关键词:我国保险;保险会计制度;改革;会计准则
Inwantstheabstract:Ourcountryinsuredtheaccountingsystemtopassthroughinthepast'stwoseveralyearsfromtheseriestotheminute,fromtheminutetotheseriesprocess,hasexperienced"People'sInsuranceCompanyAccountingsystem","InsuranceBusinessaccountingSystem","InsurancecompanyAccountingsystem"and"FinanceBusinessaccountingSystem"4times.Eachtime'saccountingsystemhasitsuniqueindividualityandconsummatesdaybyday.Now,insurestheaccountingsystemreformtheinevitabletrendistheestablishmentinsurestheaccountingstandards.
keyword:Ourcountryinsurance;Insurestheaccountingsystem;Reform;Accountingstandards
前言
一、《中国人民保险公司会计制度》时期(1982~1993)
1978年以前,我国的金融体系基本上是中国人民银行一统天下的格局,1982年中国人民保险公司独立出来,相继在1984年2月颁布了《中国人民保险公司会计制度》,由于当时我国的经济体制还是计划体制,而且保险公司发展还处于“拓荒”阶段,许多保险企业独有的特性尚未发挥出来,财会制度上缺乏相应细化的规定。因此,1989年12月中国人民保险总公司对此制度进行了修订,重新颁布了《中国人民保险公司会计制度》,并于1990年1月1日起施行。修订后的会计制度,其实用性和规范性均增强了。从总的来看,这个时期的会计制度有以下几个特点:
1财务管理实行计划管理原则。由于计划经济的影响,保险公司在财务会计制度上实行统一计划、分户经营、以收抵支、按盈提奖的财务管理体制。突出财务计划的作用,利用定额进行财务计划的编制,用以评价企业财务活动;公司收人大部分上交国家财政,成本开支范围由国家规定,盈利全部上交国家,亏损由国家弥补;资金管理实行专款专用制度,将资金划分为固定资金、流动资金和专项资金。资金主要由国家有计划地划拨,仅以专用基金形式给予企业一点财务权力。
3在核算体制上按照不同性质的保险业务,分别确定会计核算体制,如按国内财产险、涉外财产险、出口信用险和人寿保险业务分别单独核算。其中国内财产险业务、人寿保险业务一般由各级公司独立建帐、独立核算、分级管理、自计盈亏或自负盈亏;涉外财产险与出口信用险一般由总、分公司以下单独建帐、分级管理,总公司统一核算盈亏,分公司自计盈亏。
5会计科目分为资产类、负债类、资产负债共同类和损益类。另外,鉴于当时的核算体制是按四大险种分别核算,因此,设置国内、涉外、信用、寿险四套会计科目,分别核算不同险种的业务。由于四类业务的财务活动有很多共同之处,也有不同之处,因此四套科目中大部分科目是四类业务通用的,少部分是专用的。
6记帐方法允许从资金收付记帐法、借贷记帐法中任选一种。
7在货币计价上国内业务(包括财产险与寿险业务)以人民币为记帐符号;涉外财产险、信用险业务则采用外币分帐制,直接以原币入帐,年终时将外币业务损益按决算日牌价折算为人民币核算。
二、《保险企业会计制度》时期(1993~1998)
随着党的“十四大”召开,以上这种计划体制下会计制度已不能适应党的“十四大”报告中提出的“我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济”的改革新要求。因此,1993年,财政部根据社会主义市场经济的总体要求,对我国所有的会计制度进行了全面而彻底的改革,财务会计改革进行了模式性的转换。1993年2月24日,财政部结合保险行业经营特点及管理要求,在《企业会计准则》的基础上颁布了《保险企业会计制度》,于1993年7月1日起施行。这次改革是一项重大的举措,其重点主要体现在以下几个方面:
1首次确立了资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润会计要素体系,并对会计要素的记录和报告作出了基本规定,规范了会计核算的基本前提和基本原则,实行了权责发生制的核算原则,提高了企业财务核算的真实性和准确性。
2在核算体制上将非人身险业务与人身险业务分别进行会计核算,即分别建帐、分别核算损益。非人身险业务可分为财产保险、货物运输保险、农村种植业和养殖业保险、责任保险、信用保险、人身意外伤害保险等;人身险业务分为人寿保险、养老保险、健康保险等。
企业经营的再保险业务,可区别为分入业务与分出业务进行核算,也可将分出业务并入直接业务核算。信用险业务可实行三年结算损益的核算办法。
5会计科目分为资产类、负债类、所有者权益和损益类,并分别对保险企业会计科目及使用说明作出了明确规定,规范了各类科目的设计,并从保险企业“安全性”、“流动性”和“盈利性”角度出发,细化了资产流动程度、风险程度和财务损益的科目。
6扩大了保险企业使用会计科目和会计报表的自主权。制度规定“在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总、以及对外提供统一的会计报表格式的前提下,可以根据实际情况增减、合并某些会计科目”。“企业向外报送的会计报表的具体格式和编制说明,由本制度规定,企业内部管理需要的会计报表由企业自行决定”。
7采用了国际通用的借贷记帐法和国际通行的会计报表体系。制度根据《企业会计准则》的要求,规定保险企业对外报表为资产负债表、损益表、财务状况变动表和利润分配表,并对这些报表的作用、报表项目的内容和填列方法作了具体说明,使财务信息成为国际通用商业语言。
8规范了保险企业基本业务的会计核算标准和损益的计算。制度对资金的筹集与积累、非人身险业务、人身险业务、再保险业务、拆借、贷款和投资业务、固定资产、货币资金及结算款项、费用、营业外收支、利润及利润分配等业务的会计核算作出了明确的规定。
9体现了一定程度的会计稳健原则。制度规定保险企业应根据国家有关规定计提坏帐准备、贷款呆账准备、投资风险准备,允许企业采用加速折旧法。
10对有外汇业务的企业规定即可采用外汇分帐制,也可采用外汇统帐制。采用外汇分帐制的企业,应设置“外币兑换”科目。各种货币之间的兑换及帐务间的联系均通过“外币兑换”科目。
三、《保险公司会计制度》时期(1998~2001)
1993年制定的《保险企业会计制度》执行了6年,它对于促进保险企业的发展,促进企业间有序竞争,起到了积极的作用。但是,随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,国内保险市场不断发展和壮大,保险行业发生了许多新变化,特别是1995年10月,我国颁布实施了《保险法》,国家加大了对保险行业的监管力度,并于1998年成立了保险监督管理委员会,此后,保险监管部门出台了《保险管理暂行规定》等配套的政策法规,保险公司管理体制发生了重大变化,保险公司的保险业务由多业经营转向分业经营;另外,保险公司保险资金运用发生了重大转变,改变了过去放开经营的做法。这些新变化和新情况客观上要求会计制度与之相适应,作出新的规范。因此,1998年12月8日,财政部对原制度进行了修改,颁布了《保险公司会计制度》,于1999年1月1日起施行,这次改革的主要内容有:
1改变了会计制度名称。制度考虑到当时保险企业都已是公司制企业,因此将《保险企业会计制度》改名为《保险公司会计制度》,这样更加符合我国保险公司实际情况。
2完善了保险业务损益结算办法。制度规定除长期工程险、再保险业务按业务年度结算损益外,其他各类保险应按会计年度结算损益。与原制度比较,本制度作了如下调整:(1)原制度只明确了信用险按业务年度结算损益,本制度明确了长期工程险等长期性财产保险业务以及再保险业务按业务年度结算损益;(2)前者规定业务年度为三年,后者没有规定业务年度的具体年限,其具体年限由保险公司根据保险业务性质确定。
3重新确定了保险业务的分类,并实行按险种分类核算。制度根据保险分业经营的原则,对保险业务的分类进行了调整,将保险业务分为财产保险公司的业务、人寿保险公司的业务和再保险公司的业务三大类。财产保险公司的业务分为财产损失保险、责任保险等;人寿保险公司的业务分为普通人寿保险、年金保险、意外伤害保险和健康保险等;再保险公司的业务分为分入保险业务和分出保险业务。在具体业务分类上,修改了原制度在具体业务划分上存在的交叉情况,明确规定财产保险公司不得再经营人身意外伤害保险业务,将人身意外伤害保险业务划入人寿保险公司的业务。另外,公司可根据具体情况和有关部门的要求,对保险业务进一步分类核算。
5调整了贷款和股权投资业务的会计处理。按照《保险法》及其他有关保险监管法规规定,保险公司不得从事除保户质押贷款以外的其他贷款业务,不得买卖股票和进行股权投资。根据上述规定,新会计制度相应取消了除保户质押贷款以外的其他各类贷款业务的会计处理,取消了股票投资及其他股权投资业务的会计处理。
6增加了存出资本保证金和提取保险保障基金的会计处理。按《保险法》规定,保险公司成立后,应按其注册资本总额的20%提取保证金,存入保险监督管理部门指定的银行,除保险公司清算时用于清偿债务外,不得动用。根据该规定,本制度相应增加了存出资本保证金的会计处理;另外,《保险法》规定,为了保障被保险人的利益,支持保险公司稳健经营,保险公司应当对财产保险、意外伤害保险和短期健康保险按当年自留保费的1%提取保险保障基金。根据该规定,本制度相应增加了提存保险保障基金的会计处理。
7增加了抵债物资的会计处理,修改了长期待摊费用的会计处理。制度将原“递延资产”科目改为“长期待摊费用”科目。这是因为“递延资产”实际上是不能全部计人当期损益而在以后会计年度分期摊销的待摊费用。它并不能为公司带来经济利益,不符合资产的定义,不能作为一项资产。
8规范了会计报表体系。本制度将原“损益表”名称改为“利润表”,将原按保险业务设置的损益表改为按保险公司设置利润表,并对各报表的指标项目作了相应调整;用现金流量表取代财务状况变动表,确立了现金流量表在保险财务报表中至尊的地位。
四、《金融企业会计制度》时期(2001至今)
2001年,继新《会计法》和《企业财务会计报告条例》颁布实施之后,财政部又了《企业会计制度》,保险公司又面临一次重大变革。因此,2001年11月27日,财政部颁布了《金融企业会计制度》,于2002年1月1日起施行。该制度以《企业会计制度》为基础,借鉴国际会计惯例,充分考虑了股份制改革的必然趋势特别是上市企业的基本要求,集银行、证券、保险等会计制度于一体,分别对6个会计要素以及有关金融业务和财务会计报告作出全面系统的规定。这次改革是提高会计信息质量的又一重大举措,其主要内容有:
2在某些会计原则和会计处理方法上实现了与国际会计惯例相协调。随着我国加入WTO,外资保险公司纷纷进入中国保险市场,它要求国内保险公司的会计标准要与国际惯例相协调,采用国际保险业的通行做法。这次新制度所规定的会计政策和会计确认、计量标准,与国际会计准则中所规定的基本相同。比如,各项准备金的提取采取了国际通用的办法;短期投资期末计价采用成本与市价孰低法;在固定资产折旧政策上,允许企业按照资产的使用情况计提折旧。
3首次将国际上普遍遵循的实质重于形式原则纳入新制度。实质重于形式是指经济实质重于具体表现形式,它要求“企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算,而不应当按照它们的法律形式作为会计核算的依据”。例如,对于保费收入的确认,强调的是“保险合同成立并承担相应的保险责任”这一经济实质,并不以“保险合同成立”这一法律形式作为唯一标准。遵循实质重于形式原则,体现了对经济实质的尊重,能够保证会计核算信息与客观经济事实相符。
4谨慎性原则体现更充分。保险公司是经营风险的特殊行业,它本身属于一种负债经营,其业务对象具有广泛的社会性,从而也就决定了保险行业在处理会计信息的方法上必须更加稳健保守。这次新制度无论是会计要素的确认,还是会计方法的处理以及会计信息的披露,可以说将谨慎性原则体现得淋漓尽致。比如,新制度将虚拟资产排除在资产负债表之外,明确规定开办费不得列入资产,待处理财产损溢在期末结帐前处理完毕;注重资产质量,要求计提资产减值准备,它包括坏帐准备、贷款损失准备、短期投资跌价准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、抵债资产减值准备等八项准备;此外,对利息收入明确规定了严格的确认条件,对于逾期贷款,缩短了应收利息转表外核算的天数,由一年缩短为90天。
5增加了对外提供的会计报表,完善了会计信息披露。新制度在原来提供的资产负债表、利润表、现金流量表和利润分配表的基础上增加了所有者权益变动表,充分考虑了上市公司投资者日益增长的信息需求。此外。对会计报表附注进行了详细、严密的规范,提高了财务会计报告的信息含量和可理解性。
6明确了新业务和疑难问题的处理方法。随着财务会计与税务会计的分离,所得税会计的重要性日渐突出,过去保险公司会计制度很少涉及,在所得税的会计处理上,也只局限于应付税款法。而这次新制度在所得税的会计处理上分别确定可采用应付税款法和纳税影响会计法,并详细地列示了其计算方法。此外,新制度对于实务工作中新出现、以及在以往会计制度尚未规范的一些疑难业务比如或有事项、会计调整、关联方关系以及交易、证券投资基金等都作出了明确的规定。
7明确了会计政策的审批权限。新制度规定,在遵循国家统一会计制度的前提下,保险公司采用的会计政策、会计估计、财产损失处理的批准权限为股东大会或董事会,或经理会议或类似机构。不再经过政府有关部门规定和批准,改变了过去会计政策和税收政策批准权限混淆不清的现象,赋予了保险公司更大的自主权。
参考文献:
[1]财政部。保险企业会计制度[M].北京:经济科学出版社。1993.
[2]财政部。保险公司会计制度[M].北京:经济科学出版社。1999.
【关键词】保险；文化与品牌；建设；思考
保险企业文化是企业持续发展的基石，关系到保险企业的生命力、创造力和凝聚力。企业文化建设成功与否，在很大程度上取决于名牌效应，而名牌则是通过企业文化的培育、浸润、渗透、打造而成的。先进的保险文化和优秀的行业品牌是保险业科学发展的具体体现。品牌建设是一项系统工程，是保险业生存和发展的基础，也是保险品牌的核心内涵。
1.塑造保险品牌，推广保险文化，加强保险文化与品牌建设
袁力指出，保险产品是一种无形产品。保险品牌意味着保险公司的优质服务，消费者对保险公司和保险产品的选择，也是对保险文化和品牌价值的认可。从本质上讲，保险行业比其他许多行业更需要加强文化与品牌建设。文化与品牌建设是推进我国保险业科学发展的重要途径，是顺应保险消费发展趋势的必然选择，是激发干事创业精神的重要手段。“要加强保险文化建设，塑造与现代保险业相适应的先进行业文化”，培育“服务社会、造福人民、积极向上、艰苦奋斗、诚信规范、合规经营、和谐发展、合作共赢”的行业文化。从本质上讲，保险行业比其他许多行业更需要加强文化与品牌建设。
2.文化与品牌建设是激发创业精神的重要手段
3.我国保险文化与品牌建设存在的问题
（1）保险文化品牌建设存在各自为阵的局面，各家公司的品牌战略趋同，缺乏市场吸引力。这不仅不利于整个行业品牌形象的树立，而且浪费了许多宝贵的资源。
（2）一些公司对文化与品牌建设缺乏科学规划，工作的随意性较大，系统性不够。保险文化与品牌建设管理工作还比较薄弱，公司文化与品牌建设的责任主体不清晰，考核制度还不完善，缺乏问责，内部工作机制尚未理顺。
（3）总体来看，保险行业文化与品牌建设工作还相对滞后，与行业发展目标任务相比，与国际同行和国内其他行业相比，还存在较大差距。
（4）保险业的销售误导和理赔难仍然是投保人反映比较集中的问题。内控建设薄弱，导致财务数据不真实、账外账、内外勾结侵害公司利益等现象时有发生。
（6）保险文化与品牌建设工作的特色不鲜明，缺乏感染力和社会影响力，公司之间在文化与品牌建设方面的沟通交流少，保险文化与品牌建设各自为战的局面亟须改变。
（7）部分保险公司文化与品牌建设的责任主体不清晰，考核制度还不完善，内部工作机制尚未理顺，保险文化与品牌建设管理薄弱的局面亟需改变。
4.创新服务举措，全力把文化与品牌建设提升到一个新的高度
（1）充分认识保险文化与品牌建设工作的重要性和紧迫性
各保险公司和保险行业组织，要把文化与品牌建设纳入重要的工作日程，切实抓紧抓好。统一思想，提高认识，加大资源投入，形成多方合力，努力把保险文化与品牌建设提升到一个新的高度。文化与品牌建设是保险企业培养核心竞争力的重要环节。
（2）加强文化与品牌建设的政策环境得到改善
通过政策理论研究、制定发展规划、宣传教育等方式，保险业在推进保险文化与品牌建设方面着重进行行业引导，加大政策支持力度，创造了有利于文化与品牌建设的舆论环境。保监会在全行业表彰了一批先进典型．希望通过对先进人物和典型事迹的广泛宣传．大力弘扬保险文化，增进人民群众对保险功能作用和社会价值的认识，取得了较好效果，社会对保险业的评价正在向积极的方向转变。
（3）加强文化与品牌建设的社会效益
保险文化与品牌加强诚信建设，树立了保险服务人民、服务和谐社会建设的目标，注重服务手段创新，为方便客户着想，使之更富人性化。加强信息化建设，提高科技含量，改进服务效率，促进了行业社会形象的提升。牢固树立“大服务”理念。切实增强“上级为下级、后台为前台、全员为客户”的服务意识，重点强化窗口服务人员和展业员工的基本服务规范，从保险行业职业道德出发尊重客户，从客户所需所急出发关爱客户，从共进共赢、长期合作出发提升客户价值。
（4）大力完善客户服务体系建设，丰富客户服务内涵
要全面加强客户资源管理。建立公司客户资源管理体系，严格承保出单和客户代码统一规范管理，建立“一户一档”客户档案，做好历史数据清理工作，要制定实施重要客户管理办法和客户分级管理服务规范，开展客户评级和分类管理，实行重要客户按保费规模、利润贡献度、承保年限等标准的等级化管理，针对不同客户群体实行差异化营销策略，大力推行差异化的客户服务举措，提升重要客户的满意度和忠诚度。
（5）建立完善服务监控体系，强化客户服务满意度管理
完善客户投诉档案管理、分析报告和服务改进建议制度，建立完善客户投诉管理和监督、反馈体系。积极开展专线服务回访，加强客户服务反馈信息收集和服务质量的监督。要进一步加强对客户信息的调查与监控，开展专线服务竞赛和培训，提高95518专线服务规范化水平。
（6）大力开展快速理赔服务等服务优势
积极开展服务宣传，使广大保户对保险品牌有全新的认识，彰显品牌的实力，为业务竞争创造良好的外部环境。坚持标准化、制度化、专业化服务建设思想，服务意识不断增强。
（7）以品牌、文化和实力打动大众
保险公司依靠整体形象运作，通过对其品牌、经济实力、企业文化以及社会责任的展示来获得保户的内心认可。从业人员除了要具备适当的销售技能和丰富的产品知识外，还必须有真诚的服务心态，设身处地的为客户着想，以专业和诚信打动客户。
（8）加强媒体公关创新新闻宣传工作
加强与媒体高层的沟通，加强与媒体高层的公关，把他们手中的媒体声音引导到服务公司发展上来；深化对新生媒体力量的开发与利用；积极创新策划并参与社会公益活动。
参考文献
随着我国国内资本市场和海外市场的发展，社保基金的营运取得了一定的收益，但是还存在着很多问题，笔者认为主要体现在资金缺口大、保值增值困难、监督体制不健全等方面，具体如下：
1、资金缺口大
这个主要体现在随着我过老龄化程度的加深，社保基金存在着严重的支付危机，由于我国在体制转型的时候存在着庞大的历史欠账，为了解决社会统筹基金不足的问题，现在社会统筹基金挤占个人账户，使得目前我国“空账”现象严重，基金缺口越来越大。
2、社保基金保值增值较困难
（1）基金投资渠道狭窄，投资组合单一
在目前社会保障基金的投资营运环节中，为了安全性的考虑，我国社保基金投资监督管理原则为数量限制性原则。从表面上看，这样做可以确保资金的安全，但实际上，根本无法规避利率风险和通货膨胀风险，别说保值增值，甚至存在着贬值的可能。
（2）社会统筹基金的覆盖面窄、统筹范围小、层次低
目前我国社会保险基金现收现付的统筹账户由各级地方社会保险经办机构分级管理，中央和省属企业养老保险、失业保险实行了省级统筹，其他险种实行地市级统筹或县级统筹，统筹的层次还处在较低的水平。基金管理主体分散，使基金结余分散，影响了基金的存量规模，必然削弱基金运营的规模效益。
3、社保基金运营过程中制度的不完善
（1）监管和监督体系不完善，信息披露制度不健全
社保基金管理中不健全的信息披露制度，不完善的监督机制，以及营运管理过程中透明度过低等问题的存在，导致了我国社保基金利用率低、挤占和挪用等现象的发生。
（2）现行的管理办法缺乏统一性和连贯性
虽然我国已经实行了个人账户与社会统筹相结合的基本养老保险制度，但是对于制度实施的后续安排并没有统一的连续的政策支撑，如是否有必要做实个人账户、怎么做实以及做实后基金的保值增值等都没有一个制度的延伸，这些都影响了这一制度的实施效果。
（3）法律制度不健全
4、管理机构的弊端
（1）社保基金管理层次多，管理机构分散
（2）缺乏有专业化资产管理能力的经营管理机构
现阶段，我国并没有市场化、专业化的社保基金运营机构，其次与社保基金营运有密切关系的证券管理公司和商业保险公司自身不硬，存在着许多问题，资产管理能力亟待提高。
二、完善我国社保基金管理营运的对策建议
（1）拓宽投资渠道，实现多元化投资
在保证一定安全性下，社保基金营运渠道应多元化，这样有利于社保基金的保值与增值，也有利于提高社保基金管理的效率。根据不同的基金性质进行不同的投资管理，如企业年金、个人账户基金等就可以投资到海外市场，提高其收益率。
（2）提高社保基金的统筹层次,增加基金的规模效应
尽快提高我国各险种的统筹层次，打破其原有的条块分割和碎片化管理。例如，四川省成都市在今年的4月份将原来针对于非成都市户籍的人员而设置的综合保险并入城镇职工社会保险，这样就打破了原来的碎片化管理，有利于加快统筹层次，增加基金的规模效应。
2、加强社保基金的制度建设
（1）加快信息披露和监督监管制度
一是加快市场准入与退出机制和严格的信息披露制度，这样可以提高社保基金营运管理的透明度。二是建立科学的决策机制、完善的法人治理结构、专家论证制度、协调统一的内外部监控机制以及必要的听证制度等来实现对社保基金管理运营的监督监管。
（2）国家应加快社会保障立法建设
加快社保制度的法制化建设，使社会保险基金营运的过程中真正做到有章可循、有法可依，防止出现管理混乱的现象。所以我国目前应尽快形成一套覆盖面宽、法理严明的社会保障法律监管网络。
（3）建立社会保障基金的预算制度
实行社保基金预算制度有利于加强社会保险基金管理，规范社会保险基金收支行为，明确政府责任，促进经济社会协调发展。
3、完善我国社保基金的管理机构
（1）建立具有专业化资产管理能力的社保基金管理机构
现阶段，我国并没有市场化、专业化的社保基金运营机构，而且社保基金管理主要问题是其不善于营运经营、缺少专业人才。因而，应逐步建立专业的社保基金管理机构，聘用专门的人才，加强工作人员的业务培训等，进而实现社保基金的营运效益。
（一）台湾地区物业管理的发展历程
20世纪60年代，台湾社会随着经济发展，人口从农村迁移到城市。城市建筑由早期的三合院演变到透天厝，之后形成公寓、社区。建筑物形态的改变提升了对物业管理的需求。台湾的物业管理发展主要经历了以下几个阶段。
1．酝酿期（20世纪60年代—80年代初），官方主导下的物业管理尝试由于住宅形式的发展，居民对居住安全和设施安全等需求增加。不少住户自行聘请“大楼管理员”，管理社区内的环境卫生、安全维护，并兼有代收信件等增值服务。这一阶段的物业管理仅限于“国民住宅”，是政府兴建的，低于市价销售的物业，其功能和流通类似于目前大陆市场上的经济适用房。
3．规范期（20世纪90年代中期—2003年），物业管理的内涵和范围得到前所未有的扩展1991—1995年多次的重大火灾事故，使住宅的安全管理从治安拓展到公共安全、消防安全上来。这一时期实施的《公寓大厦管理条例》加强了物业设备的使用管理和维护保养。《条例》指出物业管理是物权的延伸，住户是其主体被服务的对象。根据《条例》成立的管理委员会强化了民主精神和理性自律，物业管理的概念中首次添加了服务的内容。同时，这一阶段的物业管理范围也从“国民住宅”扩展到所有的公寓大厦。
（二）大陆物业管理的发展历程
大陆物业管理的发展经历了四个阶段：萌芽阶段—起步阶段—发展阶段—规范阶段。
1．萌芽阶段(建国后至1981年)
这一阶段，城市公有房屋基本上由政府出资建设，并以福利品的形式分配给职工。这些城市公有房屋产权归属政府，所以，房屋的生产经营和日常维修保养均由地方城市房管机构负责，不带商业色彩，实行的是行政性、福利型管理体制，物业管理的特点是内容单一。
2．起步阶段（1981—1993年）
1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，作为大陆第一家物业管理公司，以管理商品房为主，自主经营、自负盈亏，在物业管理理论和实践方面都做出了积极探索，被誉为“一座物业管理史上的里程碑”。此后，深圳、广州、沈阳、大连、上海、北京等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。这些物业管理公司开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。
3．发展阶段（1993—2003年）
1993年6月28日，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国大陆物业管理进入了一个新的时期。1994年4月，原建设部颁布了我国大陆第一部系统规范物业管理体制的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》，该文件指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国大陆房屋管理体制改革的前进方向。从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。随着房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。法规制度的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。
4．规范阶段（2003年开始至今）
2003年6月8日，国务院《物业管理条例》，标志着我国大陆物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。条例第三条提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，第四天提出“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”，《物业管理条例》的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使我国大陆物业管理的法制建设更加完善，行业发展方向更加明确。
二、物业管理行业规模比较
（一）台湾地区物业管理行业规模
（二）大陆物业管理行业规模
根据第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，物业服务企业从业人员250.12万人。按照分析，加上安防、保洁等分包公司的人员，物业服务从业人员应该在500～600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上。对比两岸物业管理行业规模（如表1所示），台湾地区的平均企业员工数是大陆的六成，规模偏小的情况下仍取得较好盈利，与技术化网络化水平较高有着密切关系。同时大陆的物业管理刚刚实现了一线二线城市的覆盖，对于东部的三线城市和中西部的广大地区仍有大量的市场空白，因此从业人口的百分比明显低于台湾地区。
三、物业管理经营形态比较
（一）台湾地区物业管理行业经营形态
（二）大陆物业管理行业经营形态
四、物业管理法律法规比较
（一）台湾地区物业管理法规发展过程
（二）大陆物业管理法规发展过程
（三）两岸物业管理法规比较
五、总结
一、以思想认识转型为引领，努力拓展信贷投放新空间
随着我国经济步入新常态，宏观经济增速放缓、产业结构调整加快、企业经营压力加大、违约风险不断攀升，农村商业银行存量信贷风险面临着较大的压力。同时，随着国有和股份制银行服务下沉，互联网金融蓬勃发展，市场竞争十分激烈，新增信贷投放难的问题也日益突出。在存量贷款风险凸显、新增贷款营销难的大背景下，如把握发展趋势，实现信贷又好又快投放成为亟待解决的难题。把着眼点放在科创企业，支持科创企业发展，是农村商业银行优化信贷结构，促进转型发展的重要方面。一方面，国家大力推动“大众创业、万众创新”，创业创新成为未来经济增长的新动能；另一方面，地方政府重视区域性科创中心发展的战略定位，必将加快新兴产业创新，催生和汇聚一大批科创企业。对此，农村商业银行应推动观念转型，树立“早调整、早受益”的理念，将信贷资源更多地向科技型、新兴产业企业倾斜，逐步优化农村商业银行的信贷结构，并助力区域科创中心建设。
二、以服务“新三板”企业为突破，快速切入科创企业金融服务市场
科创企业具有轻资产、高成长、抵押物少、风险判断难等特点。经市场调研发现，“新三板”市场往往集聚大量的科创企业。这些企业是公众公司，具有信息透明、财务规范等特点，更为重要的是其拥有一定市场价值和流动性的公司股权。该股权作为质押物，能较好地缓释风险。这是农商行抢占科创企业市场的主要突破口，为此，农商行应主动出击，抢占市场。一是精准走访，主动对接当地“新三板”企业挂牌发展促进会。组织召开见面会，深入调研企业需求，研究“新三板”企业融资特点，掌握“新三板”挂牌企业名单，为实施精准营销奠定基础。二是精准发力，创新推出“新三板”信贷业务管理办法。强化分层分类思想，根据企业的销售规模、盈利状况、企业所处的发展阶段及企业在“新三板”的分层情况，设计挂牌信用、股权质押、PE机构保购、IPO增信等多种融资模式，覆盖企业从拟上市到转板不同阶段的融资需求。三是深度营销，牵头组建“新三板”创新联盟。为迅速扩大影响力，农商行可以联合当地知名媒体、“新三板”企业挂牌发展促进会等举办有关论坛，并探索发起成立“新三板”创新联盟，为“新三板”企业打造交流平台，成功塑造农商行“新三板”科创企业主办行的崭新形象。
三、以构建长效机制为重点，树立服务科创企业的品牌形象
为进一步提高服务科创企业的专业化、综合化水平，农商行要不断创新组织架构、管理方式和金融产品，集聚科技资源和金融资源，建立金融服务长效机制，努力打造服务科创企业的特色品牌。一是推出一揽子服务方案。针对科创企业特点，强化联动服务，联合券商等机构为客户量身订制金融服务。农商行可研究制定《科创企业综合金融服务方案》，为科创企业提供信息平台、财务顾问、品牌推广、账户分级管理等一系列增值服务，特别是为有上市意愿企业提供业务咨询、上市辅导、市场推介、融资理财等一揽子投贷联动服务。二是构建服务科创企业绿色通道。对科创企业单独配置信贷资源，在符合条件的前提下优先满足其融资需求；对科创企业实行审批优先，建立绿色通道审批模式。三是积极打造多方参与、互利共赢的科技金融生态圈。农商行应积极借助政府出台支持科创企业优惠政策的契机，加强与担保公司、保险公司等机构合作，与政府、第三方机构实现风险分担，有效降低信贷风险。积极牵头搭建科技金融服务平台，吸引多方机构参与，形成科技金融生态圈，为科创企业快速成长提供全方位支持。
四、加强管理和业务创新，打造支持科创企业发展的体制机制