我们盘点出杨浦共计挂牌项目189个，制作杨浦区的价格鄙视链；
杨浦区的天花板价位于东外滩板块；
其次为新江湾板块，天花板单价9-9.7万，总价1820-1940万。
接着便是鞍山、控江路板块，天花板总价控制在1200万左右。
接下来五角场、周家嘴路板块，天花板单价控制在8-9万区间。
最后就是的黄兴公园、中原板块，属于价格梯队的末端，天花板单价7-8万区间。
为排除学区房的干扰，我们把各个板块的重点学校个数统计了一篇，结果如图所示：
如图所示，学区房对于价格排位还是有一定影响的，例如鞍山、控江路板块，拥有着1线学区资源，单价落于2梯队新江湾板块。
最后，剔除学区房因素后，得出的杨浦区板块鄙视链如下：
东外滩＞新江湾城＞鞍山＞控江路＞周家嘴路＞五角场＞黄兴公园＞中原
我有3个基本观点：
1、一般市场情况下，总价决定一切，每个板块都有自己的总价适配性。也就是说在只要总价和板块适配性高，就能卖得相对不错的。住房价值相对保值。2、一个板块可能会出现多个高适配性总价。市区这种现象更为明显3、一手房和二手房有市场互驯的动作，就像历史上草原帝国和农耕帝国一样，相互作用，相互调节。
每个板块都需要有自己的总价适配性，与之相符板块总价于楼盘之间匹配，项目自然热销。
根据盘点出189个杨浦区项目的去化率，
为大家找到了静安区每个板块的·适配总价段
如下：
杨浦区各个板块二手房适配总价段
东外滩
东外滩板块最佳适配总价段：500-700万、1000-1200万、1500-2000万
东外滩次新房去化情况
东外滩板块，适配总价段两极化，板块低总价500-700区间二手房基本为2000年左右二手房，地段改善客户，单价总位数也控制在7万以下。作为东外滩板块，板块已经赋予了先天优势，紧邻黄浦江，一线景观资源，如阳光城滨江悦，总价1300万，而高总价房源更能赋予产品一些特定属性，一线景观房等。
新江湾城
新江湾城板块最佳适配总价段：800-3000万
新江湾城次新房去化情况
新江湾城板块属于第三代国际住宅区，板块定位及赋能的生态属性，赋予板块调性和高总价的适配段，同时29个挂牌楼盘，11个对口重点学区。
板块2000万以上总价挂牌房源，基本为别墅产品，但从去化率看，生态属性+低密度社区的别墅，在新江湾还是很受客户追捧的。
鞍山
鞍山板块最佳适配总价段：700-800万、1000-1200万
鞍山次新房去化情况
鞍山作为虹口交接板块，板块适配总价段基本维持700-800万，个别楼盘总价中位数破千万级，板块无10年以内次新房，板块内对口重点学区4个，单价中位数基本保持在8万的左右。
控江路
控江路板块最佳适配总价段：700-1000万
控江路次新房去化情况
控江路板块于鞍山板块相同，挂牌次新房龄基本在2000年左右，而且板块对口重点学区都是4个。
板块内唯一10年房龄以内次新房，建发公园首府，2016年建成，挂牌单价中位数96400元/㎡，总价过千万级，去化率却33%，总价过高，超过板块适配，高于板块客户总价选择预期。
五角场
控江路板块最佳适配总价段：600-700万、800-1000万
五角场次新房去化情况
五角场板块10年以内次新房挂牌稀缺，江湾翰林作为五角场唯一一个10年以内的次新房小区，2013年建成，对口非重点学区，挂牌单价中位数86236元.㎡，也是板块内的天花板价格，总价中位数更是高达1890万，远高于总价适配，受众客户群体较少。
周家嘴路
周家嘴路板块最佳适配总价段：400-800万
周家嘴路次新房去化情况
周家嘴路板块紧邻黄浦江，但却无法像东外滩那样有完整的规划，导致板块势能低于东外滩等板块，板块总价适配段400-800万区间，照发展而言，周家嘴路板块可直接通过隧道链接浦东区域，发展可期。但目前板块主力成交依旧2010年以外的二手房为主。
黄兴公园
黄兴公园板块最佳适配总价段：400-1200万
黄兴公园次新房去化情况
黄兴公园板块由2000年以后开始建造一批品质不错小区，主力热销总价段也达到了800-1000万的价格区间，板块势能较比区域内还是比较适中的。板块临近五角场和周家嘴路板块，由五角场带来的商业配套及周家嘴路带来的外区客户导入，都是个不错的选择。
板块适配总价段400-1200万，由小面积户型至改善型三房为主，学区对口只能说是项目的附加值。
中原
中原板块最佳适配总价段：300-600万
中原次新房去化情况
中原板块作为杨浦区的模板板块，板块适配较低，单价中位数由5万-6万左右，作为上海城区杨浦的中环线板块，赋能较为常规了，毕竟作为二线沿江景观资源，又可连接浦东隧道线，其板块势能由可持续发展性。
1、锦丽斯公寓（周家嘴路、建设年代：2000年）
楼盘信息：
项目以2梯6户为主，总户数180户；
主力户型91-167㎡2-3房
单价中位数：63230元/㎡，总价中位数：590万
2、晟业佳苑（周家嘴路、建设年代：2002年）
项目以1梯2户为主，共23栋、总户数270户；
主力户型85-98㎡
单价中位数：67137元/㎡，总价中位数：610万
3、水月坊（周家嘴路、建设年代：2011年）
项目由3栋高层组成，共计712户；
主力户型40-55㎡1房、62-72㎡2房、86㎡3房
单价中位数：70545元/㎡，总价中位数：441万
4、祥生御江湾（新江湾城、建设年代：2012年）
项目由公寓+别墅组成，一梯一户大平层及联排别墅，共计527户，自带下沉式会所；
主力户型180-375㎡大平层、230-290㎡联排别墅
单价中位数：72125元/㎡，总价中位数：1530万
5、银亿领墅（新江湾城、建设年代：2014年）
项目由公寓+别墅组成，共计527户；
单价中位数：81070元/㎡，总价中位数：2000万
6、珠江香樟南园（周家嘴路、建设年代：2005年）
项目由26栋高层组成，共计1414户，小区配备200㎡老年娱乐设施及篮球场；
户型为55㎡1房、93-93㎡2房、120-130㎡3房
单价中位数：76048元/㎡，总价中位数：735万
7、城市庭园（中原、建设年代：2008年）
项目由25栋高层组成，共计951户；
户型为67-69㎡1房、86-105㎡2房、110-128㎡3房
单价中位数：59384元/㎡，总价中位数：540万
8、圣骊名苑（东外滩、建设年代：2012年）
项目由6栋高层组成，共计420户，小区配有老年活动中心，两个小区花园，一个室内泳池；