项目地址：福州市西二环与工业路交汇口
占地面积：70亩
开发企业：福建泛华房地产开发有限公司投资价值：万象城是福州最大的商业航母，是福州首家开盘的SHOPPINGMALL，是福州单层面积最大的MALL!地处西二环路，京福、福厦高速公路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，江滨高尚生活区、工业路新型居住区、大金山生活圈围合分布，周边区域高尚住宅林立，人气鼎旺，路网畅通，交通便捷!数不胜数的客源都可从周边地区涌至万象城，为商家带来丰厚回报，升值潜力不可估量!
项目名称：正大广场
项目地址：福州市五一中路18号(五一广场东侧)
建筑面积：12.7万平方米
开发企业：正大集团
投资价值：正大广场是世界500强泰国正大集团倾情钜献，地处城市正轴心，与国际级香格里拉大酒店、福建大剧院为邻，西临五一广场，北眺于山风景区，它将打破福州现有的商业经营模式，采用当今世界最先进的“摩尔”模式，提供集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的高水准、多元化配套的购物环境，尽皆成为御景台名副其实的后花同，城市最中心标志性建筑，成就一代商务顶级公寓的至尊地位。
项目名称：加州城市广场
项目地址：厦门市思明莲前大道嘉盛豪园东侧、瑞景新村对面
占地面积：30400平方米
开发企业：厦门嘉盛建设有限公司
投资价值：加州城市广场西连火车站、莲坂等商业圈，东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带；南往环岛观光大道、北直到厦门机场等厦门旅游或交通重地。地理位置得天独厚。该项目将建成厦门东部版块一座集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的大型购物中心，为东部的居民提供自己的SHOPPINGMALL，享受到一站式的购物乐趣。
项目名称：名汇铜锣湾广场
项目地址：厦门市中山路东段
总建筑面积：93885平方米
开发企业：厦门龙潭房地产开发有限公司
项目名称：明发商业广场
项目地址：厦门市嘉禾路和莲前路交叉口
占地面积：16万平方米
开发企业：明发集团／宝龙集团
投资价值：明发广场处于厦门市开元区富山转盘，是连接新老城区的交通枢纽，也是进出厦门的重要门户，各方人流都可快速汇聚。广场运用SHOPPINGMALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，由大型主题超市、中高档百货及商业步行街三大组团构成。拥有闽南土楼风格建筑群包围的三个欧式风格休闲景观，包容大卖场、专卖店、百货、超市等各种商业形态。随着莲坂旧城改造步伐的跟进，项目所处商业圈未来的繁华触手可及，明发商业广场的建成，将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，向全国范围辐射。
项目名称：南中大地广场
项目地址：厦门市思明区中山路局口街地段
总占地面积：18635平方米
开发企业：厦门南中投资有限公司
投资价值：“2006中国十大投资价值名盘”南中大地广场，位于中山路步行街最繁华的路段局口街商业区，是600米步行街首个大型商业广场，日揽近10万旺盛人流，占据了全厦门商业制高点。是一个以购物为主，和谐穿插休闲配套、旅游配套的多元化立体步行街区。南中大地广场以创新、差异化经营为中心，在整体定位上主要以来厦旅游度假的国内外游客及本地区极具消费能力的人群为目标消费群。在业态和功能规划上以经营精品品牌、流行前线为主，兼具旅游、休闲、餐饮、娱乐、酒店等功能。
项目名称：香港时代广场
项目地址：厦门市思明南路与霞溪路交汇处占地面积：11106.60平方米
开发企业：厦门市双民房地产开发有限公司
投资价值：香港时代广场总投资2．3亿元，预计2008年5月建成，是中山商圈首席开放式商业步行街区，是一个四邻街、具有浓厚的闽南历史文化风貌的人文商业街区。香港时代广场外街建筑风格延续中山路南洋式骑楼风格建筑。内设置休闲小广场，增加可供休息、交流的公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有致，全方位贯通区域人潮，构成开放式的商业长廊。并首创“体验式享受，发现式消费”的理想休闲消费方式。
项目名称：中华城
项目地址：厦门市思明区原中华街区
占地面积：35968.75平方米
1.工程造价简介
工程造价的意思就是工程的建造价格。广义上工程造价涵盖建设工程造价，安装工程造价，市政工程造价，电力工程造价，水利工程造价，通信工程造价等。另外，工程造价也是指进行某项工程间建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等。而工程造价的任务主要是根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程所包含的直接费用、间接费用、规划费用以及税金等等。
2.工程造价的基本职能
工程造价的基本职能主要体现在评价职能、调控职能、预测职能、控制职能等方面。评价职能是在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须使用工程造价资料，而在评价建筑项目的偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可以依据工程造价进行评判。调控职能是指国家对于地产项目的规模、结构等进行调控和管理；在我国政府依然是项目调控和管理的主要单位，对于地产项目中的物资消耗水平、建设规模和投资方向等都要进行调控和把控，让地产项目的规划建设更加的合理，而且不造成资源的浪费，可见工程造价调控职能的重要性。预测职能是指投资者或者开发商在项目开建之前，对项目做整体的预测和把控，只有这样投资商才能知道自己的钱都花在了哪些地方，在项目开建之前需要筹集多少资金；而开发商也能根据预测知道如何开展工作。控制职能主要体现在两个方面：一方面是它对投资的控制，就是字投资的各个阶段，能够根据对造价的多次性预算和评估，对造价进行全过程多层次的控制；另一方面，是对承包商所提交的商品和劳务供应进行成本控制。
二、商业地产项目造价控制特点分析
三、商业地产项目造价控制管理手段
1.商业地产项目开发准备阶段的造价控制
商业地产项目准备阶段的主要工作包括：项目的设计、工程项目的征地及项目建设条件的准备，设备、工程招标及承包商的选定、签订合同等。在项目开发伊始，就要首先制定商业地产项目开发造价的方案。要思虑到开发过程中各个阶段的情况，综合考量下，制定出商业地产项目开发造价的总方案，并成立项目管理组织机构，在项目实施的过程中，对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理等方面进行明确的规定。另外，在项目开发准备阶段，还要注意完善商业地产项目开发造价控制管理组织并确定各个阶段的造价控制管理目标。以备在项目实施过程中，能够把控全局。商业地产项目开发准备阶段是整个项目的根基，只有根基稳定才能够保证项目在后期实施的过程中有条不紊，因此做好项目开发准备阶段的造价控制重中之重。
2.商业地产项目决策阶段的造价控制
3.商业地产项目设计阶段的造价控制
4.商业地产项目实施阶段的造价控制
5.商业地产项目结算阶段的造价控制
四、结语
商业地产开发，招商工作尤其重要。开发商应从下面几个方面入手。
1.根据市场对项目进行准确商业定位。商业地产开发商在项目开发之前，应对当地的经济水平、商业形态以及项目周边市场需求等进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样可以避免今后出现招商、销售、出租不顺利的情况。同时应考虑主力店的设置，一般商场主力店将起到一定的引导、市场推广的作用，在与主力店有合作意向后，发展商可考虑与主力店共同完成市场调研及商业定位，进行后续的规划设计及施工。
2.在商业地产开发前，开发商先应该进行招商。在商业地产开发前，先开展招商工作，可以为开发商将要开发的地产开拓商业市场，可以避免开发商项目的商业建筑布置不能满足商业客户的需要而出现招商难、空置率高等问题。前述公司开发的项目（静安寺交通枢纽及商业开发项目），目前项目将进行“毛胚房标准”竣工验收，招商工作一直没有开展，因为招商工作的严重滞后，将会给招商工作带来很大的难度。
二、项目目标体系的有效控制及实现，是项目管理的核心
商业地产项目的成功实施是工程开发项目管理的总目标。其中项目质量（功能）目标、工期（进度）目标，成本（费用）目标、安全（现场施工文明安全管理）目标，共同构成了项目管理的目标体系。
3.要注重控制商业地产项目管理的成本目标。在质量不降低，进度不拖延的前提下尽可能降低成本，使项目在建设、使用过程中能够经济、安全、高效地运行。
关键词：工程项目；控制监督；跟进
中图分类号：F293.33文献标识码：A
一、组建工程项目部
根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业地产开发的复合形专业人才团队。
项目部组成人员的素质要求是：
1、项目负责人：对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，确保行业间资源的整合力度。
2、项目专业主管工程师：对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业地产开发项目的正常运转。
二、质量控制
1、事前控制。进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。工程项目部收到设计单位提供的施工图纸后，集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。
三、进度控制
1、项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报直属上级审核，批准后组织落实。
2、项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。
4、当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施；
5、建立例会制度。工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会，内容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。
四、成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
1、设计阶段的成本控制，推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度不够的情况，从而有效控制工程造价。采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。
3、施工阶段的成本控制。施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。抓好合同管理，减少工程索赔：在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。从技术措施上展开项目投资的有效控制：对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4、从经济措施上展开项目投资的有效控制。对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
5、竣工阶段的成本控制：该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
五.工程跟进
为营造安全、有序的施工环境，合理分配人员的岗位责任，保护新建设施不受损坏，对所有施工人员进程及施工项目进行全面督导，确保卖场如期开业。
本阶段是前期的准备阶段，是为开工创造必要条件的阶段，应进行如下工作：办理施工执照及有关文件；组织并参与施工图纸会审；把已经批准并同意的施工需求设计对施工人员交底；采取必要的措施，使施工用水、电、排水均满足施工需要；建设能基本满足生活需要的附属设施；施工机械设备进入现场，并能保证正常运转；落实劳动计划，随时可以调动进场，并对其进行必要的技术、安全、防火教育。完成上述一系列工作后，写出开工报告，并经上级主管部门审查，批准后正式开工。在成立项目组后，要了解工程内容和了解商场需求。
六、安全跟进
参加施工的所有人员必须通过安全教育后方可进场施工操作，各施工队要坚持定期举行安全教育活动，组织学习安全制度和安全规程，总结工作，提出针对性措施。
关键词：商业地产企业；财务风险；风险控制；风险管理
一、前言
经过20多年的壮大和发展，我国的商业地产业已经成为推动国民经济快速发展的重要支柱之一，对拉动我国经济的快速发展具有重要的作用。虽然商业地产业的发展潜力巨大，但是由于其经营生产的特殊性，商业地产业项目在开发的过程中会存在很多的影响因素，使得项目发展过程中面临着越来越多的财务风险。
商业地产业的财务管理风险主要包括：大多数企业负债率偏高，并由此引发还贷风险，导致企业资金紧张；商业地产企业的资金链相对于其他企业而言较长，而通货紧缩的政策则导致贷款风险的增加；全球经济的不景气导致商业地产业出现再融资风险等。因此，商业地产企业的财务风险已经成为其发展的瓶颈，需要企业重视起来并及时采取积极的措施。本文以青岛某商业地产项目为例分析了商业地产项目财务风险的管理策略。
二、商业地产项目开发中财务风险的基本特点
财务风险主要是指企业在一定时期内，各项财务工作由于受到内外环境以及其他无法预料的因素的影响，企业实际财务和预期结果出现偏离，并造成企业损失的可能性。在商业地产企业中则具体指商业地产企业因为财务恶化而造成企业商业地产投资和回报无法收回的可能性。商业地产具有和其它商品显著不同的特点，其投资金额大、周期长、投资对象无法移动和影响因素复杂的特征使其成为一个具有高投入、高回报和高风险的产业。
商业地产开发作为一个复杂的长期过程，风险贯穿于整个项目的始终，这些风险都会对商业地产企业的绩效造成直接影响。例如，商业地产企业由于前期市场定位不准或分析缺陷造成项目死盘，资金被冻结甚至拖垮企业；前期设计存在疏忽，造成工程返工，加大施工成本，增加了项目后期的风险；营销策划方案不准确，或者定位过高，造成销售周期过长，资金回笼过慢，最终将企业拖入绝境。
三、商业地产企业的财务风险管理策略
本文以青岛某商业地产项目为例对商业地产项目的财务风险管理策略进行了介绍。
1.对企业员工的财务风险管理意识进行培养。企业领导的风险意识和责任感要强，为了有效规避财务风险，要使用先进的财务分析方法，并做到企业内各个部门在财务管理中权责分明。同时，要加强对企业员工的财务风险管理意识的培养，使其能够真正认识到财务活动的重要性和复杂性，从而有效调动所有员工都参与到企业的财务管理中来。
2.财务预警系统的构建。商业地产企业要建立长效的财务预警系统，系统中要将企业获利能力、企业偿债能力、企业经济效率和发展潜力等内容作为具有代表性的重要指标，同时，财务风险的产生原因还包括企业短期负债和长期负债搭配比例不合适，因此可以搭配商业地产企业短期负债和长期负债的比例作为次要的分析指标。在实际应用过程中，要以企业现金流、企业行业特点、利率结构和经营规模等因素为基础制定恰当的长短期负债比例。
3.制定完善的制度和机制规避财务风险。商业地产企业要通过规范的内部风险管理制度、合理的约束和激励机制把企业的财务风险转化到企业内部，让企业的职工、管理者和企业共同承担商业地产企业的风险，岗位管理要实行风险责任制，做到权、责一体，努力提高企业员工的风险意识，使财务风险管理工作贯穿于整个商业地产项目开发的整个生命周期中。
4.应用先进的风险管理程序。企业财务的风险管理过程是一个有机的活动，首先要对风险进行识别、评估，即及时预测企业可能面临的财务风险，并进一步分析企业环境、剖析系统中的风险因素，对风险强度和损失程度进行评估。然后，要对风险进行控制和预防，在对风险进行评估、分析的基础上，建立风险处置方案，制定相应的企业财务计划，优化财务信息的管理控制系统。最后，要对风险的损失进行处理。对于出现风险损失的情况要及时进行有效的处理，最大程度减少企业损失，快速排除风险因素，确保财务系统能够快速恢复过来。风险管理作为商业地产企业财务管理的重要组成部分，只有所有企业员工都提高对财务风险的重视程度，才能保证财务系统的有序、高效运行。
5.对企业财务管理的外部环境进行分析。为了有效控制企业的财务风险，商业地产企业要对企业财务管理的外部环境进行认真的研究，并逐渐分析其变化的规律，然后针对规律制定相应的处置措施。根据对外部环境变化情况的预测，合理调整财务管理的方法和政策，提高商业地产企业的风险应变能力，尽量降低外部因素对企业财务管理造成的影响。
四、结论
商业地产企业属于资金密集型的高风险行业，为了从激烈的竞争中脱颖而出，房地产公司必须提高自己的财务风险管控能力。所以，重视财务风险管理的作用，并及时采取预防措施规避风险，对商业地产企业的健康可持续发展具有重要的意义。