酒店式托管公寓，本身是不错的生意，但被个别不良商家当成快速圈钱的工具。济南酒店行业一资深人士爆料了其中内幕。
套路①托管就是借鸡生蛋
5月29日，记者辗转联系上了长期从事酒店托管的方华（化名），他坦言，现在注册公司零门槛，一般是先成立一家公司，创立或者加盟一个酒店品牌，然后开始找项目（通常是不好卖的公寓项目）。
开酒店首先得有房子，至少得有几十个房间，如果直接从楼盘买的话得花上千万，无法重资产运作，因此和开发商合作是最佳途径。
先画个大饼，描绘一个高收益的投资前景，吸引投资型购房者掏钱买房，房源就有着落了，同时这也有利于楼盘卖房。
然后要有启动资金，主要用于配置房间基本物品、支付前期的房租。公寓一般是装修交付，只需要布置床、被褥、空调、电视、衣架、桌椅、窗帘等必需品就可以运营了。这笔钱往往以“配置费”、“布草费”、“装修费”等名义向业主收取，一般几万元不等。
100个房间的话，就有几百万到手，启动资金就不用愁了，一旦开业，随着入住率提高，资金就能快速周转过来。
这是多数托管公司提前收一笔钱的主要原因，用业主的房和钱，赚自己的钱。
套路②多收配置费和免租期
“所谓的配置费，其实成本没那么高。因为公寓多数带装修，后期进场的家具家电里面，床垫和空调的采购成本最高，其他东西基本上没有过1000元的，批量采购价格都能压得很低。”方华称，这些东西折旧很厉害，一旦变成二手的，基本上就是废品价。
所以，托管协议中一般都会约定，五年或者十年到期后，房间内物品全部归业主所有，拆下来搬走的话，还不够运费的。有的托管公司收取大量配置费后，一部分采购酒店必要的物品，相当一部分用来支付业主的第一笔房租。
房租是酒店最大的成本，延长免租期既能缓解前期资金压力，而且省出来的都是利润。
套路③托管是假套钱是真
前期免费用业主的房子，拿提前收来的启动资金给业主“支付”房租。
比如，说经营不善、酒店亏损，直接和业主摊牌解约。也有的做得婉转一点，把公司转让，变更法人，金蝉脱壳，拿着大笔启动资金走人。接盘的象征性做做样子，表示无力回天，拍屁股走人。然后再寻找下一个目标。
“还有一个更稳妥的，直接在托管协议中约定，酒店托管方违约的话，赔偿业主一块违约金，比如三个月房租等，将来就是起诉都不用担心。”方华称，圈内有这么一小部分人，打着酒店管理公司的幌子，把这个行当做成了圈钱工具。
最终倒霉的是业主，既免费提供了房子，还搭进去一笔钱，到头来手里只剩一堆不值钱的二手酒店用品。
套路④利润分成能做手脚
有一些托管公司，跟业主约定按实际入住率利润分成。实际上，这里面也有猫腻。
方华坦言，这种模式通常是让业主下载一款指定的APP，当有顾客在系统订房时，业主会收到通知。
“这个看似公平合理，没有任何问题。但在实际操作中，完全可以做手脚。比如，有客人在系统上预订了两个晚上，在前台入住的时候，值班人员可以说今天有特殊优惠活动，线下订房的话享受额外折扣，诱导顾客取消订单，改为线下下单。业主在手机APP上显示是取消订单，实际上是入住了的。这种作弊手法，业主是很难发现的。这在业内也不是什么秘密了。”方华介绍。
方华表示，随着济南旅游业快速发展，酒店行业迎来黄金时期，五一假期，整个城市一房难求。大大小小的快捷酒店、民宿生意兴隆，绝大部分经营者还是希望这个行业健康发展，诚信经营努力做得更好。
但是这个行业几乎是零门槛，鱼龙混杂，就有不良商家投机钻营。
由于信息不对称，业主投资追求高回报，而商家路演的商业逻辑都是稳赚。但实际的收益能否兑现，后期却往往存在很大变数。