地址：北京市海淀区中关村大街59号明德主楼608
邮编：100872
中国人民大学财政金融学院何林
摘要
关键词：非标产品；信托计划；保险资金；投资决策
信托名称
信托类型
集合、自益、投资类
信托计划参与方
委托人：社会合格投资者
受托人：上海国际信托有限公司
信托规模
信托资金运作方式
信托资金用于认购上海万信嘉富股权投资基金（有限合伙企业）的有限合伙份额，成为合伙企业的有限合伙人。
资金用途
合伙企业运用合伙人认缴的资金投资开发上海张江中区房地产项目。
信托费用
受托人报酬、托管费评估费、律师费、审计费、文本制作印刷费用、信息披露费等信托运作费用；以上费用均由信托财产承担。
投资者预期收益率
两年期，每年分配一次信托收益，到期分配剩余信托利益。
投资期限
投资金额
预期年化收益率
计算方式
信托计划退出
有限合伙企业是由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。该种合伙企业不同于普通合伙企业，由普通合伙人与有限合伙人组成，前者负责合伙的经营管理，并对合伙债务承担无限连带责任，后者不执行合伙事务，仅以其出资额为限对合伙债务承担有限责任。
相对于普通合伙企业，有限合伙企业允许投资者以承担有限责任的方式参加合伙成为有限合伙人，有利于刺激投资者的积极性。并且，可以使资本与智力实现有效的结合，即拥有财力的人作为有限合伙人，拥有专业知识和技能的人作为普通合伙人，这样使资源得到整合，对市场经济的发展起到积极的促进作用。
注册资本（亿元）
股权比例
万信嘉富股权投资基金
万科公司
上海张江集团
张江项目公司合计
假股真债是房地产信托经常使用的模式。一方面，在真正的债权融资模式中，信托公司考虑到风险控制的问题，以及监管部门的要求，一般会要求房地产公司提供抵押品。而一般情况下，房地产企业是不愿意将项目抵押给信托公司的，更多留给银行做开发贷。同时，地产信托项目可能处于开发阶段，尚不具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证四证，因此很难获得债权融资。信托公司巧妙地通过假股真债的模式完成了对房地产项目的融资。而债权收益的获得是通过一些抽屉协议实现的，这在一定程度上增加了风险。
分析完交易结构，以及假股真债的问题，王总接着测算预期偿付能力。
开盘类型
起售均价
花园洋房开盘
高层住宅开盘
服务室公寓开盘
商业开盘
车位开盘
合计
营业收入
税后利润
下面，我们可以就偿付能力做一个简单的测算。请大家参考下面的公式：
因此，根据项目预计的利润情况和约定的资金占用费，当项目正常运转起来后，其利润是足够对信托进行偿付的。
相比传统的资金募集方法，通过期限错配构造的资金池具有一定优势：资金池的运作模式可以形成大规模和持续性的资金优势，保证资金募集的持续性，并且通过对募集资金灵活有效的管理提高业务整体的运作效率。同时，资金池模式与银行理财资金池等一样，都面临市场风险、信用风险、操作风险、合规风险、流动性风险等问题，而前述所有风险最终都会导致流动性风险发生。房地产信托资金池最重要的就是要解决流动性管理和风险控制问题，而实现资产与负债的匹配和平衡是基础。
基于这三点上，该信托计划都符合监管的要求，因此从监管角度来说是可以进行投资的。
1.本案例由中国人民大学财政金融学院的何林撰写，作者拥有著作权中的署名权、修改权、改编权。未经允许，本案例的所有部分都不能以任何方式与手段擅自复制或传播。
2.由于企业保密的要求，在本案例中对有关名称、数据等做了必要的掩饰性处理。
3.本案例只供课堂讨论之用，并无意暗示或说明某种管理行为是否有效。