、最优质的产品上海最大的网吧及十屏幕的电影城各种地方特色菜点、西式菜肴的主题餐馆婚纱摄影中心汽车展厅豪华的经理人俱乐部
恒隆广场Plaza66
国际顶级精品在上海的汇聚地占地约3万平方米，包括两栋66层及46层的办公楼和5万平方米商场主楼高度为288米，为目前浦西第一高楼，投资2亿美元南京西路“金三角”高级商圈核心店商品档次高档顾客为上海、华东顶端消费者，国内外游客商场人流不旺9恒隆广场体验点Attractions以其浦西第一高楼及海上顶级MALL的声誉，成为社会活动舞台大堂、中庭成了时装SHOW、上市公司发布新闻、新产品面世发布、名画展示、文体新闻发布、新店开张典礼的最佳场所，每周都有活动中外明星或出席新闻活动，或光顾品牌店，成为FANS追星之地国际顶级品牌店中庭飞机成为顾客视觉中心中庭有咖啡吧和汽车展示
10港汇广场
GrangdGateway徐家汇商圈核心店建筑面积13万平方米内有250个品牌商铺34间特色餐饮5000平方米的国际美食广场15000平方米的‘富安百货’5000平方米国内首家数码影院，6500平方米联华超市4200平方米名店运动城商品档次中档顾客为上海本地人商场人流极旺11港汇广场业态及其分布6F主题乐园、娱乐中心、特色餐厅5F主题乐园、美食广场、特色餐厅4F百货公司、婴童服饰、玩具专门店家居/电讯中心3F百货公司、潮流便服2F百货公司、潮流便服1F餐饮店、潮流便服便利商场、步行街B1超级市场、运动用品时尚特区13上海MALL考察结论城市定位为国际化大都市MALL档次分为两等最高档次瞄准国际顶级品牌（恒隆广场、正大广场）中等档次定位于平民消费（港汇广场）14上海MALL发展计划选址在市区区级商圈（如五角场、中山公园等）规模较小（5万至20万平方米左右）走香港和新加坡MALL模式
15
北京：东方广场上海：正大广场、港汇广场、恒隆广场广州：天河城广场、中华广场香港：又一城、时代广场、太古广场深圳：？
每一个大都市都有其商业龙头——17
MALL是什么？Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致Mall（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心
Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受18
我国MALL排行榜
(1)
已开业或即将开业的MALL部分
名次
城市MALL名称
规模（万平方米）
主力店
1台湾新竹
新竹风城
35日本吉之岛JUSC日本松屋百货
2
上海
虹桥购物乐园
332
大连大商摩尔商业城
30太平洋百货
3
上海正大广场
24易初莲花超市正大百货
台北京华城
24MIRA百货
台南新光三越百货台南购物中心
24新光三越百货
19
(2)
主力店4
香港海港城
21马莎百货连卡佛百货
4
佛山佛山时代广场
21一期10万平方米5
武汉团结商贸城购物中心
20
5
宁波天一广场
20百盛、乐购
沈阳兴隆大家庭
20兴隆百货
武汉武广摩尔商业城
20武汉广场、世贸广场、武汉商场
21
(4)
主力店8台湾台中
新光三越百货台中店
16
8
台湾MEGA大远百中本店
16远东百货
9
大连大连华南国际商城
15沃尔玛
深圳中信城市广场
15日本吉之岛JUSCO西武百货
台北天母购物中心
15太平洋崇光百货
香港又一城
15百佳、马莎22
(5)
主力店9
台北
微风广场
台中中友百货
15ABC3幢大厦
台北中华城
10
北京北京新世界中心
14香港新世界百货
大连香港新世界百货
14
北京崇光SOGO百货广场
14崇光SOGO百货
23
(6)
11
杭州太平洋商业中心
13.8
12
广州天河城
13日本吉之岛JUSCO12
北京新东安广场
13
12福建福埔
福埔SM城市广场
1312
南海城市广场
13万客隆、百盛
上海浦东新世纪商厦
12八佰伴百货
25
(8)
主力店14
重庆大都会广场
10太平洋百货
重庆时代广场
10连卡佛百货
沈阳沈阳新玛特
1014
昆明金鹰百货购物中心
长春影城购物中心
广州江南城广场
成都罗马假日广场
10好又多旗舰店
济南嘉华购物中心
大连长兴购物中心
26
(9)
天津铜锣湾广场
上海银泰广场
台北ZOOMALL10
15台湾桃园台贸购物中心
9英国TESCO超市
郑州五彩广场
9北京华联百货北京华联超市
上海九百城市广场
9太平洋百货
福州大利嘉城
9沃尔玛
上海华联五角场购物中心
29深圳落后了！深圳市的城市经济实力在全国名列前茅深圳号称人均有一平方米商业面积但从我国MALL排行榜上，可以看到，深圳的现代商业明显落后了！深圳MALL的规模、数量，离市场需求相去甚远落后意味着发展机遇！30MALL调研
国内MALL实地考察
国外MALL资料研究
北京
广州
香港东方广场燕莎友谊商城宜家家私正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场
台湾亚洲欧美美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场京华城台贸微风广场日本时代广场新加坡义安城新加坡SuntecityMall菲律宾Supermall31
一.中国MALL
案例分析
1.1
广州天河城、中华广场、流行前线
1.2上海恒隆广场、港汇广场、正大广场
1.3
北京东方广场
1.4
香港时代广场、太古广场、新城市广场、又一城
1.5台湾京华广场、台茂购物中心
1.6深圳太阳广场、铜锣湾广场、罗湖商业城
1.7结论二.国际MALL
案例介绍
2.1美国美国购物中心MallofAmerica2.2加拿大西艾商场WestEdmontonMall
2.3日本新宿时代广场TimesSquare
2.4新加坡义安城MoeeAnnCity2.5新加坡SuntecityMall2.6菲律宾Magamall2.8结论三.MALL
研究结论目录32风生水起，蔚为壮观
——
国内MALL案例分析33广州MALL调研天河城广场、中华广场流行前线34天河城广场
广州珠江新城主轴线核心商业总建面积13万平方米地下2层，地上7层商品档次中等顾客为广州本地人、国内游客商场人流极旺35天河城业态及其分布7F天南大名牌特价场、天南大电器广场6F餐饮、娱乐5F文化用品、儿童天地4F家私、天梦影院、通讯3F天南百货、家居用品、家电总汇2F品牌店1F品牌店B1吉之岛百货超市36天河城体验点Attractions电子游戏机大厅、DISCO碰碰车古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车天梦影院、动感立体电影亲子欢乐工作坊文化廊儿童天地37中华广场中山路商圈核心店占地3.5万平方米建筑面积17万平方米地上8层商品档次中等顾客为广州本地人商场人流极旺38中华广场业态及其分布8F中华电影城7F中华美食城6F
47东方新天地业态及其分布缤纷新天地
首层：银镇、名表城、天使冰王
地铁层：维沙曼、读卖女装、美容中心都市新天地
首层：恒信钻石宫殿、索尼探梦
地铁层：生活几何、其乐皮鞋、KissCat庭苑新天地
首层：星巴克咖啡、Jack&Jones男装店
地铁层：百丽、屈臣氏、佰草集寰宇新天地
首层：资生堂&欧珀莱、CANALI
地铁层：瑞贝卡(女鞋)、海港欧宝建材活力新天地
首层：元绿回转寿司、法国胜龙、麦当劳
地铁层：新世纪电影中心、东方甜心世界儿童主题乐园48东方广场体验点Attractions中庭设计新颖，主题性强，可供组织活动使用中庭设有电视大屏幕、立体绿化、观光电梯
“体验点”主题明确、独立性强、景观性强
遗址博物馆、迪斯尼童话世界49北京MALL考察结论城市定位为国家首都大多尚为百货商场目前MALL数量少、规模大商品面向首都及全国的高档消费50北京MALL发展计划在北京城五环线边东、西、南、北共建四座大型MALL，建筑面积20—60万平方米大地集团的大地MALL——“北京Mall”，占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米大地集团的春天MALL（65万平方米）、西单商场和法国欧尚合作的MALL项目、王府井集团的MALL项目（30万平方米）北京的规模较大（20万至60万平方米），走的是美国MALL的模式51深圳“
MALL”
调研太阳广场、铜锣湾百货广场罗湖商业城52“准MALL”
——太阳广场东门商圈主力店总建筑面积5万平方米业态较齐，规模偏小商品档次中档顾客为深圳本地人、国内游客商场人流较旺53“类MALL”——铜锣湾广场华强北商圈主力店之一号称MALL，但规模偏小，总建筑面积6.5万平方米业态不全，没有餐饮、娱乐场所商品档次中档顾客为深圳本地人商场人流极旺54罗湖商业城罗湖口岸商业成为特区对港的商业窗口品质偏低，满足低消费需求业态适应港人喜好：服装、电器、玉器、窗帘、美甲、松骨等商品档次低档80%以上顾客为港人商场人流极旺55深圳MALL考察结论城市定位为国家改革开放窗口多为大型百货超市商品档次中等现时没有真正意义上的MALL56深圳MALL发展计划中信城市广场15万平方米（深南大道市府一办南）华润新城12万平方米（宝安南路：室内MALL+室外MALL）新城市商业广场22万平方米（中心区水晶岛南地下）金光华商业广场8万平方米57香港MALL调研时代广场、太古广场沙田新城市广场、又一城58
时代广场TimesSquare
铜锣湾商圈核心店商业总建面积5万平方米地上13层，地下2层商品档次中档偏上顾客为港岛本地人、国内外游客商场人流较旺59时代广场业态及其分布10-13F食通天9F合家欢8F家居乐7F电业通6F运动营5F轻便装4F俏衣裳3F时尚集2F大堂1F通道B1莲卡佛百货超市B2时代便利集60时代广场体验点Attractions3000平方米露天广场，每天吸引30万人流全亚洲最大电视幕墙7×9米，定时发放新闻、天气、财经等资讯食通天
20家餐饮店集中经营定期举办各类娱乐活动、大赛展场活动频繁：露天广场、1层展厅、2层大堂、9层展厅61週六、日
趣緻動物汽球任您取
2:00pm-3:00pm
九樓兒通天6Aug(Tue)
社會福利處東區及灣仔辨事處「擊掌互關懷」啟動禮
12:00noon-2:00pm
露天廣場9-11Aug(Fri-Sun)
澳門旅遊塔「萬紫千紅夏日嘉年華」巡迴展覽
12:00pm--9:00pm
露天廣場17-18Aug(Sat-Sun)
PCCW--NewTechnologyRoadshow
10:00am-10:00pm
地庫二樓3-4Aug(Sat-Sun)
Hallmark護膚系列隆重登場
12:00noon-8:00pm
露天廣場8-10Aug(Thur-Sat)
So-net寬頻新體驗
11:00am--10:00pm
地庫二樓10-11Aug(Sat-Sun)
奇幻魔術之旅
3:00pm-4:00pm
九樓兒通天20-21Aug(Tue-Wed)
展翅計劃2002/3地區課程展覽
11:00am--7:00pm
二樓大堂3-4Aug(Sat-Sun)
搭得安全,搭得多Fun
10:00am--10:00pm
地面展覽廳8-11Aug(Thur-Sun)
IsseyMiyake&JeanPaul
香薰推廣
地庫一樓10-11Aug(Sat-Sun)
NikePrestoEvent
11:00am-10:00pm
露天廣場24Aug(Sat)
明報小偶像大招募2002
2:30pm-4:30pm
九樓兒通天3-4Aug(Sat-Sun)
小丑哥哥與您歡渡炎炎夏日
默劇時刻
4:00pm-5:00pm
九樓兒通天8Aug-6Oct(Fri-Sun)
CitibankTimesSquareJointPromotion
12:00noon-10:00pm
地面展覽廳12-15Aug(Mon-Thur)
男士健康生活巡迴展覽
10:00am--9:00pm
二樓大堂25Aug-1Sept(Sun-Sun)
Kalms陪您上學去
12:00noon-9:00pm
鋼琴演奏(小小鋼琴家李小燕/何躍龍為您呈獻)
週六週日下午
「絕世好B」首映禮
9:00pm-9:45pm
露天廣場9Aug(Fri)
新秀麗驚喜新世代
6:00pm--8:00pm
二樓大堂12-18Aug(Mon-Sun)
玩具"反"斗城玩具嘉年華
九樓兒通天定期的各类活动，使时代广场充满生机62主辦機構:
日本田宮模型、偉高模型企業公司協辦機構:
模型幻族場地:荷里活廣場–
鑽石山地鐵站日期:2002年9月21日至22日收件時間:2002年9月20日(星期五)12:00nn至8:00pm及2002年9月21日(星期六)10:00am至2:00pm公開展覽:2002年9月21日(星期六)1:00pm開始頒獎時間:2002年9月22日(星期日)5:00pm開始大赛事項:各項比賽均設有冠、亞、季軍及優異獎全場總冠軍:將獲贈來回日本機票及參觀日本靜岡田宮模型公司報名方法:參加者必須填妥報名表格連同參賽獎作品，於收件時間內一併交到比賽場地。索取報名表:偉高模型企業公司暨各模型分銷店、模型幻族專業雜誌(第11、12、13期內)及三聯書店。//
靜态模型大赛2002田宮亚洲杯主辦機構:日本田宮模型、偉高模型企業公司場地:荷里活廣場–鑽石山地鐵站(室內地毯場)日期:2002年9月27日至29日比賽項目:(1)標準房車,(2)F1,(3)越野,(4)4WDGT參與國家:中國、韓國、馬來西亞、菲律賓、星加坡、泰國、土耳其、南非、黎巴嫩、台灣及香港。63太古广场港岛最大建筑群一座写字楼8万平方米二座写字楼6.5万平方米购物商场6.6万平方米酒店式公寓379间3个五星级酒店:
港丽酒店513间客房香格里拉酒店565间客房万豪酒店604间客房64太古广场业态及其分布香
港
最高档的购物
商场之
一
；
百货公
司
、
時装精
品
店
及
各国著
名
牌云集
地下1层,地上4层百货公司:西武、莲卡佛、马莎百货商品档次高档顾客为香港本地人、国内外游客商场人流较旺
65太古广场体验点Attractions世界顶级品牌店UA电影院为香港顶级电影院66新城市广场广九铁路沙田站出口出站即见商场的典型业态齐全，吸引周边顾客集中购物一期、三期总经营面积12.5万平方米，其中一期9.3万平方米地上8层商品档次中档偏下顾客为沙田本地人商场人流极旺67新城市广场业态及其分布8F银行、服务、美容7F餐饮、银行、美容
6F餐饮5F工艺、家居、美容、珠宝4F服装、皮鞋、百货、餐饮3F服装、皮鞋、百货、餐饮2F服装、百货、超市、餐饮1F餐饮、娱乐、银行、美容
68新城市广场体验点Attractions中庭广场——罗马圆型献技场定期（每周）组织歌星与追星一族的会面会等活动娱乐新闻发布许志安在现场与歌迷会面69又一城广九铁路与地铁交汇处九龙塘站MALL建筑面积15万平方米地上4层，地下2层商品档次中档顾客为九龙本地人商场人流极旺
70又一城业态及其分布4FAMC电影院、皇家运动专门店、
玩具反斗城3FAMC电影院、皇家运动专门店、香港唱片、Esprit2FAMC电影院、欢天雪地溜冰场、
LOG-ON1FG.O.D.住好啲、品牌店B1叶壹堂书店、马莎百货、品牌店B2热带雨林餐厅、马莎百货、品牌店B3百佳超级广场（通地铁）71又一城体验点Attractions亚洲首间热带雨林餐厅全港最大的AMC电影院（11个厅）全港最大溜冰场无边无界，生活之态72香港MALL考察结论城市定位为国际化自由经济城市规模因地制宜，港岛MALL规模较小高档面向国际人士中档面向香港及国内人士73台湾MALL调研京华城台茂家庭娱乐购物中心74台湾京华城LivingMall国际级都心型观光休闲购物中心独一无二的建筑设计、国际水准软体规划，成为创新市场的领导者，主导新世界消费文化的時尚重镇号称亚洲最大的MALL总建筑面积24万平方米地上12层75京华城业态及其分布12F24时地域：国际美食广场、生鲜超市11F5D空间：美食餐饮、文化会馆、娱乐10F第7象限：休闲服饰、运动用品、影音器材、电脑3C、美食餐饮9F格林童话街：婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场、音乐教室
8F张曼玉街：艺文、保健、文教用品、生活用品、诊所、轻食餐饮7F枫丹白露街：家居精品、轻食餐饮6F庞德007街：绅士服、运动休闲、皮鞋皮件、高尔夫用品、钓垂用品5F翡冷翠街：少淑女装、淑女装、美容美发4F香榭大道：国际精品服饰、美容美发3F苏菲亚街：少女服饰、休闲服饰、化装品、轻食餐饮2F仙度拉街：进口青少年服饰1F京华大道：国际精品服饰、珠宝配饰、钟表、化妆品、轻食餐饮76京华城体验点Attractions喜满客京华影城：全台湾最具特色的大型影城，13个放映厅，超过2000个座位，台湾唯一24小时开放的影城
国外MALL案例介绍83美国购物中心
MallofAmerica
世界上规模最大的超级室内购物商场之一，建筑面积约39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点4个大百货,有520家商店,98%的出租率一个美国最大的室内主题公园（76英亩）一座学校，一个拳击场，一个射击场，12，750车位每年有3500-4200万游客
美国MALL特色各类著名美食各种主题游艺场所吸引了成千儿童、众多的家庭
，将美国MALL视作周末度假的理想场所
88
加拿大西艾商场
WestEdmontonMall
全世界最大的MALL（吉尼斯纪录）位于加拿大阿伯特地区（Alberta)艾得蒙顿市建筑面积超过50万平方米，零售面积37万平方米，出入门达50个800家店铺，110家餐饮店，1个赌场、1个三星级宾馆，7个主题公园，车位20000个所有场所在一个屋顶下，全天候营业年营业额达28.8亿美元89西艾商场特色梦幻场（Fantasyland)——水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展等）世界上最高的滑行铁道迷你高尔夫球场（18孔）一座教堂提供婚礼服务700人夜总会一个动物园一个溜冰场湖中有哥伦布发现新大陆使用的复制船90日本新宿时代广场
TimesSquare
东京都内机能最为丰富多元的新复合式商场总建筑面积17.4万平方米地上14层副楼为整栋全日本卖场面积最大的纪伊国屋书店34个品牌的巨型化妆品卖场日本著名老铺新引进的海外料理12F～14F的RestaurantPark集结了28家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街91时代广场业态分布92时代广场特色Attractions为吸引更多顾客,在内部设计了许多可供消遣游玩的设施和进行各种社会活动空间,如室内活动广场、儿童游艺厅、展示空间、饮食街、图书中心、电影院、剧场、声像厅、娱乐设施等具有高18m大画面专门放映立体3D映像的TOKYOIMAXTHEATER、SEGA最新体验型电玩游乐场JOYPOLIS散布在每个楼层，提供消费者歇脚休息兼用餐的「吃茶店」93新加坡义安城
MoeeAnnCity繁华商业街乌节路Orchard上最大MALL，东南亚最大的购物中心之一建筑面积30万平方米业态齐全，应有尽有地上6层，地下1层94义安城特色Attractions新加坡最大的化妆品柜台四楼有餐厅及丸善书店邮局远藤多津子美容室95新加坡新达城广场
SuntecityMall新加坡CBD最大建筑群Suntecity裙楼及地下商场商业面积8.3万平方米主力店为法国的家乐福超市近6千平方米流行时装廊经销各国名牌产品娱乐中心提供世界最流行娱乐活动近千平方米各色餐饮店96SUNTECITYMALL特色Attractions已列入吉尼斯记录的财富之泉(直径40米环状灯光喷泉)讲究风水的“财富之泉”成为各国游客必到的旅游景点,为新加坡的旅游事业作出贡献97菲律宾MAGAMALL亚洲第一大连锁MALL集团SM集团投资33万平方米的SMMEGAMALL为居世界前十大的MALL4万平方米的SM百货公司（太平洋百货）、200余家高级专卖店、100余家著名快餐店、餐厅、COFFEE、2000座的FOODJUNCTION、12厅的SM大影城、1万平方米的SM大卖场（如家乐福）、还有药店（如WASTON'S）、大型书城、音像店、大型电子游戏城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家电大卖场、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、赌场等98MAGAMALL特色AttractionsMALL内业态齐全不仅是当地的购物中心同时为当地的娱乐中心99国际MALL规模
美国
>
欧洲
东南亚
日本、香港
新加坡20多家MALL——
每15万人一家MALL
泰国曼谷20多家MALL
印尼雅加达20多家MALL
菲律宾马尼拉30多家MALL——
每35万人一家MALL
台湾
香港
香港20多家MALL——
每30万人一家MALL
台湾80多家MALL100国际MALL考察结论国际MALL的客户是开放性的，吸引国际旅游客是保证客流、支撑大卖场的必要经营方式国际上MALL一般面积在10—40万平方米之间，大多在20万平方米左右MALL被定义为“娱乐+购物”的场所，大型MALL大多用全世界独一无二的娱乐项目吸引游客去“体验”，实现购物的目的国际上通行的MALL是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销
101方兴未艾，任重道远
——MALL研究结论102MALL结论一成功商业模式：
MALL
是源自美国、风行世界的成功商业模式
全：集旅游、购物、休闲、娱乐、文化、饮食、服务等各种商业功能于一体的“一站式消费”的多功能、全方位、综合性商业物业大：一般为复合业态大型商业（≥8万平方米）全天侯：室内可调节气温的商业空间