导语：家是最小国,国是千万家。住房是家庭的基体，住房是人类生存的寄托，在家里人们可以避开外界干扰，和自己的亲人享受自由自在的生活。这种以住房为本的思想深深的影响着人们，人们都为拥有自己的住房而努力。近年来，楼市的火爆程度可见一斑，“一手托两家”的房地产中介在助力房地产业的发展、满足居民住房消费需求上起着重要的服务作用。同时，这个新兴行业存在的各种不良现象也不断被曝光，人们对房地产中介行业的态度可谓“又爱又恨”。我厅从法律法规层面结合2019年全国房地产中介机构违法违规典型案例，对房地产中介的常见典型违法违规行为作简要分析，并提出如何规范房地产中介行业、如何维护二手房买受人及承租人合法权益的具体举措。
一、目前房地产中介行业基本情况
住建部数据显示，现我国有1.8亿多租房公民，他们大多是收入不高、没有条件买房的相对困难群众，90％是外来务工人员和新就业大学毕业生，住房租赁市场事关他们的切身利益。今年，住房和城乡建设部等6部委联合印发《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》，其中贵州为先行开展专项行动的省之一。为了进一步整顿规范房地产市场秩序，严厉打击房地产领域侵害群众利益的违法违规行为，切实维护群众合法权益，促进全省房地产市场持续健康发展，近期，省住房城乡建设厅等七部门联合印发《在“不忘初心、牢记使命”主题教育中开展专项整治住房租赁中介机构等房地产乱象实施方案>的通知》（黔建房通〔2019〕138号）。
二、房地产中介违法违规典型案例法律分析
当前，我国房地产中介服务行业总体处于低层级水平。房地产中介服务企业及个人整体业务水平和素质偏低，绝大多数中介机构都呈现出小规模粗放经营、非良性经营竞争和行业经营规范不足的特点。据住房和城乡建设部数据显示，2019年6月1日至11月19日，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。
（一）“二手房”买卖违法违规典型案例分析
案例一：解押套路深，逼迫卖房人借高利贷
2018年6月，杨某委托贵阳市某中介公司的一名业务员王某代售自己名下的一套房。同年7月，王某称该中介公司负责人陈某要为其亲戚购买该套房。经过双方协商后以90万元成交。合同签订后，杨某收到陈某10万元订金。同年10月，陈某称其亲戚因等不了办房屋产权不想买。杨某因有亲人患重病，急需筹钱就医。陈某提议杨先生可以与他另外一个亲戚李某签合同。同年11月，杨先生与李某重新签订合同，李某系该中介公司的一名员工。
2019年3月，买方办完评估和银行预审批后，由于杨先生的房子按揭还贷中，需从银行解押还差资金50万元。陈某给杨某提了两个选择：
1.若还有房产，拿去抵押贷款把杨某该套房欠银行的钱还了，房子过户给买家，买家用房产证去银行贷款后把钱给杨先生；
2.去借贝壳金融的平台资金（某中介公司是贝壳找房旗下的加盟店），前两个月的包干价50万元10%的月息，第三个月后利息另算。
根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）款之规定，中介人员购买自己提供服务的房产的行为，应当承担相应的违约责任。
案例二：买房过户后,房主发现有人在家睡觉
2018年9月，陈某通过和贵阳市某经纪公司签订了经纪服务合同向朱某购买了位于贵阳市经开区大兴星城的一套二手房，在过户完成后，2019年1月18日，陈某发现王某居住在该房中。王某因为和前房主签订了长达10年的租赁合约不愿意搬离。
经查，房产中介在此次事件中没有调查该房屋的租赁备案情况，卖方隐瞒房屋出租的情况，导致陈某在不知情的情况下买了此套有10年租约的房产。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。”
本案例中，房子是先租给王某使用的，陈某与朱某的房屋买卖合同在后，这时适用“买卖不破租赁”原则。陈某虽然是取得了房子的所有权，但是不能把方某赶出去，反而方某可以主张要求苏某继承履行原租赁合同。
买受人陈某在不知情的情况下与朱某签订了房屋买卖合同，并且办理了过户登记手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款规定：第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的，承租人主张优先购买权的，不予支持。在交易时，朱某恶意隐瞒该房屋的租赁情况，中介公司也未将房屋已经租赁的情况告知卖方，租赁关系虽仍保留，但陈某可以追究陈某延期交房的违约责任。根据《合同法》第四百二十五条:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，陈某可以追究该经纪公司的损害赔偿责任。
案例三：违规承购房产，恶意设置购房消费陷阱
2018年5月6日，梁某未收到购房人陈某首付款，经多次催促付款无果，梁某于当年5月11日向购房人陈某函送继续履行购房告知书，并表明如果购房人陈某不再履行购房约定，卖房人将自行处置自己名下房产。
函送告知书当日，该公司到云岩区法院起诉，以梁某违反协议为由要求梁某赔偿违约金60万元，法院依法受理此案，并于2018年7月11日查封了该房产，梁某亦对该公司进行反诉，该案于9月17日开庭审理，现正进行二审。经查，该公司未按规定到住房和城乡建设行政主管部门备案。
根据《房地产经纪管理办法》第十一条“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”，该公司未按规定到住房和城乡建设行政主管部门备案应当受到相应的行政处罚。
贵州某房地产开发有限公司未经甲方同意擅自委托第三方“贵州某管理有限公司”进行营销和返租，存在多项违法违规事实:代理销售不符合销售条件商品房；索取、收受委托合同约定以外的酬金或其他财务；与第三方当事人串通损害甲方的合法利益等。
（二）房屋租赁违法违规典型案例分析
案例一：深圳市龙岗区住房租赁“黑中介”恶意克扣押金租金，暴力驱逐承租人。
深圳市龙岗区以王某群、赵某为首的团伙，承租一栋楼房并经简易装修后，以明显低于市场价的租金对外出租。租赁过程中蓄意制造房源紧张假象，在租赁合同中设置明显不利于承租人的条款，骗取承租人交纳多种押金。房屋出租后，又采取雇人酒后滋事等方式，故意逼迫承租人提前搬离，制造承租人违约，达到克扣押金、租金的目的。
根据《房地产经纪管理办法》第十一条“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”，该团伙为没有依法取得营业执照、备案证明的“黑中介”，其行为涉嫌强迫交易、寻衅滋事、敲诈勒索、故意伤害等多项犯罪。深圳市公安局、深圳市住房和建设局多次接到群众举报。深圳市公安局开展“清房”专案行动，将68名犯罪嫌疑人立案侦查后移送司法机关。
案例二：上海“安居客”网站发布虚假房源信息。
案例三：小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司违规开展租赁消费贷款业务。
小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司以低租金方式吸引承租人，在承租人有承租意向后，要求承租人先签订“定金合同”；在签订正式租赁合同时，又以只能通过第三方平台“会分期”支付租金和之前已签订“定金合同”为由，诱导承租人签订嵌套租赁消费贷款条款的租赁合同。承租人与该公司解除租赁合同时，无法自行与“会分期”解约，“会分期”仍每月按时扣除承租人租金。合肥市住房保障和房产管理局调查核实后，责令该公司限期整改，并将该公司纳入合肥市经纪行业“黑名单”，将其不良行为记入信用档案。
案例四：周口舒心居房产经纪有限公司“高收低租”骗取租金。
周口舒心居房产经纪有限公司采取“高价收房，低价出租”等方式吸引房源和租客，在收取承租人租金后克扣租金、拒不支付出租人房租，造成租赁当事人损失。经查，被骗租赁当事人43人，造成当事人损失20余万元。目前，犯罪嫌疑人张某已被移送司法机关。
三、房地产中介违法违规常见行为
根据《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）《省住房城乡建设厅等七部门关于印发<在“不忘初心、牢记使命”主题教育中开展专项整治住房租赁中介机构等房地产乱象实施方案>的通知》（黔建房通〔2019〕138号）等法规及文件规定，房地产中介主要有以下常见违法违规行为：
（一）房地产销售中介违法违规行为
1.中介公司加价卖房、额外收取费用，购买所代理销售楼盘进行包销；
2.未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人；
3.未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容、收费标准；
4.未经当事人同意，擅自通过网签系统签订中介服务合同、交易合同；
5.为不符合交易条件的房屋提供中介服务；
6.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价；
7.侵占或挪用交易资金；
8.泄露或不当使用客户信息；
9.中介机构及其分支机构未按规定到所在市县房地产主管部门备案；
（二）房地产租赁中介违法违规行为
1.发布虚假房源信息，隐瞒影响住房出租的重要信息；
2.对当事人隐瞒真实的住房租赁交易信息或承租自己提供经纪服务的房屋，赚取住房出租差价等；
3.违规收费，收取未明码标价的费用；
4.违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务；
5.通过中介机构成交的住房租赁交易合同，未按规定备案；
6.中介机构及其分支机构未按规定到所在市、县房地产主管部门备案；
7.没有取得营业执照、备案证明、游离在监管之外，采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣押金、租金及其他保证金或预定金的“黑中介”。
四、具体举措
一是加大执法检查力度。依法严肃查处房地产中介违法违规行为，采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为。应当视情节轻重、列入严重违法失信房地产开发企业名单等措施。
三是充分发挥行业协会作用。通过行业协会健全完善中介服务规则、业务模式，通过行业规则实行行业自律，形成良性竞争的房地产中介市场。
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