恒大业绩会,透露物业发展6大趋势

会上,恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示:“2020年对恒大物业来说是极其不平凡的一年。”

这个不平凡,至少包含令业内惊艳的财务成绩。

数据说话。

毛利润40.06亿,增长128.3%。

净利润约为26.5亿,同比增长184.3%。值得一提的是,2017-2019年3年净利润复合增长率达到195.5%,在中国物业20强企业中,恒大物业净利润增长最高!

如果再叠加一个利润率较量,恒大无论是毛利率,还是净利率,都处于行业领先水平。

过去3年,恒大物业毛利率从2018年12.25%提升至2020年约38.1%;净利率从2018年的4%提升至2020年的25.2%!

尤其在经济承压,疫情压抑的2020年,什么行业能有这么高的业绩增长?什么行业有着超20%净利率?而且还是被国家认可和鼓励的行业?

物业服务,风口正当时!

这也是为何它能成为百强房企多元化探索排名第一的“赛道”!

今天老潘也来聊聊恒大物业的发展观,作为市值接近2000亿的头部物业,恒大物业的发展观其实也折射了未来物业发展的众多趋势。

老潘这里抛转,先行解读为物业发展的6个趋势。

趋势1:规模为王

作为物业服务,一家企业的发展导向到底是什么?

有人信奉服务品质为王,有人追求规模为王,有的强调赚钱企业才是好企业,其实这些都是企业自身成长的一种诉求和偏好。

但作为一家头部卓越企业,真正战略导向是永远做最时代的企业,战略最好与所在行业的发展阶段,行业特点相匹配,这样导向下的战略选择,才能孕育“最时代”的企业。

最时代的企业,就是最成功的企业!

做企业,莫与趋势为敌,莫与时代背向而行!

那么,关键问题也来了,物业行业的未来趋势是什么?

首先,我们可能低估了物业的空间,物业服务无论增量市场还是存量市场,都非常巨大。

其一,看存量市场,2000-2020年全国商品房销售面积累计达209.3亿平米;

其二,看增量市场,“十四五”期间(2021年到2025年)预计中国商品住宅销售面积有67.8亿平米,加上保障性住房,住宅供给总量将超过90亿平方米;

其三,旧改催生了更多物业服务需求,全国需要改造的小区约有22万个,涉及建筑面积约30亿平米。

以上还仅仅是住宅物业服务,如果加上商业、写字楼、学校、医院等众多业态,增值服务,以及城市服务等一旦打开……物业未来就是一片片海洋,是一个不折不扣的N万亿超级市场。

其次,除了市场极大,更关键这个行业离散度很低,住宅物业集中度不高,其他业态物业服务就更低了。

比如根据中指院报告预测,2020年全国物业管理面积约251亿㎡,2024年将达到311亿㎡,但在2020年作为头部的恒大物业,在管面积3亿平米,市占率也才1.2%。而99%物业公司在管面积超过1亿平米以下。

其三,物业集中度低,但凭借资本市场,目前头部物业提升度很快,比如当前十强企业市场份额2019年为9.2%,预测2020年突破10%,随着头部房企大行并购之势,未来预计行业集中度不断提升,物业第一、二、三梯队将拉开巨大规模落差。

未来3年,将是物业集中度快速提升的3年!

在这一种背景下,规模为王正是行业高速发展期的战略第一性选择。

事实上,恒大的战略愿景、打法和行动也充分验证了这一点。

积极上市,融资65%用于针对第三方的收并购,2021年初就下达拓新3.6亿在管面积,相当于2020年在管面积3亿的120%。同时,恒大物业计划2021年平均每月拓展面积不低于3000万平米,2021年合约面积不低于8亿平米,在管面积突破6亿平米,声称“力争成为全球最大综合城市服务运营商”……恒大物业“规模为王”下力够猛。

同时,未来3年同样如此,恒大物业力争未来3年在管面积复合增长率不低于50%。这意味着2022年恒大物业在管面积接近10亿,2023年或许毕竟15亿平米,扩张是凶猛的。

在规模为王的目标,“收并购”将是扩大规模最快捷、最立竿见影的做法。

也因此,恒大物业专门组建了多达300余人的并购团队。

目前恒大物业并购团队,据说已与全国200余家规模1000万平方米以上的物业公司进行全面摸排,目前在谈的收购标的体量初步达成意向甚至在尽调的公司,整体规模据说已经超过了10亿平米!

趋势2增大第三方占比,优秀服务力的试金石

过去,物业公司多年还是隶属于地产开发集团,再加上物业公司市场化较晚,所以第三方物业普遍占比都比较低,但在如今物业公司上市、全面市场化之后,第三方外拓开始提速,同时,这也直接成为一家物业企业“真实市场化生存、市场竞争力”的关键衡量指标。

增大第三方外拓的占比,既能降低对兄弟开发企业的依赖,也不需要像收并购那样的高支出,是长远发展的重要扩张手段!

恒大的发展思路就体现了这一策略。

比如恒大物业即使大股东恒大集团土储资源充足,拥有住宅、商业、旧改等储备总面积2-3亿㎡,同时2021年恒大地产销售目标为7500亿元,而且每年有大量优质项目持续稳健交付……中短期而言,恒大地产的确会为恒大物业提供重组项目储备和稳定增长动力。

但就在背靠大树下,2020下半年,恒大物业依旧强调“独立”和市场化提速,整个第三方面积增长非常迅猛。

就在2020年6月30日,恒大物业积2.54亿平米,总签约面积5.13亿平米,几乎98.9%来自恒大集团,1.1%来自联营公司和第三方开发商。但到2020年底,恒大总签约面积达至5.65亿㎡,总在管面积超3亿㎡,其中,第三方面积占比达到了约30%的水平!

而2021全年预计新增拓展3.6亿平米在管面积,届时2021年底恒大物业的第三方拓展占比,或将占据到更高比例!

趋势3加速“多业态”扩张

“业态最全”是恒大物业未来战略愿景目标之一!

截止2020年,恒大业态已经涵盖中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校,未来还将扩张!

为何恒大要强调多业态,而且是业态最全?老潘认为理由有三:

其一,非住宅细分业态还没有龙头企业,市场竞争程度相对较低,恒大物业切入,能够快速成就为细分龙头。

2020年,物业服务企业在拓展多种经营业务的过程中,相对非业主增值服务而言,对社区增值服务的探索提升到新的战略高度,且有了质的提升。

其三、空间巨大,单一住宅物业服务虽然市场巨大,但一旦拓展非住宅的多业态,意味着物业公司打开了“潘多拉盒子”,类似“物业服务是个框,什么都往里装”虽然夸张了点,但的确物业服务的边界的确非常广泛……这有利于扩张物业服务的边界,增大物业服务的发展空间。当然也有利于增大市值想象空间。

截至2020年6月30日,恒大住宅和非住宅业态资管面积分别为2.52亿平方米、266万平方米。可想而知,恒大未来还会加大非住宅业态的占比!

趋势4做强增值服务:未来利润“重头戏”

社区增值服务是一个“香馍馍”!

恒大2020年的社区增值表现出“利润了得,增长了得”的特征。

即2020年社区增值服务收入达到12.64亿,但毛利率高达63.4%,同时同比2019年增长超约121%。同时,社区增值服务收入占总收入的比例从2018年的5.68%增长至2020年的12.03%,权重也在提升。

但恒大物业并不满足当下的成绩。

恒大物业表示:“比较早上市的头部物业公司,社区增值服务仍有较大提升空间,力争2021年社区增值业务再次实现翻倍增长。”

显然,恒大物业对社区增值服务的探索,已经提升到新的战略高度。

事实上,社区增值就是物业服务利润的“压舱石”?

有分析人士表示:物业服务行业理想的模型是营业收入维度增值服务占50%,物业服务占50%,而增值服务的利润占80%,物业服务利润占20%,这正是健康良性的物业行业的基本盈利模型。

怎么做?

恒大2021年在保持现有已成熟的社区资产、社区经营及生活服务快速增长基础上,围绕恒大集团多元化产业这一其他公司无法比拟的资源优势,充分发挥220万家庭客户及资源优势,进一步扩充恒大社区增值服务的广度与深度,立足业主高频需求,深入加速开展房产中介、保险经纪、社区团购、家装美居、养老康养等业务,力争2021年社区增值业务再次实现100%增长。

行业未来加速集中,规模为王,那么与房地产产品标准化,产品系一样,物业服务需要构建能够保证服务品质、服务质量的底盘机制。对此,恒大物业将其称之为“麦当劳”复制模式。

事实上,一方面恒大每年在管面积和营收保持超50%营收增长,而且不断增加第三方的外界物业进入,另一方面又要保证服务品质和质量,这就必须依靠服务体系,服务机制的高度标准化为底盘。

也因此,恒大物业提出了20字方针,即“规模化发展、标准化运营、专业化服务、智慧化管理”,同时,通过标准化运营服务,也能实现整体成本大幅度下降,也能实现服务专业化人才梯队的培养。

到底是什么样的“麦当劳”式服务接入标准?

即恒大通过实施标准化服务管理,与新拓展项目成功实现“

1天内核心人员配置到位

3天内完成基础业务梳理

7天内完成SaaS平台接入

1个月内标准化体系全面复制

并宣彻到每一个员工

这可简称恒大服务的“1371”标准体系。

依托这种快速复制,推动公司实现超常规、跨越式发展,管理面积和项目数量自2017年起高速增长。

在快速扩张的同时,标准化管理也有助于恒大高品质服务的系统保持,也就是在2019及2020年,在规模快速扩张的情况下,恒大物业的客户满意度分别达到92.6及95.6,而同期,恒大物业合同续签率更是达到了100%。

趋势6做大市值,倡导均衡发展观

今天的物管行业,正处于高增长、高估值、高确定性、政策利好的优质赛道。

所以上市浪潮很热,2020年共有18家企业上市,截止目前共有42家上市,预计2021年物业上市将突破70家上市。

但另一方面,市值分化也是惨烈,行业头部市值既有突破1000亿,2000亿的碧桂园,恒大巨头物业,也有市值不到50亿,甚至10亿多的袖珍上市物业公司。

截止2020年底,市值500亿港元以上有4家,300-500亿港元4家,100-300亿港元7家。剩下27家市值都在100亿内。

显然,类似恒大、碧桂园、融创等头部房企拥有未来确定性合约面积输入到物业公司,往往PE都很高,市值也很高。而中小物业公司即使各种创新依旧市值和PE不佳。

所以今天即使头部物业企业也在强调独立均衡高质量发展

比如降低地产开发关联公司输出的占比,凸显第三方面积的占比和盈利性;

比如增加增值服务的营收占比和利润占比;

比如提升非住宅业态的收入与利润占比;

比如保持规模、利润、服务品质的均好发展。

与地产上市房企一开始侧重高负债,高杠杆,高周转不同的是,优秀物业上市房企一开始就在追求规模、利润、服务品质的综合性,这也是一种市值增长的战略保卫战。

以恒大物业为例,恒大在强调规模致胜、规模为王的同时,也给出利润,服务品质的要求。

其一,恒大物业致力于成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的科技型物业服务集团;

其二,坚持精耕基础服务,创新增值服务,持续提升盈利能力,保持企业高质量增长,利润率保持行业领先水平;

长远定位如此,短期KPI考核也是如此。

以2021年战略目标为例,就是一种均衡发展观。

即2021年规模么月新增在管面积3000万,去年新增3.6亿平米,同时,2021年净利润额超39亿。而且恒大物业还要求2021年各地区公司的利润增长率,整个考核以以各地区公司2020年全年净利润额的四分之一为基数!

既要规模,又要利润,还要服务品质,这正是恒大物业所透露的长中短期的发展策略。

事实上,一些更综合、更均好的考核任务也充分强化了这一发展观。

力争2021年物业管理收入涨幅60-70%;

力争非业主增值服务2021-2023年平均增长率在30-40%;

社区增值服务收入2021年增长在90%以上,力争翻倍;

力争公司2021-2023年营收年均涨幅在50-60%;

力争未来3年在管面积复合增长率将不低于50%。

根据行业主要分析师对公司2021年平均盈利预测,头部物业公司2021年平均市盈率预估约47倍,考虑到恒大物业2021年各经营目标达成,恒大物业的估值保守估计将达到2300亿港元,而且这没考虑到恒大今年重大收并购带来的盈利二度提升。

小结

的确,“2020年对恒大物业来说是极其不平凡的一年。但2021年,或许是恒大物业更值得期待的一年!

但好在这个物业行业还在上升期,头部市占率还不到2%,也许中短期看,头部物业龙头企业做好自己,才是最合适的战略选择!

THE END
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