大家好，我是去年年底刚回国的阿拉蕾。
在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。
日本武藏野大学硕士毕业，拥有日本永住以及10年日本房地产就职经验，在职公司皆为日本人开的房地产公司。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。
留学毕业后，阿拉蕾在日本从事房地产工作10年，其中最深刻的一点感悟就是诚信，要对自己的客人和卖出去的房子负责。
以前公司的社长经常会给我们说：“房子，可以说是每个人一生中最大的一次购物，不是一笔小数目，所以更需要谨慎”。
不同于中国某些房地产公司喜欢把每个物件吹的天花乱坠的销售模式，日本人推销房地产习惯好坏都毫无保留的告诉你，先说好的，再说不好的，包括把万一的可能性，风险都说清楚了，再让客人自己去衡量。
之所以如此，日本的民法和宅建法才会非常的完善，并且每年精益求精，与时俱进变得更加完善。
今天和大家聊一下，国内的海外房地产公司最爱给大家推荐，最爱说如何如何赚钱的“日本民宿”，看看水有多深，坑有多少！
首先何为民宿？
民宿没有法律上的定义，一般指的是把家里的一部分或者全部有偿借给他人短期住宿用（一户建或者公寓）。
我们做民宿的前提是需要有拿到行政许可书。如果没有给政府报备或者没有取得许可而擅自经营的话，就是违反了民宿的法律法规，会受到刑事处罚。
日本住宅民宿事业法规定，民宿的年经营日为180天。住宅地区也是可以经营民宿的。
注意民宿的第一个坑来了！民宿的年经营日限制为180天。
那些天天嚷嚷着要去京都，要去福冈，要去东京等地买民宿的小伙伴注意了。日本大部分的地区是180天！其余的日子是不可以经营民宿的。
阿拉蕾每天都能收到咨询民宿经营小伙伴的信息，大部分的人都不知道这个！
很多人告诉阿拉蕾，在这之前已经咨询了好多家中介公司了，每个销售都跟他/她推荐民宿有多好，多支持买民宿。但没有人告诉他们这个！
其中还有小伙伴问阿拉蕾，不是国家战略特区就可以了吗？那我选战略特区不就行了么？不就可以365天了么？东京不是国家战略特区么？
首先让我们看下日本国规定的「国家战略特区」有哪些。
其实，说战略特区就可以365天经营民宿是一个错误的认知。
「国家战略特区」也是根据地域和地方的不同，法律规制是不一样的。并不是以上国家战略特区就可以365天了。有些地区甚至连180天都没有！
我们依旧以东京举例。下面是东京23区的民泊新法的规制表。
大家即使不懂日语也可以发现东京23区各个区域对民宿的规制不同。
有很多都写了“土日のみ営業可”，它的意思是只有周六和周日才可以做民宿。
也有写着“金土のみ営業可”，它的意思是只有周五和周六可以做民宿等等。
所以很明显，东京23区不是365天可以做民宿的，而如果按照一周两天来算，很多地方只有短短的96天可以用来做民宿。
按照上面的民宿新法来看，东京都23区里“墨田区，丰岛区，北区，葛饰区，江户川区“是比较适合做民宿的。
如果要做民宿的话，丰岛区在地理位置上是最适合的一个。
因为池袋有山手线和地下铁。如果非要在东京市中心从事民宿业务的话阿拉蕾会推荐这个区。
而东京都的民泊新法里规制最多，最严苛的要属“中央区，江东区，目黑区，荒川区”。都是只有两天，不是周五周六，就是周六周日。
另外，羽田机场所在的大田区，享有特区民泊制度的特例，虽然规定最少也要3天2晚，但是没有限制180天，所以不管是旅馆业还是民宿业都是比较容易经营的一个区域。
那类似于大田区一样的，365天可经营民宿的特区民泊在日本还有多少个呢？他们在哪里呢？
大家可以看看下面这张图↓
所以那些被不良中介忽悠想去福冈开民宿的小伙伴注意了，警惕了！
福冈不是365天可以经营民宿的，放眼整个日本九州，只有北九州市才是！
不要搞错了，投资买福冈的民宿一般是赚不到钱的，很大可能是赔钱的！
另外大阪也不是整个大阪府都是365天，只有三座城市，大阪市，八尾市，和寝屋川市是365天的。所以购买大阪的民宿时要注意了！
另外，除了东京，大阪，福冈外，阿拉蕾被问到的最多的就是京都了。
拥有日本最多世界文化遗产的地方，日本接受外来游客最多的城市之一，京都受到了非常多想要投资的小伙伴的喜欢。
京都府也是国家战略特区，那京都又是几天呢？
上图为我在京都市政府的官网上截图下来的内容，大家主要可以看我红色框圈出来的部分。
而如果您所经营的是那种家主不在型（就是您不住在这个民宿内），那么需要这个物件的驻在管理员。这个驻在管理员和您的这个民宿之间的距离需要在800米以内，徒步10分钟，不可以超过这个距离！
试问，您如果买了京都的民宿做经营，交给日本当地的民宿管理公司，又有多少个民宿管理公司，可以把自己的公司或者管理员放到离您的物件徒步10分钟，800米的距离之内，并且24小时都必须有人看着的呢？这显示然也是不现实的。
京都的民宿民泊规制是相当相当的严苛的！
而图纸写的民宿可，民宿OK，也没有规定是多少天对吧？
归根结底，如果后期您的经营有什么问题，只可能是您自己没有确认清楚，房地产公司也无需负责任的！
如果您想要购买民宿物件的话需要格外小心，一定要把所在地点的规定查清楚了再购买！
接着我们再来讨论下民宿到底赚不赚钱。
首先说句阿拉蕾在日本了解到的关于民宿的真实情况是，90%以上的民宿经营者，当中包括日本本土日本人都是不赚钱的。
除却民宿的这些个规制外，我假设您所购买的民宿是365天的。但是旅游是有淡季和旺季的，哪怕日本大部分的游客来自海外，在1月，2月，3月这些个时候也是日本旅游的淡季。
首先，这几个月您就不能保证您的民宿每天都有客人入住，而房地产推销所谓的净收益，算的是在每天都住满的情况下的收益率！
其次，即使不算淡季，旺季我们也算可以全部住满，那其余个不算旺季也不算淡季的季节里，您经营的民宿又可以每天都住满么？显然答案也是否定的。
而且民宿需要最少居住3天2夜，一座城市只住一天的客人大多会选择旅馆或是酒店。
覆巢之下无完卵。当时在东京阿拉蕾经常可以听到“在口罩以前，购买民宿的那些个中国人亏的家里都不认识了，都在变卖民宿！”这样的传言。
所以经营民宿，空室率的风险其实也不小。
其次是价格，很多国内的小伙伴变相认为民宿价格优良，在价格方面存在很大的竞争优势。
这其实也是一种错误的先入为主的思想。
拿大阪举例，心斋桥，新今宫附近有着许多的廉价酒店，有时候在booking上用个会员价购买的话住一晚才2000日元左右（100rmb不到），还是一人一间的房间，相当便宜。
那您们觉得你们的民宿能和这些大型廉价酒店做竞争么？
而只要民宿开在那里，水电煤，网络费，管理费等哪怕没有人居住，最低标准的费用也是需要支付的，其次还要准备一些琐碎的，例如厕纸，洗发乳，洗发水，牙膏，牙刷，毛巾的清洗费等，这些开销也都没有算入大家的民宿净收益里。
房产中介们所谓的民宿净收益到底是不是真正的净收益呢？
那又有小伙伴会说，我买的民宿是一栋包租的！这些都不要我出，我可以每年享有6%-15%的净收益。包租三年。那你怎么说呢？
您要明白，羊毛出在羊身上。您的这个物件花几个亿日元买的，那当这个物件真正出手卖掉的时候您认为他可以卖多少钱呢？
你花钱买的这个价格没有加上了您三年的收益成本么？
阿拉蕾点到即止。
再说下去我大概要被追杀了，会动了太多人蛋糕的。
最后，来聊聊民宿是否可以办经营管理签证吧。
答案是可以。
但是，阿拉蕾建议您写计划书的时候，不要把民宿作为一个单一的唯一的一个经营项目写，最好写一些其余项目做支持。
为什么？因为如果只是民宿经营的话过签率相当的低。
这不是在危言耸听，阿拉蕾的大学学姐是在东京知名的行政书士事务所上班。他老板的大学同学都是入管局啊，政府机关工作的公务员，例如什么中野市市长之类的。
据她年前给阿拉蕾透露的，中国人前几年办经营管理签做民宿过去的，很多都没有在日本实际经营，做着别的工作。
其中有很多被日本入国管理局抓到的，所以从去年年底开始做民宿申请经营管理签证，审查变得相当严格，不是10个里面能过一个，而是100个里也许才能过一个！
入国管理局里专门审核民宿的人当时都直接对他们老板放话了，说那些个申请民宿的“中国人、みんなが嘘をつく。信用できない！”（中国人做的材料都是骗人的，都不能相信！）
前人种树后人乘凉。什么因种什么果。所以因为前面的几批做经营管理签证过去经营民宿的中国人，真正实际过去日本自己经营的太少了，也已经被日本人发现了。
日本人有时候虽然是死脑筋，是做事一根筋一板一眼全部按章程办事，但也不是一直都是傻的，上过的当，走过的弯路也是会修整的。
所以单靠民宿拿日本经营管理签证已经是非常的难了！阿拉蕾劝大家，即使如果依旧要选择民宿可以，但申请时记得搭一个别的项目比较好！
最后，如果有小伙伴问阿拉蕾的建议，阿拉蕾是认为踏踏实实做出租房最靠谱也最保险。至少只要人住在里面的情况下，您每月都有租金回报，每月都有入账！也不需要您每月支付水电煤，支付购买厕纸、沐浴露、护发素还有毛巾的清洗费啥的。