3、1.本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足；2.公交路线少，辐射范围小；3.周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响；4.项目规模比较小，难于形成体量优势。SWOT矩阵分析2.肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所带来的观光投资客逐年增加。3.区域内居民收入稳定,经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强；1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素解析结论：针
4、对不同购买源及消费目标，寻求项目优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中,应将项目弱势及威胁因素力争规避，产品设计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。案例三项目SWOT分析案例项目SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1、先天可开发素质较好，土地平整；S2、空气清新，环境好；S3、天然水景优势，提升项目品质；S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显；S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。W1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰；W2、区域交通较差，出行不够便利；W3、地块周边多为农业用地和厂房
5、，居住氛围不够浓厚；W4、基础配套设施极不完善，生活便利性不强；W5、开发商开发经验不足，品牌知名度不高。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1、太平工业区规划前景看好；O2、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升；O3、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间；O4、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升；05、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售；06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投资回报率；07、8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。T1、普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量；T2、目前国家抑制投
7、的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升.案例四项目SWOT分析案例项目价值结构优势（S）优势优势发挥区位：项目处于城市房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。本项目应站在城市运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。规模：总建筑面积约300万。以大盘的运作模式，建立大盘在产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势。高尔夫资源：18栋标准高尔夫球场配套，为项目建立鲜明的档次标准充分利用高尔夫球场提升项目档次，建立市场区隔，并发挥高尔夫俱乐部的运营功效推动项目的高端客户营销。人文底蕴：明代王陵，四川师
8、范大学等，提升项目人文底蕴。充分发挥人文底蕴优势，塑造项目浓郁的文化生活品牌。项目价值结构劣势（W）劣势劣势弥补生活配套缺乏项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。企业缺乏操作经验。整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目运作的风险。项目价值结构机会（O）机会机会利用区域发展：城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。突出区域的发展现状和前景，提高项目价值，并可增加对投资型客户的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距机场28公里，成都地铁2号线将龙泉城区与成都市区紧紧相连。可将目标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售
9、速度。休闲旅游：龙泉区有丰富自然资源和人文资源，休闲旅游资源丰富。通过休闲旅游，整合城市高端消费人群的消费，提升项目的生活品质档次。项目价值结构威胁（T）威胁威胁规避成都房地产开发水平较高，市场竞争激烈，无论是着眼城东还是放眼整个成都，从规模和产品品质上都不乏强有力的竞争对手。采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势。区域市场供应量较大。扩展产品线，合理分配各类产品开发时机。小结:通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为
10、区域性的标志性项目。案例五项目SWOT分析案例项目SWOT分析地块自身地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；优势Strength区域环境与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富；周边社区片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，城市未来高档居住区为邻。地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。项目SWOT分析容积率项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划；劣势Weakness四周环境地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；生活配套项目周边目前人气稀薄，
11、居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会有明显的改善。容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。项目SWOT分析整体市场近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；机会Opportunity城际交通2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”炒作使越来越多的深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；销售价格目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上涨的空间，升值潜力巨大。市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。项目SWOT分析房产政策国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产
12、市场；威胁Threat竞争对手片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击；其他片区随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。项目SWOT分析去哪里寻找这片土地的点金魔杖？做细市场做精产品扬长强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景；在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广；通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避短做细市场，通过科
14、层接受较弱；德城区人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大W3配套方面：周边商业及生活配套设施少，公交系统不完善，生活、交通不便利W4价格方面：主流消费能力在20-40万元之间Opportunities机会分析Threats威胁分析O1：河东新城组团的发展区域发展O2：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将进入快速发展阶段。O3：现有供应项目档次一般，项目超越的机会很大寻求创新产品O4：高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品，并愿意支付较高价格。T1：高层住宅认可度尚未得到市场检验T2：周边项目将分流大量客户，尤其本项目高调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭上顺风车T3：产品创新带来
15、的市场风险较大在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。案例七项目SWOT分析案例项目核心价值梳理WSOT地段价值：优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和新金鸿企业品牌（水云间）。竞争：下阶段推出项目多，竞争剧烈产品：高层点式，户型设计差口碑：东方新城经济适用房的负面口碑影响07年长沙房地产市场将保持持续快速的发展，市场保持供销两旺的局面。地段决定价值。抢占市场推广先机。同区域内市场营销水平粗放，不成体系。项目SWOT分析SWTO项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品发展商品牌
16、效应明显，具有大批的忠诚客户；前期形象高企，广泛被客户认同；同期同质项目数量庞大，竞争激烈；关内客户出关置业仍有区位及品质方面的障碍；认筹期长达8个月，客户维系困难；项目等待期长，客源流失机会大；深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域宝安利好不断，关内客户开始认同；项目开发可肆机而动，静观其变；竞争项目的推广也为本项目带来客源；策略形成尚都=深圳西岸发挥优势、抢占机会依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点利用机会、克服劣势大势在场，关键作为，顺势而动，抢夺客户发挥优势、转化威胁依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客
17、户特别是南山客户减少劣势、避免威胁挖掘片区价值，再次整合，使更多客户消除疑虑，认同片区高服务+高形象+高品质案例八项目SWOT分析案例项目SWOT分析优势（S）：1、开发优势：高水准的开发供方团队：武汉成熟开发商、加拿大B+H建筑设计、中建五局的施工建设等；2、规模优势：占地660亩，总建72万平方；3、产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如德式建筑风格、户型面积区间合理化、精巧化。4、环境优势：240亩原生态山地景观资源，整体绿化率65%。5、交通基础建设优势：项目所在片区交通形象较好，预示着区域无限的发展潜力。如：岳麓大道、雷锋大道、金星大道等。项目SWOT分析
18、劣势（W）：1、生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺；2、交通环境劣势：目前项目周边公交线路较少，出行较为不便；3、居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境；项目SWOT分析机会（O）：1、区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板块行政辐射的发展力，另一方面可借助于星城镇招商引资的发展资源。2、产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晟通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。项目SWOT分析威胁（T）：1、区域认同威胁：居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段，对区域的认同尚待时日。2、区域消费能力威胁
19、：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。3、区域竞争的威胁：岳麓区北片金星大道两厢的土地均已名花有主，预计2008年该区域的可供开发的总量将达到6000多亩，且大多数为品牌发展商和超过500亩的大盘，本案开发面临巨大的竞争压力。1、生活配套劣势；2、交通环境劣势；3、居住氛围劣势；1、开发优势：一流的开发团队。2、规模优势：占地660亩，总建72万平方。3、产品优势：高性价比产品组合。4、环境优势：项目拥有240亩原生态山地景观资源。5、交通基础建设优势：交通形象预示区域发展。抢占市场空白差异化定位突出项目产品和自身特色依附自身独特的资源，突出项目特色；因地制宜，要充分利
20、用地块现有资源；快速启动，把握商机利用资源，实现全方位互动定位上具备战略高度,实现区域特性价值，突破区域局限性发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁优势劣势机会威胁战略高度把握区域特性抢占市场空白独特的定位主张1、区域认同威胁；2、区域消费能力威胁；3、区域竞争的威胁；1、规划设计机会；2、区域发展机会；3、产业集群的带动机会；案例九项目SWOT分析案例08新品SWOT推导品牌优势：万科品牌深入人心区位优势：东城东片区转热，被接受程度提高大社区概念形成：大社区、成熟社区基本形成，名校配套突出客户资源优势：6期客户资源积累深广产品优势：部分产品概念独特，吸引力
21、较大稀缺资源优势：临近峰景高尔夫、以马石山天然景观升值前景优势：片区氛围形成，价值迅速提升，升值潜力不言而喻东城东片区转热，升值潜力大=峰景片区楼盘高档形象稳固树立，升值在望新颖“两代居”概念户型设计，吸引力较大08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜已经成熟的大社区，雄厚业主资源进一步提升万科品牌形象，从而提升楼盘形象，树立价格标杆，提高客户心理预期虽已交楼近千户，但生活居住氛围不浓郁周边配套还不完善，会所规模较小，休闲娱乐类别有限7期部分单位临近高速公路、高压线、材屋、垃圾站影响，综合条件较差6-3标部分户型直接受工厂影响户型面积均在120平米以上，在新政首付压力下，较为困难降噪降震措施、形象
23、WOT分析案例项目SWOT分析优势（S）：项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；现楼，可以马上装修进驻；交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；接近CBD中心区，是泛CBD的首席商务中心；坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来项目SWOT分析劣势（W）：项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；缺少绿化以及容积率过高；周边的环境及生活配套比较差封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实
24、力不够；由于项目立项于1993年，50年产权，如果原立项的条款不变，那么实际的产权期限不到40年。项目SWOT分析机会（O）：惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中，这带动了泛CBD区域建设和发展；泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式