开通VIP，畅享免费电子书等14项超值服
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
2022.12.30湖北
中美产业比较研究：房地产业仍然是中国最大的消费和内需
考虑到2020年初爆发的新冠肺炎疫情波及全球，对世界经济产生了巨大的负面影响，导致2020、2021年数据不能系统完整地说明问题，不便于比较。因此，本文采用疫情之前，即2019年的数据，更加客观科学地说明。
表1、2019年中美经济官方数据对比表
2019年中美经济官方数据对比
中国大陆
美国
GDP（亿美元）
143634.8
214276.9
GDP环比增长率（%）
7.79
4.10
GDP环比增长额（亿美元）
10376.7
8454.6
总人口（亿）
14.00
3.28
人均GDP（美元）
10259
65328
三次产业比重
7.1%：39.0%：53.9%
0.79%：18.21%：81.00%
制造业GDP（亿美元）
39019.35
23598.64
金融业GDP（亿美元）
11173.01
16278.82
房地产业GDP（亿美元）
10093.64
26215.48
建筑业GDP（亿美元）
10278.18
8865.87
图1、2019年中美经济官方数据对比
2019年中国大陆的国内生产总值（GrossDomesticProduct，以下简称GDP）为99.0865万亿元，2018年该数值为91.9281万亿元，名义增长7.79%。2019年中国大陆创造了7.1584万亿元财富，折合美元1.03767万亿美元（全年人民币平均汇率为1美元兑6.8985元人民币，比上年贬值4.1%，笔者认为这是应对中美贸易战的必然选择）。2019年，美国GDP为214276.9亿美元，2018年美国GDP是205822.3亿美元，名义增长率4.1%。2019年美国创造了8454.6亿美元财富，名义增长率4.1%。
按照2019年三大产业数据比较，中国第一产业增加值10214.85亿美元，是美国1692.08亿美元的6.04倍。中国是全球唯一一个农业增加值过万亿美元的国家，毕竟要首先满足14亿人口的温饱需求。但是，这个巨大数据的背后是中国5.6亿农民一年辛勤劳动的结果；而美国的产值，是仅仅由1千多万农民创造的。中国农民创造的人均农业增加值是1824美元，而美国农民创造的人均农业增加值是10576美元，是中国农民的5.8倍。
所以，中国的第一产业，要继续做大，更需要继续做强。
中国第二产业GDP是55978.51亿美元，是美国39013.41亿美元的1.43倍，其中工业增加值317109亿元，折合45968亿美元，是美国的1.52倍，制造业是美国的1.65倍，建筑业是美国的1.16倍。
中国是全球唯一一个具有第二产业全产业链的国家，按照联合国经济组织925个小类的分类标准，中国全部都拥有；按照中国国家标准（GB/T4754-2017），我国拥有1381个小类的全产业链。
拥有全产业链的第二产业，同时拥有14亿人口（相当于4.27个美国人口或者近3个欧盟人口）的统一市场，未来中国经济的发展空间巨大。并且，中国巨大的市场可以自成体系闭环运行。拥有14亿人口的庞大市场，同时拥有第二产业全产业链，未来中国经济的发展空间巨大，且可以自成体系闭环运行。
第一产业、第二产业，都是实实在在的实体经济。中国一、二产业实体经济GDP总数是66193.36亿美元，而美国一、二产业实体经济GDP总数是40705.49亿美元，仅相当于中国实体经济的61.5%。
所以，论实体经济的产出，中国比美国略胜一筹。（不论人均产出）
那么，中国经济的弱项应该是第三产业。
中国第三产业GDP是77442.41亿美元，是美国173571.41亿美元的44.62%，即美国是中国的2.24倍。
图2、2019年中美三大产业数据对比图
众所周知，美国独步全球，靠四大优势，我们姑且称之为霸权：金融霸权、军事霸权、科技霸权、舆论霸权。靠着这四项优势，形成了以美国为主导的全球体系。
美国金融业GDP是16278.82亿美元，占总GDP比重7.60%，而中国金融业GDP为77077亿元（折合11173亿美元），占总GDP比重为7.78%，比上年的7.68%增加了0.1个百分点，高于美国的0.28个百分点。
从金融业对国内经济的贡献度而言，中国金融业比美国同行高，甚至国内金融业有些过度金融化了。
美国对高科技企业的绞杀，已经让14亿中国人明白了一个道理，无论什么技术都必须要掌握在自己手里才是王道。
2019年，中国批发零售行业增加值为59846亿元（折合8675.2亿美元），是美国的56.58%；
中国交通运输仓储邮政业增加值为42802亿元（折合6204.5亿美元），是美国的90.64%；
中国住宿和餐饮业增加值为18040亿元（折合2615亿美元），是美国的39.47%；
中国租赁行业和商业服务业增加值为32933亿元（折合4774亿美元），仅为美国的16%；
中国其他商业服务行业，已经达到了美国的41.48%。
美国是世界上最发达的现代化国家，房地产业竟然比中国的房地产业还要强，这是不为人知的。详见下列数据及表格：
中国房地产业的GDP为69631亿元，折合10093.6亿美元，占中国GDP比重为7.03%；
美国房地产的GDP是26215.48亿美元，占美国GDP的12.23%，远高于美国的金融业占比7.6%对GDP的贡献。
美国是世界上最发达的现代化国家，但房地产业比中国发展的还要蓬勃，是什么原因造就了这一现象呢？
美国国内生产总值（GDP）的计算方式与中国有些不一致的地方，譬如房地产业，按照美国的统计方式，国民自己住在自己的房子里，也是要计算GDP的，所以对自有住房产生的GDP单独分小项计算，2019年美国自有住房产生的GDP是20892.67亿美元。
这个数据表明，一如最发达国家美国，即使是一百多年前的1894年，其工业总产值世界第一，城市建设搞了一百多年，城市化发展程度超过了85%，到今天，其仍在继续发展房地产、建造住房。
表2、中美第三产业主要行业GDP数据表
第三产业主要行业
中国
占比（中国/美国）
11173
68.64%
信息业GDP（亿美元）
4738.7
6654.68
71.21%
商业和传统服务业GDP（亿美元）
批发零售行业
8675.2
15332.63
56.58%
交通运输仓储邮政业
6204.5
6845.21
90.64%
住宿和餐饮业
2615
6625.29
39.47%
租赁行业和商业服务业
4774
29837.50
16.00%
10093.6
38.50%
2019年国家统计局公报里对经济发展贡献的描述如下：
“全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为57.8%，资本形成总额的贡献率为31.2%，货物和服务净出口的贡献率为11.0%”。
简而言之，资本家的贡献是31.2%，世界第一大出口国的国际贸易贡献是11%，剩下的是老百姓吃穿用贡献的。
2019年，全国全年社会消费品零售总额411649亿元，比上年增长8.0%。按经营地统计，城镇消费品零售额351317亿元，这是所有84843万城镇常住人口一年的全部消费，包括了吃、喝、穿、戴、玩、乐、行等。
但是，另外的官方数据表明，2019年，中国大陆商品房一手房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元。2018年全国二手房交易额6.53万亿元，2019年环比增长超过12%，约7.3万亿元。
房地产一手、二手市场交易总额超过了23.28万亿元，是社会消费品零售总额的56.56%，这才是中国今后最大的消费市场。
与全世界国家一样，房地产业是综合性产业，是工业化产品的集大成者，是工业化产品的最大消费方式，是经济的发动机。
根据笔者研究，按照国家经济产业标准1381个小类的分类，中国房地产业，共涉及619个行业，横跨三大产业，连第一产业都直接涉及到，譬如，新建房产居住区，绿化、树木、草皮是必须的，房地产受打压，从事绿化园林的工程公司以及种植绿化、树木、草皮的园艺场的销路必然受到影响。同理，房地产受打压，市政基础设施行业、公共建筑配套行业和建筑业等都受到压制。初步梳理统有619个行业的产品都受到压制，产品卖不出去。玻璃、门窗、钢材、铝材、木材、水泥、涂料、灯具、电线、电缆、自来水管、燃气管、下水管、家具、家饰等等均受到影响。这619个行业的总需求是房地产开发公司，建筑业总承包公司是这619个行业的总装配工厂，所以，房地产业是经济发展的牛鼻子和总缰绳。
最近有研究显示我国城镇国民户均1.5套房，人均40平方米，实在骇人听闻，这是把农村住房等同于都市的商品房，通俗地说，是把西北大山沟里的茅草房与北京上海的亿万豪宅一起平均了。我国宪法规定农村住房禁止买卖，2019年，全国商品住房面积约163亿平米，城镇人均19平米；全国住房包括农村住房约506亿平方米，全国人均30平米。
表3、中国房地产和商品住宅竣工总面积表（单位：亿平方米）
年份
房地产竣工总面积（亿㎡）
商品住宅竣工总面积（亿㎡）
改革前
-
9.58
1979、1980年
0.74
1981-1990年
16
12.48
1991-1995年
14.2
11.076
1996-2000年
21.4
16.7
2001-2005年
22.925
17.88
2006-2010年
35.3656
27.61
2011-2015年
49.76
38.6748
2016-2019年
39.7106
28.3027
合计
199.3612
163.0435
根据历年数据整理，1978-2019年，商品住房、集资房、农民自建房总计约496亿平方米，加上改革前的城镇住宅9.58亿平方米，全国住宅总量505.58亿平方米，合计约506亿平方米（1978年以前的农民土胚房屋早已经拆迁毁坏，作为不可移动文物保留下的老宅子忽略不计）。
2019年全国140005万人，全国人均住房面积36.11平方米，总计约506亿平方米。TJJ部门说，人均有40平方米，也没有错。因为确实建造了那么多，但是，因为这二十多年里，大量的动拆迁，每年要拆掉几亿、甚至十几亿平方米农民的房子，拆除的房子，就没有在历年的统计数据中减掉。所以造成了虚假数据。
总计506亿平方米住房面积，其中在村庄的农民住房约250亿平方米，在城镇的住宅仅有256亿平方米，包括了商品住房163亿平方米。
84843万城镇常住人口，居住在256亿平方米的住房里，人均只有30平方米，其中商品住房人均只有19平方米。
美国人均住房，应该在70平方米以上。
七、西方主要经济体1978年GDP人均1万美元后的发展态势
1978年，美国人均GDP10565美元，城镇化率超过75%；同时期：德国GDP人均9482美元，法国GDP人均9265美元，英国GDP人均6977美元，日本GDP人均8822美元。城镇化率都在70-75%左右。
表4、1978年世界主要经济体GDP、人口总量与全球占比
经济体
占全球比重
人口（万人）
人均GDP(美元)
全球经济
85846.58
100.00%
428132.4
2005
欧盟
24435.15
28.46%
40427
9.44%
6044
23516
27.39%
22258.5
5.20%
10565
日本
10136.12
11.81%
11489.8
2.68%
8822
德国
7404.7
8.63%
7809.2
1.82%
9482
法国
5067.08
5.90%
5469.2
1.28%
9265
英国
3358.83
3.91%
5619.6
1.31%
5977
意大利
3150.58
3.67%
5615.5
5611
加拿大
2186.33
2.55%
2396.3
0.56%
9124
澳大利亚
1183.39
1.38%
1435.8
0.34%
8242
1495.41
1.74%
95616.5
22.33%
156
根据以上数据统计，美日德法英意加七国集团1978年GDP之和为54819.64亿美元，占全球的63.86%，七国人口之和为60658.1万人，七国集团人均GDP约为9037美元/人。
表5、2019年世界主要经济体GDP、人口总量与全球占比
877345.7
767365.7
11433
156264.5
17.81%
44758
5.83%
34913
214332.3
24.43%
32823.95
4.28%
65298
50817.7
5.79%
12626.49
1.65%
40247
38611.24
4.40%
8309.296
1.08%
46468
27155.18
3.10%
6705.585
0.87%
40496
28689.29
3.27%
6683.633
42925
20035.76
2.28%
6030.21
0.79%
33226
17363.26
1.98%
3759.34
0.49%
46187
13965.67
1.59%
2536.57
0.33%
55057
142799.4
16.28%
140005
18.24%
10200
俄罗斯
16998.77
1.94%
14440.63
1.88%
11771
2019年，美国实现了人均65298美元、城镇化率83%的能级。同样的，七国集团2019年GDP之和为39.7万亿美元，占全球GDP比重为45.25%，人口之和7.694亿人，占全球比重10.03%，七国集团人均GDP约为51601美元/人，是世界人均GDP的4.5倍，是中国的5.06倍。
由此可以看出，城镇化率75%、GDP人均1万美元时，西方主要发达经济体并没有进入下半场，而是向更高水平的现代化目标进发。
八、GDP人均1万美元后是城市住房消费和城市中产阶级快速扩大时期
世界主要经济体的发展，都是靠“三驾马车”：固定资产投资、国内消费和国际贸易。当该国人均GDP超过1万美元后，就进入了更高层次更加多元的消费时代。在温饱时期已经解决了吃穿用的数量问题，小康时期解决了吃得好、穿得好、用得好的质量问题，但是无论如何，其个人生活消费总是有限度的，无论是吃的、穿的、用的，还是汽车等工业电子产品消费，总有数量的满足和消费的极限。而国际贸易受WTO市场份额的限制，也不可能无限扩张。
所以，在GDP达到人均1万美元后，最大的消费是城市住房。从发达国家这四十年的历程看，工业化解决了劳动力就业问题，但是没有很好地解决劳动力的生活居住问题，上世纪下半叶各国都在努力解决城市住房问题。
在GDP人均1万美元和城镇化率超过60%后，追求拥有舒适的私人住房，提高生活质量和品质，是这一时期的主要消费特征，拥有了私人住房就能安居乐业和长期定居，就能逐步成为有产者和中产者，这也是城市社会中产阶级快速扩大的时期。而城市中产阶级群体的快速扩大是国家实现现代化的必要条件。
根据国家统计局公报，2020年中国大陆全年社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%，而房地产市场，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，商品房销售额173613亿元，比去年增长8.7%，其中住宅销售额154567亿元，同比增长10.8%。加上二手房的销售，根据房地产专业中介巨头克尔瑞和链家等机构的数据不完全统计，2020年全国大陆二手房交易额约8.8万亿元，全国房地产两级市场交易额总和约26.16万亿元，相当于全年社会消费品零售总额的66.7%。而2000年的数据是，全国房地产销售额3935亿元，二手房约65亿元，两级市场交易额约4000亿元，同年全国社会消费品零售总额34153亿元，房地产市场交易额仅占社会消费品零售总额的11.7%。