我国物业行业以收益计算的市场规模在2023年达到6千亿元，虽然整体上保持增长趋势，但发展增速自疫情后开始放缓。除了受整个大环境影响之外，也说明我国的物业行业在由规模增长向质量增长的方向转变。
在存量竞争阶段，物业企业如何提升核心竞争力？如何通过核心的人力要素管理以提升业务运营效率？本文将带你解答。
物业行业发展承压，但外部宏观环境释放积极信号
整体上看，资本市场遇冷，包括上市企业市值下降，谋求上市的企业数量和行业融资事件均有所下降。房地产市场的下行直接导致物业公司可承接的管理项目减少，影响整体的收入和盈利能力。
然而“长周期”服务属性，意味着即使受到大环境承压，物业行业依旧可以借助存量盘子内客户的持续服务需求获得增长。按照中国指数研究院的预测，全国物业管理规模2025年将达到315亿㎡。
注：图表中的管理面积指的是在管面积，是指已经交付企业管理、产生收益的面积。
此外，宏观环境释放积极信号：政府不断强调“物业服务+生活服务”的连接作用，政策提法由“探索”到“发展”，重视程度不断加深；城镇化的稳步推进和人口落户政策的放宽，直接为物业管理行业提供增长空间。数字化技术的不断发展应用将提升物业管理行业的业务运营效率。
户籍人口城镇化率（城镇户籍人口数/户籍人口总数），数据主要来自公安部每年的公开报道。
头部企业开源节流以提升核心竞争力，劳务分包是普遍选择
按照2023年合约面积计算，碧桂园服务、万物云和保利物业位列前三，这三大品牌也是2023年按照在管面积排名位于前三位的企业。
合约面积是指企业累计合同签约面积，包括在管面积和储备面积。在管面积是指已经交付企业管理、产生收益的面积。
三家企业在2023年均实现营收正增长，核心的物业管理服务在营收中发挥的基石作用稳定。碧桂园服务作为行业龙头企业，毛利和营收规模显著高于万物云和保利物业，在多元化的业务模式以及第三方管理项目外拓能力下，整体毛利率也更高。
物业管理属于劳动力密集型行业，三家企业员工成本占服务成本的比重最高超50%，但2021-2023年员工成本占服务成本的比重均呈下降趋势，说明三家企业均在控制自有员工成本开支。
此外，虽然三家企业的业务结构和盈利能力存在差异，但均不同程度的借助劳务分包商缓解用工压力，以披露最新数据的碧桂园服务为例，2023年劳务外包成本为3.08亿元。结合企业2021-2023年自身业务规模并无缩减的情况，说明三家企业或借助外包员工替代自有员工以降低用工成本。
物业行业基层用工规模大，用工风险更具复杂性
一、员工流失率高，引发招聘难、培训难
2024年中国物业管理行业上市物企20强中，有13家企业的员工流失率达到25%，9家企业员工流失率超35%，甚至有两家上市企业的员工流失率在2023年超50%。员工流失率高会继而引发用工不稳定，增加企业的招聘和培训成本。
二、劳动力老龄化现象相对普遍，劳动关系难认定、劳动权益难落实
中国物业管理行业上市物企20强中，除去未披露ESG报告的四家，有半数企业50岁以上员工的占比在20%以上，个别企业50岁以上劳动力的占比甚至超过50%。一方面，目前对于超过法定退休年龄选择继续劳动的群体与用人单位的劳动认定并不十分明确；另一方面，现行法规工伤保险、劳动法仅适用于劳动关系，意味着大部分超龄劳动者的劳动权益保障无法全面覆盖。
三、一线员工规模大，工伤事件较为普遍
2024年中国物业管理行业上市物企20强，在披露工伤数据的12家企业中，大部分企业因工伤损失的工作天数在500天以上，甚至部分超过一万天。
四、项目分布广泛、分散，不同地区的批量用工招聘、管理难度大
物业企业的管理项目呈多点分布的状态，将面临两个主要问题：其一，不同城市的项目如何及时进行员工配置；其二，不同城市、不同项目的员工管理如何进行统一管理调度。
综上所述，物业行业不仅存在招聘、管理上的难题，还面临多样和复杂的用工风险挑战。若要在竞争激烈的存量市场中获得核心竞争力，人力要素的管理效率提升和风险管控将是重要考验。
专业的物业外包服务方案，助力物业企业行稳致远
借助劳务分包以保障业务运营成为物业企业的普遍选择。选择专业的劳务分包商能够帮助其灵活配置不同项目的员工，在外包方案制定、风险把控等方面获取更专业的解决方案。
一、专业化招聘服务体系，有效应对物业企业招聘难问题
在一个新的地区开启物业管理项目时，如何找到合适、充足的用工是第一步。但企业通常会因当地无经营分支、招聘渠道单一等难以匹配合适用工。此外，小规模企业多缺乏完善的招聘制度和流程，导致潜在用工风险增加。为帮助物业企业在异地顺利开展业务，金柚网在全国设立155家自营分公司，能够及时响应物业企业在多个不同地区的服务需求。
二、员工管理流程数字化，为物业企业省去繁杂事务
三、覆盖员工全生命周期的外包服务体系，全方位管控风险
员工从入职到离职的整个生命周期都会涉及到法律规范问题。物业行业还会面临劳动关系认定难、员工权益保障落实难等诸多问题。为保障物业管理项目顺利开展及用工合规，金柚网设计覆盖员工全生命周期的外包服务体系，全方位捕捉并前置管控潜在用工风险。
四、更精准的商保解决方案，直面物业行业复杂的用工风险
物业行业用工场景多样化，加上用工普遍老龄化及非全日制的特点，存在的用工风险也更具复杂性。为助力物业企业更灵活的应对用工潜在风险，金柚网推出商保产品——康康ODS，它能够覆盖多个险种，整合全平台商保资源为企业提供更多选择。还能够全程数字化管理，实现线上自动投保、自动增减等，尤其是超短期意外险能更精准匹配企业商保需求，最大化控制成本。
员工流失率高、劳动力老龄化等是物业企业共性的痛点，加上业务分布广泛、人员规模大等，员工招聘、管理难度大等也是不得不面临的重要难题。长远来看，物业行业将在政策、城镇化等利好下获得增长空间，但伴随着人口老龄化及退休年龄延迟等情况的出现，物业行业的用工风险或将进一步增加。