随着新财年联邦预算案的公布，澳大利亚移民申请者也迎来了2024-25财年移民政策的一系列重大变革。
其中永久移民配额稍有下调，从19万减至18.5万。要知道在过去4年里，这一配额基本保持了稳定。而反对党党魁PeterDutton则表示将移民数目减少到14万。
这对澳洲移民来说是个重大消息，因为移民配额一直被视为影响澳洲房屋可负担性的重要因素之一。
不可否认，澳大利亚正面临17年来最严重的房屋可负担性危机。如果深入分析行业数据则可揭开其背后真相。
要想看清目前房产市场现状，先来看三组数据。
过去五年，澳洲全国租金中位数飙升了38%，大部分地区的空置率已降至历史最低水平附近。
澳洲房租与收入比也夸张的达到35%-40%，高于经济合作与发展组织（OECD下面简称经合组织）给出的30%-35%，这意味着居民们用现有收入来租房非常困难。
PropTrack的高级经济学家安格斯·摩尔（AngusMoore）表示，澳洲房租飙升的速度大大超过了工资的增长速度。本土典型收入家庭的年收入中位数大约为11.1万澳元，但他们只能负担起市面上39%的租赁房源。
而第三组数据则显示，现在年轻人想在澳洲购房异常困难。澳大利亚的房价与收入比已经达到10到12：1，远高于经合组织（OECD）平均水平的5：1。
此外，根据最新的《Domain房价报告》，悉尼的中位房价达到了创纪录的160万澳元，全国的房价更是实现15个月的连涨。
可以说，大约十几年甚至二十年前，超过50%年轻人可以在澳洲拥有自己的房产，而现在却不到45%，买房对年轻人来说越发的遥不可及。
可见，澳洲房屋可负担性问题实实在在的成为了严重的社会问题。
问题的源头何在？主要是因为政府管理职能的失职。
核心首先是供需关系，澳洲的新房供应无法跟上人口增长的势头。
由于较高的人口出生率，从2000年开始澳洲自然人口的增长保持在25万/年-30万/年，这在西方发达国家里属于高位。
同时，根据移民数据显示，2010年-2021年，澳洲的移民人数增长约20万，新冠疫情爆发前则接近30万。
但是，疫情爆发后移民人数急剧下降，甚至出现自二战以来首次的移民净流出。上个财年，不算临时人口，澳洲吸纳近50万净移民。
因此平均计算，澳洲整体人口增长在25万/年-30万/年。考虑到澳洲平均家庭的人口结构为2.5人，所以政府每年需要新建24万套房屋来满足人口增长的需求。
然而实际上，从2015年-2018年，尽管澳洲政府勉强实现20万套的物业建设。今年3月，澳洲统计局发布的住宅审批数据显示，3月份住宅审批数量再下降1.1%，达到2012年4月以来的最低月度水平。
截至2024年3月的一年中，仅批准建设16.3万套房屋，比目标少约7.7万套，是2013年3月以来的最低水平。
如此一来，在人口增长激增的同时，澳洲本土住宅建设也已降到10年来的最低点。
咨询公司Macromonitor的最新数据显示，随着材料和融资成本的降低，新项目或将增多，即使澳洲住宅建筑业在未来5年内将两次实现24万套新住房的开工，但仍达不到120万套住房的目标。
该公司发布的《2024年4月澳大利亚建筑展望：住宅报告》预测，在截至2027年6月的一年中，新住宅开工数预计将上升至25.2万套，并将在2028年回落至24.7万套，中间的其他三年，每年的总开工数将低于预期，创造近106万套住房。
这就解释了，为什么澳洲房价一直在涨，但还在经历有史以来最严重的租赁危机。
深入探究后，我们总结出影响建筑行业的四个重要因素，其导致了房产市场的供需关系失衡，主要发生在2017年到2018年后。
因素一：政府皇家委员会调查
2017年-2018年，澳大利亚政府对银行业展开了全面调查，旨在揭发澳洲银行、保险公司和养老金公司等金融业所存在的种种不法行为，并希望为澳洲金融业的健康发展打下坚实基础。
结果，大银行受到了全面的限制，不敢向市场大量提供信贷，导致民众难以获得房贷、建筑贷款或开发贷款，也导致开发商活动受阻，发展速度显著减缓。
因素二：新冠疫情爆发影响
疫情爆发后，建筑行业受到了严重打击。许多活动被迫停止，澳洲建筑行业的倒闭率高达25%，成为最受打击的行业之一。
同时，由于供应链危机，建筑材料价格上涨、劳动力成本增加等问题也进一步加剧了澳大利亚建筑行业的困境。
据澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，在新冠疫情之前的3年中，建房成本从大约31.5万澳元增至33.1万澳元，涨幅为5%左右。
然而在过去3年里，建房平均成本急剧上升了53%。
最新数据，今年1月新房建设的平均成本已经飙升至约49万澳元，相较于1年前的44.6万澳元，涨幅接近10%。而2021年1月，这一数字仅为32万澳元。
因素三：政府实施各种税收政策
尽管在新冠疫情期间，政府向企业提供了大量资金，鼓励企业继续运营，还及时提供了失业补贴，但这些资金最终还是需要从民众手中收回，就在无形中给澳洲人民造成了负担。
因素四：与加息密不可分
澳洲从新冠疫情期间的零利率到如今加息至4.35%，利息成本增加了4倍多。而这种成本是由开发商和持有房贷的个体来承担，当然也就会转嫁给租户。
因此，以上因素是导致澳大利亚房屋可负担性持续恶化的核心原因，而并不仅是移民的问题。
在我们看来，解决澳洲房产困境情况的方法需要从短期和长期两个方面着手。
从短期看，应该给予开发商更多自由，不再限制新房的建设，并提供足够的支持政策，甚至考虑引进更多海外建筑工人来解决劳动力短缺问题。
同时，可以利用科技手段，如模块化建筑技术，来加速房屋建造过程，以满足日益增长的人口需求。
值得注意的是，自上世纪90年代以来，澳大利亚一直面临着生产力不断下降的问题，导致其生产力水平远低于一些发达国家。
因此，长期解决方案应该集中在提高生产力水平上，而不仅是依赖于福利政策等表面措施。
尤其是在人工智能可能本质上解决生产率低下的时代，澳洲政府应该将更多资金投入到人工智能行业的发展中。比如，培养更多人才，推广生产力革命技术的使用等。
只有通过这种方式，才能提高劳动力水平，创造更多收入，让企业获得更高利润，从而解决生产力低下导致的问题，也是长期解决澳大利亚房屋可负担性和生产力低下的核心方法。
不幸的是，目前澳洲政府尚未采取相应的行动。
对于那些考虑在澳大利亚进行投资和财富管理的人士，建议综合考虑澳洲当前的经济和政策环境，以及澳洲房产市场的不确定性。
首先，澳大利亚的人口增长一直稳健，其对长期房地产投资来说是个好兆头。尽管当前房屋可负担性较差，但长期来看，澳大利亚房地产市场仍然具有积极的潜力。
其次，结合目前的高利率环境，开发商和建筑商在与银行谈判时面临诸多不利条件，因此私募信贷市场蓬勃发展。
从全球范围看，如果现在选择澳洲或海外私募信贷机构进入，也有望带来接近8%，甚至10%以上的投资收益，这对于寻求高回报率的投资者也许是个不错的选择。
最后，我个人认为避免某些政客上台至关重要。
他要了解房屋可负担性的根本原因。如果他的观点缺乏经济学常识，或者出于政治目的来妖魔化移民，这对澳大利亚来说是不利的。
毕竟，对于一个移民近30%的国家来说，这样的做法可能会后果严重。
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