编者按：从今年4月起，“上海转型发布”公众号专门开设了一个“专注20年转型实践，讲述20个更新故事”的系列访谈，邀请夏雨先生和他的同事们为大家讲述20年来，在上海这座日新月异的城市里，在产业转型与城市更新的实践中，在一批批成功案例的背后，有哪些鲜为人知的故事？以及那一代人的执着、智慧、勇气和担当。
或许是巧合，今年也是夏雨先生从事产业转型与城市更新20周年，20年实践、20个故事，不恰好组成了2020吗？是的，回望20年，不是沉湎过去，而是更好地展望未来，2020年，又一个新的20年开始了。
读史不如听故事，相见每周星期三。
本期访谈嘉宾：
夏雨（上海产业转型发展研究院首席研究员，曾经在市政府办公厅、市经委和宝山区政府工作）
余季平（时任黄浦区经委副主任）
李永杰（上海创邑实业有限公司董事长）
方文（上海创邑实业有限公司总裁）
黄志伟（上海创邑实业有限公司副总裁）
Q1:老码头现在是黄浦江边有名的网红地标，夏老师你能否介绍一下当年黄浦江两岸开发的背景？
夏雨：进入21世纪，黄浦江两岸开发纳入了上海发展战略的新蓝图，经过充分酝酿，2002年初，黄浦江两岸综合开发正式启动，时任市委书记黄菊对此寄语：“百年大计，世纪精品”。2002年4月，市政府批准了《黄浦江两岸地区规划优化方案》，之后，又将黄浦江两岸规划控制范围进一步扩大，形成北至吴淞口，南至徐浦大桥的格局。其中河道长约42.5公里，两岸长度约85公里，并确定了第一步重点开发的四个地区：包括北外滩—上海船厂地区、杨浦大桥地区、十六铺—东昌路地区和南浦大桥地区。为了协调这项工作，还专门成立了上海市黄浦江两岸综合开发领导小组办公室（简称“两岸办”），作为日常的工作机构，办公室主任是余力同志，我当时作为办公室联席会议的成员单位代表，经常参加办公室召开的会议，所以，跟余主任也就熟悉了。
图片说明：母亲河见证上海历史风云
Q2：那李总团队是怎么会介入老码头这个项目的？
夏雨：其实从2000年推进都市型工业园开始，我们就比较注重争取各方面的支持，比如与市环保局联手，在整治企业环保问题的同时，引导它调整转型改造成都市型工业园，这被市环保局孙健副局长称之为我们两家“一个唱红脸，一个唱白脸”；邀请市统计局潘局长一行考察创意产业园，共同探索统计如何适应新业态、新模式、新产业的变化。为此，我们与市统计局杨莉处长等一起编制了《上海创意产业统计指标体系》、《上海产业能效指南》、《上海产业用地指南》、《上海生产性服务业统计指标体系》等；印象很深的是，2002年有一次专门邀请时任市财政局副局长蒋卓庆同志（现市人大主任）考察都市型工业园，他看了后觉得这种用“花小钱、办大事”引导产业结构、布局结构调整的办法很好，对市经委每年5000万的专项引导资金，表示不仅应确保而且要先到位。后来他到杨浦区当区长，又找我们一起策划，在2005年成功举办了首届“上海国际创意产业活动周”。
大概是2005年底前后，我知道两岸办陆续收储了不少沿岸的老工厂、老仓库，作为将来开发的备用地。当时，全市用老厂房、老仓库等工业历史建筑改造成创意产业园已有一批成功案例，所以，就专门邀请余主任和班子成员，用一个下午考察了田子坊、八号桥、创邑·源等几个园区。余主任看得很仔细，在回来的路上问我：你能不能推荐几个做得好的企业？我说行啊，于是，就推荐了李永杰、吴梅森等几位。
Q3:虽说夏老师推荐了你们，但真的要取得上海油脂厂的运营权应该也没那么容易吧？
李永杰：老码头项目所在地方正是十六铺码头区域，上海开埠后，码头的兴起带动了商业和贸易的发展，所以说这里见证了上海的传奇。说起来也蛮有戏剧性的，原先马路两旁是水果批发市场，可以说承担了上海一大半的水果供应，当时靠黄浦江的船运，后来船不运了改为卡车运，大家都到这边搞批发，国有、集体、个体，有证、无证的水果行统统都有。所以过去这里居民一直是伴随着烂水果味生活的，直到上海要举办世博会了，政府认为这块地方不利于向世界展示上海新面貌，就下定决心要把这块整治掉。因此，藏在外马路西侧闲置的上海油脂厂（老码头前身）也就有了过渡性开发的机会。
图片说明：老码头前身，上海油脂厂
Q4:既然敢冒这么大风险拿下经营权，那你们准备用什么“杀手锏”来打造老码头？
李永杰：我首先要说为什么会横下心来做老码头这个项目：第一是作为一家民营企业，做梦也不会想到还有机会让你能在黄浦江边施展、来雕琢这样一块将来会很完美的玉。这种过渡性利用，虽然土地不是我的，但我们可以在那里实现一些梦想，所以觉得愿意赌上这一把；第二是因为十六铺这个区域真正代表了上海的本土文化，让不管是上海人还是到上海来的外地人、外国人，都能够从黄浦江了解上海的历史，在这里能够真正找到一些历史的文脉；第三是世界上的大都市沿江地带都有许多休闲消费的地方，但上海当时还没有，上海太需要一个透气的地方，所以，在黄浦江边上，如果能在我们手里实现这样一个突破，那就太有意义了。
上海油脂厂有2.5万平方米建筑，中间6个油罐，计划经济时候，全上海吃的油大都是从这里来的。我们2006年底与两岸办签约，获得上海油脂厂五年的经营权，2007年3月动工，10月开始招商，到2008年5月1日老码头正式开园。改造时，我们很注重历史文脉的保留，以老厂房为主体的二十多栋老建筑布局丝毫未动，部分建筑保留了老建筑筋骨、增添了石库门风格；部分则赋予现代时尚元素。广场中心很大，如果没有一个标志性的建筑物，就无法让人聚焦。因此，我们在这里新建了一个石库门式的建筑，搭配景观水池，商业活动时“摇身一变”成了水上T型秀台，对整个园区产生画龙点睛的效果。
图片说明：2008年，上海老码头第一次改造完成
区别于田子坊、新天地等时尚地标，老码头将自身定位为“海派文化的集中展示场所”。当时文创产业正在兴起，我们就用比较低的租金，引进了一大批做文创的人在这里开店。过去上海是没有文创集市的，全上海第一个搞文创集市的地方就是老码头。同时，我们感到当物质生活逐渐得到满足后，人们的精神需求就需要释放，老码头虽然不在地铁旁，但在黄浦江边，到这里来的一定是目的性消费，老码头的设计就是一个物质和精神需求都能够满足的地方，成为一个真实场景下“城市，让生活更美好”的更新案例。
Q5:据说老码头在黄浦区属于“下只角”，那你们是怎样让它走红的？
黄志伟：老码头刚投入运营的时候，虽然很好看，但没有足够的消费人群来支撑，那时候我经常感叹：中国人多、上海人多、就老码头人少。历史上老码头在黄浦区属于“下只角”，交通不是很便利，就像一座“孤岛”：东面，黄浦江阻隔了浦东和浦西间人的流动；北面，当时外滩和南外滩还没有打通；西面，中山南路快车道像一道“屏障”阻隔着人流和商气；南面，董家渡一带还在拆迁。那时《蜗居》选择在老码头取景，估计就是因为这里人少便于拍摄。
好在老外没有“下只角”的概念，听说是在黄浦江边上的景点，就愿意乘摆渡船或者坐摆渡车大老远过来。所以，老码头是先在外国人的圈子里面火起来的，老外多了，我们引进的外国餐厅也多了，有德国米其林星级饭店、印度餐厅、东南亚的餐厅等等，很多世界各国知名、有特色的一些店都到这里来开。后来就逐渐吸引了国内一批时尚的年轻人。当时流行的一个说法是：在上海人眼里，老码头很“国际”；而在外国人眼里，老码头很“中国”。
图片说明：LongHouse餐厅如今仍在
即便如此，我们还要求客户做一套设计方案的PPT，包括大概什么装修风格、做完了怎么经营等等。我们团队的人也觉得挺搞笑的，这个鸟不拉屎的地方本身就没啥人要来，好不容易有商家想要来了，还要审人家的方案，还不把别人吓跑了？但这个恰恰就是我们的核心竞争力，我们一直秉持商家要有特色，并对入驻商家的品牌、质量和团队严格把关。
Q6:老码头还有一个很出名“水舍”，那时是怎么想到要打造这样一家酒店的？
方文：你说的是“水舍”精品设计酒店，就在南外滩一条小马路边上，你从它边上走过，就像一幢即将动迁的老房子，但实际上是一家非常著名的顶级酒店。建筑前身是日本宪兵司令部的军官宿舍，改造后只有19间客房，2010年5月试营业时便吸引王家卫来这里举办私人派对，还获得2010年全球精品酒店设计大奖。不仅仅它的内外反差让人惊艳，里面实际上还有很多与国外完全接轨的秀场活动。我们过去可能要飞到意大利或法国才能看到的秀，当时在“水舍”就能看到，平均每两周就有一个商业演出或者走秀活动。
图片说明：“水舍”酒店，破旧得让人惊艳
Q7:老码头从开始改造到现在已有十几年了，这中间遇到的最大困惑是什么呢？
李永杰：如果说在运营老码头过程中什么是最痛苦的，那就是周边不停地修路，十几年没有停过，一直修到今年，估计今年是最后一次修了。一开始外马路改造是为了迎接世博会；后来要做外滩隧道又把它关起来修；还有中山南路的大修工程；今年外马路大概会最后一次修整，这次把人行道和马路做平，改造成方便步行的时尚街，让这里更适合发展休闲和夜间经济。我们也希望老码头这块区域能成为上海夜间经济的一个重要窗口。所以，去年对老码头进行了第二次改造，现在夜晚过来看更漂亮了。
图片说明：经过二次改造后的老码头
同时，我们还希望未来能在体制上做些探索。因为老码头是储备用地，与商家的合同只能两年一签，很多跨国企业的品牌店投资大，这样就不敢进来，比如哈根达斯之类的国际品牌，合同在公司内部的审核就过不了。我们也想在政府的支持下，解决若干历史遗留问题，突破一些体制瓶颈，打造一个更光彩耀人的老码头。
Q8:对于老码头项目的成功，余老师有什么感触吗？
余季平：前些日子我在家里刚好看了一部电视纪录片《大上海》，其中第八集《创新品质》有一段是以老码头为背景叙述的，大意是现在黄浦江两岸大都成了创意、创新、产业空间，上海有几百家众创空间，鼓励民间创新、聆听市场声音，推动科技创新，服务实体经济转型升级，要让世界上最智慧的人到这里交流，把最好的思想留在这里，让不同文化背景在这里碰撞，这就是大上海的胸襟。
老码头是我们黄浦区老厂房转型中非常具有代表性的一个案例，走到这一步不是那么简单的。在上海油脂厂准备过渡性开发前，区里也有两种意见：管规划的强烈反对，管经济的积极支持。因为一旦项目真的不成功，不光企业投入打水漂，政府后续规划也要受到影响，所以，面对不可预测的未来，站在不同角度、持有不同的眼光都很正常。好在最后各种因素促成了这次大胆的突破和尝试，并且成功了。它对面的五栋房子本来是要拆掉的，最后也保留下来了，成了现在的1号库、2号库、3号库、4号库和5号库，整个老码头地区也被市规土局列为工业遗迹历史风貌街区。可以说，如果当时政府和企业没有这点勇气、决心和魄力，历史恐怕就此重写了。
图片说明：众多活动选在老码头举办，图为权威家居杂志《安邸AD》创刊八周年盛典
Q9:想最后请教夏老师，老码头项目对黄浦江两岸的城市更新有什么重要意义？
夏雨：老码头的改造成功，的确为黄浦江两岸大量工业遗存的保护利用提供了新思路、活案例，其实“百年大计，世纪精品”，并不是要把黄浦江两岸重新推倒开发一遍，建多少个“陆家嘴”，而是首先面临如何把大量百年工业的遗存保护好、利用好，使其焕发出新的时代生机。所以，从这个意义上讲，老码头是黄浦江两岸第一个通过改造，让工业老建筑重塑活力的项目。
之后，在浦西，有了上海国际时尚中心、上海当代艺术博物馆、西岸龙美术馆、余德耀美术馆、星美术馆、西岸艺术中心、越界·世博园、上海油罐艺术中心等；在浦东有了艺仓美术馆、1862老船厂、8万吨粮仓等项目。尤其是随着徐汇滨江、杨浦滨江的开发，还会有更多的老工厂、老仓库、老建筑、老码头，通过保护与利用的有机结合，为我们这座城市增添更多镶嵌在黄浦江两岸、让历史与现代交相辉映的“珍珠”。
采访：洛克、胡珊毓
编辑：詹晓东
审核：夏雨
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