“化闲为老”是大势，养老设施供给渠道拓宽养老发展缺乏廉价物业空间，而地产下行又导致了大量存量用房的空置，这种资源错配的情况是可以通过政策去抹平的。期内深圳、浙江、河北出台政策鼓励“化闲为老”，高效利用闲置房屋、商业等场所发展养老服务设施。
公建民营重普惠，企业牺牲灵活性保利润
中信集团旗下的中信养老近期对外披露了其部分重点经营数据。截止目前，中信养老用于老年人长期居住的开放床位数约为2300张，涵盖7个项目，入住的人数超1300位，入住率接近60%。
从收费看，中信养老旗下护理院每月的单床收费在7000-11000元/月，护理型养老机构的护理床位，单床收费在8000-13000元/月。收费相对高昂，主要面向中产阶级以上的家庭。
从目前的市场来看，以光大养老为代表的国央企，和以九如城为代表的民企都在参与公建民营的普惠性项目建设，中信养老则尚未涉足到这一方面，其主要目标仍是市场化经营。
要注意到的是，公建民营的目的是普惠，是对民生的基本保障，这是政府推动公建民营养老项目落地的前提，与市场化经营有一定的距离，床位和服务费难以进行市场化定价。
从实现目标来看，社会资本参与公建民营项目主要是为了控制成本，特别是庞大的土地、租赁、物业建设等成本，在此基础上去赚取运营利润；而政府的目标则希望利用民营的灵活和高效，带来更好的服务，同时控制财政支出。
对于连锁养老企业而言，参与公建民营项目的经营是需要牺牲价格的灵活性的，但在品牌打响之后，能迅速扩大公司运营的项目和床位数，以此在某些发达地区形成规模效应，实现薄利多销。
养老机构增速转负，个人养老金推广难
民政部最新数据显示，截至2024年第一季度，我国提供住宿的养老机构40479个，环比下跌0.95%，同比下跌0.25%。
养老机构和养老床位的数量增速自2021年一季度起开始迅速下跌，季度环比增速已经超过3年跌至1%以下，且在2024年一季度首次跌至负数，大型机构新增较历年减少，更表明退出市场的养老机构已较新增机构多，全行业投资趋向审慎。
当前，包括养老机构在内的民政机构内床位数为545.2万张，年末抚养人员229.9万人，以此计算所得的床位使用率为42.17%。在低入住率之下，大部分养老机构无法盈利。
如某险企在上海经营6年的CCRC社区，一室一厅，自理老人全部收费合计28000-30000元/月，至今入住率仅过50%，项目整体去化速度大约为一个月1-2套。
尽管各种利好和扶持政策层出不穷，但解决不了眼下的运营和获客难题，养老服务企业往往难以持续发展，扩张和建设更是无从谈起，更不用说当前老年人居家养老的愿望较疫情前更甚。
在入住率相对低迷的情况下，养老机构拓展对外业务就成了探索的方向。专业养老机构有着较完善的护理能力，可利用闲置资源对附近社区的居民提供一定的助餐、日间照料等社区养老服务。
人社部数据显示，当前有6000多万人开通了个人养老金账户，一年内增长近2000万人，然而实际缴费人数远低于开户人数，即便缴费也是看中个人养老金的减税功能，大量“空户”无法提升养老FOF基金规模。
“化闲为老”是大势，养老设施供给渠道拓宽
随着核心城市人口老化加快，各大城市加快养老设施建设成了必然。但不管是大型养老社区，还是社区嵌入式养老设施，在大城市建设都必须面对土地、租金价格高，土地稀缺的问题，缺乏空间成了制约城市养老设施建设的重要因素。
养老发展缺乏廉价物业空间，而地产下行又导致了大量存量用房的空置，这种资源错配的情况是可以通过政策去抹平的。
期内，深圳市通过《深圳市关于促进和规范利用既有房屋改造为养老服务设施试点工作指引》，明确了改造条件、工作职责和实施路径，推动了社区空置房屋的整合利用，简化了审批流程，鼓励了社会力量的参与；浙江省则通过《浙江省推进存量资源改建养老服务设施操作办法（试行）》，提出了标准化、规范化的操作指引，明确了存量设施和养老设施的适用类型，以及通过城市更新和临时改变建筑用途两种方式实施改造的具体路径；河北省的《河北省支持康养产业发展若干措施》则提到了多方面助力房地产项目转型发展康养产业，支持闲置商业等场所改建养老服务设施。
从这三地近期的政策走向看，未来通过“化闲为老”高效利用闲置房屋、商业等场所发展养老服务设施，是我国解决养老服务供给与养老需求不匹配问题的重要举措，必然会在全国主要城市推广。
而要达成该目标，各地政府更需因地制宜出台支持性政策，简化审批流程，降低运营成本，鼓励社会资本和企业参与养老服务设施的建设和运营，形成多元化的养老服务体系。