导语：在土地承包法实施细则的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
贯彻市委、市政府关于加快建立“以工促农、以城带乡”长效机制，形成我市城乡经济社会发展一体化新格局的决策要求，继续解放思想，着力改革城乡二元土地管理结构，逐步建立健全城市和农村一体化土地市场，构建符合“首善之区”目标要求、与我市经济社会发展水平相适应、城乡协调发展的土地管理新局面。
二、基本原则
三、目标任务
通过多部门的协同运作、齐抓共管，努力构建“统筹安排、规划科学、权属清晰、流转活跃、使用规范、集约高效”的农村土地市场，建立适应*经济社会发展和市场经济规律的农村土地管理新机制。
(一)完善各级土地利用总体规划。根据建立现代产业体系和建设宜居城市的“首善之区”的城市发展目标和“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市发展战略，与主体功能区规划和城乡规划充分协调，针对我市土地利用圈层结构及组团式空间结构的特点，按照“生态优先、城乡一体、节约用地、适度规模”的要求，编制完善市、区(县级市)、镇三级土地利用总体规划。
(二)规范农村土地登记。在我市完成集体土地登记(经济联社一级)覆盖率96．2％的基础上，进一步推进集体土地登记发证的细化分解工作，利用第二次土地调查成果，到2010年底基本完成我市集体土地所有权登记发证(经济合作社一级)工作。
(三)加强农村集体建设用地管理，盘活闲置宅基地、低效用地等存量集体建设用地，提高集体建设用地节约集约利用水平。规范、促进农村集体建设用地流转，逐步建立城乡土地的统一交易平台和交易规则。出台规范集体建设用地的管理政策，从申请、审批、流转、监督等方面进行规范。
(四)依法有序地逐步开放农村土地承包经营权流转市场。2012年，全市农村土地承包经营流转率达到50％以上，其中流转期限在3年以上的流转率达到25％以上。
(五)建立适应我市农村集体经济发展和保障农民长远生计的征地保障新机制。规范征地权行使，继续完善征地补偿办法和标准，制订征地区片综合地价、青苗和地上附着物补偿标准，出台留用地管理办法，贯彻落实《*市被征地农民养老保险试行办法》，切实维护被征地农民权益，保障其长远生计。
(六)建立耕地保护长效机制，实行耕地保护目标责任制管理，加强违法用地查处，建立耕地保护利益激励制度。
四、具体措施
(一)理顺农村土地产权关系，加快推进集体土地权属登记。
2规范土地登记程序。选定基础条件较好的2个区作为农村土地登记试点，在试点过程中解决集体土地所有权主体确定、土地登记经费、地籍信息化管理等问题，形成一套由土地登记申请一地籍调查一权属审核一公告和注册登记一颁发土地证书5个环节组成的管理运作模式。运作成熟后，在全市推广。
4．加强土地权属争议调处。对有权属争议的土地，利用农村登记发证系统，实行备案登记，并建立权属争议台帐，移交各级调处机构。通过加强土地权属争议调处，加快推进集体土地所有权登记发证。
(二)完善镇村规划和镇土地利用总体规划，实现合理布局。
1．按照城市化发展指引政策和建立宜居城市的要求，优化土地利用布局和主体功能区土地规划。充分发挥规划的导向作用，促进全市的土地利用圈层结构和城乡布局的进一步完善。因地制宜地合理确定生态保护用地和建设用地的边界，做到集体建设用地、耕地、农田保护区布局合理，实现保障发展、保护资源、保持生态、和谐统一。
2．按照“结构升级、集聚发展、节约高效”的原则，推动镇村产业结构调整，优化产业布局，促进农村产业集聚发展。合理确定农民集中居住区的布局、规模。引导分散农村居民点的适度集中归并，集约节约用地。
(三)继续做好耕地保护特别是基本农田保护，维护农民根本利益。
2．严格土地执法监察，早发现、早制止、早查处、早报告。完善国土资源执法体制，充实市、区两级国土资源执法监察队伍编制和经费，加快建立多部门联动执法机制。建立我市的土地执法监督检查和联席会议制度，构建以市纪检监察、国土房管、规划、城管、建设、公安、发展改革、工商、环保、农业、林业、供水、供电、供气等部门，以及各区(县级市)党委、政府为主体的土地执法共同责任网络。建立市域范围的土地监管网络系统，利用卫星遥感影像、航空拍摄照片等信息手段加强动态巡查。
4．建立耕地保护利益激励制度。建立健全基本农田保护补偿制度，按每年每亩200元补偿标准实施，按照人均财力水平分类确定市、区(县级市)负担比例。坚持工业反哺农业的方针，通过财政、金融、税收、社会保障、劳动就业等政策支持农业和农村发展，积极落实国家现有有关税收政策，发展壮大集体经济，从根源上杜绝违法用地。
(四)促进土地承包经营权流转，提高农民收入。
1．鼓励农户进行土地承包经营权流转。鼓励农户发展现代农业，实行规模经营。流转期限3年以上，且单体连片经营规模面积北部山区40亩以上的，其他地区50亩以上的，市、区(县级市)财政各给予农户每年每亩一定数额的补助，对帮助农户成功流转土地的村集体经济组织给予适当奖励。具体由市农业局牵头制订实施细则。
2．支持经营主体开展规模经营。一是对以土地承包经营权入股所组建的农民专业合作社，土地承包经营权入股(或出资)面积50亩以上、并经工商部门注册登记、章程和各项制度齐全、运作规范、分配机制合理的，市农业行政主管部门联合市、区(县级市)财政主管部门研究，给予每家一定金额的一次性补助。区(县级市)和镇(街)也应给予一定的补助，具体由市农业局牵头制订实施细则；二是土地承包经营权流转期限3年以上，农田连片经营面积50亩以上的规模经营主体，按照《关于规范*市农业产业化生产配套设施用地管理的意见》(穗国房字〔2009〕156号)规定，允许使用适当比例土地作为配套设施用地。
(五)挖掘农村集体土地潜力，规范集体建设用地管理。
1．盘活闲置宅基地，促进农村经济发展。开展全市宅基地利用现状的清查摸底，建立宅基地退出机制，坚持可耕种土地不减、农民自愿的原则，实现合理布局、集约节约用地，建设具有特色、功能分区合理的新型农民集中居住区。鼓励农民以宅基地(村庄建设用地)按一定标准置换集居区住宅。将农民原有布局分散、数量庞大、使用效率低下及闲置宅基地集中整理，复耕还田，实现耕地占补平衡以及土地的集约节约利用。对规划用于集居区外的国有经营性用地，通过招标、拍卖、挂牌等方式出让，出让收益安排用于镇村的集居区饮水、道路、环境、卫生、教育以及文化等农村基础设施建设，切实改善农民生活条件和居住环境。
2．发展生态旅游农业的新模式，提高农用地综合利用效益。在不破坏土地耕作层的前提下，充分利用农村生态环境，整合周边生态资源，因地制宜发展旅游业等辅助产业，形成现代农业与现代服务业互动的经营发展模式，激活农村经济，提高农民收入。
3．促进农村集体建设用地合法流转，规范农村集体建设用地管理。抓紧出台《*市集体建设用地使用权流转办法》，规范、促进集体建设用地流转。严格执行各项建设项目用地定额标准，允许采取土地使用权作价入股、土地租赁、合资合作等多种方式依法流转集体建设用地使用权，在充分体现村民意愿的基础上，明确流转的条件、范围，实行公开、公平、公正的流转。完善农村集体建设用地流转配套政策。市财政局牵头会同有关部门研究制订流转涉及的政府非税收入的征收管理规范性文件。农村集体经济组织作为土地所有者所取得的土地流转收益，纳入农村集体财产统一管理，优先用于本集体经济组织成员的社会保障支出。具体实施办法由市劳动保障局牵头会同有关部门制订。强化用地全程监管，通过发展改革委、建设、规划、国土、劳动保障等多部门以及各区(县级市)政府的联动，将用地开发建设每个环节跟踪管理到位。逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，土地行政主管部门应当责令改正，按照有关规定进行处理。
(六)加快征地制度改革，建立征地保障新机制。
1．加强和改进留用地管理。抓紧出台《*市农村集体经济发展留用地管理办法(试行)》。按照“集中留地、统筹利用”的原则，统一规划留用地集中安置区，探索由区(县级市)政府牵头统筹经营留用地的模式，提高留用地利用效益，增加农民土地资产收益。灵活运用实物留地、物业补偿、货币补偿、参股经营、等价置换、指标收购等多种模式，多渠道保障被征地农民长久生计。加快解决全市历史留用地问题，统筹集中新增建设用地指标优先用于解决历史问题，确保在2012年底前基本解决。根据产业布局规划、土地利用总体规划、城乡规划，引导有序利用经济发展用地。
（一）建立完善农村土地承包纠纷调解仲裁机制，切实维护农民土地承包合法权益
1、开展《农村土地承包纠纷调解仲裁法》的学习宣传。订购了15本《农村土地承包经营纠纷调解仲裁理论与工作实务》，组织大家自学，深刻领会法律基本精神，营造依法调解仲裁农村土地承包经营纠纷、加强农村土地承包管理工作的良好社会氛围。
3、全面启动我县“三项试点”工作。除继续搞好在新盛镇天鹅村8社、9社开展土地经营“小集中”试点外，对拟在区域重点镇（金山镇）开展土地经营“小集中”试点进行了前期准备工作。新盛镇天鹅村8社、9社已按现有的田地按人平均重新落实了承包田地；目前，这两个社的农户，已按重新落实的承包田地种植了小春作物，正在进行机耕道及沟渠整治；这两个社土地经营“小集中”前有田399块、地360块；“小集中”后有田140块、地91块；镇、村、社干部及农户十分支持土地经营“小集中”试点工作。
4、土地股份合作社试点工作。对拟在略坪镇、白马关镇组建土地股份合作社开展了前期准备工作。目前在御营镇响石村3组已组建了xx县御西土地合作社，该社以御营镇响石村3组79户社员408亩土地19年的经营权为基础招股，按1亩折算1股入社；实行按户投票，按股分红。
5、对拟在金山镇、蟠龙镇和新盛镇建立土地流转服务中心开展了前期准备工作。
6、全县统一印制和使用了规范的土地流转合同文本。
7、参与了我县土地利用开发调查，并撰写了调查报告。
（二）加强农民负担监督管理，确保减轻农民负担和强农惠农政策落到实处
2、农民权益义务监督卡在5月底以前发到社100%到户95%以上。全县按市上统一内容、统一格式，统一印制监督卡70543份，并由各镇政府监章后，按要求发到农户。
&nbs4、认真做好涉农收费审查备案和涉农收费公示。县农民负担监管办会同县财政局、县物价局和县监察局对全县涉及农民负担的项目依据中央、省、市已出台的法律、法规和政策规定进行了严格审查，共审查涉农收费项目34项，备案保留34项，并及时上报了审查备案情况。
5、开展农民负担检查，及时纠正查处违反农民负担政策和惠农政策的行为。开展了农民权益义务监督卡发放、强农惠农政策落实等方面情况的监督检查，及时纠正违反农民负担和惠农政策的行为。
6、认真做好了粮食直补、农资增支综合补贴和油菜、小麦、玉米、水稻良种补贴面积核实工作。并与有关部门一道对略坪镇联丰村从粮食直补款中抵扣水费等费用一事进行了调查处理，并对群众反映的问题进行了纠正。
7、继续开展了农民负担动态监测工作。在鄢家、白马关、御营、新盛4个镇确定20个调查村20户调查农户，开展了农民缴纳税费动态监测工作，并按要求及时上报了监测资料。
（三）加强农民专业合作组织建设2、加强了与专业合作社的联系。确定了略坪蔬菜种植专合社、xx县大霍山枣子专合社、xx县天马山翠冠梨专合社等5家专合社为示范社，建立长久联系，保持经常联络，从规范化、标准化、品牌化和市场化4个方面的建设上为其提供帮助指导服务，并积极帮助专合社争取有关项目支持。
3、及时掌握农民专业合作组织发展动态，按时上报了报表；并针对农民专合组织建设与发展的新情况、新问题，提出对策措施建议。
（四）进一步加强了农村“三资”管理
1、加强了村组民主理财小组建设。指导各镇开展对民主理财小组成员的培训，帮助村组建立健全民主理财民主监督有关制度。并就民主理财小组的职责、权利及理财规定等作出了统一要求。
2、积极推行“会计委托制”和财会电算化。对万安、蟠龙等已有7个镇推行的“会计委托制”进行了完善，并在慧觉镇和新盛镇开展了财会电算化试点前期准备工作。
4、认真开展农村审计工作。一是指导各镇开展了农村财务、农民负担、村社干部任期和离任经济责任等审计工作。已审计村组数565个占村社总数的42%，审计金额3857.26万元。二是由市、县、镇组成联合审计组，对调元镇双埝村财务收支情况进行了就地审计。通过审计维护了农村正常的经济秩序，强化了村社经济和财务收支约
束监督。
5、建立健全村组债权债务台账，及时掌握村组债务动态，为党委政府化解村级债务当好参谋。
6、参与了县政协开展的村级实施民主管理调研活动，并形成了调研报告。
7、加强财务管理制度建设。今年6月，印发了《xx县村社集体财务管理实施细则》（罗府办发[2010]69号），从财务公开等方面进行了规范，建立了11个有关农村“三资”管理制度。
（五）认真开展农村经济、农业生产等统计工作
使用统计软件进行了数据处理，按时按质完成了各项统计报表；积极开展统计调查和统计分析，完成了3篇统计分析资料。
（六）其他工作
1、认真办理农民群众来信来访。全年共接待8起11人次有关惠农政策落实、土地承包等方面的来访，并进行了妥善处理，做到了热情接待、耐心解释、认真调查、协调处置、事事有回音，并及时上报了来访回复材料。
2、积极开展农经调研。围绕土地利用、农村“三资”管理、农民增收等内容，共完成了4项专题调研，并形成了调研报告。
二、2011年工作计划
（一）农村土地承包及土地流转管理
1、进一步搞好《农村土地承包纠纷调解仲裁法》的宣传学习和贯彻落实工作；进一步做好土地承包和土地流转合同的签订指导、审查鉴证、纠纷调解等日常工作。
4、进一步完善农村土地承包及土地流转信息化管理系统，建立土地流转信息平台；规范土地承包和土地流转管理。
（二）农民负担管理
1、健全完善纠正损害农民利益突出问题工作联席会议制度，防止农民负担反弹；认真搞好农民负担预决算、监督卡发放、涉农收费审查备案和农民负担专项审计；严格执行“一事一议”制度。
2、开展农民负担明察暗访，加强和完善日常监督检查。
3、将减轻农民负担工作纳入政府综合目标管理考核内容，签订目标责任书。
4、继续在4个镇20个村20户开展农民负担动态监测。
（三）农民专业合作组织建设
1、对确定的5家专合社作为示范社，建立长久联系，保持经常联络，为其提供帮助指导服务；及时掌握农民专合组织发展动态。
（四）农村“三资”管理
1、加强村组民主理财小组建设，提高他们参与民主管理和民主理财的水平和能力。
2、继续推行“会计委托制”和财会
电算化。
3、做好以财务公开为主要内容的村务公开工作；继续开展对三分之一以上村社财务审计；市、县镇联审1个村。
4、建立健全村组债务债权台账，及时掌握村组债务动态。
5、继续贯彻实施《xx县村社集体财务管理实施细则》等规定，抓好各项财务管理制度建设。
问：请问如何申请撤销婚姻？
答：因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以到婚姻登记机关或者人民法院申请撤销婚姻。
到婚姻登记机关办理该手续时，当事人必须携带下列材料：(1)本人的身份证、结婚证。(2)要求撤销婚姻的书面申请。(3)公安机关出具的当事人被拐卖、解救证明，或者人民法院做出的能够证明当事人被胁迫的判决书。
农村土地承包经营纠纷有哪些？
问：农村土地承包经营纠纷有哪些？
答：（1）因订立、履行、变更、解除和终止农村土地承包合同发生的纠纷；
（2）因农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让、入股等流转发生的纠纷；
（3）因收回、调整承包地发生的纠纷；
（4）因确认农村土地承包经营权发生的纠纷；
（5）因侵害农村土地承包经营权发生的纠纷；
（6）法律、法规规定的其他农村土地承包经营纠纷。
有人用“绝户网”捕鱼，怎么办？
我家就住在市郊河边，每天在河岸散步，我都看到有人在不到半米深的河中，布下七八个十几米长的“绝户网”捕杀鱼虾。这种网眼细而密，别说大鱼、小鱼，连小虾也别想逃过，都统统被这“绝户网”一网打尽。照此下去，河中的鱼必将绝迹。这种捕鱼行为是否违法？我可否举报，应向哪个部门举报？热心读者
热心读者：
用“绝户网”等方式捕鱼，是一种明显的严重违法行为，可以向县以上人民政府渔业行政主管部门举报。
因这种极端捕鱼方式对鱼类生存和繁衍构成灭绝性威胁，不但严重影响野生鱼类的生存与繁衍，也严重破坏水生生物资源和生态环境。《中华人民共和国渔业法》第三十条规定：禁止使用小于最小网目尺寸的网具进行捕捞。捕捞的渔获物中幼鱼不得超过规定的比例。
依据《渔业法》第二条规定：在中华人民共和国的内水等范围内从事养殖和捕捞水生动物、水生植物等渔业生产活动，都必须遵守本法。《渔业法实施细则》第二条（一）规定：“中华人民共和国的内水”包括我国领海海域和江河、湖泊等内陆水域。
《渔业法》规定，上述违法行为，由县级以上地方人民政府渔业行政主管部门调查处理；如果是在禁渔区或者禁渔期内销售非法捕捞的渔获物的，公安、工商等部门都有管理处罚权。
对此，你可以向上述部门举报。如果上述部门不予以处理，可以以该行政执法部门不作为为由，向政府主管部门反映。（杨学友辽宁省锦州市人民检察院）
法院如何审理无效婚姻案件？
问：法院应怎样审理无效婚姻案件？其财产和子女问题如何处理？
答：与普通民事案件相比，法院对申请宣告婚姻无效案件的处理有许多特殊的规定，表现在：(1)如果申请的时候，法定婚姻无效的条件已经消失，例如未到婚龄就登记结婚的男女此时已过法定婚龄，则法院不会受理申请。(2)原告不能申请撤诉。(3)对婚姻效力的判决不适用调解，而且做出的判决不能上诉。法院对无效婚姻导致的财产和子女问题的处理，与可撤销婚姻的处理完全相同。
当法院在审理由于重婚导致的无效婚姻案件时，为了保障合法婚姻当事人一方的利益，准许其以自己独立的身份参加到诉讼之中。
如何处罚家庭暴力者？
问：实施家庭暴力会受到什么处罚？
一、我乡目前所做的工作
1、宣传政府有关失地农民的各项保障政策。8月18日我乡专门召开了政策宣讲会，各移民村的全体村、组干部和移民代表、全乡干部参加了培训学习，会上邀请了县农保局的业务人员来乡授课，县、乡有关领导向参会人员认真讲解了《县失地农民就业和社会保障暂行办法》、《县失地农民社会基本养老保险实施细则》、《县失地农民证书发放办法》等政策规定，我乡还把有关政策规定打印成宣传单，发放到乡、村、组干部和移民群众手中，共发放宣传资料2100多份，大力宣传政府有关失地农民的各项保障政策。
2、开展调查摸底工作。我乡召开政策宣讲会以后，立即向各移民村派出了工作组，指导各村移民地现有耕地和人口等情况进行调查摸底，基本掌握了全乡移民的现有耕地和人口现状等情况。经初步调查统计，我乡全失地农民有235户，现人口中满18周岁的人数有687人，其中男满60周岁女满55周岁以上的人数有191人；人均耕地在0.01亩至0.2亩间的移民有339户，现人口中满18周岁的人数有892人，其中男满60周岁女满55周岁以上的人数有185人。调查摸底工作中，我乡是以农户2002年的税改面积作为移民原有耕地面积的依据。从户口簿作为核实家庭人口的依据，并逐户上门核实各户的有关情况，调查摸底过程中，我们也认真收集和听取了广大移民地意见。
二、存在的问题
1、农户原有耕地面积的依据存在争议。
《县失地农民证》发放办法规定以农户《土地承包证》上的耕地面积数为依据，而我乡先前进行的移民影响户安置工作是以2002年农户的税改面积作为核定农户原有耕地面积的依据，经调查在我乡村江背组、杨西村仓下组等少部分村组由于原来的工作不仔细等原因，这两种资料上同一农户的数据又不相同，很多是税改面积大于土地承包面积。若我乡现以《土地承包证在》上的面积数作依据来颁发《失地农民证》，有部分农户可能会以有《失地农民证》为由，要求政府再进行移民影响户安置，势必影响已基本结束的影响户安置工作。
2、“耕地”的标准群众有意见
《失地农民就业与社会保障暂行办法》等文件规定家庭承包耕地全部由政府征用的，被征地时按政策规定拥有或可以分配责任田且被征地时年满18周岁以上的农村在籍人口，而水库征地有其特殊性，被征耕地大部分是农户原来土质好，产量高地优等田，剩余耕地都是在坑头、坑尾的一些低产田，田块分散，交通不便，还会被野兽破坏而耕作难度很大，产量很低，现已基本荒芜，因此有部分移民从数据上看还有耕地，但事实上他们也是无田可种，他们也要求享受失地农民的有关政策。
三、建议
第四，新型农民合作组织建设有序开展。着重狠抓了农民专业合作示范社的培育，重点是土地流转合作社的发展与规范管理。制定了土地流转合作社建设工作督查方案，加大了检查督促力度；完善了示范章程、规章制度、合同文本等文书格式，制定了示范合作社标准；将天宫堂村、华莲村土地流转合作社作为重点培育，制作了示范社标识牌和社务公开栏,实施了规范管理,并向省厅申报了1个省级示范合作社项目。同时,加大了对先进典型的宣传和引导力度,为合作社发展营造良好的氛围和舆论环境。
笫五，农村经济统计质量全面提升。一是组织开展土地承包和流转调查统计，摸清了全县土地承包和流转基本情况。二是开展农民专合组织和农民工返乡情况统计，真实反应了全县专合组织和农民工返乡情况，及时为县委、县政府和上级提供了有关数据情况。三是完成了20*年全县农村经济收益分配统计工作。20*年全县农民人均纯收入3670元，比20*年增加560元，增长18％。
存在的问题及下步工作打算：
我县农经工作中还存在一些不容忽视的问题和困难，主要表现在：农村财务混乱状况不断加剧，规范管理的措施乏力；土地承包纠纷隐患较多，解决隐患的手段缺乏；经管工作难度越来越大，农经队伍建设亟待加强。在下步工作中，我们将进一步深刻领会和贯彻落实党的十七届三中全会和中、省、市1号文件精神，以规范管理为重点，着力打造工作亮点，积极创新工作思路，不断改进工作方法，扎实努力搞好各项工作，推进全县农经工作不断发展。
一是继续深入推进土地流转，完善管理机制。以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全土地流转管理工作制度、工作机制和工作规程，重点搞好县乡村土地流转管理服务体系建设，加强日常管理和服务，确保土地流转规范有序，加大土地流转合作社指导力度，不断创新土地经营体制。
二是加强监督检查，完善筹资筹劳制度。重点是进一步完善村内“一事一议”筹资筹劳制度和农民负担监督管理工作，开展涉农负担专项检查和考核，确保农民负担不反弹。
三是完善村级财务管理制度，做好农村经济审计工作。着重完善“村财乡管”制度，搞好规范管理试点，重点推行委托制。以审计监督为抓手，加大重点村财务专项审计力度，积极推进农村基层党风廉政建设。
【关键词】农垦土地；承包经营；所得税政策；会计处理
2008年实施新《企业所得税法》以来，农场作为企业所得税的“独立纳税人”，成为税务机关征管检查的重点目标。由于农垦土地是国有，税务机关习惯认为农场是国有土地的“征用者”，其收取家庭农场等的承包款属于转让土地使用权所得，因此需要缴纳企业所得税。而农场财务认为其收取承包费均应属于农业生产收入，应依法享受免征企业所得税。于是征纳双方产生了尖锐的分歧和矛盾，并导致农场会计处理莫衷一是。所以，系统研究解决农垦土地承包费用应遵循的所得税政策及会计处理规范重要而迫切。
一、农场职工交纳土地承包费的所得税政策及会计处理
（一）农场职工承包费适用的所得税政策
（二）农场收取家庭农场土地承包费的会计处理
农场收取家庭农场、联合经营家庭农场及分散承包户的承包费时作如下会计处理：
借：库存现金或银行存款
贷：主营业务收入（或“发包及上交收入”）——土地发包收入
农业生产经营收入免税属于所得税法规定内容，农场不需办理税务审批手续，其免税所得不需要计算应纳税款，直接结转本年利润，不作计提税金和结转盈余公积等的会计处理。
农场收取承包费后计提上交管理局的部分作如下会计处理：
借：管理费用——上交承包费（上交土地发包收入）
贷：其他应付款——管局
期末，农场编制《企业所得税年度纳税申报表》时，将本科目贷方发生额全部填入第一行“销售（营业）收入”；同时填入第5行“免税的销售（营业）收入”，而为本收入产生的各项支出，不需填列表中。需说明，第5行所填报的必须是“单独核算的免税收入”。因此，农场会计应对确认为免税收入的家庭农场、联合经营家庭农场及分散承包户等厂内职工交纳的承包费，包括为此而发生的各项支出，农场都需要单独核算。
二、农场外来者包地交纳费用的企业所得税政策与会计处理
（一）场外单位和人员交纳土地承包费用的所得税政策
（二）外来包地者向农场交纳地租的涉税会计处理
既然外来承包者交纳的费用属于“地租”，那么会计就应该单独确认并核算本项收入。
1.收到外来承包户缴纳的地租时作如下会计处理：
贷：其他业务收入（或经营收入）——外包地租金收入（或土地租赁收入）
同时，对为此而发生的直接支出，农场需要单独核算，借记“其他业务支出”等，贷记“银行存款”等有关科目，以便计算应纳税所得额时扣除。
2.提取应缴纳的营业税及其附加的城市维护建设税和教育费附加时作如下会计处理：
借：营业税金及附加（或其他业务支出）
贷：应交税费——应交营业税
应交税费——应交城建税
应交税费——应交教育费附加
3.期末，依照外包地收入和与之对应的各项支出，计算应纳税所得额，提取企业所得税作如下会计处理：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交企业所得税
4.纳税申报表的填报
如果农场对收取家庭农场等厂内职工承包费收入没有单独核算，且又填入第58行“其他纳税调整增加项目”并按照承包户编制明细表附后；同时，调增收入对应的支出，应填列在第15—41行内。
5.农场应该以“管理费”名义从税后利润中计提上交管局款，会计处理如下：
借：利润分配——计提利润分成（不能使用“计提承包所得”）
贷：应付利润——利润分成（不能使用“支付承包所得”）
三、农场职工子女承包土地的承包费所得税政策问题
（一）职工子女交纳承包费属于农业生产经营收入
国家税务总局2009〔779〕号文只对黑龙江省国家税务局提出具体问题的专门批复，所以具有一定的政策解释局限性。农场毕竟是面对市场竞争独立经营的“农业实体企业”，将其劳动对象——耕地实行对内部职工承包经营获取收入，决不能改变“农业生产经营所得”的性质。虽然职工子女没有农场劳动人事编制，但由于政企分开改制后，农场已经不存在事实上的“农工”编制或者“劳动合同”关系，生产者同农场之间只有土地生产的“承包合同”关系。所以，只要是农场户籍人口并且达到法定劳动年龄，同农场签订了农地生产承包合同，不论老一辈农垦职工还是新一代“农垦人”，都应享有同等的法律和税收的权益，须视为农场的“合同农工”，农场向其收缴的承包费会计应确认为“主营业务收入”。
（二）农场对职工子女收取土地“承包费”而非“地租”
如果农场将有偿让渡给场外人经营，则属于租赁经营，其应该书立规范的《耕地租赁协议》，所收取的费用，会计上应确认为“租赁费”或者“地租”。当农场将其生产对象——耕地交给本厂内部人员（不论老职工还是新“农场人”）承包经营，土地承包户仍需要执行农场的生产调度和指挥管理，执行农场统一的规章制度，并且由农场实行统一经济核算，符合“企业承包经营”的有关规定；其向家庭农场等承包户收取承包费，属于农场对内部从业者以农场名义和利用其资产从事农场规定范围项目所获取的经营收益“提成”。尽管农场不再为职工缴纳社会保险，但属于一种社保支付分配方式的管理策略调整，即农场以少收取（或不随市场涨价）承包费的方式，将社保资金让渡给承包人，由承包人自行承担。所以，不论农场人怎样称呼这项收费，都无法改变“承包费”的实质，会计不能将之确认为“其他业务收入——租金收入”。
（三）职工子女作为新的“家庭农场主”有上交农业生产收入的责任
首先，不论是农场原职工还是其子女承包土地经营，都属于农场直接下辖的家庭农场，依然是农场“双层经营体制”框架下的农业生产单位。该生产单位内部“家庭农场主”的“民主变更”，对农业生产主体——“大农场”不产生任何法律层面的冲击和影响；其次，按照国税函2009〔779〕号的解释，场内职工承包土地收取承包费免征企业所得税，农场外包即为非场内职工承包土地所收取的承包费则应依法缴纳企业所得税。而农场职工子女虽非农场“正式职工”，但也绝非“场外人员”，他们依旧是“农场人”，而且是父辈建立的家庭农场成员和重要生产者，是原“农工”创立农场内部“非法人组织”及家庭农场的合法权益与上交农业收入责任的承继人，同“场外人员”承包土地有着本质区别。即使农场不为其上交“五险一金”，其上交农场收入仍符合国税函2009〔779〕号规定的“属于农场内部非法人组织。农场对家庭承包户实施农业生产经营和企业行政的统一管理……家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴，属于农场‘从事农、林、牧、渔业项目’的免税所得”的精神。农场收取承包费，会计不需要单独核算企业所得税，也不应进行税务会计处理。
四、结论
鉴于农场职工子女承包土地应与职工承包土地享有同等法定权益，则农场收取其职工子女交纳的土地承包费，会计应按照第一部分“农场收取家庭农场土地承包费的会计处理”中所述的办法处理即可，此不赘述。
综上，农场土地外包收取地租应该依法缴纳企业所得税；而对农场职工及其子女承包耕地收取的承包费，不论从现行税收法律法规还是企业所得税政策角度分析，都不应该缴纳企业所得税。当然，农场职工后代承包土地问题还存在着一些农垦政策体制和税收策划的实际问题需要进一步研究解决，有关企业所得税减免也需要国家通过专门政策不断加以明确。为此建议，由国家农业部会同财政部、税务总局共同研究制定专门适用于国营农场的系统化的流转税和所得税的征免政策，既有利于各地税务机关征管操作，也有利于农场正常开展生产经营和经济核算。
【参考文献】
[1]国家税务总局.关于黑龙江垦区国有农场土地承包费缴纳企业所得税问题的批复[S].2009-12-31.
一、工作目标
（一）总体目标：年，在稳步推进林权抵押贷款的同时，积极启动农村居民房屋和农村土地承包经营权抵押贷款，到2015年末，全县农村“三权”抵押贷款达到30亿元。
（二）阶段目标：年，全县农村“三权”抵押贷款完成2亿元；2012年、2013年、2014年、2015年每年完成“三权”抵押贷款7亿元。
二、工作内容
（一）农村“三权”抵押贷款释义
农村居民房地产权抵押贷款：指对辖区内的农户自然人自愿以本人或第三人所有的修建在集体土地上的房屋抵押发放的贷款。
农村土地承包经营权抵押贷款：指在不改变土地所有权性质、不改变土地用途和不损害农民利益的前提下，以借款人持有的农村土地承包经营权作为抵押担保申请的贷款。
农村林权抵押贷款：指在不改变林地所有权及林地用途的前提下，对辖区内的经济组织、农户自然人自愿将其依法可以流转的森林、林木的所有权、使用权和林地使用权抵押发放的贷款。
(二)农村“三权”抵押贷款对象、条件及用途
1.贷款对象：主要是全县范围内的农户、企业及农民专业合作社。
3.贷款用途：主要用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工业、流通领域等农业产业化项目，以及满足农业产前、产中、产后服务支农资金需求。
(三)农村“三权”抵押贷款操作流程
借款人申请承贷机构调查、审查、审批借款人、担保人、承贷机构签订贷款合同“三权”主管部门办理抵押登记承贷机构发放贷款借款人偿还贷款。其中：
2.“三权”评估。金额在100万元以内（含100万元）的贷款，其抵押物价值认定原则上不需要专业评估机构评估，由抵押双方协商确定；金额高于100万元的贷款，可委托有资质的专业评估机构评估，评估费按照最低标准执行。
3.办理“三权”抵押登记。农村居民房地产权抵押报县国土房管局、农村土地承包经营权抵押报县农委、农村林权抵押贷款报县林业局办理抵押登记。抵押登记需提交的资料以市国土、林业、农业主管部门出台的抵押登记实施细则为准。
（四）农村“三权”抵押贷款承贷机构
中国农业银行梁平支行、中国邮政储蓄银行梁平支行、农村商业银行梁平支行、银行梁平支行是我县农村“三权”抵押贷款业务的主办银行，鼓励和支持其他金融机构、小额担保贷款公司开展农村“三权”抵押贷款业务。
（五）农村“三权”抵押贷款办理时限
农村“三权”抵押贷款承贷机构要认真梳理流程，提高办贷效率，在贷款资料齐全的情况下，从借款人申请到审批，原则上不超过7个工作日。
三、建立和完善农村“三权”抵押贷款配套机制
（一）加快确权工作进度
县国土房管局要加快推进农村居民房屋确权登记颁证工作，要进一步加大农村居民房屋确权颁证重要性的宣传力度，让群众理解、支持并积极参与；要加大对乡镇（街道）工作队伍的培训指导力度，不断提高工作质量和效率。各乡镇（街道）要加大工作力度，配套工作经费，确保尽早完成农村居民房屋确权颁证工作。对需要办理农村居民房屋抵押贷款的农户实行优先确权颁证。同时，要进一步做好土地承包经营权、林权改革的各项配套工作，建立健全农村“三权”确权颁证档案管理机制，加强档案资料的管理，为“三权”抵押工作的顺利开展夯实基础。
（二）激发农民创业热情
加快农村土地流转、户籍制度改革等各项农村改革，大力发展和扶持农业产业化龙头企业、微型企业、农民专业合作社、种养大户，积极主动为其提供信息、技术、资金服务，帮助其经营上规模、管理上台阶，激发农民创业热情和资金需求，降低信贷风险。
（三）加强信用环境和法制环境建设
（四）深入推进农业保险业务
鼓励保险公司创新农业保险业务，扩大种植业、养殖业、林业保险业务范围。支持农业产业化龙头企业、微型企业、农民专业合作社、种养大户进行投保，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，不断提升农业保险的渗透度。深化银行机构与担保公司、保险公司合作，鼓励借款人投保人身意外伤害保险、对贷款抵押物进行投保。
（五）妥善处置农村“三权”抵押贷款产生的不良资产
加快建设农村综合产权交易体系，由新梁公司下属县新农农业产业发展有限公司，负责处置承贷机构因开展农村“三权”抵押贷款产生的不良资产。农村“三权”抵押物在处置时应首先在本集体经济组织内进行转让，如本集体经济组织内无法处置，县新农农业产业发展有限公司可以对有关抵押物进行收购、变卖或流转。
（六）对农村“三权”抵押贷款损失进行适当补偿
县财政局设立农村“三权”抵押融资风险补偿专项资金。根据《市农村“三权”抵押融资风险补偿资金管理暂行办法》的规定，对承贷机构因发放农村“三权”抵押贷款而产生的损失，按认定损失35%的比例予以补偿。
四、农村“三权”抵押贷款工作要求
（一）强化组织领导
（二）明确工作分工
（三）广泛宣传发动
通过广播电视、报纸、网络、手机短信等多种形式广泛宣传农村“三权”抵押贷款的目的、意义和典型事例等，并结合“三进三同”、接农亲、万元增收帮扶等活动，以宣传手册的形式，将农村“三权”抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款额度、贷款程序等内容宣传到每家每户，积极动员、鼓励广大农户贷款发展农业产业，在全县营造良好的舆论氛围。农行、邮储银行、农商行等金融机构及县小额贷款担保公司，要深入基层，面向群众，营销“三权”抵押贷款等涉农信贷产品。
透过这样一个问题我们感觉到，随着异地分支机构的相继开业，我行县域支行业务不断拓展，县域经济主体多元化、融资客户的多样性决定了他们所能够提供的抵质押标的的多样性。过去抵质押标的多是城市房屋所有权、建设用国有土地使用权、大额存单等“硬通货”的局面将会改变，带有农村经济特点、地方经济特色、新经济特征的，多样化的抵质押标的将大量进入我们的视线，并呈现比例上升的趋势。过去，我行以浮动抵押的方式接受钢材、轮胎、槟榔原料等动产为抵押标的，以质押方式接受应收账款为权利质押标的就是这一变化的前奏。今后这一变化将更加显著，而且所呈现的多样性将更加复杂，因此我们应当提前进行一些思考，为即将到来的变化做好知识和认识上的准备。
一、县域经济发展中抵质押标的物
在县域，金融服务“三农”是不可能回避的问题。具体到抵质押标的，集体所有制土地上的住房、厂房、其他经营用房；各类农村土地承包经营权；林权；农民专业合作社社员权利；大宗农产品；农业深加工产品等都可能以待抵质押的标的呈现到业务及风险管理人员面前。面对林林总总的涉农权利和农业产品，在设置抵质押的时候应当如何把握真实性、合法性、有效性、对应性和可处置性（可操作性），是我们在这一节中探讨的问题。
（一）
首先是分类。上面我们已经将可能的抵质押标的分为了涉农权利和农业产品。
农业产品则按照农业学进行分类，在此不做罗列。
（二）
1、不动产方面
土地所有权是不能进行抵质押，这是《物权法》第一百八十四条中规定的，所以注意不要被集体土地所有权、国家土地所有权的概念所扰乱，凡是土地所有权均不能进行抵押。
《物权法》第一百八十四条中还规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。这一除外的情形就是《物权法》第一百八十三条规定的“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”虽然《物权法》规定了以乡镇、村企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但是由于《土地管理》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此即便法律规定抵押乡镇、村企业厂房等建筑物，使占用范围内的建设用地使用权以一并抵押的方式被合法化，但由于农民集体所有的土地的使用权流转受到限制，故抵押乡镇、村企业的厂房等建筑物其实在目前阶段由于法律规定之间的矛盾而不具有可处置性。
集体所有制土地上的住房分为农民的宅基地和开发手续不完整的商品房。对于农民的宅基地《物权法》第一百八十四条明确规定不得进行抵押，同时《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。开发手续不完整的商品房因违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定而不能办理房屋所有权证，所以也不是合法的抵押标的。
2、生产经营权利方面
《物权法》和《农村土地承包法》均规定农村土地承包经营权可以抵押。《物权法》在第一百八十条中规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押；《农村土地承包法》在第四十九条中规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”需要指出的是，结合《农村土地承包法》的其他规定可以确定：（1）以家庭承包方式取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但是不得进行抵押；（2）实现抵押权，处置土地承包经营权的时候不得改变土地所有权和土地农业用途；（3）流转的期限不得超过剩余的承包经营期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。抵押农村土地承包经营权是还应当考虑办理抵押的时候，该承包经营的土地是否存在出租经营，是否存在欠缴承包金等情形。
前面所论述的主要是针对土地承包经营权。在实际工作中我们还会遇到涉及到林地、林权、养殖权这样的特殊问题。
涉及到渔业则与林业的情况不同。渔业中有的农民是从集体经济组织那里承包池塘、水库从事水产品养殖；有的农民是从国有水库或者林场单位承包水面从事水产品养殖；有的农民是依照《渔业法》的规定，经渔业行政管理部门许可在国有水域或者滩涂的指定位置从事水产品养殖。以上情况中，从集体经济组织处承包池塘、水库，适用《农村土地承包法》属于可以流转的承包经营权的可以依法办理抵押；而诸如从单位承包水面、经行政许可使用水域或者滩涂的情形，由于其经营权不能依法流转，因此不能接受为抵质押的标的。
3、大宗农产品方面
4、最后是真实性问题，这个问题除了我们以往反复强调的意思表示真实，即所有的合同应当确保面签，所有的登记事项提倡亲自办理或者随同客户一同前往办理登记，其他法律文件应当以合理方式确保真实以外，在涉及“三农”的多样化抵质押标的情形下，一要对登记机关信息不完全、做法不一致、程序不完备等现实情形有充分的认识；二要对农村家庭、经济组织在财产及财产性权利（以下合称财产）的管理、决策、分配、继承、承继方面的特殊性要有充分的了解和认识。对此，我们认为尽职调查过程中，在坚持依法证明真实性的基础上，还要利用和依靠当地人脉关系、基层群众组织多方面了解财产的演变过程、权属情况、历史纠葛、现实情况，全面反映抵质押标的，为对真实性和可处置性决策把握提供真实、准确、完整、有效的信息。
二、具有新经济特征的抵质押标的物
我们将具有新经济特征的抵质押标的界定在知识产权和投资权益的范畴。依照法律规定可以用于质押的知识产权包括：注册商标专用权、专利权、著作权中的财产性权利。投资权益则包括公司股权、债券、基金份额、信托凭证、保险权益、存单等。
注册商标专用权质押登记由国家工商行政管理总局商标局负责办理，地方工商行政管理机关不能办理。需要注意的是，《注册商标专用权质权登记程序规定》中规定了质权登记期限，对于质权登记期限届满的质权登记自动失效。对于这一点虽然与质权理论相违背，但是在规则没有被改变之前我们只能够被动的适应规则，即在债务延期的时候应当办理质权登记期限延期。
2、专利权利包括专利权和专利申请权。专利申请权不直接保护专利技术本身，而且不具有公示性，对专利权的授予还属于期待过程中，虽可以转让，但是由于对是否能够被授予专利还不确定，因此一般不接受为质押标的，而且专利管理机关也不办理对于专利申请权的质押登记。由此，专利权的质押其实就是发明专利、实用新型专利和外观设计专利的权利质押。外观设计专利是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。从某种角度讲其价值是依附于产品本身，脱离了产品本身的性能则不具有独立的经济价值，因此一般情况下不接受为质押标的物。新型实用专利和发明专利的独立经济价值则高于外观设计专利，其中发明专利又高于新型实用专利。在考察发明专利、新型实用专利作为质押标的的时候应注意专利权的期限、缴纳年费的情况、许可使用的情况、是否存在实施强制许可情形等。
3、当前著作权质押主要见于软件著作权质押。
1、《物权法》第二百二十六条对基金份额、上市公司股权、非上市公司股权的质押登记作出了规定。非上市公司股权质押的，质权自工商行政管理部门办理质押登记时设立。基金份额、上市公司股权质押的，自证券登记结算机构办理出质登记时设立。我国的证券登记结算机构是中国证券登记结算有限责任公司，其在上海和深圳各设有一个分公司，分别负责上交所、深交所上市基金份额和上市公司的股权登记结算。为了办理基金份额（限于证券交易所场内登记的份额）和上市公司股权质押登记事项，中国证券登记结算有限责任公司于2009年9月出台了《证券质押登记业务实施细则》。其实这个实施细则还适用于在该公司开立的证券账户的债券。
上市公司股权质押业务中要注意甄别所质押的是否属于国有股。如果属于国有股则还应当按照《关于上市公司国有股质押有关问题的通知》的规定进行审查和办理。
2、债券、存单的质押要注意一些问题。（1）在中国证券登记结算有限责任公司登记的债权，其办理质押除遵循法律规定外，还要遵循中国证券登记结算有限责任公司的规定；（2）以凭证式国债进行质押的，应当执行《凭证式国债质押贷款办法》；（3）单位以定期存单质押的，应当执行《单位定期存单质押贷款管理规定》；（4）个人以定期存单质押的，应当执行《个人定期存单质押贷款办法》。
3、信托凭证、保险权益是否能够作为质押的标的，在《物权法》、《担保法》上均没有规定。纵观《信托法》、《保险法》对此有没有给予规定。但是近年来营业信托的发展和保险产品的发展，使得大量的资金投入到信托和保险行业，如何撬动这些资金所形成的权益，使之在风险可控的方式下成为银行信贷的可靠质押担保标的，对于银行业来说是值得思考和研究的。例如利用风险管理的优势和信息不对称优势，对评估值优异的信托产品凭证以降低质押率为风险控制方式之一，接受信托凭证为质押标的；再例如接受射幸程度较小的企业年金权益为个人信贷的质押标的。这些都不失为对信托凭证、保险权益作为抵质押标的多样化趋势探索的思路。
关键词：贷款难;农村三权抵押贷款;林权;农村宅基地使用权;农村土地承包经营权
长期以来，农民贷款难、贷款贵一直是困扰农村金融与经济发展的瓶颈问题。难就难在农民手中没有银行认可、方便流转的抵押物，贵是银行需要提高利率弥补因发放信用贷款或信用担保贷款导致的风险和损失，关键还是抵押物缺失问题。为了破解这一难题，需要赋予农民更多财产权，把农民手中拥有的林地、承包地、宅基地和房屋等资源变成可抵押可流转的资产，使其能向银行申请贷款，为农业增产、农民增收和农村经济发展提供资金支持。党的十八届三中全会也明确提出“赋予农民更多财产权利”，作为农民手中最大财富的林地、承包地、宅基地和房屋将真正发挥融资抵押物的作用。国内浙江、重庆、辽宁、江西、陕西等地已就农村“三权”抵押贷款①先行开展试点，为解决“三农”资金需求进行了有益探索，有许多经验可供借鉴[1]。
一、浙江丽水及重庆永川开展农村“三权”抵押贷款情况
（一）发展概况
1.浙江丽水农村“三权”抵押贷款发展情况。丽水早于上世纪90年代便探索开办农房抵押贷款业务，2006年和2013年分别开始开展林权抵押贷款和农村土地流转经营权抵押贷款。截至2014年第一季度末，丽水农村“三权”抵押贷款余额合计为45.5亿元，不良率为0.2%。其中，累计发放林权抵押贷款11.24万笔、94.3亿元，剩余3.31万笔、36.2亿元，不良率为0.15%;累计发放农房抵押贷款1.21万笔、26.2亿元，剩余2499笔、9.2亿元，不良率为0.4%;农村土地流转经营权抵押贷款是2013年末刚发放的，目前仅有7笔，金额及余额均为1298万元，没有发生不良。
2.重庆永川农村“三权”抵押贷款发展情况。根据重庆市政府的工作部署，永川区于2011年制订具体实施方案，开始在辖区组织开展农村“三权”抵押贷款工作。截至2014年4月30日，永川农村“三权”抵押贷款余额合计为9.4亿元，不良率为0.3%。其中，累计发放林权抵押贷款23笔、10.6亿元，剩余18笔、7.1亿元，不良率为0.1%;累计发放农房抵押贷款873笔、3.1亿元，剩余408笔、1.5亿元，不良率为1%;累计发放农村土地承包经营权抵押贷款121笔、3.4亿元，剩余121笔、8570万元，不良率为1%。
（二）好的经验及做法
（三）存在的难点
1.法律限制。我国现行的《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》等法律法规并未明确规定农村“三权”可以进行抵押或是通过抵押方式进行流转，更多的是隐含的限制。《担保法》第37条、《物权法》第184条规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不允许抵押。尽管各地为开展农村“三权”抵押贷款制订了一些地方法规，提供了一定的司法支持，但其效力低于国家法律。如果农村“三权”抵押贷款业务发生纠纷并诉诸法律，可能面临法律风险，因此银行及担保机构在开展业务过程中存在不少顾虑和担忧[2]。
2.价值评估难。农村“三权”由于长期没有进行有效流转及买卖，其价值评估缺少经验及标准。加之农业生产面临自然和市场两个风险，对评估人员的专业性、全面性要求较高，导致这方面的评估人才较为缺乏。比如林权评估，相同树种不同年龄价值不等，相同年龄不同树种价值也不同，人工林和原始林价值差异也很大。评估人员不仅要懂得林木价值评估知识，也要熟知土地评估知识。目前，各地尚未对农村“三权”建立统一的资产价值评估标准以及操作程序，银行认可的专业评估机构数量少，评估费用高且存在道德风险，可能损害农户利益。比如重庆有一客户申请林权抵押贷款100万元，光是评估费就得2万元。重庆永川部分业主甚至由于无法承受高额的评估费用而放弃申请贷款。
3.流转处置难。这是农村“三权”抵押贷款业务面临的最大难题。尤其是农村宅基地（房屋）使用权和农村土地承包经营权抵押贷款，一旦形成不良，资产处置变现将遭遇诸多难题。一是现行法律规定农村土地承包经营权、农村土地房屋转让原则上只能在同一集体经济组织之内进行，限制了抵押物流转与处置变现。比如重庆市原计划出台农村“三权”不良资产处置办法，但将近4年过去了还一直搁置着，足见其面临的法律障碍实难逾越。二是目前各地尚未建立起全面、完善的农村资产流转体系及交易平台。比如丽水和重庆均设有林权交易中心，但其余的农村产权交易平台至今尚未建立，直接影响农村“三权”抵押物的流转和银行债权的实现。三是处置农村产权还面临人情世故的问题。主要原因是集体土地只能在本村的农民中流转，但同村人一般碍于面子没人愿意接手，因此这些房产在处置时一般难以实现，对银行而言存在较大的风险。
二、海南省三亚市农村“三权”抵押贷款工作现状
（一）林权抵押贷款情况
2013年7月，银监会及国家林业局联合出台了《关于林权抵押贷款的实施意见》（银监发〔2013〕32号）;2014年3月21日，海南省三亚市出台了《三亚市森林资源资产抵押登记管理办法》（三府〔2014〕52号），从国家到地方层面的法规准备已基本到位。目前海南省三亚市也已经完成全市20万亩林权的确权工作，除了市林业局尚未配置专门机构及人员负责该项工作外，海南省三亚市已初步具备开展林权抵押贷款业务的条件。
（二）农村宅基地（房屋）使用权抵押贷款情况
（三）农村土地承包经营权抵押贷款情况
三、在海南省三亚开展农村“三权”抵押贷款业务的建议
（一）加强组织领导，完善组织架构
（二）整章建制，出台登记、处置、财政扶持、风险补偿等系列政策
国内一些地区先行开展农村“三权”抵押贷款业务已有数年，在制度建设与实践方面积累了许多宝贵经验及做法。我们应整合参照浙江、重庆等地的制度，以市政府名义出台实施意见，各职能部门相应出台实施细则，对确权登记、业务办理、担保评估、流转处置、税费减免、财政扶持等政策进行统一规定，并结合发展趋势大胆创新，确保农村“三权”抵押贷款业务有法可依、有章可循，做好制度保障工作。
（三）集中力量完成“三权”确权颁证工作
（四）建立产权交易市场、评估机构及资产管理公司
参照丽水“三中心一机构”①的模式搭建农村资源流转平台，把农村“三权”均纳入该平台，实现机构编制、人员、资金三到位，把登记、交易、评估、处置各环节统一规范起来。由于是政府成立的评估机构，不仅可以降低评估费用减轻农户负担，而且评估的权威性也容易被银行认可，有利于农村“三权”抵押贷款业务顺利开展。
（五）引入担保、保险及高管激励机制，提高银行业金融机构开展业务的积极性
为了提高银行业金融机构开展农村“三权”抵押贷款业务的主动性和积极性，需要引入担保、保险、财政扶持及高管激励等风险分担和补偿机制，使之吃上“定心丸”。一是注重发挥担保机构的作用。从浙江丽水及重庆永川的经验看，由财政出资设立的担保机构承担着行业标杆的作用，为打消银行顾虑，确保农户顺利获得贷款起到了关键作用。目前我市由财政出资设立的中小企业信用担保投资有限公司注册资本金1亿元，对外担保额可达10亿元，已越过各大型银行对于“银担合作”的门槛，可指定为我市农村“三权”抵押贷款业务提供担保服务。二是探索发展涉农保险。由于海南省三亚市农业生产风险高，涉农保险项目迟迟未能发展，只能由易及难，先从风险较小的农房和林权抵押贷款保证保险做起，逐渐健全涉农保险体系。三是实施高管激励，通过管好人来做好事。对于开展农村“三权”抵押贷款业务成效显著的机构高管，可由政府出面对其给予表彰奖励。另外银监部门在高管持续履职评价中相应给予好评，并将根据其具体表现，在其职务调动、晋升等方面给予积极支持。