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对于享受已死亡配偶一方生前工龄优惠购买公房的权属认定，因涉及到房改政策与民法基本理论不相一致的问题，至今仍属于司法裁判的难点问题。司法裁判中，所购公房的权属应当如何认定，是认定为夫妻共同财产还是健在一方的个人财产？如果认定为夫妻共同财产，如何跨越自然人的民事权利能力与意思表示？如果认定为健在一方的个人财产，工龄优惠如何定性，是否属于财产？如果属于财产，可否转让、继承？如果不属于财产，为何又能折抵购房款？北京市第三中级人民法院贾旭法官就通过三个案例对上述问题进行了分析，具体内容推送如下：
享受死亡配偶工龄优惠所购公房
的权属认定问题研究
引言
房改房又称已购公有住房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。
案例一、白某与李某共生育4名子女，分别为白某1、白某2、白某3、白某4。白某于1996年8月18日死亡，李某于2011年5月8日死亡。白某生前系煤炭工业部离休干部，享受副部级住房待遇。经单位分配，白某生前曾承租涉案房屋。1998年12月30日，李某与国家煤炭工业局（煤炭工业部）签订房屋买卖契约，约定李某按成本价购买涉案房屋，李某交纳购房款。李某购房时享受了白某的工龄优惠。2000年8月1日，李某取得该房屋的所有权证。白某1向法院起诉请求继承涉案房屋。法院生效裁判认为：涉案房屋曾由白某承租，在其去世后由其妻李某支付购房款后以成本价买受取得，产权人登记为李某。白某2、白某3、白某4称涉案房屋购买时使用了白某及李某夫妻共同积蓄，对此并未有充分有效的证据予以证明。而关于白某工龄优惠的使用系政策性补贴，其对应的财产利益，白某的法定继承人有权进行分割，但此不影响涉案房屋所有权的性质。故认定涉案房屋系李某个人财产，并判决涉案房屋依遗嘱继承。
案例二、宋某与李某系夫妻，二人生育一子宋某1、一女宋某2。李某于1995年1月15日死亡，宋某于2015年4月17日死亡。1998年10月8日，中国工艺品进出口总公司与宋某签订《中国工艺品进出口总公司出售公有住宅楼房买卖合同》，将涉案房屋以成本价出售给宋某；根据房改文件规定，同意宋某享受工龄优惠，工龄按夫妇双方建立住房公积金前的工龄。2001年6月7日，涉案房屋登记在宋某名下。阳某以宋某自书遗嘱将涉案房屋遗赠给其为由，请求判令涉案房屋归其所有。法院生效裁判认为：双方争议的301号房屋系宋某在李某死亡后于1997年取得承租权，并于1998年与卖方签订购房协议、交纳购房款，2001年6月7日获得该房屋所有权。宋某1、宋某2虽称李某死亡后未对其遗产进行分割，但未能提交有效证据证明301号房屋的购房款系宋某与李某的共同财产出资。另外，301号房屋购买时宋某享受了工龄优惠，该工龄优惠中即使含有李某的工龄优惠，该工龄优惠应属一种政策性补贴，而非财产或财产权益。故301号房屋应当属于宋某的个人财产。据此依据宋某的自书遗嘱判决支持阳某的诉讼请求。
案例三、原某与史某系夫妻关系，二人育有一女一子，分别为原某1、原某2。原某于1998年5月28日死亡，史某于2014年2月13日死亡。2008年1月7日，史某与北京金象复星医药股份有限公司签订《房屋买卖合同》，以成本价购买了涉案房屋，并于2008年5月13日取得房屋所有权证书。原某1以购买涉案房屋使用了父亲原某的工龄为由，主张涉案房屋属于原某与史某的夫妻共同财产。原某2认可使用父亲原某工龄的事实，但表示工龄的使用仅为政策性补贴，且购房时父亲已经去世，主张涉案房屋为史某的个人财产。法院生效裁判认为，史某以成本价购买涉案房屋在确定支付房屋对价时，实际使用了原某的工龄优惠，故所取得的涉案房屋应作为史某与原某的夫妻共同财产。
案例一与案例二均认为享受已死亡配偶一方生前工龄优惠购买公房均属于健在一方个人财产，健在一方可以通过遗嘱的形式予以处分，但对于工龄优惠的性质有不同认识，案例一认为工龄优惠使用系政策性补贴，其对应的财产利益，死亡一方的法定继承人有权进行分割，但此不影响涉案房屋所有权的性质。案例二则认为工龄优惠应属一种政策性补贴，而非财产或财产权益。案例三则认为使用了死亡一方的工龄优惠，故所取得的涉案房屋应作为健在一方与死亡一方的夫妻共同财产。由上述案例可知，工龄优惠是否属于财产或财产权益？享受已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是属于夫妻共同财产？对此问题，各法院至今存在不同的认识，甚至严重的分歧。
一、我国房改政策的历史沿革
公房与私房相对应，系指国有房屋和集体所有的房屋，其中国有房屋包括国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管公房）和机关、团体、国有企事业单位投资建设自行管理的房屋（自管公房）。
我国长期以来实行计划经济体制，城镇居民的生活住房基本由国家提供并统一分配，实行低租金为主要特点的福利性实物供给制。自从1980年，邓小平同志提出出售公有住房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，我国城镇住房制度改革逐步在各地展开。1988年2月国务院印发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》和《关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》，许多城镇采取多种方式调整低租金、出售公有住房、集资建房等改革措施。随后，国务院又于1991年6月7日发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，明确提出住房制度改革的目标从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为倾向工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权。
1994年7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，根据房改政策，职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。
二、工龄优惠的法律性质
工龄优惠并非法律概念，通常是指在房改时售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予的工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。工龄优惠在房改时能够折抵购房款，且数额不低，由此产生工龄优惠是否属于财产之争。
（一）司法实务对于工龄优惠政策的基本态度
最高法院关于工龄优惠的复函认为工龄优惠属于政策性补贴，而非财产或财产权益。该复函发布以来，审判实务中基本按复函的意见办理，一定程度上起到统一裁判尺度的作用。但该复函已于2013年2月18日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》以与现行房改政策不一致为由废止。该复函废止后，对于工龄优惠是否具有财产性权益的争议重新浮现。本文所举的三个案例，以及实践中的大量案件，均发生在复函废止之后，由于对该问题的认识不同，导致裁判尺度不统一。
由本文三个案例可知，案例二延续最高法院关于工龄优惠的复函的意见，认为工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。我们认为，该观点虽有利于简化纠纷，明确裁判标准，但与日常生活观念不符，对于参加过房改的人而言，既然工龄优惠可以折抵房款，就理应具有财产价值。案例一认为工龄优惠具有财产性权益，但并未给出裁判理由并作进一步的分析论证。
（二）对工龄优惠的法律分析
（三）工龄优惠的归属问题
工龄是在婚姻关系存续期间取得的，附着于工龄之上的福利应由夫妻双方共享。因此，在双方均健在时，工龄优惠在购房折抵房款时转化为财产性权益，该权益应认定为夫妻共有权益。在一方死亡时，工龄优惠在购房时所折抵的房款可以视作遗产处理，由法定继承人享有相应的权益。
三、享受死亡配偶工龄优惠所购公房的权属认定
在认定工龄优惠具有财产权益的前提下，相应地，如果使用死亡配偶一方工龄优惠购房的，所购公房的权属应当如何认定？
（一）司法实践的处理思路
最高法院关于工龄优惠的复函在否定工龄优惠属于财产或财产权益的前提下，将房屋权属的认定落脚在是否使用夫妻共同积蓄上，如果使用了共同积蓄，则认定为夫妻共同财产，如果未使用共同积蓄，则认定为一方个人财产。显然，依据该复函，虽然使用了工龄优惠，但如果在购买公房时并未使用夫妻共同积蓄的，则所购公房只能认定为健在一方的个人财产，死亡一方的继承人对于该房屋无法主张任何权利。
（二）购房行为与房改政策的关系
房改政策符合我国国情，在历史上发挥了重要作用。然而，到了全面依法治国的今天，难免出现房改政策与现行法律不尽一致之处。原因在于当年的房改政策照顾了计划经济体制下的现实，房改政策规定灵活、具体，能够高效解决改革中出现的各种问题，但没有当然也不可能依照今天的民法理念处理房改问题，对诸如体系性、逻辑性等民事法律所追寻的价值目标难以全面顾及。
（三）对于购房行为的民法学分析
作为交织于财产法与身份法之间的法律制度，夫妻财产制是婚姻效力的重要内容，也是近代家庭财产制的重心所在。我国实行的是夫妻婚后所得共同制。但是，夫妻共同财产制的前提是夫妻关系处于存续期间，对于一方死亡的，夫妻关系自然终止。死亡一方的财产权属发生变化，如存款在死亡时转化为遗产。自继承开始，该遗产属继承人共有。对最高法院关于工龄的复函重新审查，我们发现，该复函以所购公房是否使用夫妻共同积蓄购买作为判断依据，以此确定所购公房的权属的观点有待商榷。即便购房款是夫妻双方的共同积蓄，但因一方死亡，该积蓄即转化为遗产，应由其继承人继承。因此，死亡一方不再对该积蓄享有财产权利，当然也无从转化为对所购房屋的权属份额。
根据以上分析，最高法院关于工龄优惠的复函以及住建部复函所持所购公房属于夫妻共同财产的观点终究无法跨越自然人的民事权利能力问题，与现行民法理论难以调和。因此，应当在现行的法律体系框架内，对工龄优惠购房的物权权属认定为健在一方个人财产，方符合法理。
当然，对于一方生前已经签订购房合同，或已经从事类似参加房改的行为，在取得房屋产权之前去世的，应当认定其对所购公房享有产权，自无疑义。
四、利益的平衡－房改房的分割与补偿问题
在认定房改房产权归属健在一方后，如何体现工龄优惠的财产性权益，以避免该权益被房屋产权人吞没？我们认为，可以通过对死亡一方法定继承人经济补偿的方式予以解决。
（一）继承人主张权利的请求权基础
首先应当明确的是，房改房的所有权与普通商品房的所有权在权能方面并不完全一致，如房改房在五年之内不能上市交易，以及交易时需补偿土地出让金及税费等权利限制。这是由房改房的历史发展性和国情特殊性所决定的。因此，虽然将享受死亡配偶工龄优惠所购公房认定为健在一方个人财产，但该个人财产并不能简单等同于个人完全所有，而不得不考虑其他家庭成员的财产权益。
实际生活中，根据福利政策购买的房屋，其出售价格是在综合各种福利因素后确定的，多为成本价。在对以成本价购买的房屋进行分割时，不仅要考虑购买时所实际支付的房价款，而且还应考虑到所购房屋中体现的双方工龄、职务等福利折价以及房屋的市场价值等因素，对继承人的财产性权益予以公平补偿。
（二）所购公房的分割与补偿标准的确定
所购公房认定为健在一方个人财产，则其他继承人要求确认或分割房屋份额的，法院应不予支持。对家庭内部来讲，考虑到房改房的出售及价格均受国家房改政策的调整，所购房屋包含了夫妻工龄、职务、家庭人口等因素，在家庭内部分割时不能简单等同于普通商品房。鉴于工龄优惠属于财产性权益，继承人要求使用死亡一方工龄优惠的产权人给予一定经济补偿的，可予支持。
关于补偿标准，可参照工龄优惠折抵的购房款在总房款中所占的比例，在此限度内酌定计算升值部分的分割比例。需要注意的是，成本价购买公房计算公式较为复杂，必要时可采用评估的方式计算工龄折扣在购房款中所占比例。
（三）所购公房转让、继承的效力
所购公房登记在健在一方名下，根据不动产登记的权利推定原则，其作为登记所有权人有权利进行处分，该处分行为应当认定为有效，以维护交易安全。在其出卖该房屋时，如无其他无效的情形，房屋买卖合同应认定为有效，买受人取得房屋所有权。关于其他继承人就该房屋享有的权益问题，可要求出卖人按照上述补偿标准予以补偿。如所购公房登记所有权人将该房屋赠与他人的，赠与合同有效，受赠人可以取得所有权，但该房屋包含其他继承人的财产性权益，在此情形下，可视为附义务之赠与，受赠人应当按照上述补偿标准补偿其他继承人。如所购公房登记所有权人设立遗嘱处分该房屋的，所立遗嘱应认定为有效，遗嘱继承人取得房屋所有权，基于同赠与一样的道理，继承人应当按照上述补偿标准补偿其他继承人。